Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

Капитальным ремонтом называется восстановление или замена пришедших в негодность конструктивных элементов здания, инженерно-технических устройств и сетей. Сюда не относится полная замена основных несущих конструкций, временем службы которых определяется время эксплуатация дома, например, стен, перекрытий, лестниц. Понятие капитального ремонта включает поддержание исправности, безопасности, надежности и устранение физического и морального износа конструктивных элементов.

Виды работ при капитальном ремонте многоквартирного дома

Ликвидация частично или полностью физического и функционального износа подразделяется на следующие виды:

• Выборочный ремонт, который включает замену отдельных элементов дома или технического оборудования для восстановления их физического и рабочего состояния.
• Комплексная форма ремонта, заключающаяся в замене конструктивных элементов, полном восстановлении инженерных сетей, их перевооружении или модернизации.

Скорее всего, Вам пригодится информация о порядке замены электросчетчика и за чей счет это происходит.

Ответственность за ремонт многоквартирного дома

После принятия закона № 271-ФЗ о внесении поправок в Жилищный кодекс России, некоторые положения законодательных актов уже утратили свою силу. До этого многоквартирный сектор ремонтировался из фонда ЖКХ, теперь на эту структуру возлагается только обязанность по предоставлению квартиросъемщикам ветхого и разрушающегося жилья другой жилой площади.

Эксперты посчитали, что требуется от 5 до 9 тысяч рублей в расчете на квадрат общей площади домовых помещений для капитального ремонта. Законодательство определяет инвесторов средств на эти цели из числа владельцев нежилых и жилых помещений в составе дома:

• Собственники подсобных, нежилых и жилых помещений берут на себя содержание частей общего владения в многоквартирном строении (в соответствии со статьей 158 и 30 Жилищного кодекса).
• Плата за содержание и восстановление жилой квартиры определяется в размере, достаточном для содержания общего имущества высотного дома (по статье 156 Жилищного кодекса).
• Плата за квартиру и услуги коммунального предприятия включает средства на временный и большой ремонт всего имущества дома (статья 158 Жилищного кодекса).
• Обязанность оплачивать ремонтные услуги выборочного и капитального характера является обязательной для всех владельцев помещений, возникает со времени получения права распоряжаться жилой собственностью.

С целью создания условий для управления многоквартирными домами местные управляющие органы могут передавать суммы бюджетных средств на ремонт (статья 165 Жилищного кодекса):

• управляющим организациям многоквартирного сектора;
• потребительским специализированным кооперативам;
• обществам владельцев жилья;
• жилищным кооперативам.

Если до приватизации дома обществом совладельцев он требовал капитального восстановления, то за прежним наймодателем остается обязанность участвовать в ремонтных работах. В этом случае перед приватизацией орган местного управления (или другой собственник) определяет степень износа конструкций, элементов и систем и фиксирует факт возникновения обязательств по ремонту многоквартирного строения в договоре.

В первый этап приватизации многоквартирного сектора большая часть строений не нуждалась в капитальных восстановительных работах, поэтому в договорах обязательства прежнего наймодателя по организации и проведению ремонта не прописывались. Так как приватизация растягивается на длительное время (иногда годы), то здание приобретает статус нуждающегося в восстановлении. В таком случае статья 16 приватизационного закона трактуется расширено и обязует местную власть отремонтировать многоквартирные дома перед приватизацией.

Обязанности местных управляющих органов при капитальном ремонте многоквартирного дома

Собственники нежилых помещений и квартир участвуют в ремонтных и восстановительных работах и финансируют их пропорционально своей доле в общем имуществе дома. При этом местные органы обязаны:

• Выделять финансы на организацию работ в доле, рассчитанной от муниципальных нежилых и жилых площадей в доме.
• Проводить ремонт общего имущества в доле, относящейся к помещению, раньше принадлежащему местному совету, если такая обязанность возникает в отношении бывшего собственника по договору приватизации или по суду.
• Финансировать восстановление имущества, относящегося к муниципальной собственности.

Некоторые местные органы управления предоставляют бюджетные средства на восстановление конструкций в многоэтажном строении, при этом не обязаны этого делать в рамках перечисленных обязанностей. Такое финансирование осуществляется по специальным городским программам и выделяется управляющим организациям, кооперативам и другим формированиям собственников в виде субсидирования по статье 165 Жилищного и статье 78 Бюджетного кодекса РФ.

Источники финансирования ремонта высотного дома

Ежемесячные взносы владельцев квартир на капитальный ремонт

Средства для этих целей включают в себя:

• финансы, ежемесячно вносимые собственниками квартир на содержание совместного имущества (размер платы за капитальный ремонт определяется общим собранием);
• целевые средства собственников на отдельные статьи ремонта.

Как проходит капитальный ремонт многоквартирного дома на бюджетные деньги

На протяжении последних лет вкладов на ремонтные работы и модернизацию дома почти не делалось, так как у городских властей отсутствовали деньги, а собственники не считали это обязанностью в соответствии с законом. Проблема капитального восстановления многоквартирного сектора достигла уровня, когда собственники приватизированного фонда не в состоянии решить эту проблему. Поэтому для расходования бюджетных средств разрабатываются новые целевые программы по финансированию капитального ремонта зданий. Новый подход заключается в следующих положениях:

• Местные органы не влияют на мнение собственников о проведении ремонтно-восстановительных работ.
• Деньги из бюджета выделяются на работы в условиях софинансирования расходов с владельцами квартир.
• Рассмотрение вопроса выделения средств происходит после подачи заявки от товарищества на основании решения общего собрания.
• Ремонтные работы предусматривают не только восстановление физического и функционального износа, но и модернизацию, имеющую целью сбережение тепловых и иных ресурсов в многоквартирном секторе.
• В случае отсутствия целевых средств в бюджете по указанным статьям деньги в первую очередь выделяются на конкурсной основе по ранее объявленным общим критериям износа домов.
• Создание координирующего фонда.

Для регулирования использования нового механизма в части предоставления бюджетных денег принимается закон Российской Федерации № 185-ФЗ и создается корпорация Государственного фонда содействия реформированию ЖКХ. Фонд оказывает денежную помощь субъектам России и муниципалитетам, предоставляющим субсидии собственникам жилья на проведение ремонтных работ.

Следует подчеркнуть, что решить проблему ремонта и модернизации многоквартирного сектора созданием только фонда не удастся, как свидетельствует иностранный опыт стран на этапе переходной экономики. Поэтому целесообразно привлекать к восстановлению домов кредитные средства.

Кредитование модернизации и ремонта многоквартирного сектора

Использование заемных денежных потоков останавливают следующие проблемы:

• У общества совладельцев квартир в многоэтажном доме отсутствует подходящее имущество, которое можно применить в качестве залога перед банком, а собственники не желают производить такое действие со своими квадратными метрами.
• Товарищество собственников, по мнению банка, не относится к категории надежных заемщиков, так как в рамках законодательства может быть ликвидировано при выходе из общества более 50% владельцев.
• Управляющие организации (например, ЖЭК) имеют перед банками определенное преимущество, хотя договор управления может быть расторгнут, а способ принятия решений изменен решением собрания в любое время.

Основным направлением нового направления по кредитованию ремонтных мероприятий в многоэтажном секторе может стать снижение процентных ставок путем государственного субсидирования и снижение рисков для банка предоставлением гарантий собственниками квартир и управляющими конторами. Над доступностью кредитов работает государство, а пока подобные меры находятся в проектном состоянии, и обсуждается их реализация.

Как принимается решение о проведении капремонта в многоквартирном доме

Жилищным кодексом предусмотрены следующие положения:

• Принимать решение о необходимости ремонта совместного имущества многоквартирного сектора уполномочено общее собрание владельцев квартир и других помещений вне зависимости от вида управления в доме.
• Решение считается принятым при положительном голосовании собственников в количестве не меньше 2/3 членов общества.
• Для принятия решения о модернизации и ремонте требуется предложение управляющей фирмы о сроках проведения, необходимом объеме работ, цене на материалы, способе финансирования, времени возмещения расходов и других тонкостях.
• Реализовывается принятое владельцами решение о ремонте управляющими лицами или организацией.

Так как процесс привлечения собственников к финансированию ремонтных работ только начался, то ситуация выглядит таким образом:

• Чаще всего решение об организации ремонтных мероприятий принимает местный муниципалитет или его управляющие организации, утверждая списки домов на ремонт на основании их технического состояния.
• Размер обязательных взносов не устанавливается, так как его принимают жильцы на общем собрании, но они не всегда проводятся, а расходы покрываются из денег местного бюджета.
• Усредненный размер взносов устанавливается решением муниципалитета как общегородской тариф, средства собственников собираются в городском фонде посредством платы через единый кассовый расчетный центр, ремонт проводится по списку домов, то есть люди платят за ремонт чужого дома.
• Если деньги владельцев квадратных метров искомого дома поступают на счет управляющей конторы и не используются в течение года (плана на ремонт нет, отсутствует заявка общего собрания), то они переходят в раздел прибыли организации.
• Подрядчики для ремонтных работ определяются структурой городской администрации, поэтому собственники отстраняются от контроля хода работ.

Изменения после принятия Федерального закона № 185-ФЗ о содействии реформированию ЖКХ определил следующие нововведения:

• Решение об использовании адресной муниципальной программы принимается решением собрания совладельцев дома, которое также принимает смету на расходы.
• Решение о долевом финансировании принимается на собрании, при этом средства собственников должны использоваться в размере не меньше 5% от предоставляемых сумм.
• Получают бюджетные деньги товарищества собственников или управляющие организации по заключению договора, которые самостоятельно привлекают подрядчиков и могут контролировать ремонт.

Реализация закона поможет запустить новый механизм сбора финансов, при этом решающая роль будет принадлежать владельцам квартир в доме, а дополнительные средства из бюджета дополнят финансирование по определенной программе субсидирования.

Порядок финансирования ремонтных работ в многоквартирном доме

Для составления единого плана ремонта многоквартирного дома на несколько лет имеет значение не только определение важности отдельных видов ремонта, но и решение финансовых вопросов в сфере экономической оценки поступления денежных ресурсов от собственников жилья. Главная роль отводится окупаемости затрат, экономии денег на текущее обслуживание, своевременное устранение аварий, уменьшение количества потребляемых ресурсов.

Управляющая организация предлагает обоснованный экономичный вариант (порядок) финансирования капремонта или отдельных процессов, при этом собственники выбирают из следующих механизмов:

• • Ежемесячно вносимые деньги владельцами квартир накапливаются до того времени, пока сумма не будет достаточной для финансирования ремонта, длительность сбора зависит от размера платежа, нужной суммы и возможностей собственников.
  • Устанавливается возможность дополнительного целевого сбора, который используется совместно с накопленными деньгами от ежемесячных поступлений.
  • Использование банковского кредитного капитала с возмещением от ежемесячного поступления положенных взносов.
  • Сочетание банковского кредита и средств из программы городского финансирования капитального ремонта определенного дома.

В результате изменений в сборе средств на финансирование ремонтных работ каждого отдельного дома собственники квартир смогут контролировать применение денег и качество выполненных работ при капитальном ремонте многоквартирных домов. Платить или нет ежемесячные взносы — такой вопрос волнует каждого собственника квартиры, но при грамотном подходе и сборе таких платежей дом будет ремонтироваться вовремя и на собственные деньги жильцов.

Позвольте себе на минутку расслабиться и прочесть короткий комикс ужасов с названием «Странное место», перейдя по ссылке здесь