Как устроен рынок жилья в Китае и почему он неприемлем для россиян?

Китай — это удивительная страна с богатой историей. Несмотря на массу отличий, у России и Китая много общего — например, коммунистическое прошлое. При этом формально «поднебесная» до сих пор чтит идеологию, принятую Мао, а управляет странной КПК. Естественно, необычная китайская экономическая система повлияла и на рынок недвижимости в этой стране. Домовик разбирается, чем он уникален и почему мы не можем перенять чужой опыт.

Как китайская экономика влияет на стоимость недвижимости

Рынок недвижимости Китая постоянно меняется. В какой-то момент коммунистическое правительство гарантировало всем китайским рабочим безопасное жилье. Естественно, подобные лозунги были обязательными для идеологии, которая ставит в центр Мира рабочий класс.

Однако подобные тенденции на рынке недвижимости, сделали недвижимость недоступной даже для высокооплачиваемых служащих среднего класса. Что в будущем может привести к негативным последствиям.

Смешанная китайская экономика пытается сочетать принципы плана и рынка. Недвижимость — это яркий пример воплощения рыночных идей. Однако здесь не все так просто, ведь мы говорим о Китае.

Как коммунистический режим отражается на рынке недвижимости

Китайский рынок недвижимости представляет собой увлекательную историю подъема настоящего, даже в какой-то мере жестокого капитализма в коммунистической стране. В 1978 году китайская недвижимость не имела цены. Вся земля в государстве принадлежала правительству. Более того, конституция Китая запрещала частную собственность и передачу земли.

Таким образом, не могло быть никаких сделок купли-продажи. Все рабочие также трудились на правительство. Как это бывает в подобных режимах (вспомните СССР), рабочим предоставляется жилье во временное пользование за трудовой стаж. А его размер и местоположение напрямую зависит от результатов работы или службы. Размера семьи рабочего, а также других факторов, которые постоянно меняются.

Вряд ли в тот момент кто-то предполагал, во что вырастет китайский рынок недвижимости. Правительство решало вполне конкретные задачи — обеспечить людей жильем. Тут можно провести параллели с «хрущевками» в Советском Союзе. Удивительно, но в обоих случаях массовые застройки привели к росту капиталистических связей среди населения.

Когда произошла приватизация недвижимости в Китае

Ситуация в социалистической экономике Китая стала постепенно меняться. Можно сказать, что экономика перестала оставаться социалистической в ​​1988 году, когда в конституцию были внесены поправки. В частности, они касались частной собственности — ее разрешили. Это поворотный момент для страны в целом, а не только для рынка недвижимости.

Новые законы разделили землю на две категории.

Новые Китайские законы разделили землю на две категории. Одна категория была зарезервирована для людей из домохозяйств с низкими доходами. Изначально предполагалось, что цены на такое жилье будут минимальными. Кроме того, правительство решило строго контролировать расходы на строительство этих домов.

Застройщики, которые реализовали подобные проекты без каких-либо сбоев, получали налоговые льготы. Предполагалось, что эти дома должны были стоить на 5% выше себестоимости (внутри такое жилище напоминало советское общежитие прошлого века).

Если вы посмотрите на застройщиков в любой стране, то сразу же обнаружите, что 5% — это безумно маленькая наценка. Рынок недвижимости имеет много рисков, поэтому провал одного проекта должен с лихвой покрываться успехами. А 5% от затрат — это не тот бонус, который поможет компании в тяжелое время. Но это уже иной вопрос.

Также существовали и ограничительные условия, которые затрудняли получение права на приобретение такого жилья. А еще правительство запретило продавать эти дома в течение как минимум 5 лет после их покупки — это была очередная попытка повлиять на рынок недвижимости в стране.

Остальные продаваемые дома были более привычными для нас — описать этот сегмент можно словом рынок. Инвесторы могли свободно покупать и продавать свою недвижимость по любым ценам, которые они считали подходящими. Между тем, они также могли сдавать эту недвижимость в аренду. Закон о контроле за арендной платой 1994 года завершил преобразование части китайского рынка недвижимости из социалистического на капиталистический. Что происходит, когда в страну приходят инвесторы?

Почему случился бум недвижимости в Китае

В следующие пару десятилетий произошел один из самых больших бумов в сфере недвижимости, который когда-либо видел Мир. Размер доступных в экономике домов, контролируемых государством, неуклонно сокращается. Со временем их заменят другими вариантами. Несмотря на то, что предложение дешевых квартир в китайских городах значительно увеличилось, выросли и их цены.

Со временем они перестали выполнять свою главную функцию — быть доступными. Изначально предполагалось, что инвестиции останутся в стороне от социально ориентированного жилья, однако Китаю не повезло (точнее, китайцам с их низкими доходами).

Средний рост цен за более чем два десятилетия ежегодно измеряется двузначными числами. Это означает, что цены на жилье выросли как минимум в восемь раз за этот двадцатилетний период. Во многих городах средние темпы роста составляли 26% в год в течение примерно двух десятилетий.

Это можно считать одним из самых масштабных и продолжительных подорожаний на любом рынке недвижимости во всем Мире. Естественно, быстро растущие цены сделали недвижимость недоступной для всего рабочего класса. А это побудило китайское правительство снова принять более строгие законы.

Почему в Китае нельзя владеть двумя квартирами одновременно

Китайское правительство приняло строгие законы, запрещающие покупку вторых и третьих квартир в большинстве китайских городов. Эти законы были приняты, чтобы гарантировать. Что бедные заемщики не столкнутся с конкуренцией со стороны инвесторов, которые собираются приобрести вторую или третью квартиру. По сути, это и была борьба с богатыми людьми. А также с компаниями, за права бедных.

Согласно законам, люди, покупающие второй дом, должны были внести первоначальный взнос в размере не менее 60% от стоимости своей собственности. Точно так же, если человек покупает третий дом, ему не будет предоставлено никакого финансирования, и он должен будет заплатить всю сумму.

Этот закон серьезно отразился на продажах жилья во многих городах. Быстро растущие цены на жилье быстро снизились. Естественно, территория Китая не однородна. Некоторые регионы намного богаче других, так что и рынок везде работает своеобразно. Тем не менее, законы о втором и третьем жилье привели к спаду активности на рынке недвижимости по всей стране. А значит правительство смогло остановить рост цен, по сути, чего оно и добивалось.

Что такое китайский пакет стимулов

В 2008 году китайское правительство предложило новый пакет стимулов для оживления банковского сектора и поощрения кредитования. Подобные действия — это попытка увеличить экономическую активность населения. Однако это закончилось тем, что цены на недвижимость снова выросли.

Банки были переполнены наличными, а девелоперы. Похоже, были заинтересованы в займах, и поэтому им с бешеной скоростью выдавались большие суммы денег под небольшие проценты. И из-за этого начался новый бум, хотя он и был крайне недолгим.

Важно понимать, что в очередной раз от этих пертурбаций проиграли именно нищие люди, хотя законы принимались как бы ради их блага. Ведь каждый новый бум выгоден только инвесторам и спекулянтам. А обычный покупатель от них ничего не выигрывает.

Как выглядят города-призраки в Китае

Это поистине фантастическое явление, возникшее в Китае — города-призраки. Застройщики создали огромные закрытые населенные пункты для будущего. То есть не делали районы в старых городах, а буквально создавали новые населенные пункты своими строениями. Важно понимать, что большинство из них предназначены для людей более высокого класса, поскольку в этом ценовом диапазоне существует минимальное государственное регулирование — так легче зарабатывать.

Однако покупатели элитные дома не приобрели. В результате в Китае теперь есть целые города, готовые к заселению, но не привлекающие потенциальных покупателей. Многие экономисты обычно называют их городами-призраками, и они представляют собой одно из крупнейших явлений нерационально растраченных средств в истории централизованно управляемой экономики Китая.

Здания в этих городах-призраках со временем разрушаются и теряют свою ценность. Провальные проекты говорят о том, что даже централизованный подход к экономике не всегда приводит к выполнению долгосрочных проектов. С другой стороны, можно воспринимать города-призраки как издержки строительного рынка Китая. Ведь застройщики явно имели излишки денег, раз пошли на такой опрометчивый шаг.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Китае

В настоящее время в некоторых городах Китая цены на недвижимость падают, в то время как в других городах цены остаются на прежнем уровне. Если верить настроениям рынка, в Китае ожидается серьезная коррекция цен на недвижимость. Эксперты по всему миру много лет говорят о том, что скоро случится большой кризис на китайском рынке недвижимости. Однако с каждым годом эти прогнозы все больше напоминают истории про доллар, который вот-вот рухнет.

Важно понимать, что китайское правительство способно тратить большие деньги на поддержку любой из сфер собственной экономики. Также оно довольно жестко (и эффективно) справляется с негативной реакцией населения на те или иные процессы, то есть в случае проблем их никто не будет «подгонять» их решать.

Почему жилье в Китае остается недоступным для простых граждан

Когда мы говорим о недвижимости в Китае, то стоит понимать один простой факт — наличие большого количества жилья не делает его доступным. Дело не только в среднем заработке китайцев (который стабильно растет уже много лет, и даже опережает средний российский), но и в отсутствии рыночной системы. Госкапитализм сильно влияет на стандартные процессы, которые мы привыкли видеть в рыночной экономике.

Условно говоря, в США города-призраки просто не могли бы получиться из-за застройщиков, которые выполняют какой-то странный план на будущее. Подобие города-призрака в США появилось по другой причине — в Детройте остановили работу автомобильные заводы, из-за чего люди стали оттуда уезжать. То есть процесс пошел с обратной стороны.

Также на ситуацию в Китае сильно влияет и демография. Долгие годы правительство следило за рождаемостью и ограничивало количество детей в семье, однако теперь запреты снимут. Дело в том, что искусственное влияние на рождаемость привело к сильному половому дисбалансу — сейчас мужчин в Китае намного больше, чем женщин.

Также в будущем появилась бы слишком большая нагрузка на молодое поколение. Которое должно будет работать ради пенсии пожилых людей, которых намного больше. Если случится новый бум рождаемости (а его вероятность действительно очень велика), то города-призраки когда-нибудь все же будут заселены. А рынок недвижимости Китая претерпит множество изменений.

Где проще купить квартиру — в России или в Китае

Многие люди смотрят на Китай с завистью и сожалеют из-за того, что Советский Союз не выбрал тот путь, по которому идет КНР. Однако некоторые капиталистические компоненты экономики азиатской страны до ужаса напугали бы этих людей.

Ведь коммунистическая партия Китая не раздает жилье кому попало, и на него нужно заработать. Причем работать придется долго и тяжело — в Китае очень развит тяжелый физический труд, который плохо оплачивается. Ведь населения много и ценность от этого одного конкретного рабочего теряется практически напрочь.

Даже если жилье продается по сниженной цене, то купить его может далеко не каждый человек. Этот пункт нужно уяснить, иначе сама система китайской экономики будет оставаться для вас непонятной. Тем не менее, так называемый средний класс в России и Китае находится примерно в одинаковом положении — купить недвижимость и там, и здесь крайне тяжело. Интересно, как изменится ситуация через 10-20 лет, ведь китайское правительство очень любит разные эксперименты.

Узнайте как не потерять деньги при аренде квартиры. Прочтите важные советы от риелтора, перейдя по ссылке здесь