Как сдать свою квартиру и снять другую. Для чего это нужно и как правильно это сделать?

Не все люди, имеющие свою квартиру, живут именно в ней. Иногда очень удобным и выгодным решением является сдача собственного жилья в аренду, и съем другого жилья. 

Рассказываем, в каких именно случаях это может быть выгодно. Если у вас есть свое жилье — возможно, наши рассуждения помогут выгоднее ним распорядиться, или улучшить свои жилищные условия. 

Ради чего стоит сдать свою квартиру и снять другую

Мы разберем все причины, ради которых стоит идти на сдачу и на аренду. Они могут касаться как комфорта и личных пожеланий, так и чисто материальной заинтересованности. 

Как найти квартиру ближе к работе или учебе

Это уже нормальная практика как минимум в Москве и Питере, где путь на работу и обратно может занимать несколько часов. В таких случаях очень разумно поискать квартиру на съем поближе к нужному месту. 

Тем самым вы сэкономите: 

• время, которое могли бы потратить на работу, учебу или отдых;
• деньги, которые приходилось тратить на еду в дороге (ведь несколько часов в день, которые уходили на дорогу, тоже требуют калорий) и на сами проезды с кучей пересадок. 

Рассматриваем на примере: Иван Иванов имеет «однушку» в Химках, но работает недалеко от центра Москвы, в Тверском районе. Каждый день он тратит 3 часа на дорогу: по полтора часа в обе стороны. В месяц они превращаются в 72 часа (при 24 рабочих днях), в год — в 792 часа (при 11 рабочих месяцах), или в 33 суток. То есть каждый год месяц своей жизни Иван Иванов тратит на дорогу. На нее же уходит около 5 тысяч рублей в месяц. И это только проезд, без учета того, что на 12-часовой рабочий день (8 часов + обеденный перерыв + 3 часа дороги) надо брать больше еды. 

И Иван Иванов принимает разумное решение: он сдает квартиру в Химках за 27 тысяч, и за 50 тысяч снимает «однушку» в 10 минутах пешком от метро Дмитровская. Получается, что за аренду он будет платить около 20 тысяч. Но при этом: 

• дорога до работы будет занимать 35-40 минут в 1 сторону, а значит каждый день он сэкономит почти 2 часа времени;
• не нужны будут пересадки — добираться можно будет только на метро;
• в теплое время вообще можно будет обходиться без общественного транспорта: пешком путь до работы составит 45-50 минут, а на электросамокате — меньше получаса. 

Как получить жилье большей площади

Например, у вас в собственности — небольшая «однушка» или студия, чего достаточно для одного человека. Однако если найти вторую половинку, или тем более обзавестись ребенком — уже захочется жилье попросторнее. Если денег на покупку новой квартиры, даже с учетом продажи старой, у вас не хватает — то можно сдать свою квартиру, и снимать жилье побольше. 

Причем в этом случае можно обойтись даже без переплат: аренда «двушек» и «трешек» стоит ненамного дороже, чем «однушек».

Также большое значение имеет и район: если ваша квартира находится в центре, или в хорошем ЖК, или в новостройке, или просто имеет очень удобную инфраструктуру — вы будете в выигрышной позиции. Поэтому есть неплохой шанс, что получится снимать квартиру за столько же, за сколько вы сдадите свою, или с небольшой разницей. Если денег на эту разницу не хватает — то можно поискать жилье с ремонтом попроще, или в районе подешевле. Или вообще в другом городе, если вы работаете удаленно, или ваша профессия позволяет легко найти трудоустройство в любом населенном пункте, не сильно потеряв в размере дохода. 

Как найти более комфортное жилье

Эта причина похожа на предыдущую. 

Если в вашей квартире вам не нравится: 

• планировка или ремонт, и у вас нет времени/желания/денег его переделывать;
• соседи (например, которые могут шумно или агрессивно себя вести);
• воспоминания, связанные с этой квартирой, если вы и ваша семья в ней жили долгое время;
• общее состояние дома (устаревшие коммуникации, плохо работающее отопление, старый часто ломающийся лифт, давно не ремонтированный подъезд, отсутствие консьержа и так далее);
• инфраструктура вокруг (например, отсутствие парковок, или детских площадок, или фитнес-центров, или наоборот — близость рынка, из-за которого вокруг слишком людно);
• вид из окон;
• шум (от соседей, стройки, промышленного объекта, оживленного места вроде рынка или ТЦ, трассы). 

Особенно если вы нашли себя не в одном пункте, а сразу в нескольких — проблему тоже можно устранить, сдав свою квартиру и сняв другую. 

Финансовый вопрос при этом может решиться как в вашу пользу, так и наоборот. Например, если у вас квартира в центре Москвы, но на низком этаже, и вам надоел вид из окон на вечно забитую дорогу, и шум автомобилей, и вы готовы переехать куда-нибудь поближе к окраине — скорее всего, в деньгах вы неплохо выиграете. Ведь чисто из-за расположения вашего жилья его можно будет сдать дороже, чем вы будете платить за аренду где-нибудь в Люблино.

Как найти квартиру в городе с большими зарплатами

Если сдача-пересъем квартиры в пределах одного города у нас еще не так популярна (кроме крупных городов), то этот вариант — очень распространен. Жители регионов часто отправляются на заработки в Москву/Питер, и сдают свои квартиры в родных населенных пунктах.

Это и деньги приносит, и коммуналку окупает, и само жилье не будет простаивать.

Рассматриваем на примере: у Ивана Иванова есть «двушка» в Краснодаре, но он решил переехать в Москву. Получится ли у него закрепиться в столице, и не решит ли он в будущем вернуться обратно — пока неизвестно, поэтому обрубать концы и продавать краснодарскую квартиру пока не решается. А вот сдать — в самый раз: 15-20 тысяч от аренды будут приятной добавкой к зарплате.

Как сдать свою квартиру, и арендовать другую чтобы получить прибыль

К такой «схеме» нередко прибегают те, кому досталась в наследство большая или очень удобно расположенная квартира. А уж если она находится в столице — считайте, что можно вообще не работать. 

До кризиса у москвичей (да и у питерцев тоже) был очень популярен такой формат: сдать квартиру и улететь куда-нибудь в Тай. Даже «однушка», сдаваемая за 30 тысяч (а по до-2014-годовому курсу это была 1000$) уже позволяла снимать небольшой апарт и жить на оставшееся, вообще не работая. Сейчас такая халява исчезла (или почти исчезла), однако сам принцип никуда не делся. 

Если вы хотите получить доход — можете сдать свою квартиру, и искать что-то дешевле. А для максимальной экономии можно вообще переехать к родственникам, или снимать не самому, а с кем-то, или оформить ипотеку, жить в новой квартире, и погашать кредит с денег от своих съемщиков.

Приведем пример: Иван Иванов живет в Питере, в квартире, которая досталась от бабушки, и работает курьером за 50-60 тысяч. Все свое время он проводит на работе, и хочет накопить — например, на взнос по ипотеке, чтобы купить еще 1 квартиру, сдавать ее в аренду, и с этого жить. Он находит студию на окраине, снимает ее за 15-20 тысяч, а бабушкину квартиру, в которой жил сам — сдает за 30 тысяч, и получает дополнительный доход в 10-15 тысяч в месяц. 

Другой вариант — если наш герой работает фрилансером, и ему без разницы, откуда это делать. Он может сдать свое жилье в крупном городе, и уехать в небольшой, где аренда обходится еще меньше: скажем, в 10 тысяч. Если разница в цене сдачи и съема будет побольше — скажем, 20-30 тысяч — можно еще позволить себе больше отдыхать.

Важно: если сдать свое и снять чужое жилье вы хотите чисто ради прибыли — обязательно учитывайте не только то, сколько вы получите на разнице, но и смежные расходы. Это: 

• ремонт, который, скорее всего, придется делать после съемщиков;
• услуги риелтора (если речь идет про аренду на несколько лет — эти расходы «размажутся» по большому количеству месяцев, и их можно будет игнорировать, а вот на периоде менее 1-2 лет это уже может ощутимо уменьшить прибыль);
• стоимость переезда, если вы будете нанимать грузчиков;
• стоимость залога, который можно потерять как по реальным причинам (например, если вы разобьете телевизор в чужой квартире, и придется покупать новый), так и из-за обмана владельца. 

Давайте подсчитаем: например, от сдачи-пересъема жилья вы будете получать доход в 15 тысяч рублей. За 1 год они превратятся в 180 тысяч — вроде неплохо. Но из них, возможно, вам придется отдать: 

1. 15-100 тысяч за услуги риелтора (все зависит от того, в каком городе вы находитесь, и насколько вам повезет найти риелтора с низкой ценой). Но этот пункт можно и убрать, если искать жилье без посредников, что вполне реально. 
2. От 5 тысяч рублей за квартирный переезд. Этой траты тоже можно избежать, если переносить вещи вручную, или попросить помощи близких. 
3. Непредвиденную сумму за ремонт. Все будет зависеть от того, насколько аккуратные квартиранты вам попадутся, и от изначального состояния квартиры (если там был «бабушкин» ремонт, то на обновление отделки деньги можно либо вообще не тратить, либо их будет не так жалко тратить). 
4. Размер залога в той квартире, которую вы снимите. Эту трату тоже можно избежать, если вести себя аккуратно с чужим имуществом, и не снимать жилье у откровенно подозрительных личностей.

Надо ли платить налог, если сдаешь квартиру и снимаешь другую

Да. Не имеет значения, как именно вы распоряжаетесь деньгами, которые получаете со сдачи жилья — платить налог по закону в любом случае нужно. Это могут быть либо 13% НДФЛ, как физлицо, либо 4%, как самозанятый.

Почему сложно сдать свою квартиру, и арендовать чужую

Отдельно аренда или отдельно сдача жилья имеют кучу подводных камней. А поскольку вы будете делать одновременно и то, и другое — то и столкнетесь с двойным риском. 

Что стоит учитывать дополнительно: 

1. Если оплату съемной квартиры вы вносите с того, что вам платят ваши съемщики — вы зависите от них. Если вам задержат оплату — то и вы задержите оплату своему арендодателю, и не факт, что он спокойно на это отреагирует. А если ваши жильцы вообще решат незапланированно съехать — придется экстренно искать деньги на съем, или съезжать самим. 
2. Вам может разонравиться жить на съемном жилье. Но не факт, что удастся быстро вернуться в свое: если вы заключили долгосрочный договор — придется ждать, пока он закончится. 
3. Возможно, придется содержать сразу 2 квартиры. Во-первых — обустраивать быт в съемном жилье, если там захочется что-то поменять. Во-вторых — делать ремонты, менять мебель и технику в своем жилье, когда квартиранты съедут. Поэтому сдавать жилье на краткий срок без завышения цены — невыгодно. 

Выводы такие: 

1. Если есть свободные деньги, сначала очень желательно арендовать квартиру, понять, что вам все подходит, и вы готовы оставаться в ней надолго, и только потом искать съемщиков в свое жилье. 
2. Если вы снимаете-сдаете жилье в пределах одного города — желательно подгадывать так, чтобы совпадали сроки по аренде квартиры, которую вы снимаете, и по аренде вашего жилья. То есть если вы арендовали квартиру до 15 марта следующего года — заключайте свой договор примерно до этой же даты. В этом случае, если возникнут какие-то сложности (если вы передумаете снимать и захотите вернуться в свое жилье, или у вас съедут жильцы, из денег которых вы оплачивали свою аренду) — можно будет вернуться в свою квартиру.

Стоит ли продать одну квартиру и купить другую

В большинстве случаев — нет, не удобнее, потому что: 

• на это требуется куча времени, сил и нервов;
• не всегда бывает так, что денег от продажи вашей квартиры хватит на покупку квартиры (особенно если речь идет о квартире в более крупном городе или в лучшем районе, чем ваш, или о квартире большей площади — в таких случаях могут понадобиться крупные доплаты);
• вам может в целом нравиться ваша квартира, просто на данном этапе жизни удобнее жить в другой (это может быть как из-за близости к работе, так и из-за желания заработать на разнице в цене);
• нет гарантии, что через какое-то время вам не захочется съехать с того жилья, которое вы арендуете (самый важный пункт). 

А продавать одно жилье и покупать другое стоит, если вы точно уверены, что не будете жить в квартире, которую сейчас имеете, и если вы имеете деньги на доплату и время на то, чтобы заниматься продажей-покупкой.

Узнайте как устроен рынок недвижимости в Великобритании, и стоит ли инвестировать в покупку квартиры в Лондоне, перейдя по ссылке здесь