Раздел квартиры в ипотеке при разводе: как делить супругам

Далеко не все современные семьи способны жить долго и счастливо, даже если у них есть дети. К сожалению, количество разводов в России сейчас высоко. Но развод – это не только разрыв отношений, но и необходимость раздела совместного нажитого имущества – квартиры, машины и других благ.

Сегодня вы узнаете, как разделить ипотечную квартиру при разводе. Такая ситуация достаточно сложная, как для самих заемщиков, так и для банка. Кто теперь будет в ответе за кредит? Что делать, если в квартире прописаны дети, и как будет вести себя банк в данной ситуации.

Квартира в ипотеке: как делить при разводе

Семейный кодекс РФ гласит, что оба супруга имеют одинаковое право на использование имущества в равных долях, но есть ряд исключений, которые обычно прописываются в брачном контракте.

Как делится ипотека при разводе? Итак, если квартира находится в ипотеке и является собственностью обоих супругов, то они оба после развода имеют право на равные части. Но здесь все осуществляется с учетом пунктов брачного контракта. Но проблема в том, что пока квартира находится в ипотеке, банк имеет право наложения своих ограничений на их право пользования недвижимостью.

Лишь при согласии банка супруги имеют право на следующие действия:

• продавать квартиру;
• менять;
• дарить;
• передавать другим банкам как залог.

Помимо этого, некоторые банки могут накладывать ограничения на прописку третьих лиц и перепланировки. Все это может усложнить процедуру раздела ипотечной квартиры в случае развода. Банк может навязывать свои условия, например, досрочного погашения долга. Если дело доходит до суда, то могут иметь место и другие ситуации. Так, банк может получить право на продажу квартиру или переоформление кредита.

Скрывать факт развода от банка нельзя! Окончательный результат раздела недвижимости в ипотеке при разводе зависит от условий договора ипотечного кредитования. Они же и определят, кто именно будет ответственным за последующую выплату кредита банку по ипотеке.

Оформление ипотеки и раздел обязанностей по кредиту

Есть несколько вариантов оформления ипотеки, от которых и зависит, как будут разделены права по оплате кредита в случае развода супругов:

• супруги-созаемщики и несут одинаковую финансовую ответственность по кредиту;
• ипотека оформлена на одного из супругов, а второй при этом письменно соглашается на кредитный договор и выступает поручителем сделки;
• наличие брачного контакта, который предусматривает, что кредит оформлен на одного супруга, а второй не имеет права на квартиру и не несет ответственности за кредит;
• ипотека оформлялась на одного из супругов еще до заключения ими брака;
• ипотека на квартиру оформлена на сожителей, живущих в гражданском браке.

В зависимости от перечисленных вариантов оформления ипотеки, условия выплаты кредита и раздела ипотечной квартиры при разводе будут разными.

Чаще всего банки предлагают оформлять кредит сразу же на двоих супругов. При этом учитывается доход каждого из них по отдельности, и если один не будет платежеспособным, то банк имеет меньше рисков невозврата кредита, чем если бы он оформлялся на кого-то одного. В этом случае супруги претендуют на жилье в одинаковой мере, но при разводе жилплощадь не всегда делят на равные доли. Если есть ребенок, тогда квартира делится с учетом его интересов.

В случае если бывшие супруги являются созаемщиками, то вариантов раздела долгов между ними есть несколько:

• кредит они выплачивают вместе, как и раньше, но после его погашения каждый получает свою долю жилья;
• один супруг платить кредит сам. Когда ипотека закрывается, то он получает всю квартиру в собственность или же компенсацию от второго супруга. Данный вариант может действовать как по обоюдному согласию на основании договора, так и в судебном порядке;
• переоформление ипотечного договора, вследствие чего каждая сторона платит свою часть кредита самостоятельно. Происходит с согласия банка;
• переоформление ипотеки на одного из супругов, после чего часть средств, внесенных вторым супругом, ему возвращается, и он больше не имеет отношения к данной недвижимости.

Если ипотека оформлена только на одного

В случае если ипотека оформлялась на одного супруга, то вся ответственность по выплате кредита лежит на нем, второй же при этом имеет равные с ним права. Если происходит развод, то квартира делится так:

• • если она не однокомнатная, то ее делят на части, банк при этом может одобрить переоформление кредита, и каждый будет оплачивать свою долю самостоятельно;
  • если квартиру разделить нельзя, то часть ее в залоге находиться не сможет. Один супруг будет продолжать выплачивать ипотеку, но с правом переоформления договора только на себя с согласия второго, или же взыскать половину средств после закрытия ипотеки.

Если квартира была приобретена в ипотеку до брака

В тех случаях, когда один супруг купил квартиру самостоятельно до вступления в брак, то его право на ее владение не оспаривается. Если она покупалась в ипотеку, то ему будет принадлежать та часть, которая была оплачена до вступления в брак.

После его заключения супруги пишут в банк совместное заявление, и один становится созаемщиком или поручителем второго. При разводе будет разделена лишь та часть недвижимости, которая была оплачена совместно. Другая часть разделится согласно перечисленным выше вариантам.

Ипотека и гражданский брак

Если лица не состоят друг с другом в законном браке, то на них нормы и законы, прописанные в Семейном кодексе, не распространяются. Их собственность, нажитая совместно, после расставания не делится надвое.

Если же гражданские супруги оформляют ипотеку на квартиру вместе, то банк подписывает договор с индивидуальной ответственностью, и она оформляется как собственность основного заемщика. При расторжении гражданского брака второй может оспорить свои права в суде, ему потребуется подтвердить факт отношений с первым и факт совершения платежей по ипотеке.

Однако с гражданскими супругами есть еще один вариант. При оформлении квартиры в ипотеку можно указать при заполнении анкеты, что брак является гражданским, а объект недвижимости при этом покупается как совместная собственность и сразу же делится поровну. После развода она продолжает оплачиваться таким же образом.

Брачный контракт и ипотека

Данный документ, заверенный нотариально, в случае развода решает немало имущественных проблем. Так, если он заключается между супругами до вступления в брак или после его оформления перед приобретением жилья, то можно обозначить в нем все варианты того, как будет делиться оно в случае развода при условии того, что приобретено в ипотеку.

Контракт преимущественно заключается в тех случаях, когда одна сторона не может быть заемщиком или же по каким-то причинам не может стать владельцем жилья. Тогда второй супруг выступает полным собственником недвижимости и полностью несет ответственность за кредит. При разводе здесь не потребуется дополнительное судебное или банковское вмешательство.

В контракте можно прописать следующие моменты, предусмотренные на случай развода:

• доля по квартире на каждого;
• вероятная компенсация долга посредством другой собственности;
• распределение между супругами суммы по ипотеке;
• в случае отказа одного от доли – размер компенсации.

В каких случаях нельзя разделить квартиру при разводе?

Есть случаи, когда жилье, которое согласно ипотечному договору выступает в роли залога, не может быть поделено между супругами:

• если речь идет о военной ипотеке. В случае развода будет разделена только та часть, которая была оплачена непосредственно жильцами;
• если в качестве залога выступает жилье, приобретенное на личные средства, которые один супруг получил в наследство, дар или при продаже другой собственности. Факты требуется подтверждать документами – договорами приватизации, дарения или завещания.

Ипотека при разводе супругов с детьми

В случае если при разводе супруги не могут разделить имущество самостоятельно, то в этом принимает участие суд. Если у них есть дети, то их интересы также учитываются. В этом случае важно, является ли недвижимость частичной собственностью детей. Это возможности, если ребенок включен в список приватизации и является наследником имущества. Согласно закону, есть случаи, когда ребенок с 14 лет имеет право совершать сделки с недвижимостью самостоятельно.

Когда ребенок имеет свою долю в квартире, то эта часть суммируется с долей того родителя, с кем он будет жить. Так, если он прописан в этой квартире и владельцем ее является отец, жена все равно получает свою долю, поскольку ребенок остается жить с ней, если у нее нет собственной недвижимости.

Материнский капитал и развод

Достаточно часто родители используют материнский капитал для улучшения своих условий проживания, преимущественно он задействуется для частичного покрытия кредита по ипотеке.

В случае развода в данном случае могут возникнуть проблемы. Так, крайне сложно разделить квартиру, часть которой оплачена государственным сертификатом. В ходе судебных разбирательств чаще всего признается, что он был подарен матери и может рассматриваться как объект, предусмотренный договором дарения. Если приобрести за счет средств сертификата имущество, то оно является личной собственностью, соответственно, его нельзя делить или изымать банком с целью погашения долгов. Но есть и исключения. Часть квартиры, приобретенная за счет государства при отказе матери от ребенка или лишения ее материнских прав, может перейти к отцу.

Итак, мы рассмотрели тонкости, как делится ипотека при разводе. Процесс этот трудоемкий, длительный и сложный, в котором принимают участие как сами супруги, так и их дети (если они есть) и банк. Если дело передается в суд, интересы банка обязательно учитываются, поскольку он имеет право на получение долга со своих заемщиков.

В зависимости от ситуации, ипотека при разводе может быть продлена, досрочно закрыта или переоформлена. Иногда банк продает недвижимость через аукцион, проведение которого оплачивают супруги. Нередко имущественные споры при разводе наносят ощутимый удар по кошелькам супругов, что негативно сказывается и на благополучии детей.

Именно поэтому рекомендуется при заключении брака или оформлении ипотеки на двоих составлять специальный договор, который позволит разрешить все имущественные споры, связанные в случае необходимости раздела ипотеки при разводе. А еще лучше – постараться сохранить семью, особенно если в ней есть дети и нуждаются одинаково как в маме, так и в папе.

Узнайте 7 способов как получить бесплатно квартиру от государства, здесь