Коммерческая недвижимость — что это такое простыми словами

К коммерческим объектам недвижимости относятся те объекты. Единственной целью ведения деятельности которых, является получение дохода. И многие люди действительно считают, что покупка коммерческой недвижимости. Дает возможность ее владельцам, получать прибыль абсолютно без риска. Даже если на приобретенный объект коммерческой недвижимости не найдется арендатора. Недвижимость все равно останется в собственности ее владельца.

Покупка коммерческой недвижимости. Нюансы

Часто считают, что для того, чтобы построить успешный бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости. При покупке объекта нужно соблюсти три важных параметра:

• Грамотно оценить все преимущества объекта коммерческой недвижимости;
• Разглядеть перспективы покупаемого объекта с учетом текущей экономической ситуации;
• Определить коммерческую привлекательность объекта с точки зрения срока его окупаемости. Ведь доход, получаемый со сдачи в аренду коммерческой недвижимости. И будет являться главным критерием ее оценки.

Отчасти это так. По крайней мере, купить коммерческую недвижимость выгоднее. Чем покупать ценные бумаги или акции. И быть зависимым от волатильности рынка.

Не зря же смерть от сердечного приступа, очень распространена среди начинающих инвесторов и игроков на бирже.

Из этой статьи вы узнаете какие есть виды коммерческой недвижимости. Как можно использовать коммерческое помещение. И как происходит налогообложение коммерческой недвижимости.

Виды коммерческой недвижимости

• Торговая недвижимость включает в себя все торговые помещения. А так же бутики, аптеки и другие магазины. Занимающиеся розничной торговлей товарами. 

Эта группа коммерческой недвижимости, на языке профессионалов называется стрит-ритейлом (street retail). Что в переводе с английского — розничная торговля, ведущаяся на улице. 

Во все времена, этот сегмент коммерческой недвижимости. Будет по-прежнему оставаться наиболее привлекательным у инвесторов и востребованным среди арендаторов. Так как торговые помещения, относящиеся к стрит ритейлу. Находятся, в основном, на оживленных улицах с высоким пешеходным трафиком и на первых этажах жилых домов.

Важно! Заметьте, что интерес представляют только те торговые помещения, где высокая проходимость именно пешеходов. А не общий поток трафика на улице. 

На этом погорели многие начинающие предприниматели, которые столкнулись с проблемой простоя купленных коммерческих помещений. Расположенных на супер оживленных улицах, где мимо них проезжали тысячи автомобилей в день. А пешком почти никто не проходил.

Арендаторы в таких помещениях, все же работали какое-то время. Еле-еле сводя концы с концами, и закрывались. Как только им становилось понятно, что какую-бы они рекламу не давали — клиенты к ним не придут.

Всему виной бывает дорожное ограждение. Которое разделяет проезжую часть и пешеходную дорожку. Из-за ограждения отсутствует возможность остановиться возле торгового помещения. 

А высокий скоростной режим, установленный на проезжей части. Создает опасность столкновения при торможении автомобиля там, где водитель останавливаться вроде бы и не должен.

Поэтому, если собрались рассматривать торговое помещение в стрит ритейле. То обращайте внимание есть ли подъезд к помещению и возможна ли стоянка для посетителей

Автосалоны – это вид торговых помещений, через которые идет реализация новых и подержанных автомобилей. По сути это те же магазины, где товаром выступают любые транспортные средства. Относящиеся к движимому имуществу. Например, автомобили, мотоциклы, скутеры, квадроциклы, катера, яхты;

Гелипорты (или хелипорты) – это небольшие частные аэродромы, принадлежащие собственникам. Где продаются, сдаются в прокат. И обслуживаются, воздушные суда (относящиеся к малой авиации). Это могут быть вертолеты и их разновидности. На территории гелипортов присутствует вся необходимая инфраструктура, включая ветроуказатель, ангары для хранения вертолетов и других летательных аппаратов, относящихся к малой гражданской авиации. Гелипорты это полностью коммерческие объекты недвижимости, нацеленные на получение прибыли.

Внимание! Для общего развития вам будет интересно знать, что по закону не все плавательные и воздушные суда относятся к движимому имуществу. 

К недвижимым вещам могут относиться и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. 

Образно выражаясь, к недвижимости также можно отнести крупные морские лайнеры и большие грузовые самолеты. А так же все движимое имущество, имеющее стратегическое значение для страны.

Аукционные дома — являются самыми редкими и необычными видами коммерческой недвижимости. Это организации, организующие и проводящие аукционы. Где происходит публичная продажа всевозможных товаров, ценных бумаг. Имущества предприятий, произведений искусства и других объектов. Которая производится по заранее установленным правилам. 

Все товары, выставленные на продажу в аукционном доме называются лотами. И торговля такими товарами происходит по принципу состязательности между потенциальными покупателями. А победителем аукциона признается лицо, предложившее большую цену. И вот только тогда, выигравший аукцион участник. Получает право купить товар, за который боролся с конкурентами. 

Владеют аукционными домами очень состоятельные люди, которые могут себе позволить тратить деньги на предметы роскоши и старины. Такая коммерческая недвижимость покупается ими скорее для показа своей статусности окружающим, нежели для заработка денег на передаче ее в аренду;

• Всевозможные Ярмарки фермерских продуктов при выходе из метро, где продаются продукты питания. 

Изделий народного творчества ручной работы (или так называемый Hand Made). Развалы или «блошиные рынки». Где представлены предметы искусства, антиквариат и сувениры. Которые так нравятся иностранцам.

Сама ярмарка может принадлежать собственнику, который арендует землю под ее размещение у муниципалитета. А торговые места в таких кластерах, обычно сдаются в аренду ремесленникам. Антикварам, скупщикам старинных вещей. Или фермерам, имеющим доход от продажи выращенной продукции;

• Коммерческая недвижимость социального назначения, которая включает в себя такие формы ведения предпринимательской деятельности. Которые так же необходимы населению. Все услуги при посещении такой коммерческой недвижимости, население получает на платной основе.

Коммерческая недвижимость социальной направленности, включает в себя многочисленные стоматологические кабинеты. Где занимаются лечением зубов и их протезированием. 

Медицинские лаборатории, где можно сдать любые анализы крови (в том числе на венерические заболевания, передающиеся половым путем) и оперативно получить консультацию врача по дальнейшему их лечению.

Все процедуры для посетителей таких лабораторий, разумеется не бесплатны. А хозяева таких коммерческих площадей ведут преуспевающий бизнес. Образуя целые сети подобных лабораторий. Оказывающих посреднические услуги между больницей и клиентом. Выигрывают такие лаборатории прежде всего возможностью анонимной сдачи любых анализов. В отличие от той же поликлиники, где все результаты будут тут же занесены в электронную амбулаторною карту пациента.

К этой же группе коммерческой недвижимости. Можно отнести районные женские консультации – оказывающие услуги так же на платной основе. Бизнес в такого рода недвижимости, организован на консультациях будущих матерей. На осмотрах беременных женщин, и ведении самой беременности до родов.

Перинатальные центры – ведущие деятельность на коммерческих площадях, в виде медицинского учреждения широкого профиля. Которое занимается всем. Начиная от планирования семьи до детской реанимации в случае проблем со здоровьем новорожденного. Все эти центры являются вполне легальным и прибыльным бизнесом в наши дни. Который держат собственники коммерческой недвижимости или их арендаторы

Сюда же можно отнести салоны красоты шаговой доступности с соляриями. И уличные парикмахерские. Которые теперь называются на иностранный манер барбершопами – парикмахерскими для мужчин. И имидж-студиями для женщин.

Работают на данных коммерческих площадях в основном арендаторы, являющиеся франчайзи именитых брендов. (Франчайзинг – это способ организации бизнеса, когда компания-владелец передает свои навыки и отлаженные бизнес процессы независимому партнеру, или франчайзи). 

Данный вид ведения бизнеса имеет ряд недостатков, связанных с передачей недоработанных (или так называемых сырых) франшиз. Что выливается в пустую трату денег для приобретающего готовую бизнес модель предпринимателя;

• Складская коммерческая недвижимость — используется для хранения производственного сырья, полуфабрикатов и готовой продукции. А так же как терминалы по временному хранению грузов фирм, занимающихся грузоперевозками. Или складирования и хранения под охраной, личных вещей граждан. 

Складская деятельность приносит довольно большой объем прибыли владельцам складов и складских терминалов. Так как склад – это самая простая постройка, пользующаяся высокой востребованностью при ведении любого производственного. Или другого сырьевого, оптового и мелкооптового торгового бизнеса;

• Коммерческие Увеселительные заведения — это разного рода дискотеки, клубы по интересам. 

Букмекерские конторы, ипподромы и казино. А так же другие игорные заведения принимающие ставки, и практикующие гэмблинг. Все это игры, где выигрыш играющего зависит не от его искусства. А полностью от случая. 

Другими словами, играющий просто заключает пари с компанией. Поэтому очевидно, что выигрыш часто бывает не на стороне игроков. Которые становясь постоянными клиентами таких заведений. Делают богаче их владельцев и арендаторов такой коммерческой недвижимости.

К этой же категории коммерческой недвижимости, можно отнести всевозможные загородные базы отдыха (дома отдыха, туристические базы). Бильярдные и боулинг клубы;

• Офисная недвижимость тоже является одним из видов коммерческой недвижимости. 

Офисы довольно распространены на территории больших городов. Используются офисные помещения для работы людей над каким-то проектом. Или как региональные представительства крупного предприятия. 

В офисах проходит прием клиентов с целью переговоров и сам рабочий процесс. А так же в офисах размещаются и головные управляющие компании, с их руководителями. 

В последние 20 лет, с связи с развитием экономики. Разобщенные до этого офисы стали сбиваться в огромные офисные центры. Которые еще называют бизнес-центрами. Где на одной территории, может находиться сразу несколько тысяч отдельных офисов. И есть свои пункты питания, с местами для отдыха и развлечений.

Стоимость офисной недвижимости значительно ниже жилой. И этот факт позволил предприимчивым гражданам покупать офисы с целью проживания. Причем абсолютно законно.

Конечно для этого подходят далеко не все офисные помещения. Но там, где пропускной режим позволяет находиться в коммерческом помещении 24 часа. Почему бы и не жить. 

Ведь современные офисы по своему оснащению ничем не уступают апартаментам, а иногда и превосходят их по укомплектованности. Там так же есть душ и санузел, возможен прямой выход на стоянку к парковочному месту, расположенному прямо на том же этаже. Шаговая доступность до круглосуточного гипермаркета, находящегося в этом же здании. Всевозможные развлекательные заведения и салоны красоты, так же могут присутствовать на этажах офисного центра. 

Важно! Поэтому, почему бы и не жить на работе. Ведь по закону, человек может находиться в офисном помещении круглосуточно и это не будет нарушением. Если он в течение 60 дней, будет покидать пределы офиса на одни сутки. 

И если это будет дополнительно записываться камерами слежения, установленными в офисном центре. То в этом случае, претензий со стороны органов правопорядка быть не должно.

Из-за невысокой стоимости квадратного метра офисной недвижимости. Именно с нее начинают свой путь в арендном бизнесе начинающие предприниматели;

• Следующим распространенным видом коммерческой недвижимости являются Предприятия общепита. 

К которым относятся кафе, бары и рестораны. Столовые, питейные заведения и предприятия быстрого обслуживания. Работающие в сфере общественного питания и известные всем, как fast food (или «быстрая еда» в переводе с английского языка).

Коммерческая недвижимость, занимаемая предприятием общественного питания (или общепитом), может принести огромную прибыль своему владельцу. И перерасти в крупную сеть, состоящую из тысяч ресторанов по всему Миру.

А может и быть убыточным предприятием. Все будет зависеть от именитости шеф-повара заведения и опыта ведения такого бизнеса его собственником. 

Иногда и место хорошее, а общепит прогорает. А бывает, что расположенная в подворотне чебуречная. Приносит прибыль сравнимую с рестораном, расположенным на центральной улице города;

• Гостиницы и Отели, служащие для приема и размещения иностранных граждан. Так же являются одним из видов коммерческой недвижимости. И служат источником заработка для профессионалов арендного бизнеса. Которым под силу управление большим количеством персонала и одновременное решение огромного количества задач. По эксплуатации и наполнению зданий коммерческой недвижимости. 

Такой бизнес, организованный на коммерческих площадях. Может приносить солидные деньги своим хозяевам. Но обычно бизнесмены такого уровня, предпочитают передать управление своей доходной недвижимостью специально нанятой организации. Часто называющейся Управляющей компанией. Которая берет на себя все риски по эксплуатации здания и его наполняемости клиентами, взамен получая процент от прибыли владельца бизнеса. 

Работа и оплата за труд по такому принципу (когда сразу несколько компаний производят или рекламируют один и тот же продукт) на английском языке называется Revshare – разделение дохода между всеми участвующими компаниями.

Сюда же можно отнести и частные дома престарелых, где людям пожилого возраста предоставляется внимание и уход. Пожилые люди содержатся там на платной основе (деньги часто оплачивают их родственники, которые их туда и помесили) под круглосуточным наблюдением медицинского персонала.

А собственники таких домов престарелых, получают доход от организованного бизнеса на коммерческих площадях принадлежащей им недвижимости. Или доход от аренды, когда бизнес ведет арендатор.

Внимание! Когда дом престарелых находится в муниципальной собственности, то попасть туда можно написав заявление об отказе от имеющейся жилплощади в пользу государства. В этом случае медицинское обслуживание и содержание поступившему человеку будет оказываться пожизненно бесплатно. 

Питание же будет вычитаться из начисляемой пожилому человеку пенсии. 

Иногда такой вариант удобен одиноким людям, которые не в силах больше за собой ухаживать самостоятельно.

Как использовать коммерческое помещение

Правильное решение для инвестора – сдача коммерческой недвижимости в аренду

Самый простой и надежный способ получения прибыли с имеющейся у вас в собственности коммерческой недвижимости. Это ее сдача в аренду и получение пассивного дохода. 

Если вы не хотите той суеты, которая обязательно возникнет при самостоятельном ведении любого другого бизнеса. Не связанного с арендным. А так же вам не хочется ремонтировать имеющуюся коммерческую недвижимость. Которая будет так или иначе изнашиваться в ходе ее эксплуатации. 

То единственным правильным решением для вас будет сдать имеющуюся недвижимость по долгосрочному договору аренды надежному арендатору, и наслаждаться жизнью. 

А ваши заботы по обслуживанию помещения, переложить на плечи арендатора или субарендатора (если помещение большое или состоит из множества торговых мест – передача его в субаренду освободит вас от лишней возни с мелкими делами и высвободит время для новых свершений), прописав все необходимые вам пункты в договоре аренды. И зарегистрировав сам долгосрочный договор аренды в регистрационной палате.

Правильное решение для бизнесмена – купить подешевле и продать подороже

Найти недооцененный объект коммерческой недвижимости. Купить его ниже рынка, выполнить в нем косметический ремонт (не дороже 100 000 рублей с материалами и работой) и продать коммерческую недвижимость в привлекательном виде по рыночной стоимости. Вот это настоящий бизнес. А все остальное — это мытарство. Или другими словами мучение, страдание и тяжелые неприятные хлопоты.  

Вариант для тех, кто не боится стоптать ботинки

Самостоятельная организация какого-то бизнеса по продаже, производству или оказанию услуг на своих коммерческих площадях. Даже при наличии бизнес-плана и неимоверного желания работать. Ничего кроме пустой суеты вам не принесет. 

Наработаться – наработаетесь. А заработать не получится. Либо по итогу выяснится, что сдав помещение в аренду. Вы будете иметь эти же деньги лежа на берегу моря.

Этот вариант подойдет тем людям, которые молоды и амбициозны. И впереди у них очень много времени в запасе. Если вы не подходите под описанные параметры – то не стоит ничего начинать имея коммерческую недвижимость в собственности. Доставьте удовольствие поработать другим.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Владеть коммерческой недвижимостью может как физическое, так и юридическое лицо.

Все будет зависеть от того, на кого вы оформите недвижимость при покупке. 

Налоговая ставка начисляется обычно из расчета: 

От 1,5 % в год от кадастровой стоимости одного квадратного метра (1м2) коммерческой недвижимости. Это минимальная ставка на данный момент. 

До 2,2% в год от кадастровой стоимости одного квадратного метра (1м2) коммерческой недвижимости. Это тот максимум, который к вам могут применить.

Сам налог на имущество, начисляется в основном по такому принципу: 

Для физического лица берется минимально допустимая налоговая ставка. А если помещение оформлено на юридическое лицо, то рассчитывать налог будут по максимальной ставке.

Еще несколько лет назад, налог на владение коммерческой недвижимостью был не таким обременительным. Так как привязан он был к инвентаризационной стоимости помещения по сведениям из БТИ. 

Но с недавнего времени, налоговая ставка стала привязана не к инвентаризационной стоимости по БТИ. А к кадастровой стоимости самого объекта недвижимости. Которая близка к рыночной. А иногда (как в случае с земельными участками) и превышает рыночную стоимость самого объекта коммерческой недвижимости в 10 раз и более.

Хотя на данный момент, в соседних областях и в отдаленных от Москвы регионах все еще остались объекты недвижимости. По которым перерасчет налога не проводился. И в наших реалиях эти объекты имеют выгодное преимущество по сравнению с теми объектами. Которые уже были подогнаны под новые параметры начисления налога на имущество. И перерасчет по которым, уже был произведен.

Например, помещение в Тверской области имеющее площадь 1280 м2. Имеет инвентаризационную стоимость с учетом естественного износа всего 2400000 рублей. И налог за помещение приходит в размере 53000 рублей в год. И это по максимально возможной ставке для юридического лица.

А такое же по площади коммерческое помещение в Москве. Потребует за свое содержание выплатить порядка 280000 рублей в год, в качестве налога на имущество.

Выходит, что в Москве содержание такого помещения, обойдется примерно в 5 раз дороже.

Хотя рыночная стоимость этих двух помещений по факту, отличается лишь в 2 раза. То есть образно говоря. В Тверской области, это помещение будет стоить около 6500000 рублей. А в Москве такое же примерно 13 000 000 рублей.

Многие собственники пытаются оспорить якобы неправомерно завышенную кадастровую стоимость на свои объекты недвижимости в суде. Но по итогам оказывается, что это либо пустая трата времени и сил. Либо кадастровую стоимость все-таки снизят по суду особо упертым, но на сущие копейки.

Как выбрать себе квартиру и какая квартира квартира лучше, вы можете узнать здесь

Для закрепления материала, пройдите тест для тех, кто хочет купить жилье. На тему «Как максимально сбить цену при покупке квартиры», перейдя по ссылке здесь