Продажа квартиры менее 5 лет в собственности. Изменения налога после 2016

С 01.01.2016 года для недвижимости, которая куплена после этой даты, введен новый порядок обложения подоходным налогом в случае, когда она продаётся. При этом установлено увеличение срока владения жильем, а также впервые обозначен нижний порог налоговой базы, который ранее ничем не ограничивался и равнялся сумме продажи.

Изменения в НДФЛ

Эти изменения касаются освобождения лица, которое продаёт жилую недвижимость, от обложения налогом на доходы физических лиц. Так звучит официальное обозначение подоходного налога. Сокращенное название — НДФЛ. Он зачисляется в бюджет субъектов Российской Федерации (85 %) и местные бюджеты (15 %).

НДФЛ уплачивают как жители России, так и иностранцы. Налоговый кодекс рассматривает первых как налоговых резидентов, а вторых — как нерезидентов. Если быть точным, то резидентами являются физлица, прожившие на российской территории не меньше, чем 183 календарных дня в течение 12 идущих друг за другом месяцев. Отсюда следует, что лица, не подпадающие под эти критерии — нерезиденты.

На кого распространяются льготы по налогу при продаже квартиры?

Эти нюансы представляют интерес по той причине, что доходы разных категорий облагаются по разным ставкам. Большая часть доходов резидентов РФ облагается по ставке 13%. К таким относится и доход от продажи квартиры. Нерезидентам при продаже жилья придётся заплатить 30%. Также они не имеют права на налоговый вычет.

Из числа налоговых резидентов, которые продают недвижимость и имеют право на налоговую оптимизацию, исключаются индивидуальные предприниматели, если они продают имущество, связанное с их деятельностью.

Все нововведения относятся к тем лицам, которые получили в собственность квадратные метры после 01.01. 2016.

Факторы, влияющие на налогообложение при продаже квартиры до 2016 года и после его начала

Применение новых правил, затрагивающих уплату НДФЛ при отчуждении недвижимости, полученной после 1 января 2016 года, касается таких обстоятельств:

• Периода, в течение которого тот, кто продаёт квартиру, был собственником;
• Основания, по которому приобреталось жильё;
• Величины налогооблагаемой базы.

Что было до 2016 года?

Когда квартиры продавали до 2016 года, нужно было платить налог со стоимости жилья по договору, если продавцы владели им менее, чем 3 года.

Уменьшить сумму для налогообложения квартир, бывших в собственности менее 3 лет, можно было одним из двух способов:

• на 1 миллион рублей;
• на сумму, которая была потрачена раньше, при приобретении жилплощади.

Ранее, когда продавалась квартира, сумма налога не была связана с кадастровой стоимостью. Этот момент нередко приводил к желанию снизить её до миллиона путём внесения в соглашение о купле-продаже заниженной цены, чтобы избежать начисления НДФЛ.

Что произошло после после 2016 года?

С 1 января 2016 года по настоящее время:

1. Период пользования квартирой с целью освобождения от НДФЛ, если она будет продана, ранее ограничивавшийся тремя годами, увеличен. Ранее он должен был составлять не менее трёх лет, сейчас — не менее пяти лет.

2. Налог на реализацию квартиры, если ее будут продавать, напрямую зависит от ее стоимости, указанной в кадастре недвижимости. Теперь расчет ведется путем сравнения стоимости по кадастру и договорной цены квадратных метров. Наибольшее из двух значений умножается на коэффициент 0,7. Полученная величина и будет являться той базой, которая подлежит налогообложению, если квартира будет продаваться.

Для недвижимости, которая приобретена до 2016 года налоговое послабление сохраняет рамки трехлетнего срока.

Существуют ли исключения?

Да. Такие исключения присутствуют. Правила, касающиеся трёхлетнего срока, с 1 января 2016 года действительны в ситуациях, когда недвижимость, которую планируется продавать:

• приобретена путём приватизации;
• получена по наследству от члена семьи или близкого родственника;
• отдана в дар вышеуказанными лицами;
• приобретена вследствие подписания договора ренты.

Какие важные нюансы нужно учесть тем, кто хочет продавать жилплощадь, и кто приобрел недвижимость одним из этих способов?

Существует ряд непременных условий, которые нужно соблюдать, чтобы получить скидку при налогообложении. Они отличаются для каждого из оснований.

1. Приватизация квартиры

Какой документ нужно иметь на руках?

Закон «О приватизации жилищного фонда» определяет приватизацию как передачу гражданам на бесплатной основе квартир, которые принадлежат государственному или муниципальному фондам. Поэтому для освобождения от обложения подоходным налогом нужно иметь такое «железное» основание как договор приватизации, заключённый только с этими органами. Именно от даты его заключения, а не от даты регистрации прав собственника будет отсчитываться срок обладания недвижимостью.

Внимание! Никакие другие договоры, например, такие, которые связаны с предоставлением жилья взамен сносимого, с федеральными программами для молодых семей или военнослужащим, права на льготу не дают.

2. Унаследование квартиры от членов семьи или ближайших родственников

Кто же является членами семьи и ближайшими родственниками наследника?

«Семейный кодекс» гласит о том, что:

• членами семьи считаются дети любого возраста, родители, муж и жена;
• ближайшими родственниками — бабушки, дедушки и браться с сёстрами.

Если квартира унаследована от двоюродной сестры отца, то её продажа не освобождается от налога, даже если она осуществлена по прошествии 3 лет.

Что является основанием для применения налоговых льгот при наследовании?

За ответом нужно обратиться к «Гражданскому кодексу». Он подсказывает, что квартира, перешедшая по наследству, считается собственностью наследника со дня ухода из жизни наследодателя. По этой причине, в случае если это событие наступило более, чем 3 года тому назад, а госрегистрация осуществлена ранее 3 лет, право на налоговую льготу подлежит применению.

Не дата регистрации прав, а день кончины наследодателя свидетельствует о начале отсчёта срока, равного 3 годам.

3. Подарок квартиры от родных и близких

Отличаются ли условия приобретения права на льготу при наследовании от условий при дарении?

Да, отличаются кардинально! Потому что согласно ГК РФ, право на владение жильём при дарении возникает не в момент подписания дарственной, а в момент, когда произошла его регистрация.

Первичной является регистрация права собственности, тогда как дарственная — вторична.

4. Приобретение квартиры в собственность по договору ренты

Согласно гражданскому законодательству, договор ренты — это такой договор, при котором происходит передача квартиры от одной стороны (получателя ренты) к другой (плательщику ренты). В обмен на это вторая сторона должна пожизненно или выплачивать первой оговоренную сумму денег, или использовать какой-то другой способ её содержания. При этом получатель ренты может проживать в этом помещении.

Такой договор также предполагает свои особенности, касающиеся даты, от которой отсчитывается давность возникновения права на квартиру. В этом виде договора оно регистрируется не на момент его исполнения, т. е. смерти получателя, а на момент занесения сведений в Росреестр.

Срок обладания жильём, полученным по договору ренты, начинается с того момента, когда запись о переходе права на него занесена в Росреестр.

Вывод. При продаже недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года в результате вступления в права наследования, получения квартиры в качестве подарка, путём приватизации или заключения договора ренты, в целях избежания налогообложения, достаточно владеть им три года.

Получение жилища после указанной даты по любым другим основаниям, кроме указанных, и реализация его раньше, чем через 5 лет не дают права на освобождение от налогов.

Как определить порядок обложения НДФЛ на общих основаниях?

В этой ситуации право собственности на жилплощадь определяется моментом, когда оно зарегистрировано в Росреестре. Отсюда следует, что ни подписание соглашения о купле-продаже, о ренте, мене; ни дата получения денег или сдача жилья по акту не являются показателем приобретения прав собственности.

Если со времени покупки жилища прошло пять лет, а права на неё зафиксированы четыре года назад, то в целях получения льготы по НДФЛ, когда такое помещение продаётся, право собственности будет считаться приобретенным четыре года назад. Значит, освобождение от уплаты НДФЛ в подобном случае не применяется.

Внимание! С 15 июля 2016 года возникновение и переход прав собственника на недвижимость подтверждается не выдачей свидетельства, как это было ранее, а выпиской из Госреестра. Но имеющиеся на руках свидетельства менять не надо. Получить выписку можно в бумажном и в электронном варианте. По своему содержанию она отличается от той, которая ранее выдавалась по запросу для определения чистоты сделки. Её действие является бессрочным, но удостоверяет она лишь право собственности на момент выдачи.

Например, Петров В.В. 1 июля 2016 года получил выписку, подтверждающую его права на квадратные метры. Действительной она останется и в 2030, и в 2040 году, но подтверждать будет только то, что Петров В.В. был собственником на 1 июля 2016 года, но никак не позже этого срока. И в будущем, если Петров будет продавать недвижимость, ему придётся снова запрашивать выписку.

Правило об отсчёте момента, когда возникло право собственности с даты госрегистрации имеет четыре исключения.

К уже рассмотренным в подробностях приобретению путём приватизации и унаследования от члена семьи или родственника, нужно добавить еще два, касающихся приобретения квартир:

• в жилищном или строительном кооперативе, когда право собственности устанавливается на момент полной уплаты паевого взноса, оформляемого актом приёма-передачи;
• до 1998 года, когда регистрация права собственности не требовалась.

Налоговое законодательство — о величине облагаемой базы

Налоговый кодекс ставит предоставление освобождения от начисления НДФЛ от продажи квартиры в зависимость от величины полученных денежных средств. Как уже было сказано выше, с 2016 года для определения необлагаемой базы для НДФЛ действует минимальное значение цены на недвижимость.

Если доход меньше, чем указанная в кадастре стоимость на начало года, в котором произошла регистрация перехода права на продаваемую недвижимость с учётом коэффициента 0,7, льгота будет иметь обоснование.

Таким образом, с 2016 года освобождаться от НДФЛ будет реализация лишь того жилья, по которому сумма продажи не превышает 70% от стоимости, обозначенной в кадастре недвижимости.

Сведения о сделках, связанных с недвижимостью, в том числе и с квартирами, передаются в налоговую службу из Росреестра в автоматическом режиме. Поэтому никакие манипуляции по сокрытию истинной цены продажи невозможны.

Если сделка по продаже недвижимости подпадает под начисление НДФЛ, то в качестве базы берётся большая из величин: цена по договору или 70% цены по кадастру.

Например, Иванов А.А. в 2016 году стал владельцем квартиры, а в 2018 продал её, получив 7 миллионов рублей. Согласно кадастровой стоимости, цена квартиры равна 9 миллионам рублей. Умножаем её на 0,7.

9 * 0,7 = 6,3 миллиона рублей.

Налог начисляется с большей из сумм, то есть с 7 миллионов рублей.

Датой определения стоимости квартиры является 1 января 2016 года. Если в каком-то регионе кадастровая стоимость ещё не установлена, расчёт производится только с учётом цены по договору. Также администрациям на местах дано право изменять коэффициент в сторону понижения для всех или отдельных категорий граждан.

Отвлекитесь на секунду и прочтите комикс про муравьев, перейдя по ссылке здесь

Как уменьшить сумму подоходного налога?

В том случае если жильё нужно продать ранее пятилетнего срока обладания им, то — хотя и требуется уплата НДФЛ — есть возможность его уменьшить. Рассмотрим такую ситуацию на примере.

Чтобы сделать сумму, подлежащую обложению подоходным налогом меньше, можно применить один из двух способов.

1. Вычесть из нее 1 миллион рублей.

Тогда расчет будет таким:

7–1 = 6 миллионов рублей.

НДФЛ будет равняться: 6 *13% = 780 тысяч рублей.

2. Уменьшить базу, на которую происходит исчисление налога на документально подтверждённые затраты, произведённые при покупке жилища, в том числе и затраты на ремонт или проценты по ипотеке.

Как в первом, так и во втором случае необходимо подать налоговую декларацию и приложить соответствующую документацию.

В чем заключаются обязанности риелтора, вы можете узнать здесь