Ипотечная квартира — как ее продать, или сдать в аренду

Долгосрочная ипотека — это всегда тяжелое бремя. Люди вынуждены годами экономить, и держаться за работу, которая им не нравится. Лишь бы была возможность исправно выплачивать ипотечный кредит на протяжении долгого периода времени. При этом не всегда ипотечное жилье является единственной недвижимостью для собственника. Возникает разумный вопрос — почему бы не сдать такую квартиру в аренду? Однако российское законодательство не всегда позитивно смотрит на такую идею. Домовик разбирается, почему в России ипотечная квартира принадлежит не собственнику, а банку.

Кому принадлежит ипотечная квартира

Самое главное, что нужно знать о российской ипотечной системе — так это то, что статус владельца подвергается сомнению. Ведь если судить по документам, то жилье принадлежит человеку, который взял ипотеку. То есть банку он платит за то, что тот предоставил ему средства для покупки. А в качестве залога используется сама недвижимость.

Однако законы работают таким образом, что статус владельца подвергается вопросам. Фактически можно увидеть, что квартирой владеет сам банк, выдавший ипотеку. Причем делает он это до тех пор, пока вся ипотека не будет выплачена. Если вы не согласны с такой точкой зрения, то посмотрите на те права, которые есть у владельца ипотечной квартиры.

Скажем, некий Василий сам купил квартиру, а Пётр взял ипотеку. И Вася, и Петя — формальные собственники недвижимости. Но вдруг они захотели продать свое жилье. Вася выкладывает объявление в интернете, и продает свою квартиру по любой цене — в этом ему никто не мешает.

Петя тоже имеет право на продажу, это ведь его жилье. Правда, сначала ему нужно будет попросить разрешения у банка. И если банк запретит продажу, то ничего Петя не продаст — а сам он решения принимать не может.

Кто-то может возразить, что банк должен следить за состоянием квартиры, которая находится в залоге. Да, это правда, однако можно ли в таком случае назвать Петю собственником? Другой пример — вы покупаете смартфон в кредит. Теперь вы платите 5 тысяч в месяц банку, который выдал вам займ на его покупку. Можете ли вы продать смартфон? Да, можете. Можете хоть разбить или прибить к стене на гвоздь — он теперь ваш, и делайте с ним что хотите. Просто платите банку, ведь вы взяли у него деньги.

В случае же с ипотечным жильем вы не можете распоряжаться собственностью по своему усмотрению. А, следовательно, вы не совсем и её собственник. Это очень двойственная ситуация, когда формальные и реальные условия расходятся между собой.

Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду

Российское законодательство очень интересно смотрит на возможность сдачи в аренду ипотечного жилья. Сначала вы должны посмотреть на договор, который подписан между банком и ипотечником. В нем может быть прописано условие о том, что сдавать ипотечное жилье в аренду нельзя (точнее, нельзя зарабатывать на недвижимости любым видом деятельности).

Обычно мы смотрим на законы, и ищем, что же в них запрещено. Если мы видим, что законы не запрещают есть яблоки, то начинаем думать, что их кушать можно. Но с ипотечным жильем все иначе. Если в договоре не написано, что сдавать жилье запрещено, то это еще не значит, что вы имеете на это право.

Сначала вы должны обратиться в банк за разрешением. И только в случае, если вам разрешат сдавать недвижимость, вы сможете это делать. Сложно описать, насколько глупым является запрет на сдачу в аренду ипотечных квартир. Ведь объем задолженностей по ипотекам с каждым годом растет такими темпами, что на статистику даже смотреть становится страшно.

Многим людям реально нечем платить за ипотеку. Почему бы не разрешить им сдавать ипотечное жилье в аренду? В конце концов, это доход, который можно тратить на оплату кредита. В теории, банк сам должен быть в этом заинтересован, если хочет снизить количество задержек по оплате ипотечных кредитов.

Но к сожалению, ничего подобного в реальной жизни не происходит. И банк как будто специально ограничивает владельца квартиры (повторимся, что и владелец-то он очень формальный).

Какое наказание за сдачу в аренду ипотечной квартиры

Что же будет, если владелец квартиры отказывается следовать правилам, и все-таки сдает жилье в аренду? Если в договоре был на это запрет, а жилье все же находится в аренде. То банк попросит вас выплатить всю ипотеку прямо сейчас. А если вы не сможете этого сделать (а вы не сможете), то жилье у вас заберут и продадут на торгах с большим дисконтом. Сверху вы получите уголовное преследование за незаконное предпринимательство.

Не забываем и о том, что банк имеет право проверять ваше имущество. То есть инспектор может наведываться в вашу квартиру, и узнавать, что же с ней происходит. Ответственный инспектор поговорит и с вашими соседями. От которых он и узнает, что жилье находится длительное время в аренде. 

Учитывая то, что технологии все больше внедряются в нашу жизнь, можно предположить, что в ближайшее время банки смогут узнавать про аренду недвижимости максимально быстро. Уже сейчас они прекрасно пользуются чужими переводами денег, так что если вам раз в месяц посылают деньги с подписью «аренда», то будьте готовы к проблемам. Можно предположить, что различные домофоны также облегчат работу инспекторов.

В том случае, если банк все же разрешил вам сдавать ипотечную недвижимость в аренду, вы должны делать это официально. Договор, налоги — все это должно быть оформлено по закону. Однако здесь есть нюансы. 

Российское законодательство довольно плохо относиться к долгосрочным арендам, банки тоже. Поэтому вам позволят заключать контракт менее чем на год (то есть на 11 месяцев). По истечении этого срока вам придется заново просить разрешения на сдачу своей квартиры в аренду. Причем в этот раз вам могут уже отказать без объяснения причин, как это бывает при одобрении банком кредита. И никакие причины отказа вы не узнаете, поэтому даже не надейтесь на что-либо, кроме удачи.

Почему люди сдают квартиры нелегально

В России есть масса запретов и налогов, которые вынуждают людей взаимодействовать вне рамок законов. К таковым относится и аренда квартир. Довольно редко арендодатели платят налоги с прибыли, полученной за сдачу недвижимости — таким образом они пытаются сэкономить деньги. Арендаторы тоже не желают доплачивать за владельца недвижимости, так что соглашаются арендовать “в серую”.

В итоге любой конфликт решается по ситуации, а не по закону. Что касается ипотечного жилья, то с ним происходит такая же проблема. Зачем-то некоторые банки мешают людям зарабатывать деньги, из-за чего часто сами и страдают. В итоге ипотечник вынужден прятать свои доходы, и не платить с них аренду. Ведь никакого другого выбора ему часто не предоставляют.

Стоит также отметить, что наказание со стороны банков редко отличается смекалкой и фантазией. Допустил грубое нарушение? Отдавай банку квартиру. И никак иначе. Мы итак прекрасно знаем, что из себя представляет ипотечник, который с трудом платит за жилье — обычно его становится жалко.

Банки делают их жизнь еще более тяжелой, заставляя чувствовать себя слабыми и униженными перед большой финансовой махиной. Которая без проблем сминает человеческие жизни ради собственной выгоды. При этом чувства собственности у человека нет, и он не владеет своим имуществом в полной мере.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры — еще один долгосрочный процесс, который очень тяжело осуществить официальному владельцу жилья. Сначала нужно обратиться в банк и узнать, разрешает ли он такую сделку. Банк сообщит, что для продажи квартиры нужно погасить кредит. Дальше доступны несколько вариантов. Первый — досрочно погасить кредит, а потом спокойно продавать недвижимость. Доступен он не всем, нужно иметь свободные деньги на счету. Есть и более удобный способ — продавец берет задаток у покупателя и использует эти средства для погашения кредита. Уже после этого недвижимость продается без каких-либо особенностей.

Если вы продаете жилье, на которое еще распространяется статус залога, то можно провернуть сделку с помощью банка. Все условия будут согласованы заранее. Когда покупатель отправит деньги на банковский счет, то средства будут распределены между продавцом и самим банком, который таким образом получит погашение кредита. Банки положительно относятся к таким вариантам, особенно если понимают, что это единственный способ получить от заемщика средства, которые он занял.

Когда ипотека невыгодна

Еще один вариант — покупка ипотечного жилья в ипотеку. То есть покупатель приобретает жилье с непогашенным долгом и сам готов за него платить. Он получит улучшенные условия (банки активно идут на такие сделки), а продавец избавится от обременительного кредита. Правда, на прибыль ему рассчитывать не придется.

Самый неприятный вариант — это продажа недвижимости самим банком. Обычно это случается в тот момент, когда просрочки по платежам становятся слишком продолжительными (свыше 15 дней, а где-то свыше 3-х месяцев). Обычно в договоре прописывается либо сумма долга, либо время без платежей. После просрочки которых, банк имеет право взять ситуацию в свои руки. Не стоит рассчитывать на прибыль от сделки — как правило, при такой продаже. Заемщик просто лишается и жилья, и своего долга по ипотеке.

Стоит понимать, что выгоду от продажи ипотечной недвижимости получают в очень редких ситуациях. Например, если жилье очень сильно выросло в цене с момента покупки. На это влияет не какой-нибудь косметический ремонт, а изменение инфраструктуры и общее подорожание на рынке. Во всех остальных случаях о выгоднее стоит забыть.

Нужно еще и платить налоги, если жилье было в собственности всего несколько лет. Хотя есть и некоторые льготы, которые помогут избежать дополнительных издержек. Однако стоит учитывать и тот факт, что иногда не выгодная продажа может быть куда более удачным решением. Чем десятилетняя оплата кредита, который давно потерял смысл.

Например, человек строил планы на жизнь исходя из того, что будет жить в родном городе. А потом получил хорошее предложение по работе в другой стране. Тогда не всегда есть смысл продолжать платить ипотеку. Особенно в случае, если ему запрещено сдавать жилье в аренду — квартира-то просто простаивает, а денег на свое содержание просит.

Не говоря уже о необходимости регулярно делать в ней ремонт. Ведь даже без проживающих внутри людей, недвижимость имеет свойство изнашиваться. Вся водопроводная система работает и без жильцов.

Что запрещено делать в ипотечной квартире

Если вы хотите сделать в ипотечной недвижимости перепланировку, то обязательно спросите разрешения у банка. Может случиться так, что из-за перепланировки снизится рыночная стоимость объекта недвижимости. А ваш кредитор этого просто не допустит. Так что сначала уточните, что именно вы хотите делать. То есть предоставьте в банк план предполагаемых работ.

Также у вас могут возникнуть сложности с тем, чтобы кого-либо прописать в недвижимости. Близкие родственники имеют более высокие шансы на успех, однако это довольно сложный бюрократический процесс. Но в случае, если вам это удастся, в вашей недвижимости официально смогут проживать другие люди. Никто не решит, что вы сдаете им жилье в аренду, что спасет вас от многих проблем.

Что же касается наследования, то в этом аспекте банки дают людям максимальную свободу. Естественно, вместе с недвижимостью по наследству передаются и долги умершего. Если нет специального завещания, то наследство передается ближайшим родственникам. При условии те вступят в права наследства. То есть никаких особенностей нет. А если вы хотите подарить кому-либо свое жилье. То и ипотечные обязательства лягут на счастливчика, которому вы передаете свою недвижимость.

Как ипотечники страдают от кабальных договоров

Если посмотреть на проблему глобально, то станет очевидно, что рынок недвижимости очень сильно теряет от многих законов. Например, сильно ограничивается число квартир и домов, которые участвуют в экономической деятельности. Снижается количество доступных к аренде объектов, что влияет на увеличение средней стоимости — спрос остается тот же, а вот предложения меньше.

Также учитываем и тот факт, что банковские разрешения и запреты требуют времени и соблюдения бюрократических процедур, что замедляет процесс завершения сделок. Если вы нашли покупателя на свою ипотечную квартиру, то должны делать все максимально быстро — а получение разрешения от банка может затянуться. Не забываем и о том, что и без ипотеки недвижимость в России довольно долго оформляется. В некоторых странах (например, в Таиланде) сделка о продаже жилья может завершится за полтора часа, в России же, все иначе.

Также есть проблема с тем, что россияне не приучены читать длинные договоры. В этом нет ничего плохого, если рядом с вами есть специалист, который объяснит все детали. Которые вы точно должны знать — то есть делает выжимку из всей информации.

Происходит это из-за экономии, так как ипотеку. Как правило, берут не самые богатые люди, которые пытаются снизить свои расходы по всем пунктам. В итоге человек может подписать кабальный договор, который запрещает ему сдавать ипотечное жилье в аренду. А узнает он об этом лишь через пару лет, когда ему потребуется сдать квартиру в аренду.

Почему ипотека — это плохая инвестиция

Из-за огромного количества запретов по использованию недвижимости ипотека является далеко не самым лучшим объектом для инвестиций. Человек понимает, что он будет платить очень большие проценты, а жилье будет простаивать. Например, жить он в нем и не собирался, а в аренду его сдать можно далеко не всегда — и получится, что все проценты придется оплачивать самостоятельно.

В итоге о выгоде от такой инвестиции придется забыть. Лишь после продажи ипотечного жилья (то есть уже после окончания кредитной зависимости) можно будет получить прибыль, если за все это время произошел рост цен. Хотя жилье в России активно дорожает, но далеко не во всех городах рынок стабильный.

По этой причине долгосрочные прогнозы делать тяжело. Если человек в середине срока кредита решит продать ипотечное жилье, то о прибыли тоже придется забыть. Нынешнее законодательство работает таким образом, что ипотечное жилье доступно в первую очередь для проживания, а вот заработок на нем или вложение в него денег остается за скобками — словно таких функций у недвижимости быть не должно.

Естественно, все это снижает популярность ипотечных кредитов, хотя совершенно очевидно, что дополнительный всплеск интереса со стороны обеспеченных людей мог бы положительно повлиять на банковскую систему в целом. Но никто и не думает о решении этой проблемы прямо сейчас.

Дают ли в России ипотеку иностранцам

Российское законодательство позволяет брать квартиры в ипотеку на территории России и гражданам других стран. Можно сделать это одновременно с получением вида на жительство. Естественно, европейские граждане поражаются нашим процентным ставкам, которые установлены в российских банках.

А вот жители Нигерии наверняка завидуют россиянам, берущим ипотеку под 12 процентов годовых — так как в их стране ставки достигают и 30 процентов в год.

В странах СНГ ситуация также не отличаются в лучшую сторону, и российская ипотека является более выгодной, чем условная узбекская. Учитывая курс рубля, который в последние годы не стремится возвращаться к показателям 2013 года. Иностранцы имеют возможность инвестировать в российскую недвижимость и без ипотеки. Правда, интересует такая возможность далеко не всех — ведь немногие из них понимают, как функционирует российская экономика.

Также они не понимают и стабильность российской экономической системы. Хотя живущим в России очевидно, что инвестировать в российскую недвижимость можно. И это даже выгодно, главное поаккуратнее обходиться с национальной валютой, которая иногда подводит.

Что ожидает рынок ипотеки в будущем

В последние годы государство стало заботиться об имидже ипотеки. Также активно меняются условия, которые стали более выгодными. При этом активно растет и стоимость самого жилья, что в некоторых случаях делает выгоду ипотечников менее очевидной. Тем не менее, законодательство в этой сфере практически не меняется.

Как и десять лет назад, хозяин жилья является владельцем скорее по документам, чем по факту. И каждое свое действие он вынужден обсуждать с банком, еще он по-прежнему ограничен в действиях по отношению к жилью. В связи с этим возникает много проблем. Которые негативно влияют не только на рынок недвижимости, но и на весь институт частной собственности.

И до тех пор, пока ипотека делает человека рабом банка, а не собственником квартиры. Она не может иметь положительный имидж в глазах заемщика. А будет ли изменена эта система в ближайшее время — это большой вопрос. Ведь государство смотрит на ситуацию со стороны человека, который берет ипотеку и спокойно ее платит, а другие варианты просто не рассматриваются.

Узнайте как повлияла пандемия на рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре, перейдя по ссылке здесь