Аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив на покупку недвижимостиАккредитивом при покупке недвижимости называется банковский инструмент, позволяющий максимально гарантировать исполнение всех обязательств обеими сторонами при сделках купли-продажи на рынке жилья.

В случае его использования продавец может быть уверен, что при исполнении всех условий договора, при которых сделка купли-продажи признаётся состоявшейся, он получит свои деньги без каких-либо неприятных сюрпризов. В свою очередь, застрахованным от неприятностей оказывается и покупатель: если что-то пойдёт не так, вернуть свои деньги, размещённые на аккредитивном счёте, у него получится проще, быстрее и с меньшими затратами, чем через суд.

Оглавление:

Услугу по использованию аккредитива при покупке недвижимости предлагает, в частности, Сбербанк России.

При сделках с недвижимостью обязательно заключается договор. Однако практика показывает, что это зачастую не панацея в ситуациях, когда стороны не достигают согласия.

Если процесс выхода на сделку по тем или иным причинам откладывается, практикуется заключение предварительного договора. Однако практика показывает, что сам по себе этот документ ни от чего не страхует ни одну из сторон. Покупатель может найти квартиру дешевле, а продавец — другого покупателя, согласного на более высокую цену. И запретить любой из сторон расторгнуть ранее заключённым договор будет сложно.

Альтернативные варианты

При покупке недвижимости очень важно гарантированность соблюдение всех обязанностейАккредитив пока нельзя отнести к числу самых популярных инструментов, обеспечивающих соблюдение интересов участников сделок на рынке недвижимости. Чаще при покупке или продаже жилья практикуются такие методы гарантирования соблюдения обязательств сторонами:

  • задаток;
  • закладка денег в банковскую ячейку;
  • комбинированное применение обоих названных вариантов.

Задаток

В случае с задатком в большей степени обеспечиваются гарантии и продавца, чем покупателя. Стороне, заинтересованной в покупке квартиры, при таком раскладе остаётся уповать лишь на порядочность контрагента, выставившего жилье на продажу.

Внесённый задаток обычно просто передаётся от одной стороны другой в виде наличных или переводится на счёт. Но в случае непорядочности продавца не защитит от того, что квартира будет и дальше предлагаться другим покупателям, цена в последний момент перед выходом на сделку не взлетит до заоблачных высот, при отмене сделки на условиях, при которых задаток подлежит возврату, продавец выполнит это своё обязательство и т. п. Даже если всё, что касается задатка, оговорено соглашением (которое на практике заключается не всегда) и по его условиям деньги подлежат возврату, очень вероятен вариант, когда получить свои деньги обратно удастся только через суд, а это хлопотно, сопряжено с дополнительными тратами и долго.

Всё, что касается использования задатка и условий его возвращения, рекомендуется прописывать в отдельном договоре (чаще такой документ называется соглашением).

Использование банковской ячейки

Банковская ячейкаМеханизм закладки денег в сумме полной стоимости квартиры в банковскую ячейку с открытием доступа к ней продавцу по завершении государственной регистрации сделки или на других условиях, обозначенных в договоре между сторонами, чреват сюрпризами со стороны как продавца, так и покупателя.

Ключ от ячейки на руках у продавца ни в коей мере не гарантирует ему, что в ней действительно лежат деньги. Ведь никакими подтверждениями, кроме заверений покупателя, эта процедура не обеспечивает.

С другой стороны, часто бывает, что доступ в депозитарий Сбербанка или другой кредитной организации, где хранятся деньги, для продавца открывается после передачи им документов относительно покупки на государственную регистрацию. Но ничто не помешает продавцы сразу забрать наличность, а заявление, поданное в Росреестр, отозвать под предлогом того, что передумал и от продажи решил воздержаться.

Существенный минус для приобретателя жилья при проведении покупки с участием банковской ячейки состоит в том, что при проведении сделки невозможно исключить участие наличных. Особенно это неудобно, если квартира приобретается за счёт ипотеки. Да и если за собственные средства, которые хранятся на банковском счете, хлопот и затрат не меньше. Деньги нужно сперва обналичить, что часто связано с затратами на комиссии, необходимости заранее заказать достаточное количество наличности (ведь стоимость квартиры — это немалые деньги), транспортировки денег от кассы до депозитария (хорошо, когда они в одном помещении, но так бывает не всегда).

А после того, как продажа жилья состоялась, вопрос, как максимально безопасно переместить наличность из ячейки на свой банковский счёт может встать уже перед продавцом.

Безналичные расчёты

Безналичные расчетыЭтот вариант возможен лишь при условии обоюдного согласия сторон, а случаи, когда одна из них настаивает только на расплате наличными, нередки.

Но безналичный расчёт по договору сделки с жильём обеспечивает безопасность в том плане, что полностью исключает наличные из оборота. Все остальные минусы и для продавца, и для покупателя, описанные выше, актуальны и для него.

Ну разве только покупатель может продемонстрировать продавцу выписку со счёта о наличии достаточной суммы, подтверждение перевода средств или кассовую квитанцию о внесении на него нужной суммы. Но где гарантия, что завтра он эти деньги не снимет. Аналогичная ситуация, если деньги поступили на счёт продавца, но теперь уже головная боль покупателя, как получить их назад, коль сделка не состоится.

Механизм работы аккредитива

Аккредитив на покупку квартиры работает иначе. В Сбербанке или ином кредитном учреждении открывается специальный счёт, на котором продавец размещает деньги в сумме полной стоимости объекта недвижимости. Средства могут быть внесены как наличными через кассу, так и безналичным переводом.

Забрать их со счёта назад он после этого не сможет, пока не предоставит банку документальных подтверждений, что сделка отменена. В свою очередь, и продавец будет вправе распорядиться деньгами только после того, как документально подтвердит, что все свои обязательства перед второй стороной выполнил.

Оценивать соответствие ситуации условиям договорённостей сторон будут специалисты банка, таким образом, в сделку привлекается третья, незаинтересованная сторона, выступающая в роли арбитра.

При открытии аккредитива на сделку купли-продажи квартиры между сторонами и банком заключается отдельный договор, в котором детально прописываются все условия возврата денег одной стороне сделки или передаче их другой. Этот документ служит дополнительной гарантией и для участников сделки, и для банка от возникновения спорных ситуаций, в которых становятся как минимум трудно доказуемыми различные устные соглашения покупателя и продавца.

Продажу банк признает состоявшейся, когда продавец предоставит документы, подтверждающие государственную регистрацию отчуждения собственности. Зачастую (по некоторым сведениям, это практикуется, например, в Сбербанке), отдельно он по своим каналам проверит их подлинность непосредственно через Росреестр.

Достоинства аккредитива

В числе безусловных плюсов банковского аккредитива на фоне альтернативных инструментов можно выделить:

  • Аккредитив при покупке недвижимостивозможность полностью исключить из участия в купле-продаже наличные деньги;
  • максимальная защищённость обеих сторон от проявлений непорядочности со стороны контрагента;
  • участие в сделке незаинтересованного арбитра;
  • гарантия профессиональной проверки подлинности документов, обеспечиваемая по линии банка.

Недостатки аккредитива

Минусы у него тоже есть. Вот они:

  • забюрократизированность и некоторая затянутость процесса принятия решения. Негласные правила работы банковских структур известны: когда заходит речь о необходимости предоставить находящиеся на его счетах средства в свободное распоряжение клиента, торопиться не в их интересах, так что неспешный подход с их стороны гарантирован уж точно. С другой стороны, есть и объективные причины тому: банк должен максимально себя обезопасить, в том числе и от возможных претензий сторон, что для тех, в свою очередь, служит дополнительной гарантией тщательности в работе кредитного учреждения. На бюрократию часто сетуют клиенты Сбербанка, но не один он такой;
  • дополнительные затраты, связанные с оплатой банковских комиссий за открытие аккредитивного счёта, снятия с него наличных и др. Но это неизбежное зло при использовании любого банковского инструмента.

Аккредитив для юридического лица

Чаще всего фигурантами сделок с недвижимостью выступают физические лица. Однако если квартира принадлежит организации или, наоборот, приобретается юридическим лицом у физического или другого юридического лица, никаких препятствий для использования в таких сделках аккредитива нет. Свою специфику накладывает только то, что для фирмы или организации свои требования к набору документов для открытия счёта. Но это касается любой банковской услуги, так что сюрпризом ни для кого быть не должно.

Использование аккредитива при сделках с новостройками

На отечественном рынке недвижимости перспектива применения этого инструмента на первичном рынке жилья имеет свои ограничения. Они связаны в первую очередь со спецификой работы компаний-застройщиков, осуществляющих продажи квартир в своих строящихся домах.

Банковский аккредитивБолее низкая цена жилья в новостройках по сравнению со вторичным рынком объясняется тем, что застройщику деньги нужны сегодня и сейчас, а покупатель в обмен на существенную уступку в цене соглашается повременить со вселением в купленную квартиру.

При сложившейся на первичном рынке практике максимально защищены интересы только у застройщика. Он свои деньги получает гарантировано, а вот покупателю затем остаётся уповать на везение. Хорошо, когда застройщик проверенный, с солидной репутацией, имеет все требуемые разрешения и т. п. Но как говорится и на старуху бывает проруха, особенно по кризисным временам. От ситуации, когда объект в лучшем случае будет сдан с задержкой сроков (при таком раскладе, если заключён договор долевого участия, есть надежда хотя бы отсудить компенсацию), не застрахован никто. А если застройщик разорился, вследствие чего дом превратился в долгострой, или просто сбежал с чужими деньгами на Канары?

Понятно, что каждый заботится, в первую очередь, о своих интересах. Поэтому мотивации применять дополнительные гарантии для покупателей, жертвуя своими выгодами, у застройщика нет никакой.

Однако в мировой практике уже известны примеры использования аккредитивов в качестве дополнительных гарантий прав сторон в том числе и на первичном рынке жилья.

Конечно, возникает вопрос, как же при таком раскладе быть с тем, что деньги на этапе строительства застройщик привлекает как раз с тем, чтобы с их помощью это самое строительство завершить. Насколько реализуем в отечественных реалиях вариант, при котором сделки на первичном рынке с использованием аккредитива при покупке квартиры стал бы выгодным всем сторонам: и застройщикам, и покупателям, и банкам, судить трудно, но в других странах успешные примеры есть. А значит, потенциал для этого имеется и у нас, а в перспективе какие-то механизмы такого плана могли бы быть опробованы на базе, например, Сбербанка.

Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Adblock detector