Аренда коммерческой недвижимости в Краснодаре — как на нее повлияла пандемия?

Пандемия сильнее всего ударила по малому бизнесу в Краснодаре. Людям постоянно приходилось искать, и придумывать всё новые решения для того, чтобы их дело не умерло. Никто не шел им навстречу, в том числе и их арендодатели, а что уж говорить о государственной помощи. Домовик побеседовал с женщиной, которая расскажет, как именно протекала обстановка работы с арендаторами в их торговом центре.

Как заставить арендатора платить

Я работаю главным бухгалтером в одном из небольших торговых центров Краснодара. Практически вся моя занятость связана с арендаторами и работой с ними. Точнее, это не главная моя работа, но так вышло, что мне нужно постоянно заниматься сбором денег с них. Делаю я это уже в течение двадцати лет, и всякое на своем веку повидала. Но того, что происходило в пандемию — словами не передать.

Частенько бывали ситуации, когда арендаторам было нечем платить — это в нашем деле вполне нормально. Например, человек просто хотел начать работать на себя, а не на какого-то дядю. Сел он, подумал, прикинул свои доходы, и решил начать торговать одеждой из Китая. Это довольно распространенная история среди всех арендаторов, с которыми я сталкивалась.

Только вот их бизнес все не хочет начать обеспечивать им стабильный доход, а просто вводит их в большие долги. Они оказываются не только в заложниках у банка или своих друзей, но и у торговых центров, которые стучат им по голове буквально каждый день.

С вышеизложенной ситуацией я сталкивалась довольно часто. Некоторые арендаторы меня просто боялись. А если замечали меня на горизонте, то сразу начинали нервничать. Отговорки у них всегда были одинаковые, постоянные переносы даты платежа с объяснением одних и тех же причин.

К этому я была привыкшая и ясно понимала, как дальше вести переговоры, и каким образом работать с данными людьми. Один мой звонок охране, и арендатору-должнику тут же перекрывали доступ в его магазин. А как еще было бороться с этими прохиндеями?

Но ситуация, возникшая в начале пандемии и продолжающая до сих пор, меня и сейчас приводит в самый настоящий шок. Абсолютно ни у кого не было денег платить за аренду, потому что просто не было заработка. Люди не занимались покупками. А мы (Администрация ТЦ) не знали, что делать, и как помочь арендаторам в такой тяжелой для них, жизненной ситуации.

Кто арендует площади в торговом центре

Наш торговый центр расположен в оживленном, но довольно спальном и семейном районе. Это двухэтажная постройка с парковкой. Первый этаж поделен между крупными арендаторами (их еще называют якорными), чаще всего это продуктовые сетевики.

Второй этаж торгового центра полностью поделен на небольшие бутики, которые тоже постоянно заняты местными бизнесменами. Арендная плата у нас небольшая, потому что конкуренция в нашем городе слишком высокая, а спрос на аренду не такой уж и большой. Для малого бизнеса у нас всегда была небольшая арендная плата.

Так как на первом располагались только сетевики, то и платили они в десятки раз больше. Это нормальная ситуация для такого торгового центра, ведь ими были заняты еще и огромные торговые площади. Там располагались всегда обязательно продуктовый магазин, еще магазин бытовой техники и парфюмерный.

Это правило сложилось само собой, арендаторы менялись, а тематика была такой же. Хотя это правило работает для всех торговых центров, особенно оно касается продуктовых магазинов. Когда несколько лет назад от нас съехал крупный сетевик, мы полгода занимались поиском нового арендатора на его место. Необходим был “якорь”, потому что трафик посещаемости у других (более мелких) арендаторов, упал в разы. И мелкие арендаторы начали жаловаться на то, что покупателей особо-то и нет.

На втором этаже всегда были бутики с одеждой и прочей другой мелочевкой. Ну а что делать, ведь люди всегда пытались как-то зарабатывать. Большинство из них открывались, и прогорали, не выдерживая конкуренции. Некоторые магазины могли просуществовать максимум полгода.

Как происходит работа с арендаторами в торговом центре

Основная моя работа как раз заключается в том, что я выбиваю деньги с этих самых арендаторов. Мы всегда идем навстречу и в любой ситуации готовы давать небольшие отсрочки. Если с арендатором у нас отношения хорошие, то неважно, на сколько дней он задерживает оплату.

И только в крайних случаях, когда человек уже совсем наглеет. Мы тоже начинаем грозить расторжением договора и другими санкциями. Но обычно до такой ситуации не доходит, и все можно решить наперед. Для этого надо всего лишь перекрыть доступ арендатора к его магазину. И он сам зашевелится, как уж на сковородке. И уже через пару часов не знаю где, но раздобудет всю сумму задолженности.

Почему сетевики — это лучшие арендаторы

Так было всегда, но коронавирус полностью изменил сложившуюся ситуацию. В минус начали уходить не только наши арендаторы, но и мы. Во-первых, незадолго до начала пандемии, от нас съехал ДНС. Они нашли другой торговый центр, расположенный неподалеку. Там более высокий трафик людей, но при этом и арендная плата меньше.

Мы сначала предлагали сделать скидку, потому что такой “якорь” нам определенно был необходим. К сожалению, им оказалось намного выгоднее просто собрать всю свою бытовую технику и просто съехать на другую торговую площадь. С ДНС вообще очень странно все получилось. Они были нашими арендаторами на протяжении 10 лет — практически рекордсмены. Постоянно увеличивали торговую площадь, и занимались улучшением и переоборудованием предоставленного им пространства.

За год до переезда они уже занимали практически 50 процентов от всего первого этажа, а это очень много. По-моему, у нас вообще был самый большой ДНС в городе. Настолько они усилились за эти десять лет. А потом в один день просто пришли и сказали, что расторгают договор аренды. Из-за этого был потерян самый важный доход нашего торгового центра. Мы думали, что сможем найти новых арендаторов в течение нескольких месяцев. Но началась пандемия и этот срок растянулся на долгие месяцы.

А вот парфюмерный магазин практически не пострадал. Женщинам и в период локдауна необходимы были помады. Также в их ассортименте были товары первой необходимости, благодаря которым они могли спокойно дальше существовать. Я в хороших отношениях со всеми сотрудниками парфюмерного магазина, поэтому постоянно интересовалась о том, как изменились их ежедневные выручки. В самое тяжелое для них время, они упали всего на 10 процентов, что вообще как-то даже несерьезно.

Продуктовый супермаркет также спокойно себе существовал, не обращая внимания на происходящее вокруг. Для них новинкой оказалось только обязательное ношение масок в тот момент. Их выручки не падали, а только увеличивались. В общем, эти два самых главных арендатора так и оставались у нас всю пандемию. Они приносили прибыль торговому центру даже в самые страшные времена, которые выпали на апрель-май 2020 года.

Как переживал пандемию малый бизнес

О переносе платежей или уменьшении арендной платы и разговоров не было с этими сетевиками. Они не нуждались в этом и с их стороны было бы настоящей наглостью заявить, что им мало денег. Когда я заглядывала на второй этаж, то понимала, в каком отвратительном состоянии находится весь малый бизнес. Вот кому уж точно требовалась реальная помощь, но где ее было взять. Ведь тут или они или мы — как говорится, ничего личного, это просто бизнес.

Было очевидно, что покупательская способность у них упала в разы. Вводятся и по сей день все новые и новые ограничения, мешающие людям вести привычный им образ жизни. Второй этаж на 80 процентов состоит из бутиков с одеждой. Самой разной, на любой вкус и для любого кошелька.

Люди навезли из Китая или Кореи всего подряд. Мало того, что и границы теперь закрыли (новых партий товара ждать было неоткуда), так и остатки никто покупать не хотел. Или мы им за задолженность перекрывали доступ к их нераспроданным шмоткам. 

Где-то в среднем арендная плата со всеми коммунальными сборами для небольшого бутика составляла 17 тысяч рублей. Это совсем немного, но и такие деньги людям было очень тяжело найти. И как бы пытаешься вставать на их место, а это оказалось очень непросто. Но мне свою работу тоже надо выполнять. У нас нет администраторов, следящих за выполнением платежных обязательств. А ведь мне так хотелось не вытягивать с бедных арендаторов их последние копейки, но что поделать, приходилось как говорится гнуть свою линию.

Сначала было очень неясно, каким образом действовать. Когда один-два человека не платят по счетам вовремя, картина более-менее ясна. Не так страшно подождать, можно всегда найти решение полюбовно. Тем более, они всегда были готовы откупаться подарками, лишь бы задержать оплату на несколько дней.

А вот когда 50 процентов арендаторов встают в позицию. Что у них нет денег, и они готовы съезжать — то ситуация становится критической. Становится очевидно, что им выгоднее просто съехать от нас. Только вот для нас и всего торгового центра это уже плохо. Мы приняли решение давать им небольшие отсрочки, лишь бы они только не разбежались, как тараканы.

Как пережил пандемию магазин с канцтоварами

У нас есть бутик с канцелярией, который является арендатором уже практически 15 лет. Женщина, бывшая учительница, просто начала везти из Китая все подряд. Сумки, рюкзаки, тетрадки, ручки и другую сувенирную продукцию. Она то увеличивала торговую площадь, то ее уменьшала. Как-то раз она даже попыталась открыть вторую торговую точку в другом месте, но не хотела посвящать этому время, и осталась в итоге только с нами.

Мы всегда были в ней уверены, и даже если она не могла заплатить вовремя, то мы никогда не настаивали на оплате. Все наше руководство ей доверяло, и она не боялась того, что ее завтра выгонят. В пандемию ее выручки упали, причем очень сильно. Самый пик — это было падение на 50 процентов.

Да и ввозить всю эту мелочь из Китая было затруднительно какое-то время, ей приходилось свозить в свой магазин все остатки, и снижать цены. Но она сказала, что это будет ее самый интересный опыт. Возвращаться работать учителем для нее оказалось намного хуже, чем выносить страдания от своего малого бизнеса.

Сейчас уже у нее снова все хорошо, покупатели вернулись, а она постоянно искала обходные пути ввоза своих китайских товаров. Мне кажется, что она смогла это выстоять только потому, что она очень сильный человек. И я считаю, что именно такими качествами нужно обладать каждому бизнесмену.

Как пережили пандемию бутики с одеждой

Самый сильный удар на себя приняли бутики с одеждой. У людей не было необходимости в приобретении шмоток. Хотя это, я думаю, итак всем понятно. Некоторые из бутиков просто закрылись, потому что другого пути у них не было. 

Они пытались распродать все остатки, хотя бы за закупочную стоимость, но так и не смогли выйти хотя бы в ноль. С ними было очень сложно работать. Мне приходилось буквально выжимать из них деньги. И я тогда была на все, чтобы не подвести свое руководство. 

Точнее говоря, некоторым арендаторам, которые работают с нами годами, мы естественно шли на уступки. Нам нужна была хоть какая-то выручка, даже с задержкой. А для тех бизнесменов, которые и полугода с нами вместе не проработали, мы не делали особых поблажек. Было очень грустно наблюдать за людьми, которые находятся в таком ужасном безвыходном положении. Но и торговому центру надо было зарабатывать, поэтому что-то нужно было делать.

Сначала мы сделали скидку на аренду практически в десять процентов. Так как бутики закрывались. И мы пытались сделать эти торговые места выгодными как для нынешних, так и для наших будущих арендаторов. Потом скидка увеличилась до двадцати процентов, потому что никто не хотел к нам заезжать из новых арендаторов. А весь малый бизнес Краснодара был практически в состоянии вымирания. Но, стоит сказать, что мы смогли удержать большинство наших старых арендаторов.

Иногда я ненавижу свою работу всем сердцем, потому что именно мне приходится чаще всего разговаривать с арендаторами. Мне надо вставать на их место и думать за них самих. Иногда я даже пытаюсь раздавать советы о том, где им взять денег в конкретный момент времени. Конечно, я им не говорю их украсть, но разумным путем думаю вместе с ними об увеличении их продаж. А также пугаю их разными небылицами. Про то, что если они перестанут платить, за аренду. То мне придется прижать их к стенке, и вывернуть их карманы.

Еще наш торговый центр все больше теряет в трафике и популярности за счет постоянной застройки района жилыми домами. Вокруг появляется все больше и больше вакантных мест, которые могут быть более популярны для ведения бизнеса.

Какой бизнес был прибыльным в пандемию

Хотя за время пандемии некоторые даже пытались запускать свое дело. Я всякое повидала, и ничему теперь не удивляюсь. Самое странное было — это открылся бутик с тканями и подобными принадлежностями для творчества. Поразительно, но у них в пандемию был стабильный доход. Может быть, некоторым людям до сих пор нечего делать на карантине, а это помогает им скоротать время. 

В момент карантина у нас также открылся ремонт компьютеров и телефонов. Какие-то очень умные ребята этим занимаются, потому что это одно из самых качественных мест в Краснодаре, где нет криворуких мастеров-бракоделов. Им нравится, что у нас не такая большая арендная плата и есть возможность для дальнейшего расширения. Иногда они думают о том, чтобы торговать восстановленной после ремонта техникой. ДНС съехал и конкурента у нас для этих ребят больше нет. Может быть, у них действительно получится усилить свой бизнес в ближайшее время — я на это очень надеюсь. Ведь иначе я приду к ним однажды, и в последний раз закрою дверь в их мастерскую.

Что станет с торговыми центрами в будущем

Мне было очень тяжело во время пандемии. Так как я подотчетна своему начальству, и мне приходилось все время выступать от слов арендаторов. Отчитываться, почему и у кого сейчас идет просрочка. И каким образом я снова дала кому-то поблажку. Ведь торговому центру же тоже нужно на что-то функционировать.

За это время нам пришлось сократить штат охранников из-за того, что мы всяческим образом урезали наши расходы. В какой-то момент даже я боялась того, что могу потерять свое место работы. В то же время это очень нервное занятие с профессиональной точки зрения.

Я понимаю, что арендаторам торговых площадей было очень тяжело, а мне приходилось на них давить — иначе в такой ситуации поступать было нельзя. Бизнес — это про заработок денег, а не личные отношения. Иногда доходило до того, что люди на меня обижались, хотя вряд ли я была виновата в том, что им приходилось платить деньги — не мне же в карман все шло. Да и на горло своей женской туфелькой я тоже вроде никому не наступила.

Я надеюсь, что со временем ситуация наконец придет в то состояние, которое было два года назад.

Ведь чем дольше будет продолжаться пандемия, тем тяжелее будет малому бизнесу. При этом я совершенно не понимаю, что будет с торговыми центрами и с моей должностью.

Иногда мне кажется, что у них просто нет будущего, если все это затянется. Целый сектор коммерческой недвижимости сейчас находится в подвешенном состоянии. Могу представить, какой шок испытывают люди, которые строили торговые центры перед самым началом пандемии. Вот их бизнес точно закончился еще до запуска, да и мой шеф тоже уже не такой радостный ходит, как раньше.

Почему люди инвестируют в недвижимость, может пора покупать биткоин? Узнайте что выгоднее на данный момент, перейдя по ссылке здесь