Недвижимость в Латвии — цены, ВНЖ и условия покупки

Латвия — развитая европейская страна, которая привлекает многих россиян. Красивая архитектура, отсутствие языкового барьера и знакомый, но в то же время приятный климат манят как желающих сменить обстановку, так и инвесторов. Однако местный рынок недвижимости имеет множество особенностей, которые нужно учитывать. Домовик разбирается, как устроен латвийский рынок недвижимости, какие налоги в этой стране и можно ли получить вид на жительство благодаря покупке квартиры.

Население Латвии — важнейший фактор рынка недвижимости

Средняя температура в июле составляет 16-18 градусов, в январе она опускается до минусовой температуры (-2 — -3). Население страны регулярно снижается. В 1991 году в Латвии проживало более 2,6 миллионов человек, в 2001 году этот показатель опустился до 2,36 миллионов, в 2011 — 2,07 миллионов. В 2021 году власти насчитали в стране 1,893 миллиона человек. 

Этот тренд не завершится в ближайшее время из-за демографических проблем. Исследования показывают, что Латвия занимает третье место в Мире по убыли населения — ситуация хуже лишь в Болгарии и Сербии. Рынок недвижимости всегда сильно завязан на демографической ситуации в стране или городе — особенно в долгосрочной перспективе, однако случай Латвии особенный.

Прирост населения можно заметить только в регионах, которые находятся рядом со столицей страны Ригой. Понятие регион нужно понимать не так, как в России — вся Латвия чуть меньше, чем Ставропольский край, поэтому соседние края маленькие, и переезд из одного в другой не составляет проблем. 

Вся страна поделена на 26 краев и 7 городов, которые называют республиканскими. Вот тут и срабатывает тренд — из-за того, что покупать жилье в Риге дорого, молодежь покупает недвижимость рядом со столицей, но не в ней. Люди могут работать в столице, а жить рядом, добираясь до работы на автомобиле.

Больше всего страдает восток страны. Из-за активного оттока населения некоторые населенные пункты просто перестают существовать. Из-за этого в другие пункты перестают ходить поезда из-за отсутствия финансовой рентабельности. Подобные инфраструктурные изменения ведут к последующему оттоку населения с востока страны.

Можно сделать довольно простой вывод — при инвестициях в недвижимость в Латвии просто обязательно нужно учитывать демографическое состояние конкретного региона. Эксперты рекомендуют игнорировать восток страны, так как его будущее совсем туманно. Запад, особенно недалеко от столицы — это лучшая территория для инвестиций. Но и там все не так прекрасно, как может показаться. Проблемы федерального уровня, связанные с населением, остаются нерешенными в любой области этой страны.

Демографическая проблема в Латвии

Из-за демографических проблем многие города Латвии могут показаться пустыми. Туристы удивляются и отмечают, что за целый день прогулки по столице можно ни разу не увидеть семью с ребенком. Сами латвийцы обеспокоены происходящим и злобно шутят, что домов престарелых в стране открывается больше, чем детских садов.

По среднему возрасту населения Латвия занимает 16 место в мире — 44,4 года. Все эти факторы говорят о том, что при переезде с ребенком можно испытать проблемы с подбором детского сада или школы. Также стоит учитывать и тот факт, что многие квартиры стоят на продаже годами. А местный рынок недвижимости не отличается активностью.

Если вам срочно придется продавать недвижимость в Латвии, то сделка может произойти далеко не сразу. Зато не будет языкового барьера — около трети населения определяют себя как русские, а большинство жителей страны свободно говорят на русском языке.

Уникальная архитектура Латвии

Латвия отличается архитектурой. Есть и классическая северная готика, и монументальные средневековые постройки. По этой причине Рига популярна среди кинематографистов — многие исторические фильмы о Европе снимаются именно в Латвии.

Гулять по Риге действительно приятно и интересно. При этом недвижимость, в которой можно жить, в целом не сильно отличается от европейской. Многоэтажные здания, построенные пару десятилетий назад, принимают жителей.

Среди них расположены и современные комплексы, которые выглядят неестественно в окружении архитектуры из прошлого. В Латвии очень строго следят за внешним обликом туристических мест, так как аутентичная архитектура является главным маяком для приманивания путешественников со всего Мира. Например, если человек покупает квартиру в центре города, то он зачастую соглашается на то, что не сможет самостоятельно выбирать себе окна — так как они могут нарушить общий вид фасада здания.

Сколько жилья строят в Риге

Жилье в Риге стоит дешевле, чем в Таллине и Вильнюсе, однако сдавать в аренду местную недвижимость в среднем выгоднее, чем в Берлине или Лондоне — доходность у неё получается почти в два раза выше. Во время пандемии выросла популярность квартир с тремя и более комнатами.

Аналитики считают, что многие латвийцы стали работать из дома, что повлияло на переезды в большое жилье.

Теперь купить трехкомнатную квартиру стало тяжело. Чем старее, тем дешевле — это правило жилой недвижимости. Советские квартиры естественно стоят меньше, чем современные жилые комплексы, этим Латвия заметно отличается от России. Где цены на сталинки по прежнему выше, чем на новострой.

За 2017-2019 годы в Латвии было введено в эксплуатацию 45 квартир на 10 тысяч человек — это один из самых низких показателей в Европе. В России этот показатель составил 227 квартир. Причина низких темпов строительства — это отсутствие спроса, связанное с демографическими проблемами. Из-за изменений правил выдачи ВНЖ этот показатель может снизиться еще сильнее.

Ипотека в Латвии

Латвийские банки выдают ипотеку под 2-4 процента годовых. Как правило, первоначальный взнос должен составлять не менее 30 процентов от стоимости недвижимости. Однако некоторым жителям, участвующих в государственных программах поддержки, можно внести только 10 процентов.

Молодые специалисты и семьи с детьми активно пользуются банковскими услугами, а государство им помогает. Ипотека в целом является очень популярно в Латвии. Около 60 процентов всех сделок в столице совершаются именно благодаря ипотечным сделкам.

С иностранцами все сложнее. США и Евросоюз несколько лет назад начал активную борьбу с латвийскими финансовыми организациями, которых обвиняли в «отмывании» денег. После закрытия нескольких финансовых компаний государство взялось усерднее контролировать местный финансовый рынок.

В итоге банки и финансовые организации стали более трепетно относиться к своим клиентам из других стран. Этот шаг коснулся и ипотеки. Если сейчас иностранец хочет взять ипотеку в латвийском банке, то его проверят полностью — изучат даже его родословную. Просроченный штраф за парковку может лишить шанса на кредит — бывает и такое.

Также банки внимательно следят и за объектами недвижимости, которые приобретаются в ипотеку. Например, купить квартиру в советском доме где-нибудь в поселке у вас не получится. Дело в том, что банку нужно быть уверенным в том, что в случае невыплаты ипотеки объект получится перепродать хотя бы за эти же деньги. А вот дом где-нибудь в курортной зоне — это совсем другое дело.

Также стоит учитывать, что первоначальный взнос для иностранца обычно составляет не менее 50 процентов от стоимости объекта недвижимости. Процентная ставка будет выше, чем в случае с местными жителями, и составит 4,5-6 процентов. Наличие счета в банке где-нибудь в Западной Европе также является плюсом для потенциального ипотечника. Ипотечный кредит в латвийских банках, само собой, выдается в евро.

Что можно купить иностранцу в Латвии

При покупке недвижимости государство должно выдать вам разрешение. В первую очередь проверяется ликвидность самой сделки — это та самая борьба с отмыванием денег. В целом ограничений на покупку недвижимости у иностранца нет, однако если вы выходец из бывшей страны Советского союза, то есть несколько правил, которые касаются лично вас.

Например, вам нельзя приобретать сельскохозяйственные земли и лесные участки. Также нельзя покупать недвижимость возле границы с Россией, ближе, чем на 30-50 километров. Защищаемые государством природные объекты и зоны с полезными ископаемыми также нельзя приобрести, что вполне логично.

В целом иностранцы точно также могут претендовать на жилье в Латвии. Отдельные условия для ипотеки не влияют на статус владельца. Раньше ВНЖ в Латвии выдавался при покупке недвижимости стоимостью свыше 250 тысяч евро, однако в ближайшее время этот путь к переезду будет отменен.

Содержание недвижимости в Латвии

Покупая квартиру в доме, человек приобретает долю всего дома — в том числе и права на пользование общим пространством. В современных ЖК в стоимость квартиры входит и место на парковке. Налог на недвижимость в Латвии является прогрессивным — чем выше стоимость квартиры, тем выше процент. 

При стоимости объекта до 57 тысяч евро ежегодный налог на недвижимость составит 0,2%. Максимальная ставка составляет 0,6%, но ее платят те, чье жилье оценивают более чем в 107 тысяч евро. Важный момент — государство само определяет кадастровую стоимость объекта, и она обычно ниже рыночной. Если вы купили квартиру за 60 тысяч евро, то есть вероятность, что государство оценит ее в 55-56 тысяч, поэтому вы будете платить 0,2% от кадастровой стоимости, а не 0,4%. Средний налог составляет 100-500 евро в год.

Нужно платить за услуги управляющей компании — обычно это около 0,65 евро за квадратный метр плюс НДС в размере 21 процента. Отопление —1-2 евро за квадратный метр. За воду и канализацию приходится платить примерно 1,5 евро. Средняя стоимость электричества составляет 0,07 евро за киловатт плюс абонентская плата в размере нескольких евро в месяц. Средний тариф интернета стоит 10-15 евро.

Два человека, проживающие в двухкомнатной квартире в Риге, за год заплатят за содержание недвижимости около 1800 евро. Латвийские эксперты считают, что содержание недвижимости отнимает у средней семьи примерно 12-15% от их доходов.

Какие зарплаты в Латвии

Минимальная зарплата, закрепленная на официальном уровне, составляет 500 евро. Средняя зарплата составляет 1100 евро, после уплаты налогов остается 850 евро. Если есть своя недвижимость, то жить, конечно, проще, поскольку аренда стоит дорого.

К примеру, в Риге за однокомнатную квартиру придется отдать около 400 евро. Для питания двух человек в месяц обычно хватает 400 евро. Латвию принято называть развитой страной, однако нельзя сказать, что местное население живет богато, особенно на фоне большинства стран Евросоюза. Ведь не самые высокие зарплаты, не самым лучшим образом соотносятся с ценами на аренду жилья.

В Риге, где доходы самые большие в стране, средняя зарплата составляет около 1300 евро до уплаты налогов, то есть жить в столице на широкую ногу могут лишь единицы. Из-за малого числа населения в Латвии жизнь спокойная. Плотность населения небольшая, поэтому в новых жилых комплексах не принято делать много студий. Пожалуй, в этом Латвия сильно отличается от России, где новостройки призваны вместить как можно больше разных семей.

Сам по себе рынок недвижимости для застройщиков также не является очень прибыльным делом, так как долгосрочные проекты являются слишком рискованными. Сами же латвийцы, активно уезжают из страны. Ведь являясь гражданами Евросоюза, они могут спокойно переехать в любую другую страну. 

Торговля со странами Европы у Латвии очень своеобразная. Литва, Эстония, Россия, Швеция, Польша, Германия — основные партнеры, на которых приходится большая часть импорта и экспорта. То есть намного больше торговли связано с странами бывшего СССР, чем с Европейским Союзом.

Сколько стоит недвижимость в Латвии

Латвийский рынок недвижимости постоянно удивляет изменениями цен. С 2010 по 2020 год стоимость жилья росла с огромной скоростью, опережая почти все страны Европы. Однако коронавирус повлиял на местный рынок недвижимости намного сильнее, чем на соседей. И в данный момент можно приобрести жилье с ценой за квадратный метр в размере 400-450 евро, если речь идет о старом жилом фонде в умирающей провинции.

При этом ипотеку на такой объект банки точно не одобрят, так что не стоит обольщаться. Если речь идет о квартире в Риге, то средняя цена квадратного метра составит примерно 2300 евро. В некоторых районах (таких как Старая Рига) цена превышает 3400 евро, однако аналитики ждут падения цен — так как спрос на квартиры очень сильно упал.

Новая квартира в Риге редко продается дешевле, чем за 150 тысяч евро — стоимость жилья в новостройках столицы традиционно высокая. В небольших городах, таких как Елгава или Даугавпилс, стоимость квадратного метра начинается с 400 евро. Одноэтажный дом в Елгаве вполне можно приобрести за 16-18 тысяч евро.

Большая часть населения Латвии проживает в городах — около 68 процентов от общего числа всех жителей. Соответственно, в городах рыночная активность выше, чем в деревнях, ведь процесс урбанизации продолжается. Иностранцам проще покупать жилье в городах, поскольку риэлторы редко специализируются на сельской местности. Но если покупать самому, без помощи специалистов, то можно купить жилье за приемлемую цену.

Сколько стоит аренда недвижимости в Латвии?

Аренда недвижимости в Латвии стоит дорого. Для уплаты налогов от сдачи в аренду собственной недвижимости, в Латвии используется несколько вариантов. Первый — это специальная регистрация в службе государственных доходов. При сдаче жилья в аренду необходимо платить налоги с прогрессивной шкалой.

Доход до 20 004 евро в год облагается налогом в размере 20%. Максимальная ставка — 31,4% при доходе от 55 000 евро в год.  При этом вы можете указывать свои расходы на недвижимость (ремонт и прочее), чтобы общий доход был ниже, как и ваши налоги.

Можно платить 15%, если зарегистрироваться как микропредприятие. Можно ничего не регистрировать, кроме контракта с арендатором, однако документ нужно предоставить и службе государственных доходов — в таком случае нужно платить 10% от дохода. Рентабельность аренды в Латвии считается высокой и достигает 4,1%.

Можно купить жилье в Риге за 320 тысяч евро и сдавать его за 1 100 евро. Однако в среднем цены немного иные. В Риге за аренду однокомнатной квартиры обычно платят 400-450 евро, трехкомнатная в центре столицы стоит более 800 евро. Цены сильно зависят от сезона, многие сдают жилье посуточно в туристический сезон, в остальное время года предпочитая долгосрочных арендаторов.

Если вы хотите получать доход с аренды жилья, то покупка недвижимости в Латвии вам подойдет. Да, это дорого, но вы сможете получать ежемесячно высокий доход в евро. Многих отпугивает цена и перспективы страны в целом, поэтому активность на рынке вторичной недвижимости не самая высокая. Это важно, если вы хотите в будущем перепродать жилье — так как на поиск покупателя может уйти много времени.

Как получить ВНЖ в Латвии через покупку недвижимости

До 2014 года иностранец мог получить вид на жительство в Латвии при покупке недвижимости стоимостью от 143 тысяч евро. Затем минимальная сумма была увеличена до 250 тысяч евро, но многие латвийские политики говорили о том, что продавать ВНЖ нельзя.

При этом вид на жительство можно получить и с помощью инвестиций в компании и банковские учреждения, однако около 83% всех инвестиций, благодаря которым иностранцы получали ВНЖ, были вложены именно в инвестиции. Вот-вот эта возможность исчезнет, и приобретение недвижимости перестанет давать иностранцам особенные права. Программа продолжает работать, однако поправки к закону уже прорабатываются, так что в будущем получение ВНЖ через недвижимость будет невозможным вариантом.

Аналитики с трудом предсказывают влияние новых правил на рынок недвижимости. У многих есть страх, что снижение иностранных вливаний может негативно сказаться на балансе, который выстроился на рынке в последние годы. Например, район Старая Рига, который находится в столице, уже давно стал местом, где богатые иностранцы покупают недвижимость едва ли не больше, чем местные жители.

Нынешние цены (от 3400 евро за квадратный метр) стали такими высокими именно из-за иностранных вливаний. Как рынок переживет снижение активности — большой вопрос.

При этом иностранцы все равно смогут покупать недвижимость, просто без попутного получения вида на жительство. Вряд ли такой вариант устроит многих из тех, кто хочет проживать в стране после приобретения квартиры или дома. Конечно, можно купить недвижимость для себя, попутно инвестируя в местный бизнес, однако общая сумма получится очень большой даже по европейским меркам.

Вряд ли в Мире есть много людей, которые настолько сильно хотят переехать в Латвию. В последнее десятилетие россияне пользовались правом на ВНЖ в Латвии чаще, чем граждане любой другой страны Мира — теперь и их в этой стране будет меньше.

Латвия для фрилансеров — не самый лучший вариант

Если вы фрилансер, который может работать из любой точки Мира, то Латвия вряд ли является самым лучшим вариантом. Климат в этой стране своеобразный — есть курортный регион, но там жить очень дорого. Жить в Риге тоже не совсем дешево, придется много тратить на аренду жилья, продукты также не отличаются низкой стоимостью.

С другой стороны, это очень тихая и спокойная страна, которая выделяется низким уровнем преступности. Не забывайте и о том, что Латвия входит в Евросоюз, что делает ее не самой удобной страной из-за бюрократических издержек. В этом отношении Болгария или Грузия являются более простыми вариантами.

Не стоит переживать и из-за языкового барьера, русского языка вполне хватит для комфортного проживания в Латвии. Можно сказать, что Латвия подойдет ценителям архитектуры с Шенгеном и хорошей по европейским меркам зарплатой. Если что-то из этого списка не про вас, то ищите другой вариант. Во многих отношениях Латвия не отличается от Эстонии и Литвы, если вы переезжаете как фрилансер. Южные страны Европы будут более приемлемым вариантом как с точки зрения цен, так и с точки зрения климата.

Стоит ли покупать квартиру в Латвии

Покупать жилье в Латвии дорого. Налоги на содержание недвижимости относительно невысокие, однако не стоит очаровываться — если жилье простаивает, то суммы выходят не самые приятные. Сдавать жилье в аренду в Латвии выгодно, но многое зависит от сезона.

Прямо сейчас латвийский рынок недвижимости стоит на пороге перемен из-за коронавируса и новых правил относительно вида на жительство, так что инвестировать в жилье в этой стране нужно очень осторожно. Последующий заработок на аренде возможен, но сумма покупки может получиться слишком высокой. Для фрилансеров это далеко не самая выгодная страна, причем в нее еще и не так просто попасть.

Нужно действительно любить Латвию и ее архитектуру, чтобы переехать в эту страну. Молодым людям в ней, скорее всего, будет скучно — ведь не просто так местная молодежь активно переезжает в другие европейские страны. Зато недостатка общения на русском языке тут точно не будет наблюдаться. Латвия — вариант не для всех, это необходимо учитывать как при переезде, так и при инвестициях в эту страну.

Узнайте сколько стоит недвижимость в Украине, и почему её не стоит покупать, перейдя по ссылке здесь