Рынок испанской недвижимости — это настоящее безумие на юге Европы

Есть ли в мире люди, которые не хотели бы иметь виллу где-нибудь в Испании? Пожалуй, таких людей наберется немного. Испания является страной с прекрасным климатом, красивой природой и уникальной культурой. Однако купить недвижимость в ней очень тяжело. Неоднозначная экономическая ситуация, которая как будто всегда находится на грани кризиса, приносит свои плоды. Домовик разбирается, как устроен рынок недвижимости в Испании, как он стал таким странным и почему иностранцы обязаны покупать там дорогостоящие виллы?

Какое влияние на недвижимость оказывает испанская экономика

Если сравнивать испанскую экономику с многими другими европейскими, то можно ужаснуться. Огромное количество проблем копятся годами и почти никак не решаются. В 2018 году безработные составляли 16 процентов от общего числа трудоспособного населения — для сравнения, в России во время пандемии на пике было 8 процентов безработного населения, что уже вызывало у некоторых людей панику. Испания очень сильно зависима от мировых тенденций, так что любой кризис бьет по ней чуть ли не в первую очередь.

Почему в испанской недвижимости образовался мыльный пузырь

Испанский рынок недвижимости несколько раз попадал в ситуацию мыльного пузыря, однако никаких уроков сделано не было. В конце 80-х и начале 90-х годов в Испании начался строительный бум. Люди активно шли работать в эту отрасль из-за привычных проблем, вызванных безработицей.

Несколько лет упорного и бурного строительства были приурочены к нескольким международным мероприятиям — Олимпиада-1992 в Барселоне, и Университетская выставка в Севилье требовали налаженной инфраструктуры. К тому моменту страна развивалась, так что новые проекты воспринимались как вложение в будущее. Кто же знал, что за несколько лет изменится не только мир, но и сама Испания.

За время строительства произошло еще несколько важных событий. Например, мировой рынок уже получал убытки из-за японского мыльного пузыря, а на территории Испании началась засуха — не забывайте, что сельское хозяйство играет важную роль в местной экономике. Всего за несколько лет государство дошло до ситуации, когда потребовались самые решительные меры. 

Девальвация местной валюты на протяжении 8 месяцев (на 5, 6 и 8 процентов соответственно) привела к обнищанию населения. Государство сократило пособия по безработице, будущее страны казалось тяжелым — как минимум на несколько лет. Иностранные владельцы недвижимости стали уходить с рынка, так как не ждали от него ничего хорошего.

Ведь одно дело ехать отдыхать в страну, где люди живут небогато, другое — в страну, где вот-вот может случиться революция. Однако в тот момент недвижимость была сопутствующим и второстепенным участником кризиса. На передовую роль она выйдет уже позже.

Как в Испании случился кризис из-за недвижимости

Мировой финансовый кризис ударил по всем отраслям экономики. К его началу испанская экономика стабильно развивалась 10 лет (в 1997 году закончился предыдущий кризис). Много лет страна восстанавливалась за счет внешних займов — даже госдолг Греции, Португалии и Ирландии в сумме был меньше, чем испанский.

Государство не сокращало дефицит бюджета, постоянно развивая различные социальные программы. Во время мирового кризиса эти показатели стали негативно влиять на репутацию страны, инвесторы отказывались в нее вкладывать деньги. Параллельно начались массовые ипотечные задолженности.

Очередной рост безработицы привел к тяжелым последствиям. В итоге стали банкротиться банки. Государство стало им помогать, что в этой ситуации было рискованным делом — а правительство сократило траты. Некоторые крупные банки занимались мошенничеством и подделывали свои же отчеты, чтобы получить помощь от государства. На рынке начался настоящий хаос — и недвижимость сильно потеряла в цене.

Долгосрочные проекты застройщиков стали убыточными. Так как они не могли продать квартиры и дома даже по заниженным ценам, и многие строительные компании обанкротились. Банки повышали процентные ставки по ипотеке, а люди теряли работу — было очевидно, что в такой ситуации недвижимость становится чем-то недостижимым для обычного человека.

Перекредитование населения, которое набирало обороты около 10 лет, принесло свои неприятные плоды. Мыльный пузырь лопнул — жилье стоит слишком дорого, а люди слишком бедные. В то время между покупателем и недвижимостью образуется целая пропасть.

Как получить вид на жительство в Испании

Можно получить вид на жительство в Испании через покупку недвижимости. Однако минимальная цена сделки должна составлять не ниже 500 000 евро. При нынешнем курсе это 41 миллион рублей. Дорого, но иначе этого сделать никак не получится.

Это правило работает с 2013 года, когда государство решило привлечь в страну больше инвестиций. Прошло почти 10 лет, и за это время росла инфляция. Так что можно предположить, что через несколько лет минимальный порог будет увеличен.

Сколько стоит жилье в Испании?

Свежие данные говорят о том, что средняя цена жилья в Испании — 1800 евро за квадратный метр. Естественно, эти данные почти ничего не сообщают. Испания — это страна с очень разными регионами. Пожалуй, ее можно сравнить с США, где у каждого штата свои законы. Вот только жители штатов считают себя американцами, а житель каждого региона Испании считает себя испанцем уже во вторую очередь.

Например, когда каталонец и андалусиец находятся в одном помещении, то они оба испанцы. Однако у себя дома они будут говорить на разных диалектах, и ругать Мадрид и его власть. Регионы стремятся отделиться от центра не только в политическом смысле, но и в культурном и экономическом. Уклад жизни в стране везде разный, как и стоимость недвижимости.

Иностранец с шенгенской визой может купить себе квартиру и за небольшую сумму, однако у него останется статус туриста. Квартиру площадью 60 квадратных метров в Мадриде можно купить за 150 тысяч евро — в столице цены растут медленно, но верно. Остров Майорка является одним из самых дорогих мест в Мире — и если вдруг вы купите там виллу, то смотрите на соседей внимательнее.

Скорее всего, вы увидите какую-нибудь голливудскую звезду. Однако на виллу придется потратить миллионы евро, а на соседнем острове Менорка она стоит немного дешевле (это как бизнес-класс перед элитным). Однако чаще всего люди выбирают Каталонию, где особой популярностью пользуется столица этого региона Барселона — 44% иностранцев получают вид на жительство благодаря покупке недвижимости именно там.

Регион уже много лет пытается отделиться и стать самостоятельным государством, что логично — это экономически стабильная территория, которая активно привлекает туристов со всего мира. Если представить, что ей вдруг дали бы независимость, то цены на недвижимость на ее территории тут же стали бы гигантскими. Правда, Мадрид этого не допустит — в противном случае вся страна разделится на регионы, так как местный менталитет как будто бы создан для сепаратизма.

Почему в Испании не хватает жилья для аренды

Специалисты считают, что в Испании необходимо построить более двух миллионов объектов недвижимости, чтобы было достаточно жилья для сдачи в аренду. Огромный дефицит приводит к высоким ценам в туристический сезон. И если вы турист, приехавший в страну на пару недель, то вас вряд ли смутит высокая стоимость. А вот постоянное проживание в арендованной квартире будет сильно бить по кошельку.

Другая сторона дефицита арендной недвижимости — это разные условия у арендатора и арендодателя. Если проще — то владелец жилья Бог, который может прописать в договоре что угодно, в том числе и гигантский залог. Там действует логика «иди и поищи дешевле» — но все прекрасно понимают, что плохие условия будут в любом случае.

Государство пытается решать эти проблемы разными способами. Однако строительство в основном затрагивает либо социальное жилье, либо элитное. Вряд ли вы хотите переехать в Испанию для того, чтобы жить в бедном районе, а вот элитное жилье будет стоить очень дорого.

Также государство планирует взимать налоги за пустующие дома — таким образом оно стимулирует домовладельцев сдавать свою недвижимость в аренду. Однако это новый закон, который еще не работает в полную силу — само понятие пустующего дома требует дополнительных пояснений. Вероятно, правило будет приносить пользу арендаторам только через несколько лет.

И это всего лишь один из примеров ведения местной экономической политики. Государство регулярно вешает на людей новые налоговые обязательства, которые мешают развиваться арендному бизнесу. В итоге предприниматели находят легальные способы вообще ничего не платить государству.

Как пандемия повлияла на туризм в Испании

Специалисты отмечают, что за время пандемии снизилось иностранное вливание средств в испанскую экономику. В первую очередь это коснулось недвижимости, которая традиционно является главным объектом привлечения инвестиций в Испании. В некоторых городах произошло снижение цен до 50 процентов, однако со временем ситуация выправляется.

Испания очень активно вакцинирует людей, так как открытые границы для этой страны являются не каким-то желанием, а необходимостью. Ведь иностранцы не хотят приобретать жилье в стране, в которую им будет тяжело попасть. Поэтому испанская вакцинация оказывается экономическим фактором, напрямую влияющим на рынок недвижимости.

Какие неприятности могут ждать покупателя виллы в Испании

Испанская недвижимость, в которую инвестируют деньги иностранцы, представляет из себя скорее дома, чем квартиры. Дело в климате, а также в особенностях местного рынка. Играет роль и желание самих инвесторов, которые желают проводить время в приятном месте на берегу, а не в душном городе.

В отличии от Таиланда, где райским уголком может оказаться и квартира в жилом комплексе. В Испании частная собственность, более обособленная. К тому же в Испании ее можно продавать иностранцам (в отличии от Таиланда). Большую роль играет и цена, ведь если вы хотите получить вид на жительство, то нельзя покупать что попало.

Но для покупателей дорогих вилл в Испании не обходится и без неприятных сюрпризов. Таких как разграбление богатого дома, оставшегося без присмотра хозяев, обнищавшим безработным населением. Или заселение виллы, оставленной без присмотра испанскими бездомными, которые живут там до тех пор, пока их не выгонят приехавшие хозяева.

Местная полиция их не гоняет, так как ей самой выгодно. Что бездомные там не шляются по улицам, а тихонько живут себе в доме обеспеченных иностранцев. И при их обнаружении, бездомным ничего не остается. Как вскрыть замок, и перебраться на соседнюю пустующую виллу. Так и скитаются они не имея работы и денег, но проживая при этом в прекрасном климате и ночуя в домах, стоимостью миллионы евро.

Почему рынок недвижимости Испании не может выйти из кризиса

Надувание мыльного пузыря привело к нынешней ситуации. При не самом богатом населении в стране очень дорогая недвижимость. Чтобы рынок недвижимости в Испании работал, государство стимулирует строительство низкокачественного жилья. А чтобы иностранцы инвестировали в рынок большие деньги, правительство ввело минимальную планку инвестиций, позволяющих получить вид на жительство.

А средний ценовой сегмент если и не лежит в руинах, то находится в плачевном состоянии. Огромное количество проектов было не достроены из-за кризисов. Можно сказать, что Испания — страна с прекрасной недвижимостью для богатого человека. Вы можете бесконечно выбирать красивые виды с умопомрачительным видом на океан.

Однако если вы зарабатываете средние по европейским меркам деньги, то ничего купить вы не сможете. Именно по этой причине молодое поколение испанцев, живет с родителями до 40-45 лет. И это для Испании считается нормой, ведь молодежи не хватает денег, ни купить недвижимость, ни арендовать.

Еще 20 лет назад Испания активно ввозила в страну мигрантов, которые занимались тяжелой физической работой. Теперь же, испанцы сами не против съездить в какую-нибудь европейскую страну, чтобы заработать денег. Европейцы часто говорят об особом менталитете испанцев — о них говорят, как о ленивых и не умеющих работать (а по большому счету так и есть).

И если посмотреть на экономическое состояние страны в последние десятилетия, то становится очевидно — что внешние обстоятельства делают все, чтобы как можно больше испанцев сидело без работы. В 90-х в страну ввозили мигрантов, когда работы не хватало даже местному населению.

А когда поток мигрантов стал сокращаться, то начался еще один крупный кризис. В ходе которого государство помогало банкам, а не обычным жителям.

Если посмотреть на нынешний рынок недвижимости, то становится очевидно — что обычный клерк не сможет сам купить себе квартиру. Это для него слишком дорого, и даже дешевая испанская ипотека под 3-4% годовых. В этом случае, выглядит как не самый логичный вариант. Испанцы давно для себя уяснили, что им легче арендовать, причем не по одному, а в складчину и целыми семьями.

Какие налоги платят владельцы недвижимости в Испании

Если вас недостаточно напугали цены на недвижимость в Испании, то добавьте к ним еще и налоги. Есть муниципальный налог — владелец недвижимости платит его один раз в год, и сумма этого налога зависит от региона. Средний платеж по нему выходит примерно от 200 до 1000 евро в год.

При сдаче жилья в аренду налог тоже нужно платить, он рассчитывается исходя из стоимости вашей недвижимости. Есть и налог на роскошь — его платят в случае, если ваша недвижимость стоит более 700 тысяч евро. Испанские налоги не самые высокие, однако они слишком навязчивые — в том смысле, что существуют запутанные системы в разных регионах. При приобретения недвижимости обязательно нужно поговорить со специалистами, который объяснят вам местные правила. Например, вы будете приятно удивлены тому, какие проценты берет местный нотариус при проведении сделки по купле-продаже недвижимости — их суммы зависят от кадастровой стоимости недвижимости и в среднем составляют от 3000 до 15 000 евро.

А если вы хотите вести свой бизнес в Испании, то готовьтесь просто к гигантским налогам. Впрочем, про них знают далеко не все бизнесмены, так как они выводят деньги со своих счетов на Мальту и Кипр — так выходит значительно выгоднее. Кстати, это один из примеров работы местного правительства. Которое практически заставляет людей уходить от уплаты налогов, постоянно закручивая гайки во всех областях экономики.

Стоит ли инвестировать в испанскую недвижимость

Если вы хотите получить вид на жительство, то будьте готовы отдать 500 тысяч евро. Не устраивает? Можете купить и простую квартиру, которая все равно будет стоить достаточно дорого. Экономические пертурбации привели к огромным ценам на недвижимость в Испании.

Но вряд ли вы хотите жить в социальном жилье для тех, у кого нет работы. Также не забывайте и про курс валют — ведь если вы получаете зарплату в рублях, то курс евро будет вас пугать (или даже унижать). Даже хорошая российская зарплата при переводе в европейскую валюту будет казаться ничтожной, так что нормально на нее жить в Испании просто не получится. 

Аренда в Испании тоже слишком дорогая, чтобы наши соотечественники могли жить там долго.

Их бюджета хватит разве что на пару недель проживания в году, а дальше придется уступить место более обеспеченным гражданам других государств. Например, тем же немцам, которые едут в Испанию, словно в хоспис. Для того чтобы просто встретить там свою старость — ведь их пенсии хватает на проживание в туристических районах страны.  

Инвестировать в Испанию для сохранения средств можно, но специалисты все равно всегда ждут подвоха. И как только начнется какой-то кризис, вы сразу же потеряете в деньгах. А вот инвестировать для прибыли — это дело совсем для истинных спекулянтов. Ведь испанская экономика прекрасно подходит для немецкого пенсионера. А вот для россиянина, который работает за рубли, эта страна является слишком дорогой.

А вот если вы богатый человек, который имеет средства для приобретения виллы на Майорке (или на о. Тенерифе, где днем и ночью 24-26 градусов тепла), то подумайте, насколько вам нравится местная природа. Возможность летать по Европе — это хорошо, но Бали или Таиланд могут предложить вам что-то более качественное и за меньшие деньги.

Хотя в Испании есть и другой огромный плюс. Из-за стабильного атмосферного давления, которое не скачет, как в России. И из-за мягкого субтропического климата, который по влажности похож на климат в нашем г. Сочи. Не только уровень жизни, но и ее продолжительность у местного населения бьет все рекорды. Например, средняя продолжительность жизни мужчин в Испании, стремится к возрасту в 79 лет.

Такими показателями в России могут похвастаться разве что только немногочисленные горцы, живущие в экологически чистых местах нашей страны, и дышащие кристально чистым воздухом. Так что переезд на ПМЖ в Испанию, может здорово продлить вам жизнь, особенно если вы гипертоник или просто хотите подольше пожить.

Узнайте про жизнь в хостеле, как альтернативу аренды квартиры, перейдя по ссылке здесь