Правила перевода нежилого помещения в жилой фонд

Перевод квартир из жилого в нежилой фонд.На рынке недвижимости всё чаще удаётся встретить предложения о продаже квартир в бывших офисных зданиях. Это новая сфера бизнеса, которая включает перевод нежилого помещения в жилое. Формально такая процедура возможна, но как сделать всё быстро и прозрачно по отношению к закону? Как и любая другая процедура, связанная с недвижимостью, она имеет свои особенности и тонкости.

Оглавление:

Общие правила

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Жилые помещенияМногие юристы и предприниматели сталкиваются с формальными проблемами по этому вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое. Под нежилыми помещениями подразумевают офисы или производственные цеха, и в теории справиться с такой задачей проще, чем перевести нежилое помещение на практике в жилое. В основном это связано с тем, что людям намного проще купить себе готовую квартиру, чем заниматься оформлением документов.

Процедура перевода офисной площади под квартиры осложняется высокими требованиями, которые предъявляют к жилому сектору. К коммерческим объектам это не относится, ведь здесь не должны предусматриваться условия для комфортного проживания. Многоэтажные здания часто попадают под изменение статуса, чего не скажешь о частных домах и дачах, которые практически невозможно перевести в жилой фонд из-за долгих споров, массы документов и высокой стоимости перепланировки.

Тем не менее закон рассматривает любые варианты, которые касаются перевода нежилых помещений в жилые или наоборот. Здесь важно досконально изучить все особенности и тонкости процедуры, которые могут помочь ускорить процедуру перевода и получить площадь для перепланировки под квартиры или дома.

Законы жилищного кодекса


Жилищный Кодекс РФСогласно законам жилищного кодекса жилыми помещениями признают только изолированную площадь, которая удовлетворяет требованиям санитарных норм, детально описанных в СанПиН 2.1.2.2645−10 и пригодных для круглосуточного проживания. Временно обойти эти условия можно благодаря 22 статье, которая допускает перевод нежилых помещений в жилые при дальнейшем их обустройстве для комфортного проживания.

Руководствуясь этими правилами, офисные или производственные помещения легко перевести в жилой фонд, сделав в них в дальнейшем несколько десятков квартир или частные дома. Под жилую категорию попадает и дача, но здесь придётся заранее доказать, что она является капитальным строением, и изменить статус на «частный дом».

Таким образом, для перевода нежилых объектов в жилые требуется выполнение двух условий:

  1. Объект должен быть соответствовать санитарным нормам и иметь условия для проведения изменений в соответствии с установленными требованиями.
  2. Здание должно находиться в собственности заявителя, и не иметь обременений другими физическими или юридическими лицами.

Санитарные нормы и условия проживанияСанитарные нормы и условия проживания проверяют жилищные органы, эпидемиологическая служба и МЧС. Специалисты должны убедиться в том, что помещение не представляет опасности для жителей в будущем, а также имеет основные коммунальные системы, к которым относится электричество и отопление.

Канализация, вода и газ не входят в перечень обязательных условий, необходимых для получения жилого статуса. Здесь руководствуются в основном обычным социальным выбором и возможностями. Например, в сельской местности канализация — это туалет, расположенный за пределами дома, а вместо газовой плиты используется электрический агрегат.

В дополнение к электричеству и отоплению здание должно обладать ещё одним неоспоримым условием, которое позволит перевести его в жилой фонд. Речь идёт о фундаменте, который служит защитой от попадания воды в несущие конструкции или от смещения вследствие движения пород. Фундамент даёт гарантию, что дом не разрушится, особенно это касается сейсмических опасных зон.

Процедура перевода помещения




Завершающим этапом при переводе помещения из нежилого в жилое считается получение документов в Росреестре. Для этого подаётся заявление о государственной регистрации объекта и прилагается документ, который подтверждает и разрешает изменения. Получить его можно в органах местного самоуправления, но для этого необходимо следовать строгой пошаговой инструкции.

Документы

Региональные законы различаются в зависимости от места расположения объекта, поэтому перечень документов, предоставляемых в органы местного самоуправления, может быть разным. Однако к обязательным документам относятся:

  • заявление на перевод жилого здания в жилой фонд;
  • паспорт заявителя;
  • документы, подтверждающие права на объект со стороны заявителя;
  • заключения от МЧС, жилищных служб и СЭС, в которых есть подтверждение всех стандартов и условий для дальнейшего проживания;
  • проект на перепланировку, в случае если какие-то условия для проживания не были соблюдены, но будут созданы в дальнейшем.

В качестве дополнительных документов требуется предъявить план здания, если объект многоэтажный и кадастровый паспорт. Заявитель получает обе справки по запросу в БТИ. В некоторых регионах России должностные лица имеют полномочия самостоятельно получить недостающие справки, хотя заявитель чаще всего в индивидуальном порядке собирает весь пакет документов. Кроме того, справки с БТИ по правилам приносить не обязательно в тех случаях, когда здание зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Перепланировка жилья

Перепланировка жилья из нежилого помещенияКак уже упоминалось выше, нежилое помещение переводится в жилое, если удовлетворяет всем условиям для круглосуточного проживания зимой и летом. В некоторых случаях законодательство позволяет произвести процесс перевода в жилой фонд с дальнейшей перепланировкой, но это происходит не всегда. Если уже готов проект переустройства, шансов получит разрешение на перевод здания под жилища больше, но часто от заявителя требуют создать все условия предварительно.

Таким образом, в течение установленного времени владелец объекта проводит перепланировку, ремонт и установку всех систем, необходимых для нормального проживания и жизнедеятельности. Отходить от плана, заверенного предварительно в проектной организации, запрещается. Всё заранее согласовывается с муниципалитетом. Эти организации утверждают план, но не выдают разрешение, необходимое для проведения капитального ремонта здания. Все документы, разрешающие проводить процедуру перепланировки, получают в МЧС, СЭС и противопожарной службе.

Собрать все документы и параллельно заниматься ремонтом трудно, но закон не запрещает доверить эту работу риелторам, посредникам и работникам юридических компаний. Знания в области юриспруденции помогут быстрее добиться получения всех разрешений.

Подача заявления

После того как была завершена перепланировка и собран весь пакет документов, подаётся заявление в уполномоченный орган. На примере Москвы, заявление подаётся в департамент городского имущества, но есть вариант обратиться в многофункциональный центр или отправить документы через портал электронных услуг. В других регионах России принятием документов занимается департамент жилищной политики или уполномоченные комитеты по имущественным отношениям. Всё это органы, которые отвечают за ведение жилищного фонда.

Подача заявления в отличие от сборов всех разрешений, изготовления проекта и создания кадастрового паспорта бесплатная. После подачи заявки на перевод нежилого имущества в жилой фонд городской департамент имущества рассматривает запрос и выдаёт соответствующее заключение в течение 48 рабочих дней. В это время придёт ответ о разрешении на перевод помещения или отказ. При отказе в переводе уполномоченные лица должны обосновать причины отказа. Это может быть нехватка площади помещения для предоставления жилой территории или другие законные основания. Обжаловать отказ на основании указанных причин можно через суд в течение трёх месяцев после получения ответа.

Регистрация жилого помещения

Регистрация сделок с недвижимостьюПри перепланировке и одобрении заявки на перевод недвижимости в жилой фонд, владелец объекта обязан получить новые документы в БТИ. Сюда включают кадастровый паспорт, новое свидетельство о праве собственности и поэтажный план здания. Новое свидетельство о праве собственности владелец объекта получает в последнюю очередь, предоставляя заявление и копию кадастрового паспорта. Все документы подают в Росреестр или многофункциональный центр путём написания электронного заявления, эта услуга включает оплату госпошлины в размере 350 рублей в 2016 году.

К общему пакету документов прикрепляется квитанция об оплате госпошлины, хотя работники Росреестра чаще всего самостоятельно проверяют достоверность в Государственной информационной системе. Без оплаты госпошлины Росреестр имеет все основания для отказа в проведении государственной регистрации. Срок регистрации занимает от 5 до 10 рабочих дней.

Особенности переоформления недвижимости

Самый простой вариант перевода назначения недвижимости связан с многоэтажными домами. В статье 22 жилищного кодекса указывается, что жилыми объектами являются помещения, которые включают следующие нормативы:

  • территория полностью изолирована;
  • наличие водоснабжения, электричества, канализации и вентиляции;
  • недвижимость должна быть расположена в зоне жилой застройки;
  • состояние жилья безопасно и пригодно для круглогодичного проживания.

Подобные правила относятся к случаям перевода нежилых помещений (магазинов, офисов), расположенных на первых этажах многоэтажных зданий. Но всё равно приходится соблюдать нормативы, даже если в прошлом помещение уже относилось к жилищному фонду. Дело в том, что при постройке магазина собственники проводят перепланировку, которая перестаёт соответствовать требованиям для постоянного проживания. Кроме того, некоторые комнаты могут быть переоборудованы под склады, а значит, представляют опасность со стороны санитарных условий.

Перед переводом недвижимости все эти вопросы следует решить, но в отличие от здания, построенного под офисы, процесс движется быстрее, а большинство систем уже подведены. Единственная проблема — это соседи, от которых заранее следует получить согласие на проведение ремонтных работ. Особенно это касается людей, чьи квартиры при перепланировке могут быть косвенно затронуты.

Дом в садоводческом товариществе

Одна из самых сложных процедур перевода недвижимости в жилой фонд относится к объектам садоводческого товарищества. Здание оборудовано полностью всеми коммуникациями для нормального проживания, а иной раз жить в таких домах уютнее, чем в квартире. В чём сложность перевода нежилого здания в жилой дом? Муниципальные власти не признают объекты жилыми, ведь они расположены на участках, относящихся к огородной или садовой сфере.

Дом в садоводческом товариществе - особенности оформленияЕсть три типа участков, которые относят к специальным:

  1. Дачные участки, предназначенные для строительства жилых домов.
  2. Садовые площади, на которых разрешено возводить капитальные строения.
  3. Строительство на огородном земельном участке, подразумевающее возведение некапитальных объектов, по техническим параметрам не подходящим для круглогодичного проживания.

Единственный вариант решения этого вопроса — прямое обращение в суд, но и здесь часто возникают сложности. Суд может признать объект жилым, только если он находится в индивидуальном жилищном секторе. Во всех остальных случаях собственник получает отказ.

Практика показывает, что переоформить здание под жилую застройку можно, если следовать всем правилам и знать законодательную сторону вопроса. В некоторых случаях помогает консультация специалистов в сфере недвижимости. Главное добиваться поставленной цели и подготовить объект, перед тем как подать документы на перевод.

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

+7 (499) 703-15-47 (МСК) +7 (812) 309-50-34 (СПб)

Звонки бесплатны!
Работаем без выходных 24/7
Вы из другого региона?

Задайте вопрос онлайн →