Как изменился рынок коммерческой недвижимости из-за пандемии

О начале пандемии многие уже забыли — новые волны заставляют изучать всё новые данные, а нестабильность для нас стала привычной. В океане информации теряются вещи, которые положили начало нынешним трендам. Мы поговорим о марте и апреле прошлого года, когда рынок недвижимости сильно изменился. Многие компании были вынуждены приостановить работу, так как не смогли выполнить свои обязательства перед собственниками помещений. Домовик разбирается, как рынок изменился полтора года назад, и какие плоды мы теперь пожинаем.

Как рынок коммерческой недвижимости переживает пандемию

На самом деле рынок арендной недвижимости претерпел серьезные изменения в связи с тем, что арендаторы перестали оплачивать ежемесячные платежи. Подавляющее большинство арендаторов (по некоторым данным 80%) обратились к собственникам помещений о снижении арендных платежей. Средний дисконт составлял в то время примерно 20%, однако в некоторых случаях он был намного выше. Все зависело от ликвидности самого объекта. И теперь мы наблюдаем тенденцию дальнейшего снижения арендных платежей. 

Что же касается покупательской способности, то она в самом начале пандемии была выше, чем спустя несколько месяцев после ее начала. Из-за этого были сделки непрофессиональных игроков, которые покупали недвижимость, но со временем объем таких сделок стал снижаться. Ведь инвесторы не понимают, какая будет доходность от объектов. А инвестируя в объект коммерческой недвижимости, они должны получать последующий арендный поток, который сейчас просто невозможно спрогнозировать. Поэтому и многие инвесторы находятся в ожидании.

Стоит ли сейчас продавать недвижимость 

Продавцы тоже находятся в подвешенном состоянии. Есть банальные опасения, связанные с курсом валют и экономическим положением в обществе. Продать квартиру можно, но нужно ли это делать сейчас? Куда потом девать полученные от продажи деньги? Во что их вкладывать? Это очень серьезные вопросы, и ответы на них найти не так-то просто.

По этой причине многие до сих пор остаются в недвижимости. В любом случае профессиональные игроки, у кого есть деньги, ждут момента, когда будет коррекция по снижению стоимости объекта в экспозиции. Но на рынке до сих пор очень много неопределенности.

Какая недвижимость продается в пандемию лучше всего

Многие признают, что сейчас сделки носят спекулятивный характер. Например, если кто-то из продавцов существенно снижает до 20-30% стоимость объекта. Тогда на него тут же находятся покупатели — эта самая простая спекулятивная модель работает и сейчас.

Помимо неопределенности, был и однозначный тренд на снижение арендных ставок и на снижение стоимости объектов коммерческой недвижимости. Любопытно, что каждый раз, когда пандемия вроде бы отступала, рынок мгновенно реагировал если не возвращением к старым ценам, то повышением существующих.

Коммерческая недвижимость — только крупным компаниям

Во время пандемии увеличилась роль крупных компаний на рынке. Они способны терпеть убытки на протяжении долгого периода времени, что дает им особые возможности. Условные «Пятерочка» и «Магнит» продолжают жить так, как будто бы ничего не произошло. А вот маленький частный магазин очень быстро ощутил на себе все проблемы.

Если бизнес закрывается, то помещение, в котором был магазин, становится свободным. И легко ли его владельцу найти нового арендатора? Владелец торговой площади в данной ситуации может надеяться лишь на то, что к нему придет сетевик. Например, та же «Пятерочка», иначе недвижимость будет и дальше простаивать неопределенный срок. При этом многое зависит именно от специфики арендатора, а еще от отрасли и от удачной локации самого торгового помещения.

Стоит ли инвестировать сейчас в коммерческую недвижимость

Это конечно вопрос риторический. С одной стороны, нужно смотреть по ситуации. Ведь у кого-то сейчас есть деньги, и с ними нужно что-то делать. В акции вкладывать бывает страшно — прошлогодние фьючерсы на нефть в какой-то момент стоили отрицательную сумму, после такого веры в подобные инвестиции стало мало.

Про всё можно сказать, что возможно, будет коррекция, возможно, будет потом взлет, но это всё непредсказуемо. Недвижимость – это более консервативный инструмент, и здесь важно, какой стратегии придерживается инвестор. Если он хочет вложить деньги и получать пассивный доход, это одна ситуация. В любом случае здесь многое зависит от качества объекта.

Альтернативных инструментов для инвестирования в данный момент практически нет. Есть еще золото, но там мешает НДС, из-за которого при продаже золота тоже будут потери. При этом в необычном состоянии находится и офисная недвижимость.

В связи с тем, что многие компании переходят на «удаленку», есть большой вопрос, что с ней будет дальше. Будет ли она как-то трансформироваться или все останется по-прежнему. Конечно же, сейчас очень сложно говорить о том, какие будут арендные ставки в ближайшем будущем.

При этом если цель — сохранение денег, то недвижимость однозначно является хорошим инструментом для инвестиций. А если же заключается спекулятивная сделка, то и здесь риск будет просто огромный — ведь тренды предсказывать в нынешней ситуации довольно сложно.

Какая коммерческая недвижимость приносит прибыль даже в пандемию

Сегодня большую роль играет информация. Дело в том, что сейчас все охотятся за недооцененной ликвидной недвижимостью. И на сегодняшний день 66-67% всех активов мира сосредоточены в недвижимости. А за последние 10 лет процент соотношения инвестиций в недвижимость увеличился на 10-11%. И чем дольше будет сохраняться неопределенность в мировой экономике, тем выше будет этот процент.

Стоит понимать, что в нынешней ситуации есть проблемы только у тех, кто владеет не самой качественной коммерческой недвижимостью. И если с ней было не все в порядке еще до начала пандемии, то лучше точно не станет. А вот качественная коммерческая недвижимость с хорошим местоположением все равно будет приносить прибыль.

Почему торговые центры сейчас терпят убытки

Снизилась покупательская способность — но это не беда. Если предположить, что скоро пандемия окончательно завершится, то покупательская способность постепенно вернется на прежний уровень. Важнее другое — поменялась вся модель потребления.

Если раньше люди ходили в торговые центры, то сейчас они просто все заказывают онлайн. За первые 2-3 месяца, которые мы были в пандемии, люди стали быстро перестраиваться. И есть огромная вероятность того, что различные уличные объекты торговли, а также придомовые площади, станут играть большую роль. Причем речь идет не столько о стандартных магазинах формата «Магнит», а о различных мелких пунктах выдачи. Их становится все больше, причем они принадлежат крупным компаниям, которые готовы терпеть убытки на большой дистанции.

Также стоит учитывать и тот факт, что в новой ситуации очень сложно будет обеспечить ту доходность, которую до этого имели торговые центры. Еще до начала пандемии многие эксперты говорили о том, что формат торгового центра себя исчерпал из-за появления интернет-покупок в их современном виде. Дорогостоящие магазины с одеждой дублируют ассортимент в интернете, примерка доступна и при заказе на дом.

Если добавить к этому еще и проблемы с преступностью, которые бывают в торговых центрах (то есть десятки украденных сумок и телефонов в каждом крупном ТЦ). То перспективы такого рода недвижимости становятся еще более туманными. В ТЦ за период пандемии издержки остались либо прежними, либо снизились незначительно, а вот доходы стали заметно сокращаться.

Почему коммерческая недвижимость больше не приносит пассивный доход

Если 10 лет назад человек покупал помещение в центре города, и точно знал. Что сможет его спокойно сдавать, то теперь ситуация стала меняться. Современного арендатора нужно просить остаться, ведь он все чаще уходит работать онлайн, особенно если занимается ритейлом.

Однако остается сфера общественного питания, которая осваивает интернет не так, как другие. Потребители готовы заплатить не только за еду, но и за интерьер, приятное обслуживание и дружелюбную атмосферу. Тут и начинается загвоздка, которую должен решить владелец коммерческой недвижимости. И либо он снижает аренду, и оставляет своего постоянного арендатора. Либо вынужден будет один раз в несколько месяцев искать нового арендатора.

Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии

Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.

Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.

Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.

То есть мало сейчас иметь хорошее расположение и нормальный ремонт, нужно иметь еще что-то сверх этого. Удивительно, но даже крупнейшие игроки на рынке не могут терпеть убыток на достаточно небольшом временном отрезке. Что уж говорить про малый бизнес, который просто не «потянет» такие траты.

Но самое смешное и удивительное в этой истории заключается в цене аренды — она едва превышала 300 тысяч в месяц. По сути, это копейки для центра города с населением в 6 миллионов человек. Однако в условиях пандемии, даже такие незначительные для сетевиков траты, оказываются слишком высокими.

Все это говорит о том, что стандартная схема «от дедушки досталось помещение в центре — и ты навечно обеспечен» просто перестает работать. А это, в свою очередь. Дает ясный сигнал, что на рынке коммерческой недвижимости уже произошли фундаментальные изменения, требующие долгосрочного и внимательного изучения.

Как изменился малый бизнес за время пандемии

Еще до пандемии малый бизнес постепенно покидал маленькие торговые помещения в городе, и перемещался в интернет. Теперь люди понимают, что продавать футболки из Китая выгоднее через Вайлдберриз, чем в грязном и темном магазинчике. Естественно, этот факт сильно повлиял на позиции коммерческой недвижимости, однако никаких глобальных изменений пока замечено не было.

Теперь этот фактор будет играть еще большую роль. Если у человека есть выбор, вести бизнес онлайн или оффлайн, он в большинстве случаев укажет на первый вариант. Исключение — то, что не работает онлайн. Например, парикмахерские или салоны красоты. Зато всё популярнее становятся объекты общественного питания, работающие только на доставку.

Почему малый бизнес уходит работать в онлайн

Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.

Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.

Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.

Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.

Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем 

Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.

Офисные помещения отлично сдаются большим компаниям, которые способны терпеть убытки, а маленькие фирмы при первой же возможности уходят на удаленную работу. Пандемия заставила многих людей испытать формат удаленной работы. Благодаря чему они поняли, как много денег тратили в пустоту.

В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.

Узнайте так ли выгодно покупать жилье в Таиланде, как все об этом говорят, перейдя по ссылке здесь