Сколько стоит недвижимость в Черногории, и как ее купить

Черногория — это одна из самых недорогих стран Европы. Маленькое государство уже много лет пытается попасть в Евросоюз, но так и остается буфером между Восточной и Западной Европой. Черногория с гостеприимством встречает всех людей, которые везут в ее экономику деньги — и рынок недвижимости соответствует этому тезису. Домовик разбирается, как приобрести жилье в Черногории, сколько оно стоит, и можно ли его использовать для получения вида на жительство.

Почему Черногория не входит в Евросоюз

До 90-х годов Черногория входила в состав Югославии, а после гражданской войны, затянувшейся на долгие годы, вошла в состав государства Сербия и Черногория. В таком статусе она находилась с 2003 по 2006 год. Несмотря на существование единой страны, Черногория пользовалась другой валютой — евро.

В 2006 году прошел референдум о независимости, который закончился созданием отдельного государства. Нельзя сказать, что с того момента страна живет тихой и спокойной жизнью. В 2016 году состоялась попытка государственного переворота, закончившаяся неудачей оппозиции. Уже много лет страной управляют две партии — Демократическая партия социалистов Черногории и Социал-демократическая партия Черногории. Их коалиция ставит задачу европейской интеграции страны.

Черногория не входит в состав Евросоюза, хотя заявка на вступление была подана еще в 2010 году. Длительные переговоры затруднены из-за территориальных претензий, которые существуют на Балканах. Можно сказать, что результаты гражданской войны не устраивают ни одну из стран.

Какую валюту используют в Черногории

Тем не менее, Черногория интегрирована в европейский рынок. Например, в качестве основной валюты уже 19 лет используется евро. В стране проживает больше 600 тысяч человек. Главная демографическая проблема Черногории — это стареющее население. Аналитики уже много лет говорят о том, что для страны с развивающейся экономикой такие проблемы особенно опасны.

Исторический контекст очень важен, если вы строите долгосрочные планы на эту территорию. Балканский полуостров — одно из самых горячих мест в Мире. И если вы посмотрите на то, как менялись составы государств, а также их территории, за последние 30 лет. То поймете, что случиться в этих землях может что угодно.

Покупка гражданства Черногории через инвестиции в недвижимость страны

Черногория — страна, которая готова предоставить гражданство за инвестиции. С 2019 по 2021 год действовал эксперимент, согласно которому нужно было инвестировать в экономику страны определенную сумму, и взамен выдавалось гражданство. Точная сумма зависела от региона. Например, на юге страны нужно было инвестировать 450 тысяч евро в одобренные государством проекты и 100 тысяч евро в государственный фонд.

На севере действовала формула 250+100 тысяч евро. Стоит отметить, что 100 тысяч евро, внесенные в государственный фонд, нельзя вернуть обратно. Что касается инвестиций, которые могут приносить пользу. То они идут строго в тот сектор, который одобряет государство. Например, на постройку жилого комплекса, отеля или торгового центра.

Правительство Черногории пытается сделать все, чтобы страна стала более популярной среди туристов, поэтому выбирает проекты для финансирования. Логика программы простая — государство пытается оживить экономику. При этом очевидно, что паспорт гражданина Черногории пользуется большим спросом среди жителей стран, которые не входят в Евросоюз.

В итоге получилась честная сделка — практически покупка паспорта. В 2021 году программа закончилась. Однако аналитики уверены, что она возобновится — практика показала, что это очень простой и выгодный способ привлечения инвестиций.

Какая зарплата в Черногории

Согласно официальным данным, средний размер оплаты труда составляет 792 евро. Минимальная размер оплаты труда (МРОТ) в 2021 году зафиксировали на уровне 250 евро, однако он, как и в России, постоянно растет. Подоходный налог в Черногории составляет всего лишь 9%.

Что же касается налога на недвижимость, то он составляет менее 1% от ее стоимости. Если сравнивать с другими европейскими странами, то Черногория является страной с одними из самых низких налогов на недвижимость. 

Почему виза в Черногорию не нужна

Визовый режим в Черногории очень щадящий. Россияне могут въехать в страну только по загранпаспорту, причем пребывать в стране можно месяц. Бывают периоды, когда в стране можно находиться и дольше. Дело в том, что Черногория часто делает поблажки во время туристического сезона.

В итоге иностранцы могут приехать в страну отдохнуть практически в любой момент. Визу оформлять не нужно, так что если он увидел горящий тур, то просто собрал чемодан, и прилетел. Попутно принеся в местную экономику свои деньги. Платить за визу тоже не нужно. Единственный взнос — это туристической налог, он равен 0,7-1 евро в день.

По туристической визе можно находиться в стране и дольше 30 дней. Для этого нужно будет доказать, что у вас есть место жительства (например, есть забронированный отель), деньги на карманные расходы и оплаченная страховка. Виза обойдется в 35 евро. Впрочем, многим проще выезжать из страны раз в месяц, чем платить за визу.

Как получить вид на жительство в Черногории

Если же вы хотите получить вид на жительство в Черногории, то у вас должны быть для этого веские основания. Однако система не такая жесткая, как в той же Великобритании. Владение недвижимостью здесь является уже достаточным основанием для получения вида на жительство в стране.

При этом на ней не должно быть долгов, а также она должна быть достроена — то есть если вы купили квартиру в жилом комплексе, который еще не сдан в эксплуатацию, то вид на жительство вам не дадут. Но главное это то — что стоимость самой недвижимости здесь не имеет значения. Даже маленькая квартира в плохом районе дает вам право на вид на жительство.

Стоит понимать, что вид на жительство в Черногории выдается вам только на год, однако вы спокойно можете его продлить. А спустя 5 лет вы получаете возможность подать заявление на получение гражданства. Не забывайте и о том, что вы не сможете все это время официально работать — по крайней мере вам придется каждый раз заполнять новые документы.

Также вам будет доступна только платная медицина. Если же ваши доходы никак не связаны с местом пребывания, то Черногория вам подойдет. Кстати, если вы хотите переехать с семьей, то покупать недвижимость можете спокойно — вы получите вид на жительство как владелец жилья, а ваши близкие переедут к вам по программе воссоединения семьи.

Вид на жительство можно получить и в случае, если владеете яхтой. Правда, находится в стране можно будет не более 9 месяцев в году. По сути, при больших накоплениях можно получить вид на жительство самыми разными способами, однако недвижимость остается предпочтительным вариантом для инвесторов.

Сколько стоит квартира в Черногории

Черногории — это одна из стран, где цены сильно снизились из-за пандемии. Этот процесс легко объясняется тем, что страна активно привлекает иностранцев. Из-за закрытых границ они не могли попасть на Балканы, из-за чего активность по сделкам с недвижимостью снизилась.

Как правило, чем южнее находится регион, тем выше там стоимость недвижимости. Близость к морю требует доплаты. Нынешний вторичный рынок недвижимости в Черногории остается более-менее стабильным. Квадратный метр недвижимости в Будве или Херцег-Нови обойдется в 1200-1500 евро. Если речь идет о менее популярном месте, то цена может составить 600-700 евро за квадратный метр жилой недвижимости.

А вот первичный рынок пострадал от пандемии намного сильнее. В среднем по стране стоимость квартир в новостройках упала на 20-30 процентов — каждый регион пострадал по-своему. Теперь квадратный метр в новостройке можно приобрести за 1400 евро, это если жилье находится недалеко от моря. И 515 евро, если речь идет о центре страны.

Рынок каждого региона находится в особых условиях. Нужно учитывать, что центр страны не так популярен среди иностранцев, поэтому и цены там довольно низкие. Жилье может быть разного качества — ведь не все оно строится в элитном сегменте, и на это тоже нужно обращать внимание. Инфраструктура в Черногории тоже сильно отличается, в зависимости от района проживания.

Можно сделать довольно простой вывод. Если вам интересна жизнь в Черногории, местная культура, а также теплый климат. То за относительно небольшие деньги можно купить квартиру в центре страны. А если вам хочется жить у моря, то придется потратить побольше, но все-таки не так много, как в других европейских странах.

То есть, продажа двухкомнатной квартиры в Москве (даже с бабушкиным ремонтом) подарит возможность любому, приобрести отличное жилье на юге Черногории. А продав квартиру в центре Москвы, можно выкупить весь этаж в новостройке.

Какие перспективы у рынка недвижимости в Черногории

Рынок недвижимости в Черногории сложно назвать стабильным. Иногда бурный рост стоимости резко прекращается, после чего цены начинают падать. Здесь слишком многое зависит от иностранцев. Они покупают недвижимость и повышают ее стоимость.

Огромная часть населения страны, занята в туристической сфере. Как только поток туристов снижается, доходы людей тоже падают. По этой причине пандемия и закрытые границы, сильно ударили по местной экономике. Каждый месяц локдауна наносил все больше ущерба Черногории. При этом не стоит ждать быстрого восстановления рынка недвижимости, как и все экономики в целом, в стране.

Дело в том, что с 2019 года в Черногории действовала программа для инвесторов. Она во многом искусственно раздувала цены на рынке недвижимости. И после ее окончания, дальнейшие перспективы являются не такими ясными.

Пандемия случилась для страны совсем не вовремя. Теперь тяжело не только привлекать крупных инвесторов, но и оценить реальные воздействие государственной программы на экономику. На фоне снижения цен, которое, пусть и с небольшими перерывами, продолжается почти два года. Довольно сложно говорить о том, что при покупке недвижимости вы точно не потеряете деньги.

Почему вступление в Евросоюз отрицательно отразится на рынке недвижимости в Черногории

Очень важен и политический вопрос. Вступление Черногории в Евросоюз могло бы позитивно отразится на рынке недвижимости. При этом европейских чиновников не устраивает то, что Черногория вполне открыто продает гражданство.

В Европе уже есть один пример, делавший кое-что похожее — это Испания. Правда, за инвестиции Испания дает не гражданство, а вид на жительство. Да и сумма, которую человек должен внести в экономику страны, значительно отличается — 500 тысяч евро вместо 350 тысяч в Черногории. Таким образом, чем ближе Черногория к вступлению в Евросоюз, тем ниже вероятность дальнейшей торговли паспортами.

В то же время бюрократы не хотят получить еще одну Испанию или Грецию (эти страны являются дотационными регионами Евросоюза), которым вечно нужно помогать деньгами. Сама Черногория в данный момент зарабатывает за счет моря и паспортов, с которыми можно кататься по Европе. Пока это противоречие не будет разрешено, ситуация сильно не изменится.

Есть и иная точка зрения. Некоторые аналитики утверждают, что вступление в Евросоюз повлияет на снижение стоимости недвижимости. Например, Черногория перестанет продавать гражданство — многие потенциальные инвесторы начнут искать другую страну. Также вступление в Евросоюз может изменить и налоговую политику страны, тогда в ней перестанут так активно регистрировать компании — хотя в этой сфере налоги все еще очень низкие. 

По этой логике можно говорить о том, что нынешнее состояние Черногории остается оптимальным для страны. И вступление в Евросоюз сделает рынок недвижимости еще менее привлекательным для иностранцев.

Есть ли мыльный пузырь на рынке недвижимости в Черногории

Средняя зарплата в Черногории — это 792 евро в месяц. В центре страны квадратный метр стоит чуть больше 500 евро. Выходит, на один метр, каждый человек в месяц, заработать все-таки может. Сравните эти цифры с Лондоном или Москвой, и поймете, что местному населению жилье вполне доступно. 

Иностранцы влияют на повышение стоимости недвижимости, однако они приносят в экономику деньги и иными способами. Мыльного пузыря в Черногории нет, а на фоне снижения цен о нем говорить и вовсе бессмысленно. Зато можно говорить о том, что из-за качества жизни и климата, свойственного югу страны. Вся недвижимость — дешевая.

Это не значит, что в будущем получится продать ее за большую сумму, однако прямо сейчас она легко доступна. Учитывая все налоговые и бюрократические факторы, Черногория является отличной страной для переезда. Эта страна ждет всех, у кого есть деньги, причем даже не самые большие.

Ипотека в Черногории

Иностранец может взять ипотеку в Черногории в том случае, если он является резидентом страны. Для местных жителей ограничения такие же, как и практически в любой другой стране — нужно иметь постоянную работу. Процентные ставки составляют 4-5 процентов годовых — заметьте, что это не самые маленькие по европейским меркам проценты. Максимальный срок ипотеки в Черногории — 30 лет. Учитывая довольно низкие цены на недвижимость, местное население может спокойно брать ипотеку и на 15-20 лет. А потом платить эти небольшие деньги ежемесячно.

Кредиты делают жилье более доступным местному населению. Нельзя сказать, что черногорцы живут богато, однако и бедными их назвать не получается. Что же касается иностранцев, то им такие блага не положены. Государство заинтересовано в том, чтобы в страну приезжали люди с деньгами, причем люди должны быть готовы инвестировать здесь и сейчас.

Однако уже несколько лет ведутся разговоры о том, чтобы сделать отдельную программу ипотек для иностранцев. Правда, дальше публичных обсуждений дело пока что не двигается.

Сколько стоит содержание жилья в Черногории

За электроэнергию придется платить немного. Тарифы отличаются в зависимости от месторасположения недвижимости, однако редко выходит плата больше 15 евро в месяц. За воду в месяц придется отдавать меньше 25 евро — по сути, такая сумма получится при максимальном использовании воды.

Центрального отопления в стране нет, так что сумма будет зависеть от региона, а также от типа отопления.

Обычно в месяц выходит 20-50 евро, но точная сумма зависит от каждого конкретного случая. Зимы в Черногории не настолько суровые, чтобы использовать газовое отопление как в Англии. Обычно хватает кондиционера или обогревателя, то есть платить нужно за расход электричества.

Чем больше стоит ваше жилье, тем больше вы платите налог за недвижимость. Квартира на 45 квадратных метров вынудит вас платить налогов около 500 евро в год. Налог на частный дом в 130 метров, обойдется примерно в 2300 евро. В Черногории каждый год пересчитывается стоимость жилья, именно исходя из нее и назначается налог.

Сложно ли купить квартиру в Черногории

Покупка жилья в Черногории осуществляется через нотариуса. Местные агентства недвижимости тоже активно участвуют в сделках, если одной из сторон является иностранец. Сам процесс стандартизированный и автоматизированный, так что ваше участие может заключаться лишь в предоставлении минимального набора документов и денег.

При покупке недвижимости нужно будет уплатить налог в размере 3% от рыночной стоимости объекта покупки. Также придется потратиться на комиссию — местные банки очень любят это дело. Если вы иностранец, то будут проблемы лишь с приобретением земли — на ней обязательно должна быть жилая недвижимость, в ином случае ее не продадут. Также есть ограничения и по площади, она не должна превышать 5 тысяч квадратных метров.

Так что приобретать недвижимость в Черногории довольно просто. Местный рынок научился работать с иностранцами, и весь процесс покупки давно отлажен.

Сколько стоит аренда квартиры в Черногории

Курортная южная территория Черногории имеет свои особенности. За однокомнатную квартиру в месяц придется платить 600-1000 евро. Правда пандемия сильно ударила по рынку аренды, так что можно найти варианты и подешевле. Из-за снижения количества туристов немного рассеялись средние цифры, так что изучайте рынок внимательнее — ведь появилась редкая возможность, снять дорогое жилье по очень низкой цене.

Арендовать хорошие апартаменты в центре страны, теперь можно и за 500 евро в месяц. Аналитики считают, что в ближайшее время не произойдет стандартизации рынка. То есть любые средние цифры не будут отображать реальную ситуацию.

Иностранцы могут арендовать жилье в Черногории без каких-либо ограничений — законодательство никак не будет этому препятствовать. Можно арендовать и землю — в отличии от покупки, аренда земли разрешена без всяких дополнительных факторов.

Как живут русские в Черногории

Если вы боитесь ехать в страну, где плохо относятся к русским, то езжайте в Черногорию. Во-первых, местное население является славянским. Во-вторых — это православная страна. То есть вы будете чувствовать себя как у себя дома.

К русским здесь относятся хорошо, примерно, как и в Сербии. Говорят, люди на сербском и черногорском языках. Многие экспаты утверждают, что овладеть этими языками довольно просто, так как они сильно похожи на русский язык. По крайней мере надписи на зданиях вы научитесь читать довольно быстро.

Переезд в Черногорию — это смена одних русских реалий на другие. Вы будете чувствовать себя комфортно, вам будет понятна местная культура, а каких-то невероятных обычаев вы просто не увидите. Хотя для многих людей это является проблемой — они ищут что-то новое в других странах, поэтому Черногория кажется им слишком скучной.

Также стоит отметить, что в стране давно сложилась и русскоязычная диаспора. Вы всегда найдете людей, с которыми сможете поговорить на родном языке. Однако если вы хотели от него отдохнуть, то точно выбирайте другую страну.

Стоит ли инвестировать в недвижимость Черногории

Недвижимость в Черногории редко покупают для того, чтобы в будущем ее перепродать с прибылью. Зарабатывать на аренде тоже не всегда получается. Это тот случай, когда вы покупаете квартиру именно для себя, а не для прибыли.

Так что если вы уже побывали в Черногории, и вам все понравилось. То можно рассмотреть вариант покупки недвижимости. Продажа спустя годы не обязательно принесет вам прибыль — более того, вы даже можете потерять в деньгах (как это часто случается при покупке квартиры в той же Болгарии или Таиланде). Так что это не самый стабильный рынок, однако его пертурбации во многом и позволяют покупать недвижимость по относительно низким ценам.

Если вы зарабатываете деньги в интернете, то Черногория может быть неплохим вариантом для временного проживания, например, для зимовки. Это не самая дорогая страна, при этом вокруг вас будут люди, готовые поговорить на английском языке. В этом преимущество Черногории над Азией, где вы буквально попадаете в новый мир.

Так что если вы хотите увидеть что-то знакомое, но в Европе, то Черногория точно вам подойдет. К тому же цены (а они примерно такие же, как в любом городе в России, с численностью населения 500-600 тыс. человек) и местные законы говорят о том, что вам всегда будут рады. Ведь Черногория, это одно из немногих мест, где с ценами в евро, можно нормально жить с зарплатой в 100 000 рублей в месяц.

Узнайте как сдать в аренду, или продать квартиру, которая находится в ипотеке, перейдя по ссылке здесь