Недвижимость в Сербии — как купить, сколько стоит, и что меняется на рынке

Сербия — государство, расположенное на Балканском полуострове. Инвесторы все еще осваивают это направление, но желающих переехать в эту европейскую страну с каждым днем становится все больше. Домовик разбирается, сколько стоит купить недвижимость в Сербии. Как это сделать, и состоит ли инвестировать в нее деньги?

За что люди любят Сербию 

Сербия не является популярным туристическим направлением, и определенно проигрывает другим европейским странам. Однако, россияне любят это место за то, что здесь можно бюджетно отдохнуть, да и государство очень близко по своему славянскому духу. Большинство населения Сербии — православные.

Сюда едут не только для того, чтобы увидеть памятники архитектуры, но и для того, чтобы покататься на лыжах, а также государство очень славится своими медицинскими курортами. Выхода к морю у Сербии нет, и это едва ли не единственный недостаток этой страны с точки зрения туристической привлекательности.

Какая средняя зарплата в Сербии

Государственная валюта в Сербии — сербский динар. Экономика страны считается прогрессирующей, но она сильно пострадала во время пандемии. Практически половина населения Сербии занята в промышленной сфере. Здесь активно развита добыча свинца, производство сахара. Сельское хозяйство в стране существует в основном только в виде растениеводства. 20 процентов населения Сербии заняты в сфере услуг.

На севере Сербии и в Белграде средняя зарплата равна 540 евро до вычета налогов. Самые низкие доходы у южан, здесь эта сумма равна 420 евро. В среднем по стране зарплата составляет 460 евро. Очевидно, что уровень жизни будет намного выше на севере страны.

Самые низкие доходы в Сербии у работников сферы услуг и общественного питания. Их оклад редко превышает среднее по стране значение. Высокие зарплаты здесь у менеджеров высшего звена — 1500 евро.

В стране есть проблемы с безработицей — в худшие моменты около 20 процентов трудоспособного населения не имеют постоянной работы. По этой причине молодежь часто уезжает в соседние европейские страны. Некоторые южные деревни и города в основном состоят из довольно пожилого населения, и это нужно учитывать при переезде в Сербию.

Как получить визу и ВНЖ в Сербию

Тем, кто не собирается проводить в Сербии более 30 дней, нет необходимости заранее оформлять визу. В аэропорту необходимо будет предъявить стандартный пакет документов — брони отелей, обратные билеты и документы, удостоверяющие личность.

Пограничники в Сербии очень лояльно относятся к российским гражданам и случае запрета въезда очень редки. Также в Сербии есть так называемый “виза-ран”. Можно выехать из страны всего на пару часов, а потом вернуться обратно, и начнется новый отсчет 30-ти дней.

Долгосрочную визу необходимо оформлять тем, кто собирается проводить в стране больший срок. Например, студентам учебных заведений. Для этого нужно заранее явиться в консульство, и предоставить необходимый пакет документов. Сделать это нужно не менее чем за 3 месяца до начала предполагаемой поездки. Консульский сбор составляет 110 евро, рассмотрение на получение визы занимает 7 дней. 

ВНЖ в Сербии можно получить за покупку недвижимости на любую сумму. Предоставляется он на год с возможностью продления в течение 5 лет. После этого срока уже можно подавать на гражданство. Также получить ВНЖ могут ближайшие родственники заявителя — супруг и дети. Это самая выгодная программа иммиграции практически во всей Европе, потому что не требует серьезных вложений.

Аренда недвижимости в Сербии

Самые дорогие города для аренды — Белград и Нови Сад. Эти два места являются самыми популярными у туристов, а также именно здесь расположена вся жизнь Сербии. Стоимость аренды в месяц может начинаться от 250 евро за небольшую студию. Арендатор обязан платить за коммунальные платежи сверх этой суммы. Средняя стоимость квадратного метра находится в районе 20-25 евро.

Конечно, многое зависит от ремонта и расположения жилья. Например, двухкомнатная квартира в Белграде может стоить как 450 евро в месяц, так и 800 — подобный разброс цен для этого города является нормой. А вот однокомнатные квартиры стоят дешевле и на них более стабильные цены — но обычно придется отдать 250-350 евро за среднюю “однушку” или студию.

Дешевле всего снимать квартиры на юге Сербии. Иногда там можно найти недвижимость стоимостью всего 100 евро в месяц. Например, в городе Крива Река цена за аренду квадратного метра будет составлять в районе 7-8 евро в месяц. Цены в соседнем городе Ягодина будут практически на том же уровне. 

Туристы до этих мест доезжают крайне редко, поэтому хозяева не завышают цену аренды. Однокомнатную квартиру в г. Ягодина можно снять за 200 евро, а двухкомнатную — за 300 евро. Жилье большего размера на рынке появляется не так уж и часто, потому что в аренду оно редко востребовано. Естественно, чем меньше южный город, тем ниже в нем цены.

Во время пандемии стоимость аренды снизилась по всей Сербии, возврат к привычным темпам идет медленно. Больших изменений не произошло, однако на фоне повсеместного роста цен на покупку недвижимости в последние годы эти колебания испугали многих инвесторов.

Средняя стоимость недвижимости в Сербии

По общедоступным данным, средняя стоимость квадратного метра в Сербии в прошлом году составила 997 евро на вторичном рынке, а в новостройках 1330 евро. Однако, цены очень сильно зависят от региона, дороже всего недвижимость на севере и в Белграде, в дешевле всего на юге страны.

Самые высокие цены на недвижимость в Белграде, но многое зависит от конкретного района. В среднем по городу стоимость квадратного метра равна 1800 евро на вторичном рынке. В новостройке квартиру можно купить в среднем от 2600 до 9300 евро за квадратный метр.

Если вы хотите купить квартиру в Белграде, то ориентируйтесь на то, что однокомнатная квартира будет стоить 32-35 тысяч евро — это вполне обычная цена. За двухкомнатную придётся отдать около 50 тысяч евро. Трехкомнатные квартиры сильно отличаются по стоимости, и за них придется отдать еще больше. Студию вполне реально приобрести и за 22-23 тысячи евро.

После Белграда по стоимости идет город Нови Сад. Здесь население поменьше, природы побольше, да и виды отличные. Например, можно купить квартиру с видом на реку Дунай или леса. Стоимость квадратного метра 1400 евро на вторичном рынке, в новостройках — 1900 евро. Это средние цены по Нови Саду.

Самые недорогие квартиры находятся в городах Бор и Чуприя. Стоимость квадратного метра в среднем равна 550 евро. Также именно здесь можно купить самые дешевые земельные участки и дома на них. Недвижимость на юге Сербии не пользуется большим спросом, большинство россиян все равно предпочитают эмиграцию в крупные города с большим количеством перспектив.

Перспективы сербского рынка недвижимости

С каждым годом цены на недвижимость в Сербии сильно растут, а пандемия этому поспособствовала. До 2020 года самым большим спросом пользовались квартиры в Белграде, однако коронавирус внес свои правила. Люди начали стремиться к жизни в собственных домах в малонаселенных городах и массово начали уезжать из столицы. Это сильно повлияло на рынок загородной недвижимости в Сербии и к концу 2020 года количество сделок достигло пика.

Сербия не отступает от европейских стран теперь своей стоимостью на недвижимость. Однако, здесь нет такой корреляции с местными зарплатами. Для того, чтобы суметь заработать на квартиру, необходимо работать 15 лет и откладывать свою зарплату практически полностью. Если раньше здесь можно было купить что-то простое за 15 тысяч евро, то сейчас таких цен совсем не осталось. В среднем, недвижимость за 2021 годы подорожала на 13 процентов не только в столице, но и в регионах.

Причин на рост цен выделяют множество. Например, сильно подорожали строительные материалы, а также сама земля. Зарплаты рабочих тоже подросли, но сербы все равно не хотят работать у себя в стране. Они предпочитают покидать свою страну для больших заработков. Поэтому на стройках можно с легкостью встретить выходцев из Индии — их здесь очень много.

Вторичный рынок недвижимости испытывает дефицит — свободное жилье здесь действительно уже заканчивается, потому что его можно было купить очень дешево. Сербы уезжали в Европу, и избавлялись от квартир у себя на Родине. Дефицит жилья значительно провоцирует рост цен. В ближайшее время ситуация не изменится, и цены на жилую недвижимость в Сербии только продолжат свой уверенный рост.

Содержание квартиры в Сербии

Коммунальные платежи в Сербии невысокие, в сравнении с остальными европейскими странами. Самые высокие расходы будут на отопление, но такова ситуация в любой стране Мира. Сербы платят за отопление круглый год, а не только в холодный сезон. Средняя стоимость отопления составляет — 1 евро за 1 квадратный метр. Отопление в Сербии центральное.

Электричество в Сербии оплачивается по двум тарифам — дневному и ночному. Стоимость 1 киловатта днем равна 0,056, а ночью 0,02 евро. Стоимость водоснабжения будет зависеть от конкретного поставщика услуг и региона, но средняя стоимость по стране находится в районе 0,06 евро за кубический метр.

Процесс покупки квартиры в Сербии

В Сербии действует правило взаимности, то есть граждане тех стран, в которых сербам можно покупать недвижимость, могут приобретать объекты здесь. Сюда входит большинство стран СНГ, в том числе и Россия, Канада, США и многие европейские страны.

Однако, этот закон можно обойти, если оформлять сделку не на физическое лицо, а на юридическое. Иностранцы могут покупать любые типы недвижимости, за исключением сельскохозяйственных объектов, земель в зонах заповедников, пастбищ, болот и так далее.

Как оформляются сделки по покупке недвижимости в Сербии

Риэлтор не является обязательным специалистом для заключения сделки купли-продажи в Сербии. Отметим, что также агентства недвижимости не регулируются государством. При желании можно обойтись и без их участия, например, просто оплачивая переводчика на всех этапах сделки.

Важно, что риэлтор может помочь в регулировании множества вопросов, помощи в поиске подходящего объекта недвижимости и ведения переговоров с продавцом. Часто русские покупатели, по приезду в Сербию, думают, что сами могут понять местные законы, и отлично вести переговоры с сербами на их родном языке.

Языки у нас действительно похожи, так как у них один праотец. Но, по факту, русскому человеку будет тяжело вести на нем бюрократическое общение. Это мнение по-настоящему ошибочное, и может привести в дальнейшем к неприятным последствиям в сделке купли-продажи. Крупные сербские агентства недвижимости предлагают своих специалистов, которые обладают знанием как русского, так и местного языков.

В сделке по купле-продаже недвижимости обязан участвовать юрист, который будет гарантировать законность самой сделки, и защищать интересы продавца, и покупателя. Адвокат будет представлять государство, и его участие обязательно практически на всех этапах сделки.

На первом этапе происходит резервация объекта недвижимости, это если подходящий вариант уже найден. Но это условие не является обязательным шагом, и чаще всего пропускается. Однако, для некоторых покупателей это важный этап.

Например, если в настоящий момент нет достаточной суммы для оплаты авансового платежа. Сумма резервации составляет тысячу евро, в редких случаях больше. Продавец, получив аванс за продаваемую квартиру, обязуется удалить со всех сайтов объявление о продаже. Объект недвижимости может быть зарезервирован на срок от недели до месяца.

На втором этапе происходит заключение предварительного договора купли-продажи. Покупателем вносится следующий авансовый платеж, который составляет 10 процентов от стоимости объекта недвижимости. Несмотря на то, что договор является предварительным, он имеет полную юридическую силу. В документе прописывается вся информация о недвижимости. А также ее конечная стоимость, и сроки, в которые должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Если сделка срывается по неуважительной причине, залог не возвращается. И авансовый платеж или “капара” остается у продавца, если виноват покупатель, а если наоборот, то деньги вернутся в двойном размере. То есть все работает также, как у нас в России при передаче задатка.

На третьем этапе происходит заключение основного договора купли продажи недвижимости. К этому моменту у покупателя должен быть открыт счет в сербском банке. Отметим, что на территории страны есть много отделений Сбербанка, однако эти учреждения не связаны между собой. Поэтому даже несмотря на наличие счета в этом банке в России, в Сербии все равно нужно будет заново его открыть. В договоре купли-продажи недвижимости прописывается вся информация, касающаяся самого объекта недвижимости, сторон, участвующих в сделке, сроках и способах оплаты.

Договор составляется юристом, а заключается в присутствии нотариуса. Также обязаны присутствовать не только обе стороны, но и свидетели, судебный переводчик, риэлтор. Договор заключается на сербском языке, но при желании может быть переведен и на русский язык. Деньги переводятся на банковский счет покупателя, после этого у нотариуса необходимо заключить новое соглашение о переходе прав собственности. Для этого нет необходимости привлекать продавца.

Услуги риэлтора оплачивает как продавец, так и покупатель — по 2 процента от конечной стоимости объекта недвижимости. Стоимость регистрации нового собственника равна 50 евро. Налог на недвижимость на вторичном рынке — 2 процента, на новостройки — 10 процентов. Стоимость услуг юриста будет находиться в районе 400 евро за полное сопровождение сделки, нотариуса — от 300 до 400 евро. Судебный переводчик берет за свои услуги в среднем 60 евро в час.

Ипотека в Сербии только для граждан страны

Необходимо отметить, что ипотеку в Сербии могут получить только граждане этой страны с постоянным местом работы и высоким доходом. Банки предлагают отличные условия на кредитование — всего лишь под 4 процента годовых. Однако, россияне все равно не могут подавать заявки в местные банки, потому что те просто не хотят брать на себя такие большие риски.

Также банки не могут удостовериться в доходах заемщика, и быть уверенными в том, что они получат свои деньги назад. Регулярно крупные финансовые организации объявляют, что в ближайшие годы ситуация изменится, однако все остается на том же уровне.

Что касается сербов, то они достаточно берут ипотечные кредиты. Этому способствуют и низкие процентные ставки, и экономическая стабильность последних лет. При этом в стране довольно высокий уровень безработицы, что заставляет банки смотреть внимательно на доходы и историю каждого человека, который желает взять кредит. Этот фактор немного тормозит улучшение условий, хотя они и так довольно неплохие даже по европейским меркам.

Новостройки в Сербии стоят дороже жилья на вторичном рынке

Одна удивительная черта сербского рынка недвижимости — превалирование цен первичного рынка над вторичным. Дело в том, что жилые комплексы с каждым годом становятся все более качественными, а разные форматы дают возможность подобрать максимально подходящий вариант. К тому же некоторые застройщики занимаются в основном элитной недвижимостью, которая популярна в среде иностранных инвесторов.

Стоимость аренды на первичном рынке также обычна выше — исключение составляет только центр Белграда, где вторичный рынок, само собой, отличается от всей остальной страны.

Доходность недвижимости в Сербии от сдачи в аренду

Пандемия ударила по ценам на недвижимость, но вряд ли есть люди, которые сильно от этого пострадали. Снижение стоимости сербской недвижимости на несколько процентов довольно легко “отыграется” уже в ближайшее время. При этом доходность жилья в Сербии всегда была на достаточно среднем уровне и составляла 4,2%-6,2% в год. Но покупать недвижимость в Сербии ради того, чтобы зарабатывать в будущем на аренде — это не самый лучший выбор для инвестора.

При этом рынок аренды в стране стабильный, поэтому если нет необходимости в быстром выводе денег, то столица Сербии является достаточно надежным местом для инвестиций. Не самый высокий порог входа также дает повод смотреть и на Белград, как на выгодный рынок для инвестиций в недвижимость. Конечно, нужно учитывать и налог, который необходимо будет платить за сдачу жилья в аренду — 20% от прибыли будет уходить в казну государства.

Стоит ли переезжать фрилансерам в Сербию

Если вы ищете страну с приятным климатом для того, чтобы работать в ней удаленно, то обязательно изучите вариант с Сербией. Россияне имеют там привилегии, и спокойно въезжают в эту страну без визы, а возможность увеличить срок пребывания в стране благодаря “виза-рану” и вовсе является редкой удачей для Европы. При этом цены на аренду недвижимости в Сербии относительно небольшие.

Конечно, аренда жилья в столице стоит относительно дорого, но на юге жить дешево. Пожалуй, цены на проживание на юге Сербии можно сравнить с Краснодарским Краем, если вычесть из него слишком дорогой Сочи. В Сербии все в порядке с интернетом, так что удаленной работе тоже ничего не помешает.

Сами же сербы, отлично относятся к русским. Люди помнят и поддержку времен гражданской войны в Югославии, общие славянские корни, и общую религию. Хотя многие россияне ошибочно предполагают, что почти понимают сербский язык, из-за чего планируют его быстро выучить. Но на самом же деле, все не так просто, как кажется — и вряд ли вы сможете нормально жить в этой стране с одним только русским языком, а вот выучить сербский за месяц точно не получится. Однако европейское влияние на Сербию привело к тому, что местное население в большинстве своем владеет английским языком на разговорном уровне.

Сербия, как и Болгария, является европейской страной, где русских действительно ждут и любят. При этом общие культурные корни позволяют довольно быстро освоиться в новых условиях. Низкие цены на аренду жилья и на продукты питания делают Сербию отличным вариантом для тех, кто хочет работать удаленно из приятного климата, и не желает лететь для этого в Азию.

Стоит ли покупать квартиру в Сербии

Покупка недвижимости в Сербии предполагает получение ВНЖ этой страны, поэтому это отличный вариант для всех желающих иметь двойное гражданство. Сербия — страна с прекрасной экологией, здесь много лесов, а воздух чистый даже в крупных городах. Также страна подходит для россиян, потому что цены здесь еще не достигли европейского уровня. Местный менталитет также привлекает все больше мигрантов из стран СНГ.

Недвижимости с каждым днем становится все меньше. Также ситуация не обещает измениться, а цены на нее только продолжат свой рост. Если конечная цель инвестора не ВНЖ, а заработок на аренде, то для этого отлично подойдут все крупные города Сербии, а особенно Белград.

Все больше людей открывают для себя Сербию и туризм в ней. Так что лучше вам не медлить с покупкой, потому что привлекательных вариантов с каждым днем становится все меньше, а цены на них становятся выше. Рынок недвижимости в Сербии с каждым днем восстанавливается от пандемии, так что в ближайшее время, колебания цен на квартиры могут быть довольно ощутимыми.

Узнайте сколько стоит недвижимость во Вьетнаме, и стоит ли вообще ее там покупать, перейдя по ссылке здесь