Ипотека в нашей стране стала очень популярной среди населения. По статистике приобретение квартир сопровождается ипотечным кредитом в более чем 50% случаев. Но не все приобретённые в ипотеку квартиры остаются в пользовании у своих первоначальных хозяев. Первоначальные приобретатели ипотечного жилья зачастую не могут, а иногда и не хотят выплачивать полностью сумму кредита и стремятся продать частично оплаченную недвижимость.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Возникает вопрос: а законной ли будет сделка по продаже ипотечной жилплощади? Ответ – да, при условии получения разрешения и с участием банка, выдавшего ипотечный кредит. Это единственное ограничение, а так продажа возможна на любом этапе выплаты кредита, даже на этапе незавершённого строительства. Во всех других случаях банк вправе в судебном порядке лишить заёмщика жилья, это могут быть:
- задолженность по кредитным платежам;
- несоблюдение правил пользования жилым помещением, которое может привести к порче имущества, в том числе и незаконные перепланировки;
- уничтожение жилья по вине хозяина в результате пожара или взрыва газа;
- отчуждение жилого помещения в пользу третьих лиц.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Понятно, что без участия банка законно продать ипотечную квартиру не получится.
Ипотечный кредит выдаётся на длительный срок, и в этот период может случиться так, что кредит станет непосильным. В большинстве случаев именно эта причина и побуждает человека расстаться с ипотечным жильём. Другие причины встречаются реже:
- у заёмщика появились потребность и возможность приобрести жильё большей площади;
- ситуация на рынке жилья позволяет получить доход на перепродаже квартиры;
- личные обстоятельства – женитьба или развод, переезд в удалённую местность.
А теперь подробнее о каждой из причин стремления продать ипотечную квартиру.
Не хватает средств на кредитные платежи. В современных условиях, когда падают объёмы промышленного производства и снижается уровень доходов граждан, ситуации невозможности кредитных платежей стали возникать чаще. Но финансисты руководствуются не эмоциями, а условиями договоров и требуют своевременного внесения платежей, не забывая начислять штрафы за их задержку. Тогда и появляется желание у заёмщика продать ипотечное жильё и переселиться на меньшую площадь.
Стремление приобрести большую площадь возникает обычно при рождении второго ребёнка, когда появляется возможность улучшения жилищных условий, используя материнский капитал. Когда человек получает высокую должность, его доходы естественным образом увеличиваются, и он может себе позволить иметь квартиру многокомнатную, в которой нашлось бы место и для приёма гостей, и для своего кабинета, и для размещения друзей. Такая же ситуация может возникнуть у заёмщика – бизнесмена при удачном стечении обстоятельств. Напрашивается однозначное решение – продать ипотечную квартиру небольшой площади, чтобы приобрести жильё более просторное.
Заработать на сделке продажи можно, если квартира покупалась в строящемся с нуля доме по сравнительно невысокой цене. Рыночная стоимость жилой площади в уже практически готовых к сдаче домах значительно выше и эта разница вполне окупает ипотечные расходы. Речь идёт именно о домах, ещё не введённых в эксплуатацию, здесь проще переоформить договор, чем оформлять уже сданное жильё.
Личные обстоятельства могут возникнуть в самое неожиданное время, когда ипотечная квартира просто становится ненужной или выступает предметом спора супругов. Конечно, самый лучший вариант в таких ситуациях – продать жильё с разрешения кредитной организации.
Варианты продажи квартиры в ипотеке
Как продать квартиру в ипотеке? Продать квартиру в ипотеке – это продать объект с обременением, по сути, называется продать то, что не принадлежит тебе в полной мере. Отсюда и некоторые сложности, и для начала следует обдумать, какой выбрать вариант продажи и можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно.
Предварительно погасить ипотеку
Для владельца жилья это наименее хлопотная схема. Основная сложность в этом варианте – найти покупателя, готового приобрести квартиру с обременением. У покупателя должна быть серьёзная мотивация, чтобы согласиться приобретать жильё таким путём. Обычно согласие достигается в отношении строящегося жилья, приобретённого по ипотеке Сбербанка. Или новых квартир улучшенной планировки в жилых комплексах с готовой инфраструктурой.
Последовательность осуществления сделки:
- у нотариуса покупатель и владелец ипотечной квартиры заключают соглашение о внесении суммы полного погашения кредита покупателем по обязательствам заёмщика;
- Сбербанк закрывает долг по кредитным обязательствам и снимает обременение с жилой площади, после чего участники сделки идут в многофункциональный центр – МФЦ или в регистрационную палату для оформления договора. Если объект продажи ещё не введён в эксплуатацию, то договор будет об участии в долевом строительстве.
Поскольку в этом варианте покупатель как бы доверяет продавцу, оплачивая часть суммы до совершения сделки, его называют «доверительным». Остаток суммы за жилплощадь покупатель сдаёт на хранение в банковскую ячейку, чтобы её мог взять продавец после подписания договора и других документов.
Продать кредитные обязательства
Как продать квартиру в ипотеке – продав кредитные обязательства. В этом варианте оформляется переход кредита от продавца к покупателю. Такой переход обычно называется «пере займ». Ипотечную квартиру её владелец может уступить другому гражданину, если тот согласится принять обязательства по ипотеке на себя. Такого гражданина можно найти самостоятельно. В этом случае опять же мы сталкиваемся с тем, что найти такого гражданина непросто, его надо чем-то привлечь. В первую очередь, конечно же, сниженной ценой, квартира должна быть улучшенной планировки и расположена в удачном районе.
Стороны сделки совместно приходят в банк, если гражданин соответствует условиям и имеет постоянный доход в необходимом размере, то производится переоформление и составляется новый договор. По новому документу жилплощадь продолжает быть залогом, а внесение кредитных платежей становится обязанностью нового заёмщика, к которому переходит также и право на досрочное погашение кредита.
Перерегистрацию обременения на объект недвижимости в Росреестре осуществляют сотрудники банка. От первоначального заёмщика потребуется подписание документов переуступки долга. Вся процедура происходит в течение трёх недель: неделя, чтобы снять обременение, и две – на документ о сделке.
Продать через банк
Сотрудники Сбербанка сами подыскивают покупателя и снимают обременение с квартиры. Заёмщик вправе отказаться от участия в процессе продажи полностью, если у него нет свободного времени, или он физически не может присутствовать на оформлении сделки, находясь в отъезде. В этом случае продажей ипотечной квартиры занимаются сотрудники банка. Они же снимут обременение с жилплощади и найдут на неё покупателя.
Новый хозяин погашает ипотечный долг и переоформляет жильё на себя. Разницу между ипотечным долгом и стоимостью квартиры, если она осталась, покупатель кладёт в банковскую ячейку, а прежний владелец жилья забирает деньги после подписания документов.
Продать самостоятельно
Этот вариант перекликается с первым, поскольку опять же, надо найти покупателя, который согласится иметь дело с банком для заключения с ним письменного соглашения о приобретении ипотечного объекта. Произведя расчёт с банком, покупатель получает справку об отсутствии задолженности, на основании которой заёмщик снимает обременение с жилой площади.
Порядок действий при самостоятельной продаже ипотечного жилья:
- покупатель осматривает объект покупки;
если квартира понравилась и устраивает её цена, покупатель идёт в банк с заявлением о желании выкупить залог;- банк и покупатель заключают предварительный договор и заверяют его нотариусом;
- покупатель кладёт сумму погашения кредита в одну ячейку и разницу между стоимостью квартиры и суммой кредита – в другую ячейку;
- снимается обременение с жилья;
- сделка по купле-продаже квартиры оформляется в МФЦ или Росреестре;
- теперь доступ к ячейкам для банка и покупателя открыт.
Чтобы продать жилплощадь по этому варианту, заёмщик должен быть добросовестным плательщиком, в противном случае банк вправе ему отказать.
Возможные риски продажи ипотечной квартиры
Во всех случаях продажи ипотечной квартиры главная задача банка – вернуть свои деньги, поэтому его не интересует, хватит ли заёмщику денег от продажи ипотечного жилья для решения собственных проблем. Именно по этой причине продажа через банк осуществляется только тогда, когда нет возможности поступить иначе. Или в кредитном договоре прописано, что продажа ипотечной квартиры может быть только через собственную базу банка.
Как продать ипотечную квартиру? Чаще всего ипотечное жильё продаётся заёмщиками самостоятельно, чтобы получить хоть какие-то деньги. Если, кроме цены, у квартиры нет других достоинств, может случиться так, что продажа окажется нулевой по её доходности. Для покупателей же никаких рисков при покупке ипотечного жилья нет, так как такие сделки регулируются законом. При участии в сделке сотрудников банка, нотариуса и риэлтерских фирм риск того, что договор покупки будет признан недействительным.
Надо отметить, что и при выдаче заёмщику разрешения на самостоятельную продажу ипотечной квартиры банк контролирует устанавливаемую цену объекта, чтобы она полностью погасила все долги заёмщика, в то числе штрафы и пени. Покупка ипотечной квартиры – дело рисковое, но для покупателя абсолютно безопасное.
Помощь в получении ипотеки и как ее получить от брокерских компаний, вы можете узнать здесь
