Как купить квартиру на торгах по банкротству

Торги по банкротству

Самая простая инвестиция – это купить квартиру и сдать ее в аренду.

Но если вы решите из одной квартиры сделать две, то вам прямая дорога на торги по реализации имущества должников. Где можно купить интересный объект недвижимого имущества.

Например, земельный участок, частный дом, квартиру, машиноместо, коммерческую недвижимость, производственное помещение или склад. С хорошим дисконтом, доходящим до 90 % скидки от реальной рыночной стоимости.

Бывают случаи, когда цену реализуемому на торгах объекту, изначально устанавливают ниже его рыночной стоимости.

Это происходит из-за того, что судья назначает арбитражного управляющего не по месту жительства должника. А рандомно.

И часто случается, что должник (юридическое лицо) живет в Москве. А его процедурой банкротства занимается арбитражный управляющий, живущий в Тюмени.

Независимый оценщик имущества может быть приглашен. Например, из Нижнего Новгорода.

И друг друга они все даже не видят. Все происходит дистанционно, для предотвращения коррумпированных схем и подкупа арбитражного управляющего. Который может повлиять на ход торгов по реализации имущества должника.

При банкротстве физического лица, арбитражный управляющий вправе не привлекать стороннюю организацию для оценки арестованного имущества. А провести оценку самостоятельно.

Тут вообще непонятно каким образом арбитражный управляющий из Тюмени может знать точную стоимость земельного участка. Общей площадью 6 соток, находящегося в СНТ «Ромашка» в Тверской области.

Вся оценка будет проведена «на глазок». А как вы понимаете, в двух разных СНТ, находящихся через дорогу друг от друга. Разбег цен в стоимости участка может доходить до миллиона рублей и более.

Так же, на цену земли в Московской области очень влияет и удаленность от МКАД. Земельный участок в 10 км от МКАД будет стоить по 600 тысяч рублей за сотку. А в 30 км от Москвы, за те же шестьсот тысяч рублей можно купить уже 8 соток с дачным домиком.

И если в том районе, где расположена арестованная земля, кто-то еще продает участок. То именно эта стоимость, размещенная на сайте с объявлениями о продаже недвижимости. И будет браться арбитражным управляющим за реальную рыночную стоимость земли в той локации.

А теперь представьте, что продавец. Чье объявление увидел арбитражный управляющий самостоятельно проводящий оценку земли, для выставления на торги. Для привлечения внимания к своему объявлению поставил заниженную цену. Как говорится «от балды» — вот по такой же заниженной цене и будет выставлен лот на торги.

Имейте в виду, что так же недооценена может быть и любая другая недвижимость.

Ищите недооцененные объекты недвижимости и покупайте их с целью перепродажи. Купив подобный объект вы с легкостью перепродадите его за цену в 2 раза превышающую стоимость его покупки.

И так, теперь вы знаете, как можно за стоимость одной квартиры купить две. Прокрутив деньги несколько раз, у вас останется квартира в собственности. И появятся оборотные деньги на дальнейшее участие в торгах по банкротству.

Подводные камни в торгах по банкротству

При наличии денег на вашем расчетном счете, купить недвижимость на торгах по банкротству всегда проще, чем перепродать купленный объект в дальнейшем. Так как необходимо понимать еще до покупки, будет ли продаваемое имущество пользоваться спросом у покупателей.

Иногда, выставленные на продажу лоты, таят в себе скрытые глазу минусы. О которых вы узнаете лишь после приобретения недвижимости с торгов.

1. Покупка на торгах по банкротству земельных участков с обременением.

После покупки может выясниться, что земля расположена в зоне действия тех или иных запретов, которые запрещают возведение на ней каких-либо строений.

Например, невзрачный ручей внизу участка, который даже не отмечен на карте и водным объектом не является.

То есть, на него не распространяется запрет на строительство в водоохранной зоне.

После дождя может запросто оказаться бурной рекой, берущей начало в каком-то болоте.

На таком участке вы и сами строить не захотите, так как весной постройки просто смоет водой.

Так же опасны канавы, вырытые вдоль земельных участков с примыкающей к ним дорогой. Они во время дождей тоже могут вызвать подтопление земельного участка.

Если рядом с приобретенным земельным участком, протекает малюсенькая речка или ручей. Но она отмечена на карте и имеет название, то имейте в виду. Что она является водной артерией и охраняется государством.

Строиться разрешено на таком участке только отступив 50 метров от кромки воды.

Все вспомогательные постройки для ведения личного подсобного хозяйства, такие как ферма для КРС, стайки, загоны для пастбища водоплавающих птиц. Имеющие отходы продуктов жизнедеятельности животных, в водоохранной зоне тоже запрещены. Если это не рукотворный водоем.

Так же в прибрежной зоне запрещено размещать септики, и организовывать стоки грязной воды в реку.

Но это мелочи, по сравнению с тем, когда вы, при покупке, проглядите расположенные рядом с купленным участком земли, водоочистные сооружения. А на карте они никак не отмечаются.

Пусть даже они будут законсервированными или давно не действующими. Но вокруг них распространяется зона с запретом 300 метров на любое строительство. За исключением тепличного комплекса или каких-то других сельскохозяйственных построек. Не дающих право проживания.

Хотя участок продаваемый на торгах и попадающий под действие данного запрета, будет располагаться на землях сельскохозяйственного назначения. И может иметь ВРИ: «для дачного строительства с правом возведения жилого дома и с правом регистрации в нем».

Разрешение на строительство вам не дадут и попробуйте потом этот участок продать. А если площадь участка составляет пять гектаров, то налоги в 46000 рублей в год. Как за люксовый автомобиль. Вас вряд ли обрадуют.

Поэтому продавать вы такой участок будете усиленно.

Полевые и лесные участки, которые так нравятся дачникам, тоже могут иметь ряд причин обойти на торгах этот лот стороной.

Иногда земельный участок в 3 гектара с травкой и кузнечиками. Имеющий хорошее назначение земли, подходящий под межевание для дачного строительства. И дальнейшую продажу образовавшихся участков в розницу.

Оборачивается полным неликвидом, ввиду своей заболоченности. Чтоб отсыпать участок грунтом. Нужна такая заоблачная сумма денег, что проще просто забыть эту затею.

К подобным проблемам с земельными участками, можно отнести проходящую над участком линию ЛЭП, которая тоже затруднит дальнейшую его продажу.

А перенос одной опоры ЛЭП за границу участка обойдется в 20 млн рублей. При условии, что соседний участок тоже ваш. Иначе кто же вам даст разрешение на установку опоры ЛЭП на своей территории.

А под участком может проходить силовой кабель. Который тоже имеет свою запретную зону по ограничению на строительство. Копать и строиться нельзя по три метра в обе стороны от места прокладки кабеля. И на просмотре перед покупкой лота, кабель вы не увидите. Он же проложен под землей.

А при получении ГПЗУ перед строительством дома вы будете неприятно удивлены. Когда вы соберетесь продавать такой участок. Скрыв факт наличия на нем электрического кабеля. Можно угодить в судебное разбирательство по иску о введении покупателя в заблуждение скрыв факт обременения.

Некоторые земельные участки с виду всем хороши, но по факту, не имеют прямого подъезда для транспорта на свою территорию и после покупки необходимо будет подать на соседа в суд. Для наложения сервитута на часть его земельного участка, через которую будет обеспечен подъезд.

А сервитут может предполагать ежемесячный платеж за пользование чужой территорией.

Много продается на торгах по банкротству неликвидных обрезков земли. Остающихся после межевания земли под большие коттеджные поселки.

Все эти обрезки земли либо неправильной формы. Либо это обочина дороги, либо просто сильно узкие и не дающие право на них что-то построить.

Цена на них копеечная, но толку от них никакого. Их не продашь в дальнейшем и интересны они будут только в качестве присоединения в соседним участкам для увеличения территории.

То есть потенциальные покупатели — это соседи с двух сторон. А если участок им не интересен, то значит вы зря потратили на него свои деньги.

И вишенкой на торте после покупки этих неликвидных обрезков могут стать не снятые аресты судебных приставов.

На один и тот же участок может быть наложено и по 5 арестов в рамках разных судебных решений. Плюс аресты из налоговой.

Чтоб снять все ограничения для продажи участков, уйдет минимум шесть месяцев. И то, если вы каждую неделю будете ездить на прием к судебным приставам и в налоговую. По территориальности нахождения данных земельных участков. И будете лично всех поторапливать.

Вы спросите, так почему бы не купить участок с уже готовым строением. Ведь если дом был построен и продается на торгах по банкротству, то и документы на него должны быть в порядке. Но это не всегда так.

2. Покупка на торгах по банкротству здания с обременением.

В описании к лоту вы не увидите какие решения суда были вынесены ранее и какие предписания получил хозяин участка до банкротства.

Этой информацией владеют только судебные приставы, а арбитражный управляющий может и сам о таком факте не знать.

Да в общем то всем все равно. Главное реализовать имущество должника и получить за это, свое вознаграждение.

Так что продавать могут разное имущество. Начиная от такого которое есть на бумаге, а не существует по факту. Но с баланса не снято и на него начисляют налог. Заканчивая продажей многоэтажных домов. С проживающими в них людьми. И имеющемся предписании о сносе данного незаконного строения.

Потому, что назначение земли под этим домом не соответствует многоэтажной застройке. А строение имеет все признаки многоквартирности.

Почему бы не купить целый трех этажный дом на 20 квартир за каких-то там 4 млн. рублей. А потом сдавать в нем квартиры в аренду. Вроде все сладко.

А на деле вы купите себе огромную головную боль. Так как решение о сносе никуда не денется и эти требования перейдут уже на вас. И снос дома ляжет на ваши плечи.

Если вы не снесете дом добровольно, то судебные приставы наймут компанию и снесут его сами. Выставив вам счет.

Снос подобного дома обходится около 12 млн. рублей.

Проживающие в этих домах люди, купив там квартиры. Были когда-то обмануты аферистом застройщиком.

Который настроил целую серию таких домов по Московской области. Распродал квартиры, и вывел деньги за границу. Бросив фирму с долгами, которую банкротят подрядчики. Застройщик им тоже остался должен.

В итоге, все купившие в этом доме квартиры люди. Будут выселены с вещами на улицу. Оставшись без денег и крыши над головой. А незаконно построенные дома будут признаны «самостроями» и снесены.

Не зная всех этих тонкостей и приехав на просмотр подобного лота, вы увидите двух подъездный дом, из монолита. В кирпиче. С территорией, огороженной кованным забором.

В доме шикарные квартиры с высокими потолками. Подъезд в мраморной плитке, дворовая территория облагорожена и выполнен ландшафтный дизайн. Подключены все центральные коммуникации, включая подведенный газ. Не дом, а сказка и за сущие копейки.

Когда цена многоквартирного дома равна стоимости дачи в Московской области — грех не купить и сдать в аренду.

3. Покупка на торгах по банкротству квартир с обременением.

Часто встречаются и многоквартирные дома, построенные без нарушений, со всеми подведенными коммуникациями, но по ряду причин и отсутствию денег на достройку так и не введенные в эксплуатацию.

Причем реально на торгах квартиры в подобных долгостроях пользуются спросом у покупателей. Но нужно понимать, что купив квартиру с дисконтом, вы «заморозите» свои деньги на годы. А может быть и навсегда.

Квартира в уже обжитом доме, может иметь прописанных в ней отказников от приватизации. О чем вам тоже никто не сообщит.

Никогда не сталкивавшись с подобным вопросом. Вы подумаете, что сможете через суд человека выписать. Действуя так же, как при выписке банкрота ипотечника.

Но отказника суд не выпишет. Он так и останется таким же полноправным хозяином всей квартиры, наравне с вами.

Только он будет хозяином без права собственности. И проживать он в данной квартире сможет тоже на законных основаниях. По сути, став для вас вечным соседом.

И вам повезет если квартира, которая приобретена с прописанным отказником от приватизации окажется большой по площади. И состоящей из двух комнат. Тогда вам будет что делить.

А если квартира однокомнатная, то вас суд просто в нее не вселит.

Оставив вас в статусе собственника. И документы на собственность будут на ваше имя. Но без права проживания в данной квартире. В связи с невозможностью совместного проживания членам разных семей в одном жилом помещении.

За что еще у вас могут забрать квартиру, узнайте здесь 

4. Покупка на торгах по банкротству коммерческой недвижимости с обременением.

Продающаяся на торгах по банкротству коммерческая недвижимость, расположенная на территории торгового центра. Может быть «по беспределу» блокирована охранниками данного торгового центра по распоряжению самой администрации ТЦ.

Охранники умышленно на просмотры никого не будут пускать, арбитражный управляющий не в силах будет ничего предпринять.

Администрация ТЦ будет ждать пока цена за это помещение опустится до минимальной. Чтобы выкупить коммерческую недвижимость самостоятельно.

Оплатив задаток за подобный лот, вы зря потеряете время. Так как работать или сдавать в аренду это помещение вам все равно не дадут сотрудники администрации торгового центра. Чиня вам постоянно препятствия.

Процесс банкротства длится по три — четыре года и все это время помещения находятся с отключенными коммуникациями. Выбитыми окнами и стоят неотапливаемыми.

И хорошо если коммерческое помещение встроенное или пристроенное к многоквартирному дому. Там хоть какой-то присмотр за недвижимостью будет на время процедуры банкротства.

А если это отдельно стоящее здание, то после покупки вы столкнетесь с трудностями по подключению коммуникаций. Так как трубы подвода воды и отопления будут разморожены. Все ценные вещи, весь металл, батареи, кондиционеры, вентиляция – все будет вырвано с корнем.

И вот так сразу никакие коммуникации к вам. После покупки этого помещения. Никто подключать не побежит.

Например, чтоб подключить электричество к помещению коммерческого назначения. Вам необходимо будет зарегистрироваться как ИП. И только после этого с вами заключат договор на поставку электроэнергии. С физическими лицами МОЭСК не работает.

После этой процедуры ИП можно будет закрывать, если оно вам больше не нужно. Чтобы не платить лишние налоги.

Если Вы покупаете недвижимость в другом городе дистанционно. Так проходит достаточно много сделок.

Не приезжая на просмотр, и отталкиваясь от дешевой стоимости объекта недвижимости. Положившись на описание продающегося лота. То будьте готовы, что приехав после покупки. Вы обнаружите что в помещении выбиты все окна. Завывает ветер, на полу лежит снег, и жгут костры асоциальные личности.

Арбитражный управляющий, который ведет процедуру банкротства, мог сделать фотографии в момент ареста помещения. Несколько лет назад. А в момент выставления помещения на торги, его физическое состояние уже могло сильно измениться.

Так что к этому вы должны быть морально готовы.

А мог и прежний арбитражный управляющий уже пять раз смениться. Передав дела следующему арбитражному управляющему. И к моменту проведения аукциона, фотографии объекта вообще могли быть потеряны.

Новые фотографии никто делать не поедет, потому что это далеко и накладно. Поэтому фотографий лота может и не быть.

Еще одной неприятностью для вас может обернуться покупка доли в коммерческом помещении с торгов по банкротству.

Продающаяся доля, даже довольно крупных размеров. Например, 1\3 доля в торговом помещении, площадью 300 м2. По факту, может оказаться коридором, который ведет с улицы в само помещение. Поэтому все лоты необходимо смотреть физически на месте.

Не исключено, что часть хороших коммерчески привлекательных помещений разбирают особы, приближенные к самому арбитражному управляющему. Например, его друзья и знакомые. Это ведь не запрещено, да и как это проверить.

Позвонив, для уточнения информации по некоторым лотам, у вас просто не будут брать трубку. А письма, написанные на электронную почту арбитражного управляющего. Так и останутся без ответа, хотя помещение на торгах будет опубликовано. И цена по нему будет снижаться.

Что в этот момент происходит с арбитражным управляющим – не понятно. Но может быть человек лежит и болеет. Ведь от этого никто не застрахован.

5. Две распространенные ошибки новичков при участии в торгах по банкротству.

Самая распространенная ошибка, которую совершают новички, решившие купить заинтересовавший их объект недвижимости — это их доверчивость.

Начинающие инвесторы обращаются в компанию, которая обещает выиграть торги за свою комиссию. Стоимость такой услуги составляет от 15000 до 150000 рублей в зависимости от жадности. Действуя по доверенности от вашего имени.

По умолчанию, такого рода компании создавались не как агентства. Оказывающее услугу по поиску и покупки лота для обратившегося к ним клиента. А прежде всего для самостоятельного выкупа нужной недвижимости на себя с целью дальнейшей ее перепродажи.

Но торгов проходит много и все лоты отследить невозможно, поэтому некоторые объекты остаются ими незамеченными.

Начинающие инвесторы сами приносят им хороший вариант, который планируют купить. И, как обычно, в последний момент. За три дня до закрытия нужного этапа на аукционе.

В компании быстро изучают лот и начинают якобы готовить заявку для покупки недвижимости от имени клиента.

Но на самом деле о клиенте уже давно забыли. И все заняты поиском денег для самостоятельного выкупа «вкусного» лота.

А клиенту просто тянут время, чтобы он не поднял «шумиху» вокруг лота. И не обратился в другую подобную компанию, которая может составить конкуренцию на торгах.

В итоге, клиент понимает, что его просто кинули, но уже слишком поздно.

Перед самым закрытием приема заявок на участие в аукционе, клиенту позвонят из данной компании. Оповестив о том, что к ним ранее по покупке этого лота уже обратился желающий.

И чтобы не конкурировать внутри фирмы, клиенту вынуждены отказать в этой услуге. Всем остальным, обратившимся позже, тоже якобы отказали.

Еще одной неожиданностью, случающейся на аукционах по банкротству, является внезапная остановка торгов на предпоследнем этапе по снижению цены. Это случается по различным причинам. И происходит дальнейшие снятие лота с торгов.

А человек, готовясь через день внести задаток за этот лот, уже взял для его покупки кредит в банке. И лот так и не купил.

Приходится ждать следующего выгодного объекта недвижимости, выставленного на торги по банкротству. Раз уж кредит получен.

Оплачивая, при этом ежемесячно проценты в банк. За пользование кредитными деньгами.

Где взять денег для участия в торгах по банкротству и какой банк выдаст кредит безработному узнайте здесь