Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?

О том, что недвижимость почти всегда дорожает, знают все люди, сталкивающиеся с этим рынком. При этом «вторичный» рынок недвижимости всегда дорожает активнее. В некоторых городах цены растут более чем в полтора раза всего за один год — естественно, подобные ситуации вызывают вопросы. Домовик разбирается, из-за чего вторичный рынок недвижимости имеет тенденции к постоянному росту цен и изучает, где этот рост цен на квартиры самый большой.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?Перед покупкой жилья на первичном рынке нужно учесть много факторов. К примеру, здание еще может быть не построено полностью, так что количество информации становится совсем ничтожным. 

На вторичном же рынке, можно узнать не только все, что связано с инфраструктурой. Но даже познакомиться с соседями — а это безумно важный фактор, который многие упускают. 

Также вы можете получить информацию о доме и всех проблемах, которые могут вас ожидать. Что практически невозможно на первичном рынке жилья. 

Еще вы можете ориентироваться на проект и прошлые работы застройщика. но эта информация не всегда будет полезной — так как иногда один и тот же застройщик может строить совершенно разные по качеству ЖК.

Какие квартиры покупают инвесторы

Покупка жилья на вторичном рынке имеет свою особую специфику, и несет определенные риски. Однако люди, желающие инвестировать в недвижимость, доверяют именно «вторичке». 

Отношение к новостройкам сильно испортилось в последние десятилетия по многим причинам. Главная из которых — шанс потерять деньги, если жилой комплекс не будет достроен.

В последние годы были приняты законы, регулирующие деятельность застройщиков. Так что случаев обмана покупателей квартир точно станет меньше, однако общая репутация никуда не делась. 

Из-за того, что люди активно покупают жилье именно на вторичном рынке, растут и цены на подобную недвижимость. То есть мы должны иметь ввиду, что это вполне естественные рыночные механизмы, где спрос влияет на стоимость.

Где выгодно покупать квартиру

Пожалуй, главное, что отличает вторичный рынок от первичного — это расположение самой недвижимости. Да, бывают примеры обратные, когда новостройка возводится недалеко от центра города, однако это исключение из правил. 

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?Обычно новостройки появляются на окраинах городов. Ведь если город экономически развивается. То вся недвижимость, которая находится в центре, будет дорожать. Можно вспомнить пример из нулевых годов, когда курс доллара к рублю был совсем другим. Многие москвичи тогда сдавали свое жилье в центре. А сами же переезжали в страны Азии, где могли спокойно жить на полученные от аренды деньги. 

Теперь курс доллара к рублю не позволяет так жить. Однако стоимость аренды в центре большого города остается большой. 

Вторичный рынок недвижимости всегда будет выглядеть солиднее на фоне новостроек. Если учитывать фактор географического расположения жилья.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Если говорить о квартирах, которые можно отнести к недвижимости эконом-класса. То люди намного больше доверяют вторичному рынку — банально из-за качества строительства многоквартирного дома, где расположена квартира. 

Зачастую люди готовы доплатить большие деньги. Чтобы только найти квартиру в условной «сталинке». 

Ведь современные застройщики пытаются экономить на стройматериалах, что сильно влияет на качество нового жилья. Вторичный же рынок кажется более проверенным в этом аспекте.

Ситуация меняется только в том случае, если мы учитываем жилье класса люкс — на подобных ЖК застройщики экономят редко. Однако и цены там могут быть намного выше, чем у вторичного рынка недвижимости. 

Интересно то, что как бы застройщики не пытались привлекать людей своей новизной. Но именно старые варианты постройки вызывают у людей намного больше доверия.

Минусы покупки квартиры в новостройке

После принятия законов, защищающих права дольщиков, цены на квартиры в новостройках стали резко расти. Аналитики говорят о том, что в скором времени цены на первичном рынке не будут выглядеть выгодно на фоне вторичного рынка. 

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?Это очень важный процесс, который способен сильно изменить расклад сил на рынке недвижимости. Учитывая все проблемы, которые свойственны «первичке», выбор в ее пользу при равной цене будет практически невозможен. 

И уже сейчас застройщики используют новые способы привлечения людей в свои ЖК, поскольку заманивать одними ценами скоро не получится. А если бы не программы льготных ипотек, работающих на пользу первичного рынка, то новостройки начали бы терять свою популярность уже сейчас. 

Впрочем, в ближайшие годы мы можем увидеть снижение цен на первичном рынке недвижимости. Аналитики уже сейчас начинают посмеиваться над теми, кто купил жилье по льготной ипотеке для дальнейшей перепродажи. 

Окончание программы покажет, что на самом деле творится на рынке недвижимости. И есть большая вероятность, что нынешнее повышение цен является естественной реакцией на внешние факторы.

Учитывая все эти факторы, мы можем с уверенностью говорить о том. Что при наличии выбора между жильем на первичном и вторичном рынках, человек выберет именно вторичный. 

Как правило, в пользу новостроек можно засчитать лишь небольшие (относительно) цены и льготные программы ипотеки. Во всем остальном вторичный рынок сильно выигрывает.

Где цены на квартиры растут быстрее всего

Портал «Авито» провел исследование и изучил данные по вторичному рынку недвижимости. Выяснилось, что в среднем по России один квадратный метр на вторичном рынке стоит 74,2 тысячи рублей — и это 31 процент больше, чем год назад. 

Огромный скачок средних цен за квадратный метр недвижимости конечно удивляет. Однако если посмотреть на отдельные примеры, то возникает еще больше вопросов.

Один квадратный метр жилья на вторичном рынке в Сочи стоит 212 984 рубля. И всего за один год, цена метра там выросла в 1,8 раза — это самый большой скачок цен по всей стране на сегодняшний день. 

На втором месте оказался Краснодар — 94 728 рублей за метр и рост в 1,7 раза. Третьим стал Калининград — 92 598 рублей и рост в 1,6 раза. 

Также в числе лидеров по росту цены за квадратный метр недвижимости зафиксированы Севастополь, Омск, Воронеж, Брянск, Нижний Новгород, Санкт-Петербург и Томск. В этих городах рост цены на квадратный метр вторичной недвижимости составил 31-43 процента всего лишь за один год.

Что влияет на рост цен на недвижимость

Как правило, для резкого роста стоимости вторичной недвижимости должны работать сразу же несколько факторов. Во-первых, должно строиться мало нового жилья. Первичный рынок иногда работает как способ разгрузить рынок и снизить цены. 

В некоторых вышеуказанных городах новое жилье почти не строится из-за того, что для него просто нет места. Это приводит к той ситуации, когда первичный рынок недвижимости в данном городе почти отсутствует.

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?Второй фактор, позволяющий росту ускориться, заключается в высокой экономической активности города. К примеру, Сочи и Краснодар являются городами, куда люди готовы переезжать из других регионов. 

Сочи — это курортное место, а Краснодар является самым быстрорастущим миллионником нашей страны. Привлечение новых людей влияет и на спрос на недвижимость. 

В условиях, когда новостроек почти нет, вторичный рынок принимает на себя всю «нагрузку». Схожая ситуация складывается в Калининграде и Севастополе. 

Однако некоторые случаи выбиваются из общего тренда. К примеру, цены в Санкт-Петербурге неизбежно будут расти из-за того, что в городе есть исторический центр, и цены на жилье в нем с каждым годом просто обязаны расти.

Что касается Омска или Брянска, то эти города особо привлекательны для тех, кто хочет в них переехать. При этом нельзя сказать, что там есть какая-то большая экономическая активность. Однако в них цены на вторичном рынке растут все равно быстро. Тут срабатывает проблема инфраструктуры — например, жить в новостройке просто неудобно из-за того, что из отдаленного района людям тяжело попасть на работу. 

В том же Санкт-Петербурге такие проблемы решаются с помощью метро, а также благодаря созданию инфраструктуры вокруг новых ЖК (рабочие места появляются в районе почти одновременно с новыми домами). Там, где экономическая активность низкая. Новостройки зачастую оказываются отрезанными от основной части города, что сильно бьет по спросу на первичный рынок.

Как новостройки могут стать популярными

Современные застройщики отлично понимают, какими глазами на них смотрит потенциальный покупатель квартиры, поэтому и создают им особые условия. Еще 15-20 лет назад они «брали свое» банально за счет низких цен, однако спустя годы мы видим тренд на сокращение разрыва между первичным и вторичным рынком. 

Теперь в ход идут и новые способы рекламы, и попытка воспользоваться модными трендами. Например, многие застройщики привлекают покупателей новыми видами планировок квартир. 

Стоит понимать, что российский вторичный рынок во многом однообразен — если рассматривать «сталинки», «хрущевки» и жилье, построенное в 80-х и 90-х, то мы увидим несколько типов планировки без особого разнообразия. Этим и пользуются застройщики, которые зачастую просто копируют различные западные форматы, и строят по аналогии.

Другой способ привлечь покупателя — это создание мини-города. Это выглядит как попытка скопировать центр при этом построив ЖК на окраине города или вообще за его пределами.

Например, помимо ЖК строится школа, детский сад, приглашаются сетевые магазины. В итоге человек приобретает не только квартиру, но и возможность жить в современном мини городе. Где есть все необходимое для жизни, от кучи магазинов до нескольких фитнес-залов. 

Это решение старой проблемы, связанной с отдаленностью новостроек от нормальной инфраструктуры. Стоит заметить, что чем больше и богаче город, тем лучше работает этот механизм. 

В некоторых же городах эта проблема просто не может решиться из-за экономических факторов. Что в свою очередь и негативно влияет на популярность новостроек.

Еще одна проблема, которая никак не решается и, кажется, не будет решена в ближайшее время — это качество самого жилья. Когда человек покупает квартиру в новостройке, он заранее соглашается на бытовые неудобства, с которыми ему придется как-то смириться. 

Тонкие стены, плохая отделка стен, криво поставленные двери и окна — все эти проблемы довольно универсальны. И если российские застройщики когда-то перестанут убивать свою репутацию из-за подобных проблем, то первичный рынок сможет стать популярным.

Влияние ипотеки на развитие первичного рынка недвижимости 

Однако едва ли не главным фактором в увеличении популярности первичного рынка недвижимости является льготная ипотека. Год назад правительство Российской Федерации запустило программу льготной ипотеки, что привело к рекордному количеству кредитов за жилье. 

Почему квартиры на вторичном рынке всегда дорожают и где самый большой рост?Уже сейчас очевидно, что этот ход сильно помог первичному рынку на краткосрочной основе. Однако тяжело предугадать, как это решение скажется в долгосрочной перспективе. 

Цены на квартиры в новостройках сильно выросли, но неизвестно, что будет с ними в дальнейшем. Ведь многие люди взяли ипотеку без особенного изучения рынка — просто воспользовались хорошим предложением от застройщика. 

Возможно, они уже сейчас успели разочароваться, если им не повезло с застройщиком. И качество купленной квартиры осталось желать лучшего. 

С другой стороны, позволить себе покупку квартиры на вторичном рынке по средним ставкам по ипотеке. Сможет далеко не каждый россиянин — ведь это очень дорогое удовольствие.

Как рост городов связан с ростом цен на квартиры

Если вы уверены в том, что ваш город будет активно расти и становиться богаче, то покупка квартиры в новостройке может оказаться отличной инвестицией. Если же вы живете в депрессивном городе, из которого активно уезжает население, то инвестировать в первичный рынок не стоит — сильно дороже продать квартиру вы потом не сможете. 

Среди данных, которые необходимо учитывать в первую очередь, стоит выделить население города — ведь если оно постепенно снижается, то ждать чуда не стоит. При этом в России не так много крупных городов с растущим населением, но в них не всегда есть место для новостроек.

Учитывая все эти факторы, можно смело говорить о том, что с точки зрения надежности инвестиций вторичный рынок сильно выигрывает у первичного. Более того, ситуация с каждым годом не меняется. 

Так выходит, что даже жилье в плохом состоянии, но находящееся в центре города. Будет дорожать намного быстрее, чем симпатичная новая квартира на окраине города.

Пример Омска говорит именно об этом. Инвестиция в новостройку возможна только в нескольких городах России, но каждый случай индивидуален.

Вероятно, исключением является лишь элитное жилье. Но и в этом случае нужно оценивать перспективы района, который создается застройщиком. 

Если застройщик просто строит новые дома, а потом исчезает. То всегда есть вероятность, что район банально «потухнет». Тогда снижение цен даже в элитном секторе будет неизбежной проблемой.

Узнайте как меняются цены на жилье в России, перейдя по ссылке здесь

Оцените статью
Domovik.GURU
Добавить комментарий

Adblock
detector