Покупка недвижимости в Германии — цены, проблемы, тренды

Германия — это одна из самых экономически развитых стран Мира. Также страна является неформальным лидером Европы, влияя на все процессы на территории старого света. Высокие зарплаты, высокие налоги, высокое качество товаров — немецкий рынок недвижимости прекрасно соответствует всем другим аспектам жизни на немецких землях. А немецкий федерализм также играет гигантскую роль. Домовик разбирается, как устроен рынок недвижимости в Германии, какие тенденции его меняют и сколько стоит там жилье.

Почему внутри страны разные законы

Сразу стоит оговориться и сказать, что Германия — это федеративное государство. И каждый регион (Земля) здесь имеет свои законы и особенности. Поэтому ситуация на рынке недвижимости Германии, может сильно отличаться от одного региона к другому. Богатый Северный Рейн-Вестфалия и Саксония-Анхальт имеют разное экономическое состояние и отличаются по типу недвижимости — во втором случае остались следы ГДР. Однако есть и общие тенденции, свойственные каждому региону.

Почему в Германии так развит рынок аренды

Официальная статистика говорит о том, что около 55 процентов квартир в Германии сдаются в аренду. В Берлине этот показатель и вовсе достигает 85 процентов. Причин на это несколько. Во-первых, жилье в Германии очень дорогое. Во-вторых, там зафиксирована высокая мобильность населения. В первую очередь молодежи, что напрямую влияет на рынок аренды.

Помогают и законы, которые защищают интересы арендатора. Например, владелец жилья не может выселить жильца из-за того, что ему просто так захотелось. Либо кончается контракт, либо хозяин предоставляет доказательства того, что ему самому нужно проживать в сдаваемой квартире (это случается, если он потерял свое другое жилье). Арендатор в Германии чувствует себя спокойно и надежно, что сильно отличается от ситуации в России. Где владелец жилья находится в заведомо выигрышном положении перед арендатором.

Повышать цену на аренду в Германии, можно не чаще, чем один раз в 15 месяцев. При этом нельзя увеличивать плату более чем на 20 процентов. И это общие правила для всех арендодателей, а в некоторых регионах максимальное повышение еще больше ограничено (например, до 15%).

Также важно отметить и тот факт, что арендатор имеет право сделать ремонт в квартире. Однако при выезде он обязан вернуть все в изначальный вид. Из-за того, что аренда может длиться годами. Жилец может перекрасить стены на свой вкус и цвет, или изменить что-то другое — это договором не запрещается.

В каких квартирах в Германии живут одинокие люди

С каждым годом российские новостройки все усерднее участвуют в соревновании «Построй самое маленькое жилье». Все это оправдывается изменениями в желаниях потребителя, которым больше не нужны лишние квадратные метры. Причем поговаривают, что вся Европа тоже к этому стремится.

Видимо, Германия — это не Европа. Ведь средняя площадь жилой недвижимости в Германии, составляет 91 квадратный метр. На одного человека в среднем приходится 47 квадратных метров. Однако еще 1990 году на одного человека приходилось 34 квадратных метра. Этот показатель стабильно растет уже на протяжении 30 лет.

Некоторые аналитики указывают, что это происходит из-за увеличения количества одиноких людей. Однако в Германии не так активно строят разного рода студии с площадью 20 квадратных метров, так что даже одинокие люди живут там в более-менее просторных квартирах.

Что такое пассивные дома

В Германии очень большую роль в политической повестке играют «Зеленые», так что рынок недвижимости тоже оказался затронут экологическими веяниями.

Поэтому в стране активно строят пассивные дома, то есть те, которые сами вырабатывают часть энергии. Это позволяет потреблять намного меньше электричества, добываемого классическими способами.

Зачастую такие дома строятся из переработанного материала. Так что их жилец может быть уверен в том, что он не навредил окружающей среде. Стоит отметить, что первые разработки таких проектов начались в Германии. Немцы живут в таких домах уже больше двадцати лет. А постепенно за ними следуют и другие страны. Которые тоже заботятся об окружающей среде, либо имеют проблемы с доступом к электричеству.

Что из себя представляют немецкие квартиры

Немецкие квартиры редко выделяются яркими красками и необычными архитектурными решениями. Там любят минимум арок, отсутствие обоев, чистые стены, окрашенные в цвета от белого до бежевого — минимализм соблюдается и в мебели. Несмотря на то, что квартиры в среднем довольно большие, их не захламляют ненужными вещами.

Жильцы квартир владеют собственными хранилищами, которые обычно расположены в подвале многоквартирного дома, поэтому сама квартира остается просторной. Самая важная комната — это конечно гостиная, в которой есть диван. В большинстве квартир между кухней и гостиной нет стены, поэтому большое пространство является местом для сбора семьи или гостей.

Как в Германии используют подвал многоквартирного дома

Подвальное помещение можно использовать не только для хранения вещей, но и для вечеринок.

Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе, то под вас отводится в среднем 15 квадратных метров в подвальном помещении. Использовать это пространство можно даже в качестве рабочего кабинета или фотостудии.

Немцы очень ценят такую возможность, и готовы переплачивать за квартиру. Если к ней прилагается пространство в подвальном помещении. За состоянием этих мест следят очень тщательно, так что они редко бывают сырыми и грязными. В этом их отличие от стандартных подвалов в СНГ, которые могут быть затоплены водой и нечистотами. А без запаха сырости они и вовсе не представимы.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Германии 

Германия не ограничивает граждан других стран в приобретении недвижимости на своей территории. Налоги для иностранцев редко отличаются от местных жителей. И если вы живете в стране менее 183 дней в году, то платите налог только на те доходы, которые были получены в Германии.

А налог на приобретение недвижимости для иностранцев не отличается от условий для местных — все те же 3,6-6,5% от стоимости недвижимости.

Точные налоги зависят от региона, в котором была заключена сделка по покупке квартиры. Нотариус и риэлтор — это дополнительные статьи расходов, которые (за редким исключением) оплачиваются покупателем.

Какие налоги на недвижимость платят в Германии

В Германии есть налог на владение недвижимостью, который тоже определяется местоположением. А также видом самого имущества. Как правило, он составляет от 1 до 2,8 процентов от стоимости недвижимости в год. И если вы сдаете жилье в аренду, то многое зависит от ее стоимости, а также от конкретного региона. Играет большую роль и статус владельца.

Например, при доходе ниже 9 тысяч евро в год, местный владелец не будет платить налог с прибыли. А вот иностранец вынужден будет заплатить 14% налога. В остальных случаях иностранец и немец платят одинаково, процентная ставка зависит от прибыли — ведь в Германии действует прогрессивная шкала по налогообложению.

Элитное жилье, приносящее более 250 тысяч евро в год своему владельцу, вынудит платить и большие налоги — в казну придется отдать 45% от прибыли. При продаже недвижимости вы также платите налог, но только за прибыль между покупкой и продажей. В зависимости от региона, налог может составлять 14-47 процентов.

Важная деталь — налог не нужно платить в случае, если вы владели недвижимостью более 10 лет. Также вы избежите сборов и в случае, если в год продажи (а также два предыдущих года) сами жили в этой недвижимости. Подобные меры помогают людям, которые занимаются не спекуляциями, а продают недвижимость исходя из других задач — например, при расширении семьи.

Какие налоговые вычеты можно получить в Германии

Несмотря на то, что в Германии достаточно высокие налоги, которые вычитаются из зарплаты. Рынок местной недвижимости имеет достаточно либеральное законодательство. Если сравнивать его с странами Скандинавии, то немецкие налоги на недвижимость и вовсе небольшие.

Жители Германии сами составляют налоговую декларацию. Поэтому прекрасно знают о всех налогах, которые платят. Налоговая система довольно сложная, поскольку имеет очень много правил.

Как правило, при составлении декларации используется помощь консультантов, которые помогают сэкономить. Есть множество льгот и вычетов, снижающих налоговую нагрузку. Например, можно получить вычет даже за бензин, если вы регулярно добираетесь на работу на своем автомобиле. Подобных нюансов много и на рынке недвижимости.

Почему в Германии очень выгодная ипотека

Около 25% немецких домохозяйств (семей или одиноких людей) имеют ипотечный кредит. Можно сказать, что банковская система является надежной, люди ей доверяют, поэтому ипотеку берут очень многие люди. Процентная ставка редко превышает 2 процента в год.

Важный аспект — ипотечную квартиру можно сдавать в аренду. Так владелец может годами покрывать расходы за кредит. Это очень важно, ведь во многих странах сдавать ипотечную квартиру в аренду запрещено. Также стоит отметить, что немецкие банки позволяют взять ипотеку и иностранцам. Правда, одобряют ее не всем. А только людям, которые очень подробно доказывают свою платежеспособность.

При этом будет отличаться и процент, однако он все равно будет не очень большим. Но нужно иметь капитал в размере от 40% стоимости недвижимости. Также необходимо будет оформить аренду жилья — банк буквально заставляет вас сдавать ипотечное жилье в аренду, если вы сами не можете в нем находиться. То есть по мнению банков, ипотечная квартира в Германии не должна пустовать.

Насколько богаты немцы?

Германия — одна из самых богатых стран Мира. Минимальный размер оплаты труда — 1614 евро в месяц. Средняя зарплата до вычета налогов составляет 3975 евро в месяц. В Германии действует прогрессивная шкала налогов. Которая помогает людям, которые мало зарабатывают, как можно меньше отдавать государству.

Также это одна из немногих стран, в которой пандемия никак не повлияла на рынок недвижимости. Уверенный рост цен продолжается, и никакой просадки там нет. Немцы используют недвижимость в качестве объекта инвестиций, и полностью доверяют своей банковской системе — этих факторов достаточно для того, чтобы цены на рынке недвижимости не падали.

В том же Берлине за последние 10 лет жилье подорожало в два раза. Иностранцы не могут рассчитывать на вид на жительство из-за покупки жилья в Германии, а в качестве объекта инвестиций они используют его практически так же, как и немцы — без желания начать спекулировать. Высокие налоги на прибыль с продажи не позволяют часто перепродавать жилье, что ограничивает искусственный рост цен.

Учитывая то, что благосостояние граждан с каждым годом растет. То и недвижимость не становится менее доступной. Именно этот фактор позволяет считать, что мыльного пузыря на немецком рынке недвижимости в ближайшее время не произойдет.

Выгодно ли инвестировать иностранцам в покупке недвижимости в Германии

Если вы берете ипотеку на 10 лет и способны ее оплачивать, то вы сможете хорошо заработать на продаже квартиры в Германии. В среднем аренда будет приносить небольшие деньги, если учитывать налоги. Это будет 3-5 процентов в год — можно рассчитывать на такой доход (он примерно такой же, как и в России).

С другой стороны, эти деньги можно тратить на погашение кредита, если взять его на продолжительный срок. В итоге через 15-20 лет у вас будет своя недвижимость в Германии. Учитывая то, как растут цены, вы сможете хорошо заработать на ее перепродаже — можно рассчитывать на 80-100 процентов прибыли в будущем.

Однако нужно учитывать и то, что ипотеку дадут далеко не всем. Если же у вас есть собственные средства для приобретения недвижимости без кредита, то Германия подходит просто идеально для долгосрочных инвестиций. Однако учитывайте, что выгодная перепродажа будет доступна только через 10 лет владения недвижимостью. В противном случае, вам придется заплатить налог на прибыль.

Аренда — это еще один способ получения дохода в Германии. Причем на российские деньги это получается очень солидный доход, который позволит вам спокойно жить на своей Родине.

Где купить квартиру в Германии

В Берлине квадратный метр жилой недвижимости в среднем стоит 5140 евро. Аренда квадратного метра обойдется арендатору — 11-12 евро в месяц. Местные власти даже пытались заморозить рост цен на аренду, однако в суде это решение было отменено — оказалось, что оно противоречит конституции страны.

В среднем по стране цены тоже высокие, но не такие, как в Берлине. Ведь в Германии, в каждом регионе свои особенности. В среднем цены там выше в регионах, которые ранее находились в составе ФРГ. Территории бывшего ГДР отличаются менее развитой инфраструктурой. Также страдают и города, которые когда-то имели производство, которое со временем перестало быть актуальным. Это относится и к Гельзеркирхену, который раньше являлся центром добычи угля. Однако со временем это природное ископаемое потеряло свою ценность, и город стал медленно беднеть.

В подобных местах жилье покупать не стоит, так как перспективы подобных городов довольно туманны. Стоит инвестировать в растущие города, которые заняты финансовой деятельностью. Подойдет столица любого региона, а также небольшие города из экономически развивающихся земель.

Высокая цена недвижимости — это то, что останавливает начинающих спекулянтов. Это один из защитных механизмов Германии, которые не позволяет ценам расти еще быстрее, чем сейчас. Потратить 150 тысяч евро на квартиру в Берлине. Понимая, что деньги можно будет вернуть только через 10 лет, могут себе позволить далеко не все.

Как относятся к частной собственности в Германии

Несмотря на то, что социалистические идеи становятся все более популярными в Германии, в стране довольно серьезно относятся к частной собственности. Этот институт уважается, и государство делает все, чтобы его защитить.

Человек, покупающий квартиру в Германии, может не переживать, что кто-то ее отберет. Это очень важный аспект для инвесторов, которые часто игнорируют потенциально выгодные страны как раз из-за негативного отношения населения к частной собственности.

Почему в Германии так популярны загородные дома

В 2020 году в Германии начался рост популярности загородных домов. Естественно, связано это было с началом пандемии. В тот же момент эксперты активно говорили о том, как сильно вырастет этот рынок, и уговаривали людей вкладывать туда деньги. Спустя время можно с уверенностью говорить о том, что их прогнозы не сбылись.

Цены на этом рынке выросли лишь незначительно — по сути там остались прежние темпы роста. Во многом это связано с тем, что немцы не предполагали, что пандемия продлится так долго. Другой вопрос — это высокая урбанизированность страны.

Немцы привыкли жить в городах, и сельская местность пользуется куда меньшей популярностью. В столицах регионов всегда будет больше работы и выше зарплаты, что приманивает людей из провинциальной сельской местности.

Где не нужно покупать квартиру в Германии

Миграционная политика Германии вызывает много вопросов у жителей страны. При этом публичное обсуждение этой темы если не табуировано, то очень осторожное. Политики сдержаны в своих высказываниях, поскольку боятся потерять голоса потенциальных избирателей.

Однако эксперты из других стран открыто говорят о том, что в Германии снижается цена на недвижимость в районах, где оседает много трудовых мигрантов.

Многие инвесторы пользуются этим фактором, и покупают недвижимость по сниженной цене. Однако аналитики предупреждают — не нужно думать, что в ближайшие годы эти районы вернут себе прежние цены. Сами же немцы предпочитают покупать недвижимость там, где проживает исключительно коренное население.

Стоит ли покупать квартиру в Германии

Немецкий рынок недвижимости очень надежен. Единственное опасение, которое должно быть у инвестора — это изменение графика роста цен. Если вдруг зарплаты населения перестанут успевать за увеличением цен на жилье, то можно начинать бояться экономического кризиса, связанного разрывом мыльного пузыря в недвижимости.

К счастью, в ближайшее время этого не случится. Надежная экономическая система, а также высокие доходы населения Германии, позволяют не беспокоиться о ее будущем. Другой важный вопрос — это рынок аренды в стране.

Германия — это идеальная страна для того, чтобы зарабатывать на аренде недвижимости. Помогает и законодательство, а также средние цены на арендное жилье. Еще там развита система риэлторов, которые помогут автоматизировать весь процесс по сдаче в аренду вашей квартиры.

Однако всегда стоит помнить, что покупать жилье в Германии для проживания на постоянной основе (переезд на ПМЖ в Германию) не получится. Нужно иметь очень веские основания, чтобы получить там вид на жительство или гражданство. Так что большие инвестиции или предложение о работе в этой стране доступны не всем. Хотя есть хорошие условия по переезду в Германию для людей с немецкими корнями.

Если каждый из этих вариантов вам не подходит, то вы сможете покупать жилье в Германии только в качестве инвестиции. Впрочем, и это не самый плохой вариант. Однако вы должны уметь планировать на долгие годы вперед. Ведь если у вас есть много денег, которые нужно как-то сохранить. И в ближайшие 10 лет они вам не понадобятся, то Германия — это прекрасная страна для инвестиций.

Узнайте как восстановить дом после затопления, и что для этого понадобится, перейдя по ссылке здесь