Аренда и арендатор
Народная мудрость: «Плачут да, просят – реви, да не давай».
Поддаться на просьбу своих арендаторов о пусть даже временном снижении арендной платы на 5 или даже 10 тыс. рублей. Не хитрое дело.
А вот как потом поднять арендный платеж на прежний уровень. Этого у вас уже может и не получится сделать.
Представьте себе такую ситуацию:
Арендатор получил скидку на время кризиса и теперь платит за аренду однокомнатной квартиры не 30000 рублей, а 25000 рублей в месяц. Так продолжается несколько месяцев, и арендатор успевает привыкнуть к этой сумме платежа.
В один прекрасный момент, вы решаете, что кризис закончился и предлагаете арендатору снова вернуться к первоначальным договоренностям. Прописанным в договоре аренды, то есть к оплате тех же тридцати тысяч рублей ежемесячно.
Как вы думаете, что начнет предпринимать арендатор после ваших слов? Правильно. Он тут же полезет на сайт искать новую подешевевшую квартиру. Так как ему уже понравилось жить за 25000 рублей в месяц вместо 30000 рублей.
И если вы ждали от арендатора слов благодарности, за свой жест доброй воли, то вы ошибались. Поэтому, лучше уж сразу быть в глазах арендатора нехорошим человеком. И не делать никаких скидок изначально.
Чтобы ваш арендатор съехал в первый месяц кризиса. И дал возможность найти на свое место более состоятельного человека.
Арендатор, который еще вчера прыгал от радости что нашел такую замечательную квартиру. И так недорого. Наслушавшись советов друзей, которые получили скидки по аренде на время кризиса. Так же начнет наседать на вас прося скидку.
Начаться телефонный разговор может с просьбы о скидке. А к концу дойти до требования снижения арендного платежа с помощью шантажа не оплаты следующего месяца. Или внезапного съезда из квартиры в другую жилплощадь.
В этом случае вам необходимо пояснить арендатору, что скидку по арендному платежу могут позволить дать не все Рантье. А те, которые работают на основном месте работы. А сдача в аренду квартиры — это их дополнительный доход.
Величина которого не отражается на их финансовой состоятельности. В этом случае действительно можно рассчитывать на скидку в несколько тысяч рублей на некоторое время.
Но это не ваш случай, так как арендный бизнес это ваш единственный источник дохода. И от стабильности поступления платежей, напрямую зависит ваше будущее развитие в арендном бизнесе. Ведь как бы вы не просили, вам никто платежи по вашим действующим кредитам не снизит.
А ведь у вас могут сдаваться в аренду и 10 квартир и если по каждой из них сделать скидку в пять тысяч рублей в месяц, то потери составят сумму, равную арендному платежу, полученному с добротной трехкомнатной квартиры в Москве.
Вы своим трудом смогли заработать себе трехкомнатную квартиру в Москве, а сдать вы ее не можете. Так как арендатор ваш считает, что он и так платит вам слишком много. Причем самые наглые арендаторы. Будут вам звонить с предложением о снижении арендного платежа, уже после экономического кризиса. Кризис давно закончится, но у арендатора останется такое чувство, что он вам во время кризиса явно переплатил. В этом случае ваш арендатор, будет пытаться требовать скидку даже задним числом.
Иногда единственным правильным решением будет просто сменить арендатора. Ведь всегда найдется тот арендатор, у которого и во время кризиса дела идут хорошо.
Как правильно выбрать арендатора
Арендатор для Рантье, это тот человек, от которого зависит бизнес. Начинайте подбирать себе арендатора с разговора с ним по телефону.
Начните с вопроса о его платежеспособности, попробуйте по разговору оценить адекватность человека, который будет проживать в вашей квартире. Если ничего подозрительного в разговоре не прозвучало. То назначьте встречу прямо на квартире, которую планируете сдавать.
Часто, люди находят себе квартиру в аренду, мягко говоря не по статусу. Вы сразу такого человека увидите и поймете, что ему нужна квартира попроще и подешевле, чем ваша. Таким жильцам, лучше сразу в аренде отказать, сославшись на какую-то выдуманную причину.
Иногда красный нос картошкой и одутловатое лицо потенциального претендента на аренду вашей квартиры. Говорят больше чем он сам. С пьющими не нужно связываться. Дороже обойдется потом генеральная уборка квартиры.
Понаблюдайте, уважителен ли с вами арендатор. Если он самостоятельно в разговоре перешел с вами на ты и допускает себе панибратство, то в аренде следует отказать.
Так как с вероятностью до 99 %, такой квартирант с первых же месяцев, начнет задерживать оплату по платежам.
В разговоре попытайтесь уточнить, где курил арендатор проживая на предыдущей квартире. И если курить он привык в санузле, то от никотина стены за 2 года так закоптятся, что придется делать ремонт. А запах табака останется в квартире навсегда. Здесь решайте сами, нужно ли вам это.
У вас при общении с человеком, прежде всего должно сработать некое чувство. Вы должны для себя понять, что если что-то пойдет не так. И арендатор перестанет вам платить за квартиру. Сможете ли вы, без чьей-то помощи. Заставить его покинуть арендуемую квартиру.
Арендатор не должен вызывать у вас тревогу и опасение. Например, за испорченную, во время аренды, дорогостоящую мебель.
Как сдать квартиру гражданам Таджикистана
Граждане Таджикистана в качестве арендаторов квартиры, зарекомендовали себя с очень хорошей стороны. Так как они не прихотливы в быту, не создают проблем. Порядочные и ответственные люди. Не допускающие просрочки по платежам, скромные и не умеют врать.
Часто против таких арендаторов выступают соседи, живущие в других комнатах квартиры коммунального заселения. Но этот вопрос очень просто решается.
Нужно идти в ФМС и делать всем проживающим у вас в комнате или в квартире, временную регистрацию по месту жительства. Сроком на 90 дней и раз в 3 месяца ходить и ее продлевать.
Счет по коммунальным платежам от числа зарегистрированных не изменится, а вопросы законности проживания ваших арендаторов будут сняты.
Огромный плюс в том, что после регистрации, которую вы им бесплатно оформите. У ваших арендаторов появится возможность свободно перемещаться по городу не боясь проверки документов. Устроить своих детей в школу по месту проживания, и получать лечение в поликлинике.
За вас и вашу квартиру такой арендатор будет держаться, чувствуя заботу о себе. С таким подходом, арендатор может прожить у вас долгие годы.
Вам проще скинуть 5000 руб. с цены аренды и запустить в квартиру арендаторов из Таджикистана. Чем затевать ремонт на 400 тыс. рублей. Ремонт унесет большую сумму денег, и будет очень долго окупаться.
Найти таких арендаторов не составит труда. Необходимо сказать дворнику, убирающему двор в многоквартирном доме. О том, что сдается квартира по такому-то адресу.
Опишите дворнику ваши пожелания по числу лиц, которые будут проживать в квартире. Будет ли это семья с детьми или одинокий мужчина.
Если цена аренды квартиры высокая, то вероятно, что арендаторов проживать будет несколько человек. Так как одному платить высокую аренду будет не по силам.
В этом случае нужно назначить из них старшего. И подписать с ним договор аренды квартиры, назначив его ответственным квартиросъемщиком.
Это очень удобно, так как арендатор сам разберется, кому из друзей предложит подселение в квартиру. Аренду у остальных проживающих он будет собирать самостоятельно. А вам нужно контактировать только с одним человеком не имея проблем с остальными жильцами.
И если он пустит к себе постояльцев, которые будут часто меняться, то решать их проблемы он будет самостоятельно.
А при большой перенаселенности квартиры, нагрузка на всю бытовую технику, водонапорную арматуру, канализацию и мебель – будет увеличена. И в случае поломки каких-либо вещей в квартире, устранять поломки арендатор будет за свой счет.
Лишь бы не затопили никого и не случилось ЧП со взрывом бытового газа, но это редкий случай. Обычно пустив таких арендаторов, вы горя знать не будете.
Потому что живут они очень дружно и никаких звуков не издают, даже если в квартире проживает восемь человек. А мебель у вас там и так старая будет. Ломать в квартире по сути нечего. А если они что-то докупят арендаторы, так это их вещи — пусть ломают.
При, таком режиме, эксплуатации жилья вам, как арендодателю будет резонно поднять на лишних 3000 руб. в месяц аренду и все согласятся. Так как понимают, что редкий хозяин пустит столько людей, арендовать одну квартиру.
Возможно ваш ответственный квартиросъемщик, решит поселить в квартиру всего пару человек. Или будет жить в квартире с девушкой.
В этом случае вам необходимо сделать им официальную регистрацию в МФЦ на 90 дней и не поднимать арендную плату. Договорившись о том, что эти же самые 3000 рублей, вы ежемесячно будете забирать плюсом к арендному платежу.
Поясните, что сдавали эту квартиру много лет и прекрасно знаете, сколько потребит семья из трех человек. Квартиранты потребят воды и электричества не более чем на эти самые три тысячи рублей. И что б оградить друг друга от необходимости подсчитывать все по счетчикам, и просить у арендатора дополнительно к арендной плате этот платеж, вы будете брать эти деньги сразу.
С одной оговоркой, что если число проживающих в квартире возрастет и этих денег не будет хватать на погашение счетов за коммунальные платежи, то это соглашение будет пересмотрено в сторону увеличения аренды еще на 3000 рублей.
В общем то все по-честному. И у вас полностью пропадает необходимость каждый месяц в течение года напоминать арендатору о доплате по счетчикам и электроэнергии.
Один месяц платежи могут чуть больше, другой чуть меньше. И если будет что-то оставаться от полученных ежемесячно трех тысяч рублей, то предложите арендатору сделать на эти деньги какие-то улучшения в квартире.
Например, купить новый чайник, провести скоростной интернет. Или просто засчитать разницу в счет оплаты последнего месяца и взять с арендатора сумму поменьше.
Если вам не хочется самому заниматься сдачей квартиры в аренду. Заниматься подбором арендатора, и обсуждать с ним скидки. Вы всегда можете передать квартиру в доверительное управление. Не уменьшив при этом сумму, поступающую с арендных квартир. Как это сделать, вы узнаете здесь
