Мифы об инвестировании в недвижимость — какие заблуждения бывают у людей?

Среди всех доступных вариантов инвестиций — недвижимость, это объект. К которому покупатели склонны эмоционально привязываться. В отличии от акций, квартиру или дом можно увидеть и пощупать руками, что создает иллюзию надежности. Однако речь идет о деньгах, поэтому люди пытаются найти рациональные причины, по которым именно недвижимость подходит для инвестиций. Домовик разбирается, откуда берутся мифы и на чем они основаны.

Почему считается что земли мало, и ее больше не производят

Самый распространенный миф, распространяемый продавцами недвижимости и другими сторонниками инвестирования в недвижимость. Заключается в том, что земли мало и ее больше не делают. Якобы в нашем Мире есть только ограниченное количество земли. При этом население планеты увеличивается с каждым днем, что дает основания сделать вывод о том. Что цены на землю во всем Мире будут продолжать постоянно расти, поскольку всегда будет нехватка земли.

Выглядит это логично? Возможно, однако если взглянуть на цифры, то можно понять, что это не так. Естественно, абсолютной правдой является тот факт, что количество земли в мире ограничено. Однако технологическое развитие позволяет более эффективно использовать эту землю.

В этой области были проведены исследования, и их выводы говорят о том, что даже если бы население мира увеличилось в четыре раза, все равно оставалось бы огромное количество земли для проживания людей. Да, комфорта стало бы меньше, то есть просторные частные дома и дальше уступали бы свое место многоквартирным зданиям. Однако современные люди и не против такого развития.

Достаточно посмотреть на изменение численности населения в мегаполисах и маленьких населенных пунктах, чтобы увидеть простую картину — современные люди активно переезжают в большие города. А, следовательно, логика «земли мало, а потому она драгоценна — это всего лишь маркетинговая уловка. А ограниченное количество земли приводит к новым способам ее использования.

Для примера вы можете посмотреть на Москву — ее земля ограничена границами города. А потом резко происходит расширение столицы, и вдруг земли становится больше. То есть подобные аргументы плохо работают даже на ограниченном участке территории.

Почему считается что земля всегда дорожает

Эта логика преобладает в основном в развивающихся странах, которые пережили беспрецедентный бум в секторе недвижимости за последнее десятилетие или чуть более продолжительный срок. Например, цена на землю в этих странах выросла в 10 раз за последние два десятилетия. В результате люди в этих странах пришли к выводу, что цена на землю всегда растет. То есть недвижимость всегда дорожает.

Это тоже далеко от правды. Если рассмотреть развитые экономики других стран, таких как Япония и Соединенные Штаты. То можно найти примеры и обвалов рынка недвижимости, когда цены упали на 40-50%.

Например, в Японии цены упали и продолжали оставаться на этом уровне большую часть последнего десятилетия. Американский рынок тоже представляет из себя волнообразный график, где рост всегда сменяется падением.

«Цены на землю всегда растут» — это мифическое утверждение. Цены на землю связаны со многими факторами, одним из которых является благополучие экономики страны в целом. Если вы собираетесь когда-нибудь продавать недвижимость, то миф становится еще более бессмысленным — вдруг в момент продажи рынок окажется в плачевном состоянии, и цены будут снижаться — тогда вы даже потеряете деньги.

Миф о том, что будущее можно прогнозировать на основе прошлого

Среди подающих надежды инвесторов в недвижимость распространена тенденция экстраполировать тренды, которые присутствовали на рынке недвижимости в прошлом. И создавать чрезвычайно оптимистические сценарии будущего. Однако нужно понимать, что за последнее десятилетие в мире произошел фундаментальный сдвиг.

Все деловые соглашения, такие как аутсорсинг, свободная торговля и трансграничные инвестиции транснациональных корпораций вызвали беспрецедентный бум в странах с развивающейся экономикой. Мир, очевидно, не ожидает еще одной революции в ближайшем будущем — точнее, вы точно не сможете предсказать новые фундаментальные изменения.

В случае, если никакая неожиданная экономическая революция не изменит фундаментально экономическую парадигму. Очень маловероятно, что результаты последних нескольких лет повторятся в будущем. Инвесторов, делающих ставку на повторение истории, всегда будет ждать разочарование. Если бы тренды просто повторялись один за одним, то никаких рынков недвижимости давно бы не было.

«Будет как в той стране»

Некоторые люди экстраполируют результаты не только на основе временных отрезков, но и на национальной почве. Ярким примером является Россия 90-х годов, которая смотрела на США как на путеводную звезду. Можно сколько угодно говорить о том, что какая-то страна идет по чьему-то пути, и все равно в этом не будет никакого здравого смысла.

Японская экономика не шла по пути американской — она переняла лишь некоторые ее аспекты.

Поэтому в случае, если вы сравниваете американский и японский рынки недвижимости, то увидите мало общего. Если в стране закончилась эра социализма и появилась частная собственность, то это не значит. Что рынок недвижимости будет таким же, как в Америке или Англии. Каждый случай уникален, и делать из них тенденции не стоит.

То же самое касается и различных нововведений. Например, вы узнали, что в Америке стали популярны лофты. Значит ли это, что мода перенесется на Россию? Нет. Строить инвестиции нужно на основе множества факторов, а не каких-то простых наблюдениях или опыте других стран.

Инвестиции в недвижимость можно легко обналичить

Это не очень популярный миф. Однако до того, как в Соединенных Штатах разразился ипотечный кризис, были обычным делом рассказы о миллионерах, заработавших на собственном капитале в сфере недвижимости. Легенды гласили, что не нужно делать вообще ничего, кроме покупки и перепродажи недвижимости на заемные деньги.

Сейчас эти идеи распространяют блогеры. Задумка заключается в том, чтобы получить прибыль, возникающую из-за разницы в ценах, и конвертировать ее в наличные. Однако эти самопровозглашенные гуру забыли упомянуть об огромных транзакционных издержках, связанных с любыми сделками с недвижимостью по всему миру. Эти трансакционные издержки составляют от 2% до 5% от стоимости рассматриваемой собственности.

Помимо транзакционных издержек, поиск покупателя и переговоры о сделке — утомительный и трудоемкий процесс. Таким образом, перепродажа приводит к огромной трате времени и ресурсов. Некоторые люди годами ищут покупателей на свою недвижимость. Это мы даже не учитываем тот факт, что вы должны уметь прогнозировать — иначе получить прибыль просто не получится. Хотите что-то перепродавать и получать доход — откройте магазин, так будет надежнее. Квартира — не пирожок, который можно запросто продать возле метро.

Посмотрите статистику на какие суммы попали люди, купившие недвижимость в Болгарии, Черногории, и в раскрученном Таиланде. У многих инвесторов возникло желание продать свою недвижимость за границей, и тут они узнали горькую правду. О том, что дорого они могут продать свою недвижимость только в том случае, если сами найдут очередного лоха-покупателя из России.

На местном рынке, цена их недвижимости вдвое ниже той, по которой они сами ее покупали.

И как известно туда не накатаешься, это не на дачу в Подмосковье съездить. Билеты стоят недешево, и в связи с последними ситуациями, связанными с пандемией. Оказалось, что границы в ту или иную страну могут быть просто закрыты для всех приезжающих на неопределенный срок (а это возможно и годы ожидания — возьмем к примеру Таиланд с его запретами на посещение страны).

На этот случай есть среди инвесторов одна хорошая пословица: Если ты не можешь контролировать свою недвижимость по каким-то причинам — значит она тебе не принадлежит.

Лучше купить жилье, чем его снимать

Покупатели эмоционально связаны с недвижимостью, которую они покупают. С давних времен покупка недвижимости считалась «взрослым» делом человека. Это решение не имеет финансовой оправданности и основано на мнении, что наличие собственности на ваше имя каким-то образом делает ее экономически более безопасной.

Однако, если рассматривать финансовые аспекты, это явно не так. Бывают ситуации, когда покупка, безусловно, лучше, а есть другие ситуации, когда аренда — лучший вариант. Поэтому оптимальный вариант зависит от конкретного случая.

Если ставка по ипотеке огромная, то не факт, что вам будет выгодно покупать квартиру. Бывают случаи, когда люди находят хорошего арендодателя и живут в его недвижимости всю жизнь, при этом почти ни в чем себе не отказывают.

Также есть прослойка и тех, кто успешно зарабатывает годами сдавая чужую недвижимость в субаренду. Арендуя квартиры на длительный срок и пересдавая их посуточно командировочным клиентам. Об этом у нас на сайте есть масса информации в разделе “Аренда”. Можете и сами организовать подобный бизнес в любой подходящий момент на деньги друзей или родственников, как это сделать — мы все разжевали и разложили по полочкам в наших статьях.

«Реальная цена квартиры составляет…»

Иногда люди не понимают, что такое цена. Сколько, по-вашему, должен стоить килограмм сахара? 30 рублей? 100 рублей? Тысячу? Если вы действительно стали об этом думать, то вам придется иначе взглянуть на рынок. Цены формируются исходя из огромного количества факторов, многие из которых просто спрятаны от человека.

Не может быть оптимальной цены. Например, вы продаете квартиру за 10 миллионов потому, что из окна видно красивый мост. Но 99 потенциальных покупателей скажут, что они не собираются платить за вид, а 1 тут же начнет говорить об оформлении сделки.

Так же происходит и с добавочной стоимостью за выполненный в квартире ремонт. Многие скажут, что он им не нравится, но найдутся и те, кто готов будет за него изрядно переплатить. Что часто и случается на рынке недвижимости в реальной жизни.

Некоторые люди смотрят на квартиру и думают о том, что она продается дешево. Стоит ли говорить, что только специалист, пересмотревший массу вариантов, более-менее понимает адекватность той или иной цены. Чтобы понимать логику формирования стоимости недвижимости, нужно разбираться в рынке не только на уровне «это хороший район».

Вложился в ремонт — уйду в прибыль!

Этот миф очень любят риэлторы. Допустим, вы решили продать свое жилье и инвестировать во что-то другое. Риэлтор может с грустным видом погулять по квартире и сказать, что ремонт не помешает — так как цена продажи, мол увеличится. Некоторые люди сразу же соглашаются с специалистом, и тратят деньги на никому не нужный ремонт.

Вот только проблема в том, что не каждый покупатель вообще смотрит на состояние квартиры. Его может заботить только основная часть — не протекают ли трубы, например. А вот обои и краска его вообще могут не заботить. В итоге вы потратите кучу времени и денег, чтобы цена на квартиру выросла на незначительную сумму.

Кстати, этот же миф рассказывают и блогеры, которые готовы научить вас чему-то за деньги. «Беру квартиру, плачу за ремонт, получаю прибыль» — каждый раз схема выглядит настолько просто, что просто диву даешься. Прямо-таки легкие деньги! Однако многие люди все равно верят в то, что деньги на рынке недвижимости зарабатываются с такой простотой.

Стоит понимать, что этот миф полностью перекликается с мифом о реальной цене. Откуда вы знаете, что потенциального покупателя будет беспокоить ремонт? Возможно, он ищет жилье в вашем районе только потому, что его привлекло местоположение квартиры, а после покупки он тут же устроит полномасштабный ремонт на несколько месяцев. В итоге вы потратите на ремонт 100 тысяч рублей, а цену увеличьте на 10 тысяч — и зачем, собственно, в таком случае стараться?

Но из практики случаются и такие случаи — если говорить про города-миллионники. Например, квартира стоимостью 5 млн. рублей не продается и все тут. Хотя и фотографии сделаны хорошие, и размещена она во всех изданиях и на всех площадках в сети интернет. И цена ниже, чем у всех остальных в этом доме.

А выполнив в ней косметический ремонт, потратив на все про все 200 000 рублей — она в течение 3 дней находясь в экспозиции, оказывается под авансом и уже не за 5 млн. рублей, а за 6 миллионов. Поверьте, так тоже бывает. Особенно часто такое случается в Москве, где наперед ничего нельзя предугадать, и спланировать.

В столице одну и ту же квартиру можно продать как за ее минимальную рыночную стоимость, так и за максимальную. Все будет зависеть от случая и немного от везения. Просто нужно оказаться в нужном месте в нужный момент.

Откуда у инвесторов берутся мифы про недвижимость?

Если вы собираетесь инвестировать, то у вас точно есть деньги. Уже на этом этапе можно предположить, что возле вас окажутся те люди, которые не против получить часть ваших средств. Так уж вышло, что этих людей очень много. Среди них и риэлторы, и владельцы жилья, и маркетологи, и различные эксперты по инвестициям, и блоггеры, и авторы курсов.

Просто безумное количество людей делают все, чтобы все положительные мифы не только существовали, но и как будто доказывали что-то делом. Однако любое простейшее исследование говорит о том, что это либо ложь, либо преувеличение. Ведь если человек рассказывает вам о том, как каждый месяц продает по 3 квартиры, и живет на разницу. То не удивляйтесь, если через 10 минут он предложит вам свою консультацию. А еще через 20 минут, выйдя с вами на улицу, стрельнет у вас закурить — так как на свои сигареты пока что денег не заработал.

Всегда удивляет, как эти богатые и успешные люди готовы часами уговаривать потенциального клиента заплатить им каких-то там 10 тысяч рублей за обучение — это притом, что в своих рассказах они зарабатывают по миллиону в месяц. Видимо, 10 тысяч им не хватает для покупки яхты.

Тут часто работает поговорка про то, что если встретятся два человека. Один из которых будет с деньгами, а второй с опытом, и решат провернуть какое-нибудь дельце. То по итогам, тот что был с деньгами — останется без денег, но с полученным опытом. А тот, что пришел в дело с опытом — окажется с деньгами.

Вторая важная половина любого мифа — желание людей в них верить. Вы покупаете жилье, чтобы в нем жить — а друзья вдруг говорят, что лучше бы в акции вложились. Что вам делать? Так уж устроен человеческий мозг, что он спешит защищать самолюбие. «Вы не понимаете, это же тоже инвестиция. Земля всегда дорожает. Я, кстати, очень дешево купил, если захочу перепродать, то на миллион в плюсе буду» — вы и сами не заметите, как начнете разговаривать рекламными лозунгами.

Самое забавное в этом, что ваши друзья будут вам верить, если они тоже не разбираются в инвестициях. Хотя очевидно, что вы могли бы сказать. Что купили дом просто из-за того, что хотели купить дом — честный ответ вряд ли ухудшил бы вашу репутацию.

Почему при инвестировании обязателен рациональный подход

Чтобы не попадаться на самые простые мифы, нужно анализировать информацию. Хотя бы думать о том, кому она может быть выгодной. Также нужно всегда искать причины, по которым миф может сработать и в обратную сторону.

Исторические процессы нужно изучать не для того, чтобы понять, когда они повторятся — наоборот, они всегда учат тому, что ничто и никогда не повторяется. Смотреть на рынки другой страны можно, так вы получите новые знания, однако не думайте, что изучение американской недвижимости поможет вам заработать на перепродаже однушки в Самаре или Хабаровске. Так как у нас в стране своя и довольно суровая действительность. Инвестиция — это процесс, требующий холодной головы. Не поддавайтесь эмоциям и не доверяйте кому попало. Особенно риэлторам в юбках с широкой улыбкой.

Узнайте как ссорятся родственники из-за наследства, и что делать, чтобы этого не произошло, перейдя по ссылке здесь