Как купить недвижимость в Болгарии и сколько она там стоит

Болгария — это один из самых популярных туристических маршрутов для россиян. Приятный климат, адекватные цены и даже болгарский язык привлекают многих людей больше, чем пляжи Турции или музеи Варшавы. При этом рынок недвижимости в Болгарии довольно редко рассматривают как объект для инвестиций. Зря? Домовик разбирается, сколько стоит жилье в Болгарии, как к нему подобраться, и что нужно учитывать при покупке.

Нужен ли Шенген для посещения Болгарии

Несмотря на то, что Болгария входит в Евросоюз, Шенген получать не нужно. Болгария сама устанавливает визовый режим с той или иной страной. Для россиян никаких особенных ограничений нет. Можно даже сказать, что их в стране ждут.

Вы можете находится в стране 90 дней. Учитывая условия для получения вида на жительство, за относительно небольшие деньги можно получить возможность въезжать в страну на регулярной основе — нужно лишь приобрести недвижимость, даже за небольшие деньги.

Вид на жительство в Болгарии

При наличии недвижимости в Болгарии иностранцы получают мультивизу. Она позволяет находиться в стране дольше, чем по обычной туристической визе. Многим людям, которые регулярно приезжают в страну, достаточно и возможности находиться в стране 90 дней в полугодие.

Чтобы получить вид на жительство, стоимость недвижимости, которая находится во владении, должна превышать 310 тысяч евро. Можно получить и гражданство, однако для этого нужно инвестировать в государственные проекты.

Налоги на недвижимость в Болгарии

Главный ежегодный налог на недвижимость составляет 0.15-0.25% от стоимости жилья. Ее определяет государство. К счастью, итоговая оценка оказывается ниже рыночной, что позволяет платить меньше налогов. 

Коммунальные налоги сильно зависят от конкретного региона, а также от жилого комплекса, если жилье является квартирой. В среднем по стране приходится платить примерно 0.15-0.45% от стоимости жилья в год. По сути, это плата за вывоз мусора.

Налоговый год в Болгарии, заканчивается 30 апреля. В случае, если вы платите основные налоги до 30 марта, то государство предоставляет скидку в 5%. Эти налоги относятся именно к государственным и муниципальным, все остальные обслуживаются в частном порядке.

Среди них — взнос на обслуживание жилого комплекса. В зависимости от его наполнения плата может быть разной. Например, если есть охрана, стоимость будет увеличена. То же самое с бассейном, детской площадкой, спортзалом.

В среднем приходится платить по 5-15 евро за квадратный метр, который вам принадлежит. Если у вас квартира площадью 60 квадратных метров, которая находится не в элитном, но качественном жилом комплексе. То будьте готовы ежегодно тратить примерно 600 евро на её обслуживание.

Электричество в Болгарии рассчитывается по двум тарифам: дневному и ночному. Ночной дешевле, так что не стоит удивляться, что ваши соседи стирают по ночам. Готовьтесь платить 0,13-0,25 евро за кВт/ч. Зимой активно работают электрические водонагреватели и кондиционеры, что в среднем повышает суммы в квитанциях.

Стоимость кубометра воды в среднем составляет 1-3 евро. Точная сумма будет зависеть от конкретного региона проживания. Болгары довольно экономны, когда дело доходит до расхода воды, поэтому редко устанавливают ванны. Стандартный санузел в Болгарии содержит душевую кабину со сливом в полу.

Если говорить о конкретном примере, то жилье стоимостью 25 тысяч евро. Площадью 50 квадратных метров, расположенное в хорошем жилом комплексе недалеко от моря. В год будет вычитать из вашего бюджета примерно 1350 евро.

В эту сумму входят все налоги, а также вода, электричество и интернет. Если сравните с российскими коммунальными платежами, то получается выгодно — не забывайте, как много в России нужно платить за отопление.

Аренда жилья в Болгарии

В столице Болгарии Софии жилье можно снять за 300-500 евро, причем всегда есть возможность найти хороший вариант со скидкой. Многие покупают жилье, чтобы жить в нем всего пару месяцев в году, а в остальное время сдавать его в аренду. Учитывая стоимость недвижимости в Болгарии, это вполне выгодная инвестиция, но об этом ниже.

Государство регулирует рынок аренды. Особенно трепетно законодательство относится к тем, кто сдает жилье посуточно. Чтобы получить на это право, необходимо сделать взнос в бюджет. Это стоит всего пару десятков евро, однако государству важнее не получить дополнительную прибыль, а поставить жилье на учет.

С долгосрочной арендой все проще — можно нанять риэлтора, который сам заполнит нужные документы и найдет арендатора на длительные временной промежуток. Сами болгары довольно активно снимают жилье, у них это очень живой рынок, который отлично функционирует и без туристов. И все же иностранцы сильно на него влияют, так что арендовать квартиру в Болгарии довольно просто.

Как живут болгары

Население страны составляет без малого 7 миллионов человек. Местная валюта называется лев. 1 лев = 0,51 евро. Средняя зарплата в стране составляет 750 евро.

Этих денег вполне достаточно, чтобы комфортно жить в Болгарии, так как в стране относительно невысокие цены на продукты питания и предметы первой необходимости. Минимальный размер оплаты труда составляет 650 левов, то есть примерно 331 евро. Это один из самых маленьких МРОТов в Европе.

Если вы приезжаете в страну впервые, то 1500 евро вполне хватит для проживания на месяц (включая аренду квартиры). Из-за низких цен многие предпочитают Болгарию в качестве страны, где можно не только провести маленький отпуск, но и переждать зиму.

Сами болгары считаются очень экономным народом. Свои низкие доходы они используют максимально эффективно. Не самые высокие налоги также позволяют жить на не самые большие деньги. Как правило, жилье в Болгарии небольшое.

В нулевых годах в Болгарии был первый бум на рынке недвижимости, и он был связан именно с жилыми комплексами эконом-класса. В дальнейшем их строили с той же активностью, поэтому у покупателя есть большой выбор разного жилья. Немного позже началось строительство и более дорогой недвижимости.

Это стало возможным благодаря инвестициям в болгарскую экономику в начале нулевых. Иностранные инвестиции и сейчас являются важной частью местного бюджета. Можно сказать, что Болгария во многом живет благодаря туризму и иностранных инвестиций, внесенных в частном порядке. Государство поощряет иностранцев видами на жительство и даже гражданством, если инвестиции большие.

В любом регионе есть возможность найти жилье по разной цене.

Аналитики отмечают, что корреляция между регионами и ценами есть, однако рынок недвижимости в Болгарии слишком большой и разный. Свободной недвижимости также много, строительство ведется активно. Интересно, что в Болгарии запрещено вести строительство летом — в страну приезжают туристы, а государство не хочет портить им отдых.

Продолжительное строительство сделает местный рынок недвижимости еще более разнообразным в ближайшее время. При этом нет причин считать, что цены будут снижаться — рынок уже неоднократно проходил массовые введения в эксплуатацию новых объектов, поэтому без проблем справится с этим еще ни один раз.

Какую недвижимость в Болгарии можно покупать иностранцам

Иностранцы могут без проблем покупать в Болгарии квартиры, а вот с частными домами все сложнее. Эта страна не продает землю иностранцам. А, следовательно, и дом там приобрести тоже нельзя. Однако можно купить фирму, на которую будет зарегистрирован дом и земля.

Подобный прием используется во многих странах, так что ничего необычного здесь нет. Местные власти понимают, что иностранцы пользуются этой лазейкой, однако никак этому не препятствуют.

Покупка новостройки в Болгарии

Когда вы покупаете жилье в новостройке, обращайте внимание на тип квартиры. Есть то, что в России зовется «под ключ» — вас будет поджидать не только оштукатуренная стена, но и мебель. Однако если нигде не указано, что жилье уже готово к эксплуатации, то учитывайте, что многое в купленной квартире придется устанавливать самому.

Например, в новостройках в Болгарии не принято делать межкомнатные двери, а также устанавливать сантехнику. Вам придется заниматься этим самому. Многие застройщики указывают, что за дополнительную плату они все же готовы довести квартиру до жилого состояния.

Например, можно выбрать цвет, в который покрасят стены, а также попросить провести интернет. Стоить все это будет меньше, чем отдельно от квартиры. Многие иностранцы считают, что это не самый честный метод заработка денег, однако все равно соглашаются на такие условия от застройщика.

Чем отличается жизнь в Болгарии от жизни в России

Болгары относятся к адресам очень своеобразно. Например, бывает так, что на входной двери квартиры нет ее номера. Принято вешать табличку или записку со своей фамилией — это на случай, если вас кто-то будет искать. Также нет общих правил для нумерации домов, так что поиск нужного места может занять намного больше времени, чем кажется изначально.

Может случиться и такое — вы идете по улице и вдруг понимаете, что видите на домах номера, но не замечаете название улицы. Потом выясняется, что улица вообще никак не названа. Причем рядом с ней может располагаться такая же соседняя безымянная улица.

Также местных не удивляет и то, что на одной улице номера домов будут считаться с одной стороны, а на противоположной — с другой. Заблудиться в частном секторе Болгарии — проще простого, так что туристы не выпускают из рук смартфоны с картой и навигатором.

Первый этаж многоквартирного дома в Болгарии, обычно не считается первым. И если вам нужно добраться до 7 этажа, то на лифте придется нажимать на кнопку с номером «8». Подвалы и чердаки в многоквартирных домах отводят под помещения для хранения вещей. А покупая квартиру, вы получаете несколько квадратных метров в этой зоне в долевую собственность. Это примерно так же, как при покупке комнаты в коммунальной квартире в России.

Сколько стоит жилье в Болгарии

По сравнению с Россией в Болгарии просто смешные цены на недвижимость. Аналитики шутят, что однушку в Сочи можно спокойно обменять на особняк в Болгарии. По сути, это и не шутка вовсе. Ведь трехэтажный дом недалеко от моря можно купить за 7-8 миллионов рублей.

При этом у вас еще и огромный участок земли будет рядом. Учитывая расходы на содержание недвижимости, вы даже будете экономить деньги в сравнении с российскими налогами и тратами. Если у вас нет таких больших запросов, то можно купить себе студию — в нулевых годах их настроили столько, что хватит ещё на долгие годы.

Курортная зона, недалеко от моря, 24 квадратных метра — в таком случае жилье будет стоит 20-25 тысяч евро. Чем старее сам объект недвижимости и меньше условий внутри жилого комплекса, тем ниже его цена. Близость к побережью тоже влияет на итоговую цену, ну это как везде в курортных городах.

На северном побережье Болгарии, высокими ценами «славится» город Варна. На вторичном рынке там, средняя квартира будет стоить 50 тысяч евро, а в новостройке — 35-40 тысяч. Чем дальше от центра, тем ниже будут и цены на недвижимость.

Кстати, вас могут ждать знакомые дома — в Болгарии есть много домов, которые построены буквально по советским чертежам. Внешне они почти не отличимы от хрущевок, наполняющих любой провинциальный российский город. 

Курорт Золотые пески славится чистыми пляжами и новыми квартирами — территорию стали застраивать только в 90-х годах. Там можно купить трехкомнатную квартиру в нескольких сотнях метров от моря всего за 50 тысяч евро, причем у вас будет в ней еще и прекрасный евроремонт. Это тоже север Болгарии и недалеко от Варны.

На юге страны цены, как правило, ниже. Эксперты рекомендуют заранее узнавать отличительные черты каждого населенного пункта. Особенно в случае, если вы хотите жить в них действительно долго. Дело в том, что многие курорты Болгарии, просто засыпают зимой.

То есть вы приезжаете на зимовку, а у вас нет ни кафе, ни ресторанов. Для кого-то это радость, а другой человек почувствует себя одиноко. Лучше сразу узнать, по какому графику живет данный населенный пункт.

Что происходит с рынком недвижимости в Болгарии

Цены на жилье в Болгарии растут, но очень медленно. Аналитики утверждают, что покупать жилье в Болгарии для более выгодной перепродажи просто бессмысленно — но и потеряете деньги вы навряд ли. Местный рынок отличается спокойствием и отсутствием пертурбаций.

То есть, если вы вложили деньги, подождали, и продали — то прибыль позволит лишь покрыть инфляцию, и оплатить налоги. А на большее рассчитывать и не стоит.

Также нужно активно следить и за новыми курортами. Некоторые части страны активно застраиваются, а продавцы нового жилья пытаются привлечь покупателей яркими лозунгами. При этом нельзя сказать, что Болгария ломится от туристов. Их действительно много, однако арендной недвижимости и отелей в Болгарии, вполне хватает, чтобы принять всех приезжих.

Многие говорят о том, что постоянные застройки в Болгарии, уже не несут никакого рационального смысла, кроме привлечения иностранных инвестиций. То есть вы, как покупатель, можете ничего от такой покупки и не выиграть.

Вторичный же рынок куда более надежный. Средний вариант для инвестора — это обратить внимание на новостройки в развитых населенных пунктах, где все нормально с жильем и туристами уже прямо сейчас.

В Болгарии нужно аккуратно относится и к инвестициям в элитную недвижимость. В данный момент этот сегмент рынка покрыт тайной. И неизвестно, как рынок отреагирует на пандемию. Если эконом-класс в любом случае продолжит привлекать европейцев, то элитное жилье может потерять привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.

Вполне возможно, что этот сегмент подешевеет в ближайшее время. Также аналитики советуют взглянуть на загородные дома — в последние годы их популярность стабильно растет, причем становятся популярными даже те дома, которые находятся далеко от побережья. Однако сейчас сложно сказать, насколько долгосрочным окажется этот тренд.

Как живут цифровые кочевники в Болгарии

Если вы работаете удаленно, и зарабатываете более 1000 евро в месяц, то Болгария вам идеально подойдет для зимовки. В стране неплохой интернет, который стоит не так и дорого (пусть даже больше, чем в России). Зато приятный климат и недорогие цены на жилье позволяют жить в комфорте.

Овощи и фрукты здесь тоже в достатке. Для русских людей имеет значение и болгарский язык — вы не сможете на нем разговаривать, зато вывески, в большинстве случаев, прочитать сможете. В качестве эксперимента можете открыть текст на болгарском языке — и половину слов вы спокойно прочитаете даже без словаря.

Да и к русским в этой стране относятся хорошо. Они приезжают с деньгами, что важно для Болгарии, которая во многом живет за счет иностранцев. К тому же из Болгарии можно спокойно уехать в другую европейскую страну. Ведь по соседству располагаются Сербия и Турция.

Главное — внимательно изучайте регион, в который вы хотите ехать. Может случится так, что вы снимете квартиру где-нибудь на курорте, где жизнь кипит лишь несколько месяцев в году, а в остальное время основные заведения будут закрыты.

Из-за близости с европейской частью России не стоит переживать из-за стоимости авиабилетов. Москва-София — очень популярный маршрут, на который можно найти скидку практически в любое время года.

Ипотека в Болгарии

В Болгарии очень своеобразное отношение к ипотеке для иностранцев. Законом такой вариант не запрещается — и вы можете спокойно подать заявку на ипотеку. Однако на деле получить ипотеку на жилье в Болгарии вы сможете только в случае, если уже имеете другой объект недвижимости в собственности.

В ином случае банк всегда найдет причину вам отказать. Но расстраиваться не стоит, так как можно получить рассрочку от застройщика. Застройщики в Болгарии в принципе имеют широкий спектр возможностей, от ремонта до кредитования. Если вам нужна рассрочка на срок, не превышающий один год, то есть возможность обойтись без процентов.

Но такой вариант покупки недвижимости доступен не всегда — обычно он распространяется на жилье, которое плохо продается. Некоторые застройщики предлагают такие же условии на два или даже четыре года. Правда всегда нужно вносить часть суммы заранее — а это от 30 до 40 процентов от стоимости самого объекта недвижимости.

Какой процент по ипотеке в Болгарии

Сами болгары пользуются ипотечными кредитами, но без особой радости. Дело в том, что местная банковская система не отличается хорошими условиями. Средняя ипотека подразумевает 8-10 процентов годовых — то есть почти те же условия, что и в России. В Болгарии тоже не принято выдавать кредит на всю стоимость жилья, и первоначальный взнос должен состоять из 20-40 процентов от цены недвижимости.

Очень больше суммы давать в кредит тоже не принято, однако помня о местных заработках, порог в 300 тысяч левов (150 тысяч евро) кажется для самих болгар очень высоким. Во многом неприятные условия и снижают популярность ипотек, что в свою очередь не позволяет банкам улучшать процентную ставку.

В итоге банковская система топчется на месте, а страдают от этого потенциальные покупатели. Учитывая все эти условия, рассрочка от застройщика всегда рассматривается как первая опция для покупки недвижимости. А вот на вторичном рынке приходится полагаться только на банк, требующий большой переплаты из-за высоких процентов.

Как работают Управляющие компании в Болгарии

В Болгарии управляющие компании играют очень большую роль. Часто они же и являются застройщиком. Хорошая УК может предложить вам перепланировку и ремонт, а также рассрочку, поиск жильца для аренды, юридические услуги (продажа, наследство), оплату счетов — в общем, любой каприз за ваши деньги. По этой причине эксперты говорят о том, что при выборе недвижимости в Болгарии. Стоит посмотреть на управляющую компанию, которая ею занимается.

Если вам повезет, то специалисты автоматизируют все процессы за вас.

Вы сможете жить в квартире пару недель в году, а в остальное время сдавать ее в аренду. Точнее, получать прибыль с аренды, ведь всю работу за небольшие деньги возьмет на себя управляющая компания. Именно под их влиянием отдельные жилые комплексы либо улучшаются, либо приходят к непригодному состоянию.

Жалоба на какую-либо проблему также отправляется к руководству УК. Сломалась розетка? Звоните в управляющую компанию, они пришлют мастера. Такой подход нравится иностранцам, у которых пропадает необходимость разбираться в местной специфике — ведь делегировать в Болгарии можно все.

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии

Если вы хотите заработать на перепродаже жилья, то лучше игнорируйте болгарский рынок. А если вы хотите сдавать жилье и получать на этом деньги, то Болгария предоставляет неплохие возможности — свои гарантированные 5-6 процентов от стоимости недвижимости вы будете получать ежегодно. Но только в случае, если купите жилье в правильном месте.

Также вы легко можете автоматизировать процесс благодаря многофункциональным управляющим компаниям. Если вы хотите проживать в Болгарии по несколько месяцев в году, то ваш доход не обязан быть огромным — все местные в среднем зарабатывают 750 евро в месяц. Но для комфортной жизни лучше зарабатывать в два раза больше, чем в среднем по стране. Хотя со временем приехавшие сюда люди учатся экономить на простых вещах.

Болгария — это отличный вариант для цифровых кочевников, которые хотят провести зиму в теплом месте. Вы получите не только хороший климат за небольшие деньги, но и европейский комфорт. А славянское гостеприимство вкупе с похожим на русский языком, позволит вам почувствовать себя как дома. Особенно приятно, что для поездки вам даже не придется получать Шенген, так что вы сэкономите время и деньги.

Узнайте стоит ли покупать квартиру в Севастополе под сдачу в аренду посуточно, и сколько на этом можно зарабатывать, перейдя по ссылке здесь