Купля-продажа квартиры между физическими лицами: образец договора 2018

Обязательства при купле-продаже квартирыОбразец договора купли-продажи квартиры скачать всегда можно с помощью интернет-ресурсов. Но на самом деле типового договора купли-продажи квартиры в виде бланка или обязательного шаблона не существует. Поэтому можно самому попытаться составить соглашение, не обращаясь к приводимым образцам.

Для этого необходимо вооружиться знаниями о том, какие основные положения должны быть учтены в соглашении о купле-продаже квартиры.

Оглавление:

Главные положения типового договора купли-продажи квартиры

Такими положениями являются:

  1. Указание исчерпывающих сведений о предмете – квартире:
    • размер жилой и всей площади;
    • количество комнат и подсобных помещений;
    • данные о местоположении в доме;
    • адрес.
  2. Данные о стоимости объекта недвижимости.
  3. Список лиц, за которыми в соответствии с законодательством закреплено право пользоваться жильём даже после того, как оно продано. Права этих жильцов должны быть отмечены в договоре.
  4. Если жильцы, подобные указанным, отсутствуют, то этот факт также должен быть описан в соглашении как гарантия лица, реализующего жильё.
  5. Соглашение о продаже квартиры непременно должно иметь вид письменного.

Важно! Без выполнения всех указанных условий сделка продажи квартиры является незаключенной, а значит и недействительной.

Прочие условия

Помимо уже отмеченных в соглашение о купле-продаже квартиры будет правильным включить сведения о том, что:

  1. Каковы условия договораПрава собственности лица, реализующего жилые квадратные метры, подтверждается:
    • договором, по которому он приобрёл жильё;
    • выпиской из Росреестра – если регистрация происходила начиная с 15 июля 2016 года;
    • свидетельством о правах собственника – до указанной даты.
  2. Отсутствуют препятствия для отчуждения недвижимого объекта – нахождение его: под арестом, в залоге, на рассмотрении в судебных инстанциях.
  3. Передача квартиры от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (с указанием сроков передачи – до или после даты заключения соглашения, до или после даты регистрации в Росреестре), в котором указывается состояние объекта, отмечаются его недостатки при их наличии. А также прописываются условия об их устранении:
    • в какой срок устраняются;
    • кем устраняются: покупателем или продавцом;
    • кто несёт затраты;
    • не уменьшается ли цена недвижимости.
  4. Расчёты между сторонами имеют форму наличных денег (безналичную форму, с указанием реквизитов для перечисления денежных средств).
  5. Оплата стоимости квартиры производится единовременно или траншами с указанием сроков, и при этом предусматриваются штрафные санкции (по договорённости) при просрочке платежей.
  6. Расходы по регистрации прав собственности производятся за счёт покупателя (распределяются поровну между участниками сделки).

Нотариальное заверение такой сделки законом не предусмотрено.

Зачем нужна регистрация в Росреестре

О регистрации в Госреестре нужно знать следующее:

  1. Как правильно заполнить бланк при купле-продаже квартирыРегистрация в Госреестре – это непременное требование законодателя при продаже объекта недвижимости, в том числе и жилого. С 1 марта 2013 года регистрация касается не соглашения об отчуждении жилого помещения, а только перехода прав на объект от одного лица к другому.
  2. Несмотря на то что договор не подлежит регистрации, его нужно представлять в Госреестр для фиксации прав нового собственника.
  3. Договор купли-продажи квартиры считается вступившим в силу при его оформлении.
  4. Роль регистрации перехода прав на жилое помещение является очень важной, так как только после неё покупатель может производить действия относительно третьих лиц. Такими действиями являются:
    • продажа;
    • сдача внаём или аренду;
    • перепланировка;
    • передача в наследство;
    • выделение долей;
    • регистрация по месту жительства.
  5. Если какая-либо из сторон позволит себе уклониться от действий по госрегистрации, то другая сторона имеет возможность обращения в суд с требованием принуждения к таким действиям.

Важно! Если переход прав не прошёл регистрацию, договор всё равно остаётся действительным, что подтверждается постановлениями арбитражей.

Сделка с использованием доверенности

Существует ряд обстоятельств, когда продавец или покупатель не имеет возможности лично присутствовать при оформлении договорных отношений. Такими обстоятельствами могут быть болезненное состояние, командировка, необходимость ухода за детьми. Выходом из ситуации может стать купля-продажа квартиры по доверенности. Она выдаётся тому лицу, которое уполномочено представлять сторону при заключении соглашения.

При продаже жилой площади по доверенности нужно учесть следующие обстоятельства:

  1. Процесс реализации жилой недвижимости, осуществляемый по доверенности, не отличается от стандартного, а вот обстоятельство, связанное с заменой стороны доверенным лицом непременно должно быть отражено в договоре. Отметки требуют следующие данные о представителе и доверенности:
    • паспортные данные лица, которому доверяется осуществление сделки;
    • дата и место выдачи доверенности;
    • фамилия нотариуса;
    • номер нотариуса в Росреестре.
  2. А также нужно очертить круг полномочий доверенного лица, отметив, может он сопровождать сделку полностью, или только подписать договор, или провести регистрацию в Росреестре. В двух последних случаях в договоре нужно указать не доверенное лицо, а доверителя.
  3. Доверенность в обязательном порядке должна быть приложена к договору, как его неотъемлемая часть.

Договор с применением рассрочки

Если договор предполагает погашение стоимости жилья с рассрочкой, то:

  1. Условия договора купли-продажи жильяЭто обстоятельство обязательно отражается в договоре или в приложении к нему, имеющем вид графика внесения денежных средств.
  2. Продавец может внести в договор требование об обременениях, которые требуются при регистрации прав, до полной оплаты цены договора. Таким обременением может быть запрет на регистрацию покупателя и членов его семьи по месту жительства, на дарение, наследование.
  3. Является допустимым указание условий, предусматривающих штрафные санкции на случай просрочки платежей.
  4. На основании положений Закона «Об ипотеке», квартира с даты госрегистрации права собственности с обременением может находиться в залоге у продавца. Для того чтобы гарантировать выполнение обязанностей по договору покупатель становится залогодателем, а продавец – залогодержателем.

Важно! Как утверждается Высшим арбитражным судом, неполное погашение стоимости объекта может явиться причиной расторжения соглашения.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для предварительного договора купли-продажи квартиры бланк, утверждённый какой-либо инстанцией, не требуется.

Предварительный договор на продажу жилого помещения заключается в тех случаях, когда отсутствует возможность подписания основного соглашения. Это может случиться, когда продавцом собраны не все документы, необходимые для регистрации в Госреестре, или квартира находится в ненадлежащем состоянии. Или когда покупатель не имеет в наличии всей суммы, необходимой для оплаты цены договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры:

  1. Договор купли-продажи жилья между физическими лицамиУстанавливает обязанности участников сделки по подписанию договора купли-продажи квартиры в будущем.
  2. Не представляет собой отдельный вид договоров.
  3. Заключается в форме, характерной для основного договора, то есть в письменной.
  4. Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации.
  5. Его существенными условиями являются:
    • указание на продаваемый объект;
    • срок, который определён для подписания будущего основного соглашения;
    • условия передачи квартиры.
  6. В законе предусмотрено условие на случай невключения положений о сроке в договор – в такой ситуации договор не трактуется как незаключённый, а сроком для подписания главного соглашения является один год. Расторгается в случаях, когда:
    • основной договор не заключён по прошествии срока, указанного в предварительном;
    • в годичный срок;
    • никто из участников сделки не сделал письменного предложения другому о подписании основного соглашения в указанные сроки.
  7. Не предусматривает оплаты стоимости квартиры, но может включать условия о задатке. Задаток обязательно оформляется письменно и, может находиться как в самом тексте договора, так и отдельно.

Такой договор также нотариально не удостоверяется.

Что нужно знать о нормах, регулирующих продажу квартир

Нормы гражданского и семейного российского законодательства защищают жилищные права граждан.

Так, ГК РФ:

  1. Правила оформления договора купли-продажи квартирыВ ст. 558 (помимо уже указанного выше списка лиц, имеющих право проживания после продажи недвижимого объекта) предъявляет требования о необходимости регистрировать в Госреестре не только квартиры, но и их части.
  2. В ст. 37 становится на стражу интересов владельцев квартир, не достигших совершеннолетия. Опекуны и попечители не имеют права совершать и давать согласие (соответственно) на сделки, предполагающие:
    • куплю-продажу жилья;
    • предоставление его в аренду, наём;
    • передачу в пользование на безвозмездной основе;
    • отказ от прав собственника, владельца;
    • раздел недвижимого имущества и выделение его долей.

Этот перечень характеризуется своей открытостью, так как санкциям органов опеки подлежат и другие возможные сделки, следствием которых является ущемление имущественных прав опекаемых лиц.

Семейный кодекс РФ в ст. 35 выдвигает условие, относящееся к отчуждению недвижимого имущества (в том числе и жилых помещений) мужем или женой без уведомления противоположной стороны. Если сделка с недвижимостью требует внесения в Госреестр, то совершающий её супруг обязан заручиться согласием другого, подтверждённым нотариальной службой.

Если такового не имеется, то пострадавшая сторона наделена правом, позволяющим ей обратиться за защитой к судебным властям посредством учинения иска о признании недействительности сделки.

Важно! Срок давности по таким делам – один год. Он начинается со дня, когда супруг, права которого нарушены, узнал или мог узнать о незаконных действиях, касающихся объекта недвижимости.

Чтобы не ошибиться в применении знаний, полученных из статьи, договор купли-продажи квартиры образец скачать можно в интернете, но для этого лучше обращаться к материалам юридических сайтов.

Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Adblock detector