Как меняется ипотека в России с 2018 года — и сколько появилось должников

Многие люди боятся взять ипотеку из-за того, что не уверены в своих силах — они боятся, что не смогут выплачивать кредит на протяжении многих лет. Этот страх рационален, поскольку статистика подтверждает их опасения — ведь не все ипотечники успешно закрывают кредиты. А многие из тех, кто все же выплачивает долг полностью, вынуждены долгие годы работать не покладая рук, чтобы все же завершить начатое. Домовик разбирается, как часто в России не возвращают кредиты, какие выводы из этого можно сделать и что не так с системой ипотек.

На сколько вырос объем выданных ипотечных кредитов

На 1 февраля 2018 года общая доля просроченных ипотечных кредитов составляла 1,08%. С того момента этот показатель стабильно снижался, и 1 октября 2021 он опустился до уровня 0,58%. Однако это не значит, что россияне вдруг перестали влезать в долги, и терять платежеспособность по кредитам.

Если мы посмотрим именно на сумму задолженности, то увидим следующую картину: на 1 февраля 2018 года россияне просрочили платежи на сумму 56 миллиардов рублей, 1 октября 2021 года — на 65 миллиардов рублей. Пик пришелся на декабрь 2020 года, когда сумма просрочки достигала уровня в 73 миллиарда рублей. В чем же здесь подвох?

Дело в том, что резко увеличилось общее количество кредитов. То есть сами задолженности лишь росли, но в общей статистике они размывались. Например, если в феврале 2018 года было выдано 78 тысяч кредитов, то с марта 2020 года по октябрь 2021 года этот показатель лишь в двух месяцах не доходил до 100 тысяч. Это притом, что в 6-ти месяцах из 9-ти, банки имели особенно высокую активность, когда ипотеку выдавали более чем 150 тысяч раз. Кредитов тогда было выдано больше, поэтому и количество задолженности в процентном отношении снижается.

Какое влияние оказывает пандемия на выдачу ипотеки

Если посмотреть на изменения в сумме задолженности, то можно увидеть определенную корреляцию. С февраля 2019 года по август 2020 сумма задолженности по ипотеке колебалась между 64 и 67 миллиардами рублей, то есть никаких особенных изменений не было. Однако начиная с сентября 2020 года начался рост, который закончился в марте 2021. И только со временем общая задолженность стала падать.

Можно сказать, что изменения были связаны с коронавирусными ограничениями, которые сильно повлияли на мировую экономику, пострадал от них и российский ипотечный рынок. Люди теряли работу и доходы, из-за чего не могли исполнять свои обязанности, закрепленные договорами с банками.

Почему в России становится меньше банков

Большие задолженности не могли остаться незамеченными со стороны тех, кто выдает кредиты. Банков в России становится меньше, старые закрываются быстрее, чем создаются новые. При этом не все из них выдают ипотечные кредиты.

В апреле 2018 года в России было 542 федеральных банка, из них ипотеку выдавали 390 учреждений. По состоянию на октябрь 2021 года, банков осталось лишь 373, а ипотечные кредиты предоставляют лишь 265 из них. В среднем в месяц становится меньше на 4 банка, которые выдают ипотеку. Это сильно влияет на рынок — снижается конкуренция.

Какая сейчас средняя ставка по ипотеке

На 1 января 2018 года размер средней ипотечной ставки составил 9,77% годовых. А 1 мая 2019 года он достиг отметки в 10,56% — это был максимум за последние три года. Затем началось резкое, но в тоже время длительное снижение ставки, которое привело к показателю 1 июля 2021 года — и 7,07% годовых стали рекордными.

Нужно учитывать, что ставки на новостройки и вторичное жилье сильно отличаются. Например, 1 июля 2021 года ставка на новостройку в среднем составила 5,48%, а на вторичном рынке — 8,1%. Тем не менее, это очень низкий для России показатель, так как люди уже давно привыкли большим ставкам. С февраля по апрель 2021 года процентная ставка на вторичном жилья была ниже 8 процентов, что может показаться чудом. На октябрь 2021 года средняя ставка составила 7,73%.

Причины, по которым ставки снижаются, выделить не так и сложно. Ведь стабилизация российской экономики в 2019 года позволила ЦБ снизить ключевую ставку. Также были запущены государственные программы, позволяющие взять ипотеку по выгодным условиям. Два этих фактора привели к рекордным показателям на российском рынке. Однако даже выгодные условия не всегда перекрывают то, что мешает людям экономить — из-за взлетевших цен на недвижимость само «тело кредита» стало расти.

Какая сейчас средняя сумма ипотеки

В феврале 2018 года средняя сумма ипотеки составляла 1,9 миллиона рублей. В октябре 2021 года этот показатель вырос до 3,02 миллионов рублей. Такое заметное повышение случилось не сразу. Например, с февраля 2018 по апрель 2020 средняя сумма ипотеки выросла на 570 тысяч рублей, а вот с апреля 2020 по июль 2021 она увеличилась еще на 600 тысяч. Еще раз — 570 тысяч за 26 месяцев и 600 тысяч за 15 месяцев, тут сразу видно, что сам темп роста явно вырос.

В первую очередь он связан с увеличением стоимости квартир. Если говорить грубо, то дело только в них. Снижались процентные ставки, продавцы этим пользовались и повышали цены, так как понимали, что все равно смогут найти покупателя.

Стала ли ипотека дешевле

Возьмем для сравнения февраль 2018 года и октябрь 2021. Учтем средние суммы ипотеки и средние процентные ставки, свойственные каждому из указанных периодов. В феврале 2018 года средний размер ипотеки составлял 1,9 миллионов рублей, а средняя ставка равнялась 9,85% годовых. Средняя продолжительность ипотеки — 15,9 лет. За все время мы переплатим 2 975 685, а весь кредит составит 4 875 685 рублей. В год мы будем платить 306 646 рублей, или примерно 27 тысяч рублей в месяц.

Теперь посмотрим на октябрь 2021 года. 3,02 миллиона рублей с процентной ставкой 7,73. В год переплачиваем 233 тысячи, за все время — 3 711 791 рублей, в сумме ипотека стоит 6 731 791 рублей. В год мы выплачиваем 423 тысячи рублей, в месяц — около 35 тысяч. Выходит, что ежемесячный платеж увеличился в среднем на 8 тысяч рублей.

Можно сказать, что на повышение суммы повлияла и инфляция, однако 8 тысяч за 3 с половиной года — это слишком большой скачок. Даже если считать, что рубль обесценивается на 5 процентов в год, то получилось бы, что 27 тысяч рублей из февраля 2018 года равняются чему-то вроде 31 400 рублей в 2021 (это не продуктовая инфляция, она выше!). То есть у нас все равно остается зазор в несколько тысяч рублей, который является именно подорожанием. Не забываем о том, что он ощущается ежемесячно, при каждом платеже, поэтому кредит стал намного невыгоднее.

Статистика говорит о том, что в октябре средний платеж составил 24 494 рубля, а в феврале 2018 году платеж был ниже 20 тысяч рублей. Дело в том, что на общую статистику влияют старые ипотеки, взятые еще 10-15 лет назад. Они сильно занижают среднюю статистику из-за того, что прошлые кредиты были взяты при другом статусе рубля. Люди часто брали ипотеку и на 10, и на 15 тысяч рублей в месяц. Сейчас такое возможно только в маленьких провинциальных городах, где недвижимость стоит относительно недорого. 

Также подобные ежемесячные выплаты часто обусловлены отсутствием финансовой грамотности у тех, кто берет кредит. Им хочется платить как можно меньше в месяц, а срок их не беспокоит («какая разница, 10 или 20 лет, если все равно долго!»). С каждым месяцем средняя сумма будет расти как раз из-за окончания старых платежей.

Стоит ли брать ипотеку в пандемию

Отслеживая основные изменения за последние три с половиной года, можно заметить интересный момент. У человека, который брал ипотеку в этот период, был поистине золотой период. В апреле 2020 года средняя стоимость ипотеки и процентная ставка были на оптимальном уровне.

В тот момент снизилась стоимость недвижимости из-за начала пандемии (правильнее сказать остановился ее рост), а процентные ставки были относительно небольшими.

В тот же момент появилась и льготная ипотека, однако она коснулась только первичного рынка. В апреле 2020 года россияне могли взять ипотеку по более-менее хорошим условиям даже на вторичном рынке. Те, кто провернул сделку в тот момент, являются настоящими счастливчиками.

Почему растет средний срок по ипотеке

В феврале 2019 года средняя продолжительность ипотеки составляла 15,9 лет, в октябре 2021 года — 21,1. Тенденция очевидна, причем она довольно стабильная. При этом за жилье с вторичного рынка платят дольше, чем за новостройку.

В России стабильно растет средний срок ипотеки. Если не смотреть на цифры, то можно выделить как положительную сторону, так и негативную. Плюс заключается в долгосрочности российской банковской системы — люди заключают длительные контракты, что обеспечивает стабильность. Впоследствии подобные шаги ведут к снижению издержек со стороны банков. А следовательно, они приводят к более низким ставкам, что привлекает новых заемщиков. Любой экономический учебник объяснит, что это хорошо, а потом начнутся «но», которые могут напугать.

Главная негативная сторона долгосрочного кредита в России — слишком высокие процентные ставки. В Финляндии средняя процентная ставка по ипотеке составляет 1,4% в год. За 20 лет человек переплачивает 28 процентов от стоимости жилья. В России 20 лет ипотеки заставляют переплачивать 144 процента — это по условиям, которые есть прямо сейчас. Причем это средние показатели. В Финляндии очень редко (меньше 20% случаев) ставка по ипотеке превышает 2%, тогда как в России можно платить и 10, и 14 процентов в год, что в долгосрочной перспективе ведет к переплате в 200-280 процентов.

Также стоит отнестись серьезно к тому, что вторичный рынок имеет другие сроки в сравнении с новостройками. Если мы сравним два рынка, то первое, что заметим — разницу в цене. Неужели россияне увеличивают срок ипотеки вторичного жилья только из-за цены? Если это так, то у нас проблема. То самое отсутствие финансовой грамотности заставляет людей переплачивать еще больше за жилье, которое просто дорого стоит. То есть о долгосрочном планировании речи не здесь идет.

Какой банк выдает ипотеку лучше всего

Начиная с 2014 года, в России одни и те же банки занимают первые 3 позиции по количеству и объемам ипотечных кредитов. На первом месте Сбербанк, на втором ВТБ, на третьем Газпромбанк. Согласно свежим данным, четвертое место занимает Россельхозбанк, а пятым является Альфа-Банк. Интересно, что еще в 2018 году Альфа-Банк находился на 30 месте, однако со временем он обошел многих конкурентов. При этом средние ставки лучше у тех, кто не является лидером.

На первичном рынке лучшие условия у Московского кредитного Банка, АК Барс, Банк Россия, Альфа-Банк и Банк ДОМ.РФ — их ставка ниже, чем в среднем по России. На вторичном рынке лучшие условия предлагают Московский кредитный банк, Банк Россия, АК Барс, Промсвязьбанк и Московский индустриальный банк.

Что касается признанных лидеров рынка, то их условия не всегда подходят конкретным покупателям — они часто создают специальные программы для отдельных категорий граждан (многодетные или молодые семьи и т.д.).

Если вы решились брать ипотеку, то обязательно изучит условия в разных банках. Так вышло, что многие обращаются лишь в самые известные финансовые организации, из-за чего вынуждены переплачивать. Менее известный банк может попросить вас предоставить гарантии (вроде хорошей кредитной истории, большого первоначального взноса), однако в долгосрочной перспективе вы получите более приятные условия по ипотеке.

Важно ли банкам выдавать ипотечные кредиты

Согласно свежим исследованиям, доля ипотек в сумме всех кредитов банков составляет 49,03%. На нецелевые кредиты приходится 36,92%, на кредитные карты — 7,94%, автокредиты занимают 5,17%, а кредиты на покупку товаров — 0,94%. За год доля ипотеки выросла на 1,75%, и этот тренд продолжается достаточно давно.

Несмотря на то, что государство пытается активно рекламировать автокредиты, а также придумывает улучшенные условия, эта форма займа не пользуется большим спросом. Часто это связано с высокой стоимостью самих автомобилей, на которые распространяется автокредит. С ипотекой подобного сопротивления нет, так как к жилью люди относятся иначе.

Почему люди выбирают ипотеку

Если сравнивать российскую ипотеку с американской или немецкой, то она оказывается очень невыгодной. Впрочем, выбора у вас все равно нет — американскую ипотеку в России вы все равно не возьмете. Также стоит учитывать и тенденции рынка.

Средний срок кредита растет, средняя стоимость тоже, а вот процентные ставки часто меняются.

Этот уже на дистанции становится понятно, когда случился лучший момент для ипотеки, почувствовать его сразу же могут не все. Главное в ипотеке — не взять ее по ошибке.

И если вам не нужна квартира, то не стоит слушать знакомых и родных, которые пытаются убедить вас в обратном. Если же вы решились на ипотеку сами, то внимательно изучите те условия, которые предлагают вам разные банки. Только так вы сможете быть уверены в том, что вас не обманули.

Узнайте сколько сейчас стоит квартира в Германии, как ее купить и какие перспективы у местного рынка недвижимости, перейдя по ссылке здесь