Недвижимость в Украине — сколько стоит, зачем покупать и что с ипотекой

Рынок недвижимости в Украине отчасти похож на его российский аналог. Завышенные цены на квартиры, старый жилой фонд, низкое качество новостроек — даже ипотека выделяется большими процентами. Правда, некоторые проблемы на украинском рынке все же имеют более системный порядок. Домовик разбирается, как устроен рынок жилья в Украине, как он меняется в последние годы и почему в эту страну не стоит инвестировать.

Сколько стоит недвижимость в Киеве

Средняя цена квадратного метра в Киеве составляет 1372 доллара. Эксперты говорят о том, что за 35 тысяч долларов можно приобрести жилье размером 30-35 кв. метров — тогда квартира будет находиться не на окраине, но и не в центре. Если жилье стоит меньше, то к нему возникнет много вопросов. 

Например, может требоваться ремонт, либо квартира будет находиться далеко от центра. Рынок недвижимости Киева в каком-то смысле похож на московский. Очень высокие цены приводят к ситуации, когда люди покупают самые дешевые квартиры в новостройках просто из-за того, что им не хватает денег для вторичного рынка.

При этом стоимость квартир плохо соотносится с зарплатами людей не только в стране, но и конкретно в столице. Жилье в новостройках Киева дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но все равно стоит достаточно дорого для местного населения.

В последний год в этом сегменте был зафиксирован рост цен. В итоге за квадратный метр придется отдать в среднем тысячу долларов. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Киеве, выставленной на продажу в 2021 году, составила 66 тысяч долларов. Трехкомнатные в среднем стоят 85 тысяч долларов.

Сколько жилья, приходится на 1 украинца

Российские застройщики регулярно рассказывают о том, что соответствуют европейским трендам. Например, застройщики врут о том, что в Европе жилье становится меньше, ведь людям больше не нужна большая кухня и прочие удобства. Это ложь. С другой стороны, если Европа — это только Украина, то лжи нет.

Дело в том, что в России, и в Украине застройщики на протяжении нескольких десятилетий постепенно снижают среднюю площадь квартир. В среднем на одного украинца приходится 24-25 квадратных метров, и с годами этот показатель вряд ли изменится в большую сторону. Вместо просторных квартир застройщики все больше вводят в эксплуатацию маленькие студии. Это дешевле в производстве, а также более перспективно для рынка, на котором многие люди просто не могут позволить себе большое жилье.

Какие условия по ипотеке в Украине

Украинская ипотека вполне может зваться бессмысленной и беспощадной. Банковская система не отличается надежностью и стабильностью, поэтому боится рисков. В итоге обычная процентная ставка редко бывает ниже 20 процентов в год.

Государственные банки часто ставят 23% годовых в качестве минимальной ставки — естественно, и получить ее можно только при особом стечении обстоятельств. Вроде наличия хорошей кредитной истории и высокого дохода. Что же касается первоначального взноса, то он логично большой — 30-50 процентов от стоимости жилья.

Так вышло, что низкие процентные ставки доступны в странах, где есть стабильная и надежная банковская система. Например, в США и Великобритании этот сегмент экономики выстраивался на протяжении многих десятилетий. В Украине (как и России) этого опыта нет, так что банки живут в других обстоятельствах.

Высокие процентные ставки по ипотеке отталкивают потенциальных кредитующихся. Что, в свою очередь, не дает процентным ставкам упасть. Если бы много людей решили взять ипотеку, и исправно за нее платили бы. То и банковская система постепенно смогла бы предоставить новые условия для своих клиентов. Однако сейчас это просто невозможно.

За ипотеку в Украине приходится много платить не только на протяжении срока кредита, но и при его получении — эти самые 30-50 процентов от первоначального взноса выступают для банка чем-то вроде гарантии. У некоторых украинских банков условия по ипотеке похожи на российские, однако получить такой кредит могут единицы. Для этого нужно иметь высокий и стабильный доход, а также хорошую кредитную историю.

Такими кредитами занимается Приватбанк. В данный момент нет полноценной статистики о том количестве людей, которые уже воспользовались улучшенной программой кредитования.

В некоторых случаях можно оформить рассрочку прямо у застройщика. Этот вариант может быть более выгодным, чем ипотека у банка, но и сроки выплаты будут заметно сокращены — обычно речь идет про три года, при этом вас попросят внести первоначальный взнос в размере 30-40% от стоимости недвижимости. К тому же это предложение касается квартир, которые находятся еще на стадии строительства, то есть въехать в купленное жилье получится далеко не сразу. О том, почему это опасно, мы поговорим немного дальше.

Почему средние зарплаты в Украине не позволяют приобрести жилье

До уплаты налогов средняя зарплата составляет $445 в месяц. И есть два обязательных налога — подоходный (18%) и военный сбор (1,5%). После уплаты налогов на руки люди получают в среднем 352 доллара. На российские деньги это получается 26 тысяч рублей.

Естественно, заработная плата зависит от конкретной профессии человека и региона его проживания. Например, в Киеве зарплаты выше, чем в среднем по стране. Но и недвижимость в столице стоит огромных денег.

Минимальный размер оплаты труда в Украине — 238 долларов. Средняя пенсия — 123 доллара, минимальная — 62 доллара. Не так сложно догадаться, что подобные заработки не способствуют большой активности на рынке недвижимости.

 Слишком высокие цены на квартиры слабо соотносятся с низкими зарплатами. В итоге молодые люди активно уезжают на заработки в соседние страны. Эта проблема сказывается на экономике Украины — бюджет получает в качестве налогов намного меньше денег, чем мог бы.

Какое жилью могут позволить себе купить украинцы 

Сами жители Украины имеют такие же жалобы к рынку недвижимости, как и жители российской провинции. Если человек накопил на первоначальный взнос на ипотеку, а также смирился с условиями кредита, то рынок дает ему довольно простой выбор: либо многоэтажка советского периода, либо новая «коробка». 

Жилье эконом-класса в Украине довольно низкого качества — хотя сложно найти страну, где дешевые новостройки отличаются его высоким уровнем. В больших городах наблюдается такой же тренд, как и в России — «сталинки» растут в стоимости.

Удивительно, но с годами они приобретают все большую ценность — «сталинки» выигрывают конкуренцию у новых жилых комплексов. Государство пытается влиять на рынок, но его вмешательство не помогает. Ведь строительные компании не обязаны отчитываться о качестве квартир, которые они продают.

Как получить ВНЖ в Украине через покупку недвижимости

Украина имеет довольно странные требования к людям, которые желают получить вид на жительство в этой стране. Можно сделать инвестицию на 100 тысяч долларов и получить ВНЖ — но министерство экономики должно проверить сделку. При этом нужно либо открыть новый бизнес, либо вложиться в уже существующий. А вот недвижимость в качестве объекта инвестиций не подойдет.

Законодательство смотрит на покупку недвижимости как на трату денег для собственных нужд, следовательно вложением в экономику страны такие инвестиции не считает.

Если сравнивать с другими европейскими странами, то может возникнуть ощущение, что Украине не нужны инвестиции. Кипр, Испания, Греция, Болгария — во многих странах достаточно приобрести недвижимость для того, чтобы получить ВНЖ, но Украина в этот список не входит. Вероятно, в будущем ситуация изменится.

Также стоит понимать и то, что земля в Украине принадлежит государству. Несмотря на массу рыночных реформ, предпринятых после распада Советского союза, Украина не изменила многие положения, свойственные социалистическим странам. Именно местное законодательство и мешает инвесторам вкладываться в страну. Учитывая экономическое положение Украины, это выглядит немного странно.

Как переехать из России в Украину

Некоторые россияне переезжают в Украину на постоянное место жительства. Причины для этого могут быть самые разные — от воссоединения семьи до политических мотивов. Некоторые рассматривают Украину как страну, похожую на Россию, но более дешевую.

В частности, так смотрят на это соседнее государство фрилансеры. При это они часто разочаровываются из-за цен, ведь издалека все казалось более доступным. Это касается и юга страны, где расположены курорты. Проблема Украины в этих регионах напоминает российскую проблему — отдыхать в Турции и Египте просто дешевле, чем на Юге России или Украины.

При этом в Украине цены все же ниже, чем в России, однако постоянное проживание в приятном климате обходится в большие суммы. Уровень жизни также оставляет желать лучшего в сравнении с той же Болгарией или Грецией. В итоге оказывается, что зарабатывать в интернете и жить в Украине — не самая приятная и выгодная «связка». Есть страны, которые подходят фрилансерам намного больше.

Аренда жилья в Украине отображает все проблемы рынка недвижимости. Высокие цены, и низкое качество доступных вариантов, отсутствие разнообразия. Временное проживание в Украине может радовать лишь в самом начале, но потом проблемы вскрываются и делают нахождение в Украине бессмысленным.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в Украине

Украинские эксперты отмечают довольно высокую доходность с аренды недвижимости. 7-10% считается в Украине вполне достижимой доходностью. В среднем по Миру этот показатель не превышает и 5 процентов.

Украинские эксперты боятся мыльного пузыря, который раздувают желающие подзаработать на аренде и последующей перепродаже жилья. Из-за роста цен перекупщики чувствуют себя прекрасно. При этом многие осознают риски, однако слишком выгодные условия, на которых можно совершать сделки, заставляют не обращать внимание на существующие проблемы.

А вот люди, которым хочется спокойно жить и снимать жилье, в такой ситуации тяжело. Им приходится соглашаться на довольно невыгодные для себя условия, так как они понимают, что в будущем цены опять поднимутся. Арендаторы настаивают на долгосрочных контрактах, а рантье наоборот — им выгоднее сдавать жилье на максимально короткий срок.

Можно сколько угодно говорить про экономику Украины, однако владеть недвижимостью в этой стране все равно выгодно. Другой вопрос — это большие риски при инвестициях в местный рынок недвижимости. Не факт, что затраты того стоят. Украина сегодня — это территория смелых и предприимчивых людей, а не любителей высчитывать каждую деталь.

Какое жилье строят в Украине китайские застройщики

Еще один важный тренд, который развивается в последние годы — приход на украинский строительный рынок китайских застройщиков. Мало кто обращает внимание на внешнюю политику Китая в последние годы в отношении стран, экономика которых далека от идеальной. Например, Китай активно инвестирует в азиатские страны, которые когда-то входили в Советский Союз, а также в африканские государства.

Украина тоже входит в список стран, которые интересны Китаю, и рынок недвижимости — один из главных секторов экономики для КНР. Местные жители отзываются о китайских многоэтажках без особой радости. Всех пугает низкое качество строительства, но радуют относительно небольшие цены. При этом китайцы строят жилье довольно быстро, и местным компаниям с ними конкурировать очень тяжело. Стоит это учитывать при приобретении недвижимости.

Срыв сроков строительства в Украине стал нормой во время пандемии

Еще одна проблема местного рынка недвижимости — плохая работа застройщиков в последнее время. Огромное количество проектов просто не достраиваются, а сроки сдачи жилья в эксплуатацию переносятся. Конечно, не стоит думать, что все окажется заброшенным, просто это нужно учитывать при покупке жилья.

Если застройщик говорит о том, что жилье будет готово через год, то не нужно верить ему на слово. В первом полугодии 2021 года застройщики обещали сдать в эксплуатацию 82 объекта в Киеве, но в срок уложились только 31 объект. Причем подобные сбои случаются по всей стране. Отчасти это соответствует мировому тренду — ведь пандемия повлияла на строительную отрасль очень сильно, однако вряд ли покупателя должны волновать мировые тенденции.

По мировым меркам жилье в Украине не слишком дорогое

Исследования рынка недвижимости в разных стран говорят о том, что в Украине относительно дешевый квадратный метр — около 1080 долларов в среднем. В России, например, квадратный метр оценивают в 1240 долларов. При этом в Грузии квадратный метр стоит в среднем на пару долларов меньше, чем в Украине, хотя эта страна кажется более перспективной с точки зрения инвестиций и более приятной с точки зрения уровня жизни — дело в климате. 

Если говорить про страны бывшего СССР, то в Казахстане квадратный метр в среднем стоит на несколько десятков долларов меньше. Поэтому Украина по ценам занимает шестое место — после Эстонии, Литвы, Латвии, Белоруссии и России.

Перспективы Украины пугают

Население Украины превышает 40 миллионов человек, однако молодежь активно уезжает из страны в поисках большего заработка. Международные организации опасаются из-за демографического состояния страны. Если темпы рождаемости не изменятся, а молодежь продолжит уезжать в Россию и Польшу. То за несколько десятилетий население страны может снизиться на 30-40 процентов.

Необходимость выплачивать пенсии все большему числу людей также становится проблемой, ведь работоспособные люди активно уезжают. Иностранные инвестиции могли бы значительно улучшить местный рынок труда, однако для них нет никаких условий. Украина не делает ничего, чтобы западный бизнес приходил в эту страну.

Учитывая военные конфликты, Украине будет тяжело измениться ситуацию в ближайшее время. Все эти факторы делают Украину не самой лучшей страной для инвестиций в недвижимость. Высокие цены на жилье, а также низкое качество новостроек не позволяют приобрести квартиру с возможностью перепродажи в ближайшем будущем с повышением цены.

В то же время приобретение недвижимости не дает права на вид на жительство, а владение квартирой или домом в стране, где человек не имеет даже ВНЖ, не является надежной инвестицией. Из стран Восточной Европы есть более интересные варианты, такие как Болгария, Черногория и Чехия. В этих странах более отлаженный поток инвестиций, а также более приемлемое для инвестиций законодательство. В то же время статус гражданина Украины не является преимуществом для передвижений по Миру, так что и платить инвестициями за него точно нет смысла.

Узнайте как купить недвижимость в Болгарии, и сколько она там стоит, перейдя по ссылке здесь