214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Что такое ддуРазберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме. Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. ФЗ 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

  • Как заключается договор ддуобязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.  Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • Регистрация договора ддузаявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

  • Как рассчитать неустойку по договору долевого участияразрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Что должен содержать договор долевого участия (ДДУ)?

  • Условия договора долевого участияописание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание  вашей будущей квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь вашей будущей квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость самой квартиры по договору

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Срок передачи квартиры дольщику в рамках подписываемого договора долевого участия

В какие сроки передается квартира дольщикуВ этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

Гарантия на объект недвижимости от застройщика

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трех – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Размер долевого взноса

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Ответственность застройщика перед дольщиком по договору ДДУ

Застройщик не признается виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Ответственность дольщика перед застройщиком в рамках договора ДДУ

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг за квартиру по договору ДДУ

Заключение договора долевого участияНередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Оцените статью
Domovik.GURU
Добавить комментарий

  1. Виктория

    А что значит тип участия ДДУ?

    Ответить
  2. NatashaToows

    Можно как то покороче тексты писать. Я читать устала уже.

    Ответить
  3. EleanorImart

    Все норм, пишите побольше про ДДУ!

    Ответить
  4. DianneLix

    Заинтересован в покупке вашего сайта. Готов купить. Пишите на мою почту, если мое предложение вам интересно.

    Ответить
  5. Janicepergo

    Ну отлично, буду знать!

    Ответить
  6. Susangract

    Мне ничего не понятно, но очень интересно!

    Ответить
  7. Lindagob

    Куплю ваш сайт. Дорого.

    Ответить
  8. MarciAgize

    Как то не очень понятно все написано.

    Ответить
  9. Sandycredy

    Мое предложение 300000 рублей за этот сайт. Актуально до конца недели.

    Ответить
  10. Shelleyfax

    Успехов вам в развитии сайта!

    Ответить
  11. JaniceCrise

    Вот объясните мне, что вам надо? Вечно все недовольные чем-то. То одно то другое вам не так. Ужас какой-то.

    Ответить
  12. Bobbyfex

    Готов купить Ваш сайт. Мое предложение вышлю на почту при заинтересованности.

    Ответить
  13. LorettaBed

    Сайт плавно превращается в один большой комикс.

    Ответить
  14. AbbieDib

    Точно. Ну хоть поржем тогда!

    Ответить
  15. DebbieMup

    Не знаю как всем, а лично мне нравится их новый дизайн.

    Ответить
  16. WendySwoca

    У них раньше юрист свой на сайте был. теперь не стало.

    Ответить
  17. Camiladax

    Эти юристы на сайтах отвечают раз в пятилетку.

    Ответить
  18. SherrySit

    Юристы сами ничего не знают. Я звонил.

    Ответить
  19. Candacesaith

    Не знаю как сайт а вот комиксы у них ржачные получаются.

    Ответить
  20. Elisapam

    И где эти комиксы здесь искать?

    Ответить
  21. SefLeseallenry

    Теперь их на главную страницу сайта вывели. Между разделами «Финансы» и «Недвижимость» смотрите.

    Ответить
  22. SandyPew

    Комиксы — четвертый раздел сверху, на главной странице сайта.

    Ответить
  23. Cynthiarug

    Ага, и каджый день новый стрипс выходит!

    Ответить
  24. SallyGooks

    Сегодня нету нового(((

    Ответить
  25. Peggytup

    И статей новых почему-то очень мало стало выходить на сайте.

    Ответить
  26. Heatherdom

    Видимо комиксами заняты)))

    Ответить
  27. SilviaMaw

    Новый, про кота подвезли!)))

    Ответить
  28. GraceFrich

    аффтар, где наш комикс!

    Ответить
  29. Lindafruck

    Видимо в выходные дни они новые комиксы не выпускают.

    Ответить
  30. BrendaClord

    Вроде вчера был новый. нет?

    Ответить
  31. Dianatut

    Ну вот и пошли для вас новые комиксы, а то переживали все выходные)))

    Ответить
  32. HelenDoope

    Сегодня мы ждем от вас много комиксов! Потому что вчера были не интересные)))

    Ответить
  33. LoiseFaini

    Это уже ни в какие ворота не лезет. Нового комикса нет уже третий день! увольте аффтора.

    Ответить
  34. CynthiaQuolo

    Ого! за вчера аж три комикса новых добавили. посмотрим что там.

    Ответить
  35. VirgieFep

    Когда новые комиксы будут?

    Ответить
  36. DonnaUsape

    Ну вот, а обещали каждый день новый комикс.

    Ответить
  37. Elanorsmido

    Все. сдулся сайт. новых комиксов нет уже неделю.

    Ответить
  38. Toniametry

    почему тут речь вообще идет про комиксы под этой статьей?

    Ответить
  39. MichellTeath

    Ну вот. Сегодня аж два свежих комикса! могут же делать, когда хотят))))

    Ответить
Adblock
detector