Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

О чем говориться в ФЗ о Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально. Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

О чем говорит фз о долевом строительстве № 214

Настоящий федеральный закон был окончательно принят. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Изменения в законе также коснулись ответственности застройщикаНесмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в законодательство о банкротстве. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Наша редакция советует ознакомиться с положениями статьи 51 ЖК РФ касательно нуждающихся в жилье.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения уже были внесены. Эти изменения вступили в законную силу. Они коснулись важных моментов:

  • Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
  • Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
  • В договоре необходимо конкретно описывать объект строительстваБолее подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
  • Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция. Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание

Строительная компания должна полностью внести сумму уставного капиталаМногие изменения уже вступили в силу. Но есть некоторые поправки, которые только вступят в законную силу. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

  • Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
  • Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия для дольщиков — это эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счет. Раньше деньги перенаправлялись на счет застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз 214 будут включены сведения о специальном счете, который станет обязательным для участия в строительстве.

Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам, в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.

Средства со спец-счета строители получат только после завершения стройкиСтроители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приема работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счет не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.

Функции компенсационного фонда:

  • Компенсационный фонд возьмет арбитражные функцииКонтроль за выплатами от застройщиков.
  • Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
  • Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
  • Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.

Если сроки срываются не по вине застройщика,выплачивать неустойку он не долженИтак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступила в законную силу.

Прочтите короткий страшный комикс с названием «Дружная семья», перейдя по ссылке здесь

Оцените статью
Domovik.GURU
Добавить комментарий для Дмитрий Отменить ответ

  1. Галина

    А как же быть тем, кто заключил дду в 2014 году и до сих пор не может получить свои квартиры (просрочка сдачи составляет 3 года)? Какие гарантии есть у нас в законе? В дду застройщик ссылается на ответственность в рамках 214 ФЗ, а там лишь неустойка. Почему ответственность и требования к застройщику действуют лишь в новой редакции с изменениями?! Как быть остальным!?

    Ответить
    1. юрист сайта Светлана

      Галина, добрый день! Кроме неустойки, в 214-ФЗ в качестве ответственности за нарушение условий договора долевого участия в строительстве предусмотрено возмещение всех причиненных неисполнением убытков сверх неустойки.

      Ответить
  2. Виктория

    Можно ли требовать неустойку при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке?

    Ответить
    1. юрист сайта Светлана

      Константин, добрый день! Выплату неустойки можно требовать лишь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору.

      Ответить
  3. Дмитрий

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, по поводу компенсации за не своевременную передачу квартиры Участнику. в Договоре долевого строительства указано, что срок получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию 3 квартал 17г. а передача квартир участнику долевого строительства не позднее 1 квартала 2018г. Сейчас застройщик предлагает подписать доп.соглашение по поводу переноса сроков передачи. Уведомлений по переносу сроков не поступало от застройщика. Могу ли я расчитывать на компенсацию, застройщик утвержадает, что действует в рамках ФЗ 214

    Ответить
    1. юрист сайта Светлана

      Дмитрий, добрый день! Поскольку застройщик не уведомил Вас о переносе сроков за 2 месяца, он допустил нарушение ст. 6 214-ФЗ. В этом случае вы вправе требовать неустойку за нарушение срока передачи квартиры.

      Ответить
  4. Виктор

    При заключении дду и 100% оплате, в проектной декларации говорилось, что в доме нет нежилых помещений. Перед вводом в эксплуатацию в проект внесли изменения и присвоили тех.этажу статус нежилого, исключив его из общей собственности. В течение 6 лет жильцы отбивали этот этаж у нового собственника. Имеют ли они право в случае признания этих изменений незаконными и возврате помещения, истребовать компенсацию за пользование их деньгами, потраченными на строительство цокольного этажа за период, в течение которого он находился в собственности застройщика и нового собственника?

    Ответить
    1. юрист сайта Светлана

      Виктор, добрый день! В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

      Ответить
  5. Татьяна

    Доброе утро, какие изменения вступят в силу с июля 2018года в 214фз?

    Ответить
  6. Артем

    Добрый день! сколько раз застройщик может(имеет право) согласно фз214 переносить сроки сдачи дома, и на какой общий срок?

    Ответить
  7. DvorakAzerty

    Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

    Ответить