Многие люди, которые приобрели в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, наверное, часто задумывались о строительстве дома, дачи, коттеджа или какого-либо другого объекта индивидуального пользования и проживания.
Эта статья призвана помочь людям, собирающимся ли приобретать участок подобного типа или добиваться того, чтобы власть смогла разрешить строительство дома на купленной территории, получить достаточно информации обо всех юридических аспектах и о некоторых дополнительных возможностях в строительстве на землях сельскохозяйственного назначения.
Что такое земли сельскохозяйственного назначения?
В первую очередь такой тип земель подразумевает под собой почти что обособленную от дач, дачных комплексов, посёлков (если только не было решено построить дачное объединение) и других населённых пунктов часть территории, предназначенную для нужд сельского хозяйства, в зависимости от типа угодий и их прямого ориентира на производство продуктов натурального хозяйства. Все земли этого вида делятся на два типа: сельскохозяйственные угодья и земли, отведённые для внутренних хозяйственных коммуникаций.
Эта форма земли подразумевает под собой территорию, даваемую государством для обеспечения хозяйственной деятельности, и защищается в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ, а также некоторыми другими подзаконными актами.
По типу использования делятся на земли:
для огородничества- для садоводства
- для рыбоводства
- для животноводства
- для выпаса скота
- для сенокошения
- для дачного строительства
- для охотничьего хозяйства
- для ведения личного подсобного хозяйства
Как оказалось, земли подобного типа с закреплённой государством целью их использования предназначены для выполнения строго определённых задач собственником и имеют чётко определённые статусы и виды. Получается, дачный комплекс сразу возвести не разрешат, а если и могли бы разрешить, то только после незаконных и коррупционных действий. Из всего вышесказанного вытекает первый совет.
Часто агентства по недвижимости и другие похожие организации предлагают довольно большие земельные участки за довольно небольшую, иногда мизерную цену, и, как часто оказывается, счастливый покупатель недвижимости после прочтения ряда земельных документов и консультации в юридических и властных органах узнаёт, что приобретённая им территория не может использоваться под застройку большого перечня объектов. В том числе не разрешат построить на землях сельхозназначения любые жилые постройки для частного пользования. Поэтому очень важно перед покупкой осведомиться о статусе продающихся вам земель, их прямом назначении.
Земля сельхозназначения: можно ли строить дом?
Да, безусловно, разрешено. Нетрудно догадаться, что изначально будущий собственник в большинстве случаев старается приобретать «пустую» территорию, без наличия каких-либо построек (всё-таки документальная волокита, ресурсы и время для сноса тех или иных строений требуют их большого количества). Сразу хочется отметить: при строительстве коммуникаций на приобретённом участке регистрировать их нужно будет дополнительно.
Немаловажно и то, что не каждый тип построек можно возвести на сельскохозяйственной территории. Полномочия собственника находятся в сильной зависимости от типа угодий. Причина до боли проста: физически не каждое строение может быть возведено без ущерба ему самому или же земле. Не стоит забывать и то, что государство в первую очередь заинтересовано в том, чтобы собственник, оформляющий подобный вид имущества, использовал его по прямому назначению, а не только для собственных нужд. Впрочем, это небольшая формальность, ведь законодательство также не запрещает владельцу возводить официально зарегистрированную в соответствующих органах и непротиворечащую юридическим и экологическим нормам недвижимость.
Что можно строить на землях сельхозназначения?
Ссылаясь на действующее на территории Российской Федерации законодательство, любой человек может оформить недвижимое имущество на территории земли сельскохозяйственного назначения в виде дома (или дачи, кому для каких целей), коттеджа или объекта, предназначенного для сохранения и первичной переработки продуктов натурального хозяйства. Перед строительством собственник должен иметь полностью зарегистрированный на его имя участок, разрешение на строительство на землях сельхозназначения и только потом приступать к делу. В противном случае собственность не будет признана официальной (даже если вам каким-то образом удалось её зарегистрировать, что маловероятно) и, скорее всего, отдастся под снос.
На абсолютно все постройки любого типа требуются разного рода разрешения. Единственный тип участка, для которого не требуются дополнительные условия в виде разного рода разрешений (кроме соблюдения устава товарищества на застройку), это садовый (или приусадебный) участок. Всё же имеются ограничения постройки дополнительных объектов в виде, к примеру, бань и. т. п.
Налоговые обложения могут взиматься в разных размерах, но на дачные постройки налоговая политика государства склоняется в пользу меньшего. Если же приобретаются фермерские угодья (которые, кстати, продавались и продаются в больших количествах и территориях), то нужны будут доказательства использования их по назначению. Помимо дачного дома обязательным является наличие какого-либо объекта сельскохозяйственного назначения, скажем животноводческой фермы, постоянного присутствия там собственника, возведения ряда объектов, предназначенных для фермерской или другой сельскохозяйственной деятельности. В общем, всего, что можно строить на землях сельхозназначения.
С первого взгляда подобные условия могут показаться чем-то вроде моральной рекомендации приобретшему, но реальность такова, что они жёстко действуют в рамках проверок, оперированием российским законодательством служб российской федерации и менталитетом. Не всё так просто.
Помимо возведения масштабного хозяйства, есть, безусловно, и другие, более «приемлемые» варианты доказательства вашей законной земельной деятельности. Можно вести малое хозяйство с наличием лишь нескольких не затратных с точки зрения ресурсов и времени для ухаживания за ними животных (даже для личного пользования, не продажи). Это также будет являться законным основанием для властей признать ваше проживание на территории и вашу деятельность на ней легальной.
Земли сельхозназначения для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) могут создать дополнительные сложности при решении строить дом. Если нет законных оснований или каких-либо разрешений на строительство жилого объекта нужно получить сертификат фермерской деятельности.
Как узаконить строительство дома?
Регистрация собственности на дом
Регистрация на постоянной основе жилого объекта недвижимости, построенного на землях сельскохозяйственного назначения, возможна, если соответствующие дом или дача будут находиться в статусе официальной собственности. Подобные вопросы решаются вполне легально путём работы с юридическими специалистами и консультантами (желательно частной организации).
Обычно юристы добиваются узаконивания строительства путем:
- диалога с местными властями;
- успешными попытками внесения того или иного законопроекта (например, закон о родовых усадьбах, действующий не во всех субъектах Российской Федерации, но начинающий активно вливаться в законодательные базы), смягчающего положение владельца жилой постройки на фермерских угодьях и других подобных видах земель;
- созданием нового населённого пункта с массовой застройкой, внесения поправок и изменений в назначение земли.
К слову, о юридических аспектах строительства. В Земельном Кодексе РФ разделяются такие понятия, как «жилой дом без права регистрации проживания в нём» и «жилой дом с правом регистрации проживания в нём». Это разделение довольно важно. В других законах и подзаконных актах такие термины, как «коттедж» и «дом» могут часто путаться в соответствующих бумагах (без человеческого фактора никуда), поэтому при оформлении соответствующей документации лучше всего употреблять вместо «коттедж» словосочетание «жилой дом с правом регистрации проживания в нём», а вместо «коттеджный посёлок» прописывать «дачный посёлок».
Когда речь заходит про дачу, гражданин должен понимать, что, ссылаясь на тот же Земельный Кодекс, наличие дачи не предполагает обязательное ведение хозяйства. Это является личным желанием собственника, но не обязанностью.
Вывод
Ввиду всего вышесказанного важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения не имеют себе равных по инвестиционной привлекательности, так как, даже если на них располагается жилой объект, все льготы налогообложения остаются, ведь сама территория не поменяла своего статуса, а значит официально это всё те же фермерские угодья или другие объекты подобного значения.
Всё же из отрицательных сторон наиболее ярко выраженные:
отягчённое проведение разного рода коммуникаций и средств коммунального пользования;- возможные осложнения при сборе всей документации (как по объёму, так и по сложности заверения или тем более изменения статуса земель);
- обязательная работа с юридическими представительствами для предотвращения нежелательного сноса объекта по решению суда.
Разрешат ли местные уполномоченные органы строительство, не разрешат ли, в любом случае, нужно быть готовым отстаивать свою гражданскую позицию и добиваться своего.
Узнать что такое земли населенных пунктов их категории и виды разрешенного использования, вы можете здесь
Чтобы закрепить материал, пройдите короткий тест на тему «Земельный участок», перейдя по ссылке здесь
