Недвижимость в Крыму — высокие цены, дорогая аренда и туманные перспективы

Переехать на Юг России хотят многие, но не всем это по карману. Пока наиболее консервативные россияне думают про Краснодарский край и отдельно про Сочи, другие хотят понять, можно ли переехать на Крымский полуостров. Конечно, в его пределах есть самые разные варианты для покупки, однако в целом это очень дорогой регион. Домовик разбирается, сколько стоит жилье в Крыму, реально ли на нем зарабатывать и почему в ближайшие годы полуостров на юге страны может превратиться в новый Сочи.

Крым — что это такое

Республика Крым появилась в составе Российской Федерации в 2014 году. Севастополь стал городом федерального значения, то есть чисто формально он отделен от республики, чьей столицей является Симферополь. Именно про республику и будет идти речь в этой статье, так как ее экономические показатели во многих критериях отличаются от Севастополя.

Республика делится на 14 муниципалитетов и 11 городских округов. Крупнейшие города: Симферополь, Керчь, Евпатория. Все они уже много лет известны как летние курорты, что подчеркивает уникальность региона. Он зарабатывает на туристах благодаря близости к Черному морю и жаркому климату.

Согласно официальным данным за 2021 год, население Крыма превышает 1,9 миллиона человек. Незадолго до коронавируса было подсчитано, что в год в Крыму отдыхает более 6 миллионов туристов. Естественно, рынок недвижимости Крыма, подстраивается под сезонные потоки людей.

Рынок недвижимости Симферополя

В городах проживает чуть более 50 процентов населения Крыма. Южная часть полуострова является наиболее популярной среди туристов. Евпатория, Керчь, Феодосия, Ялта — главные города, привлекающие любителей отдохнуть в тепле. Симферополь расположен в глубине полуострова, не на побережье. Впрочем, это не мешает ему являться самым большим городом региона. С него мы и начнем изучать местный рынок недвижимости.

В Симферополе проживает более 330 тысяч человек. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке составляет 104 тысяч рублей. Средняя стоимость квартиры — 6,1 миллиона рублей.

Важно отметить, что цены постоянно растут, и по тому Симферополь является одним из лидеров по росту цен на недвижимость по всей стране. С 2020 по 2021 года цены увеличились в среднем на 23-24 процента. По стоимости жилья на вторичном рынке Симферополь входит в первую десятку по всей стране.

При этом стоимость аренды в Симферополе растет медленно. За год аренда однокомнатных квартир выросла на 5 процентов, трехкомнатных — на 3,5%. А вот двухкомнатные выросли на 9,3%. Эксперты считают, что это связано с спросом.

Ведь в Симферополь приезжают семьи, для которых трехкомнатная квартира может оказаться слишком дорогой, а однокомнатная слишком маленькой. В среднем аренда однокомнатной квартиры в Симферополе, стоит 20 700 рублей, двухкомнатная — 26 600, трехкомнатная — 31 тысяча рублей.

Недвижимость в курортных городах Крыма

Город Керчь не отличается большими размерами, в нем проживает около 150 тысяч человек. В Евпатории жителей чуть больше 100 тысяч. Оказывается, Евпатория кажется многим людям более выгодным вариантом для инвестиций. И у города есть много особенностей, которые могут удивить покупателя.

Например, квартира в новостройке будет стоит дороже, чем ее аналог в центре города. Это нетипичная для России ситуация — ведь обычно «вторичка» (особенно квартира в «сталинке») стоит намного дороже, чем современный аналог из жилого комплекса на окраине. В Евпатории ситуация сложилась иначе по нескольким причинам.

Во-первых, это небольшой город, следовательно, граница между центром и окраиной довольно условная. Во-вторых, близость к морю становится дополнительным фактором, который играет большую роль, чем близость к очень условному центру города. В-третьих, качество квартир в старых домах вызывает у покупателей большие вопросы. Классические проблемы в виде плохого ремонта и разбитых подъездов решаются слишком медленно, в то время как квартиры в новостройках могут похвастаться приятным внешним видом.

Сколько стоит жилье на крымском курорте

В двух километрах от моря однокомнатная квартира в Евпатории может стоить 7,3 миллиона рублей. Это реальный пример жилья в новостройке, причем предложение в виде 7,3 миллионов рублей актуально в момент строительства, следовательно, после сдачи дома в эксплуатацию цены еще вырастут. Площадь квартиры в новостройке — 49 квадратных метров. А сдать такую квартиру в аренду можно будет за 36-37 тыс. рублей в месяц — что тоже весьма неплохо для инвестора.

Квадратный метр в Ялте в среднем стоит 180 тысяч рублей. Это самый дорогой город региона. В самом городе проживает 78 тысяч человек, однако Ялтой называют и всю курортную зону, прилегающую к городу — в нее входит еще несколько отдельных поселков. Сдавать двушку, площадью 50 кв. метров в Ялте, можно за 45 000 рублей по долгосрочному договору аренды. Или же чуть дешевле на осенне-весенне-зимний период, но с удвоением цены аренды на весь курортный сезон. 

Массовые застройки в Крыму еще ведутся

Одна из причин, по которым цены на жилье в Сочи быстро дорожают — запрет на строительство в границах города. В Крыму никаких ограничений пока что нет, хотя в ближайшем будущем ситуация может измениться. В 2022 году в Крыму должно появиться 206 тысяч квадратных метров недвижимости, в 2023 — 120 тысяч. Но не все из этого является жилой недвижимостью, это тоже нужно учитывать.

Массовые застройки создают новый рынок недвижимости с новыми правилами. Например, сегмент элитной недвижимости в Крыму только начал формироваться. А апартаменты привлекают инвесторов не меньше, чем отели, так что застройщики активно строят именно такое жилье. Дело в том, что этот сегмент был популярен в Сочи до того, как цены выросли. И нынешние застройки в Крыму берут на заметку лучшее из того, что было на рынке в Сочи.

Проблема для покупателей — это полное отсутствие информации. Дело в том, что цены в Крыму довольно плохо соотносятся с зарплатами жителей региона. Любые подсчеты говорят о том, что намного проще выплачивать ипотеку за жилье в Москве, если у вас средняя зарплата, чем делать это в Крыму с средней зарплатой для Крыма. Однако недвижимость все равно продается — ведь в ней заинтересованы и жители других регионов.

Если местные жители знают тонкости своей территории, то покупатели из других субъектов РФ часто тратят деньги вслепую. Например, они получают проблемы, связанные с инфраструктурой, так как в Крыму есть проблемы с этой стороной жизни. Часто они не понимают, в каком состоянии находится сам район. Вряд ли кто-то хочет год жить в очаге регулярной стройки, а это происходит часто — массовые застройки никого не щадят.

Агентства по недвижимости очень медленно изучают рынок, и дают потенциальным покупателям мало информации. Эксперты утверждают, что в случае с Сочи было нормой вести дистанционные переговоры, таким образом про недвижимость в Сочи и про район, можно было узнать все что угодно. С Крымом такой метод просто не работает.

Поселки Крыма радуют ценами на недвижимость

Если вы не стремитесь приобрести жилье в городе и позитивно относитесь к маленьким населенным пунктам, то Республика Крым может порадовать вас неплохими вариантами. В селе, на севере полуострова вполне реально приобрести трехкомнатную квартиру за 500 тысяч рублей. Или же возможна ее аренда за скромные 2500-3000 рублей в месяц.

Но тут надо понимать, что снять такое жилье возможно. А вот сдавать его вряд ли у вас получится. Так что недвижимость в сёлах Крыма в качестве инвестиции, лучше не рассматривать. Даже не смотря на привлекательную цену ее покупки. Да, там не стоит ждать качественного ремонта — скорее жилье потребует от вас огромных вложений. Однако такие цены все равно говорят о том, что доступные варианты в народном сегменте в Крыму есть, просто они весьма удалены от основного туристического трафика.

В городе Красноперекопске реально приобрести студию за 800 тысяч рублей. В поселке городского типа Октябрьское можно купить однокомнатную квартиру за 950 тысяч рублей. При этом в квартире будет вполне адекватный ремонт — не «евро», но можно въезжать, и спокойно жить. Или же сдать их в аренду местным молодым семейным парам. Конечно много на этом не заработаешь, но от 4000 до 5000 рублей в месяц, будет получаться выручить с аренды. А это уже чуть не половина минимальной российской пенсии.

Есть некоторые тенденции, которые действуют на территории Крыма. Чем севернее, тем ниже цены — это правило работает в большинстве случаев. Естественно, это связано с близостью к морю. А, следовательно, и к туристическому потенциалу недвижимости. Второй тренд — плохой ремонт в старых квартирах. Если вы решили купить квартиру с качественным ремонтом в «сталинке», то сначала вы потратите много времени на поиски, после чего будете вынуждены отдать просто гигантские деньги для приобретения этого жилья.

Третья тенденция радует меньше всех — низкая стоимость жилья всегда говорит о проблемах с инфраструктурой.

Не радуйтесь, когда находите хорошее жилье за небольшую цену, вокруг него может расположиться деревня с ужасными экономическими проблемами. Отсутствие работы ведет к оттоку населения в крупные города Крыма либо переезд в материковую часть России, а отток населения негативно влияет на интерес инвестора. Не думайте, что сделаете ремонт, и продадите квартиру дороже — скорее всего такую сделку провернуть не получится.

Проблемы рынка недвижимости в Сочи влияют на стоимость недвижимости в Крыму

В последние годы цены в Сочи все больше отрываются от земли и направляются в космос — цена квадратного метра в этом городе является второй по стране, только в Москве за жилье платят больше. Ранее эксперты предполагали, что ситуация в Сочи может сделать привлекательнее другие города Краснодарского края, однако все получилось иначе.

Можно сказать, что Крым и Краснодарский край постепенно переманивает тех, кто хочет жилья в развитом городе на юге, но не может себе позволить Сочи. Эксперты опасаются двух вероятных проблем. Первая — мыльный пузырь, существующий на рынке Сочи, может лопнуть, из-за чего местный рынок недвижимости придет в упадок.

Это произойдет при отсутствии интереса и новых покупателей. Вторая проблема — недостатки Сочи просто перекочуют в Крым. Например, жилье в Керчи и Евпатории станет таким же дорогим, из-за чего местные жители окажутся в тяжелом положении.

Государственные программы по ипотеке в Крыму

В России действует государственная программа, которая называется «Сельская ипотека». Логика простая — нужно дать людям возможность приобретать жилье за пределами городов на максимально выгодных условиях. Изначально многие говорили о том, что это идеальная программа именно для Крыма. Жилье стоит дорого, зарплаты низкие, хотя жить в теплом поселке не так уж и плохо, если сравнивать его с морозной сибирской деревней.

Процентная ставка не должна была подниматься выше 3 процентов, чтобы люди не переплачивали за недвижимость. Однако реализация программы вряд ли порадовала хоть одного жителя Крыма. Дело в том, что далеко не все банки работают с этим регионом. Как правило, это локальные банки, которые не способны кредитовать большое количество людей.

Конкретно по программе «Сельская ипотека» и вовсе работал лишь один банк. Первоначальный взнос от 10% заметно снизил количество людей, которые могли бы взять кредит на недвижимость. Спустя время можно сказать, что в Крыму программа провалилась. Однако также можно предположить, что обязательно появится что-то новое, так как государство в последние годы очень внимательно следит за рынком недвижимости.

Отсутствие рынка частных домов в Крыму

Специалисты постоянно говорят о том, что рынок недвижимости в Крыму только формируется, однако они имеют в виду квартиры. Что касается частных домов, то в данный момент нет причин считать, что у нас есть хоть какие-то очертания этого сегмента. Если вы хотите купить дом в Крыму, то довольно быстро поймете, что ценообразование носит случайный характер.

В Ялте можно приобрести двухэтажный дом за 10 миллионов рублей. Его состояние намекает на то, что в ремонт придется вложить как минимум столько же — он просто разваливается. В Ялте же можно купить виллу, где общая площадь земли составляет 1290 квадратных метров (12,9 соток). Цена — 1,3 миллиарда рублей, то есть почти 15 миллионов евро. За такие деньги можно приобрести шикарную виллу в Испании, а в Греции или Болгарии за такие деньги продается самое элитное жилье. Но Ялта стоит дороже. Стоимость аренды такой виллы в Ялте — около 75 000 евро в месяц. Дорого это или нет — решать вам. Но теоретически, скинувшись компанией, можно пожить на такой вилле сутки. Проживание встанет всего-то 2550 евро или 217 000 рублей в пересчете на российские деньги. 

Конечно, в Ялте и трехкомнатная квартира может стоить 70 миллионов рублей, что также вызывает вопросы. И если снять такую квартиру вам предложат за 25 000 рублей в сутки, или за 350 000 рублей в месяц. То купив такую квартиру, арендатора на нее вы можете так и не дождаться. Поэтому квартиры с явно завышенной ценой продажи, как инвестицию в элитную недвижимость на курорте, рассматривать точно не стоит.

Если в Крыму и есть наследник Сочи, то это, по всей видимости, Ялта, где цены сложно хоть чем-то оправдать. Однако проблемы с ценообразованием домов наблюдаются по всему региону. В поселке недалеко от Симферополя можно купить маленький домик за полтора миллиона рублей, хотя рядом с ним будет продаваться почти то же самое за 6 миллионов. Почему один дом дороже другого — вопрос, на который никто не отвечает.

Рынок домов мог бы измениться под воздействием государственных программ (конкретного для этого сегмента они тоже есть), однако Крым практически оторван от любых федеральных проектов. Специалисты не могут твердо посоветовать или отговорить в случае, когда человек хочет купить дом в Крыму — они сами не знают, как будет меняться рынок недвижимости Крыма. Проблемы с инфраструктурой в данном случае еще более обострены, так что многое зависит от развития региона в целом.

Какая доходность у недвижимости в Крыму

Если вы покупаете недвижимость в Крыму с позиции инвестора, то внимательно изучайте данные. В этом регионе доходность может составлять 20% в год. Эксперты отмечают, что нет ничего фантастического в том, чтобы окупить квартиру за 5-9 лет сдачи в аренду — однако все зависит от конкретного объекта недвижимости. Конечно, сначала нужно изучить туристическую привлекательность конкретного географического места, однако дальше нужно обратить внимание на застройщика. Высокое качество материалов и современные дизайнерские ходы позволяют сдавать жилье за большие деньги.

Если вы собираетесь сдавать жилье сразу же после покупки, то обращайте внимание на первичный рынок — на «вторичке» придется вкладывать деньги в ремонт. При этом рентабельность старых квартир также вызывает вопросы. Туристам же, очень нравится формат апартаментов. Зачастую новые ЖК напоминают тайские кондоминиумы, а не новостройки с окраины любого российского города. На таких объектах доходность высокая.

При этом размер жилья большой роли не играет. Важный момент — покупать жилье до его сдачи в эксплуатацию выгодно. Некоторые могут удивиться и сказать, что это очевидно и везде происходит то же самое, однако в последнее время Сочи стал выбиваться из этого правила. Вполне возможно, что после формирования стабильного рынка недвижимости, в Крыму тоже начнется что-то похожее.

Цены на недвижимость в Крыму растут без ипотеки

По всей России недвижимость стала дорожать после появления программы льготной ипотеки. А вот Крым оказался чуть ли не единственным регионом, который не был затронут государственным регулированием. В итоге местная недвижимость дорожает в том же темпе, что и раньше, но без ипотеки.

Это очень важно, так как нет причин считать, что местном рынке надувается мыльный пузырь. Ведь в Крыму есть логичный рост цен, который складывается естественным путем. Его можно было бы спрогнозировать, однако формирование рынка недвижимости еще только происходит, так что можно выделить лишь общие тренды.

Недвижимость в Крыму — главные тренды

Первый тренд — жилье в Крыму продолжит стабильно дорожать. Темпы удорожания недвижимости в Крыму, в 2-3 раза опережают темпы инфляции, так что в будущем жилье можно будет выгодно продать. Второй тренд — новостройки стоят дороже, чем квартиры на вторичном рынке, и увеличение предложения пока что не снижает цены. Тут мнение экспертов расходятся, когда разговор заходит про долгосрочные перспективы.

Вполне вероятно, что через 5-6 лет новостройки станут стоить дешевле, если они будут появляться в непривлекательных районах Крыма. Также многие размышляют о том, что раз Крым во многих аспектах следует за Сочи, то стоит ждать и запрета на строительство в ближайшем будущем. Но сейчас это тема для спекуляций, а не фактор воздействия.

Третий тренд — приток покупателей будет расти в зависимости от ситуации в Сочи. Так вышло, что в Краснодарском крае не появилось еще одного города, который аккумулирует интерес жителей северных регионов, так что Крым получает большой приток покупателей. И если рынок недвижимости в Сочи продолжит двигаться в том же направлении, то покупать жилье в этом городе смогут единицы.

Учитывая темпы строительства, Крым сможет «поймать» покупательский интерес. И это главный аргумент в пользу того, что деловая активность на полуострове не будет снижаться.

Четвертый тренд связан с инфраструктурой. Когда на Крымский полуостров в полной мере придут российские банки и государственные корпорации, цены на местную недвижимость точно взлетят вверх. Многие застройщики манипулируют потенциальными покупателями, и распространяют слухи о том, что вот-вот в Крыму заработают все банки в полной мере. Вряд ли кто-то может точно назвать дату, когда это случится, однако этот день станет счастливым для всех, кто купил хоть какое-то жилье на Крымском полуострове.

Кому нельзя покупать недвижимость в Крыму

Вы должны заранее иметь представление о том, на какие деньги вы будете жить, купив квартиру в Крыму, и переехав в этот регион. Если вам нужно будет искать работу, то вы можете столкнуться с большими трудностями. Но если вы фрилансер, то все намного проще.

А если вы инвестируете в местный рынок недвижимости, то изучите как можно больше информации о том, что будет окружать жилье, которое вы приобрели. В идеале нужно самому съездить, и посмотреть, как все работает на месте. Также не поленитесь, и изучите изменения облика городов Крыма.

Большое количество новостроек может свидетельствовать о повышенном спросе, а отсутствие новых ЖК говорит об обратном. При этом тут как раз тот случай, когда товар нужно оценивать по внешнему виду. Изучите прошлые ЖК от застройщика, и почитайте комментарии от тех, кто в них живет. Если штукатурка будет отваливаться, а краска в подъездах начинает портиться в первый же год, то дважды подумайте насчет покупки квартиры в таком ЖК — ведь такие проблемы отразятся и на рентабельности.

Также не будет лишним сравнить объявления с зарубежными аналогами. В данный момент идеальное с точки зрения рентабельности жилье в Крыму — это качественные апартаменты, которые могли бы располагаться и в Таиланде. Вестись на новостройки в духе Подмосковья точно не стоит — это другой регион и совершенно иной темп жизни. А вот от инвестиций в жилые дома в Крыму, пока что стоит отказаться. Только если вы уже опытный инвестор, который не боится потерять свои деньги, то тогда можете рискнуть купить дом с целью перепродажи. А вот в других случаях лучше подождать формирования рынка загородной недвижимости Крыма.

Узнайте сколько стоит недвижимость на Кипре, и как ее там купить, перейдя по ссылке здесь