Недвижимость в США — как устроен рынок и почему он такой стабильный?

Соединенные Штаты Америки — одна из самых развитых стран Мира. Также эта страна известна своей прозрачной рыночной системой. Поскольку многие экономики в Мире сильно связаны с американской экономикой, движение на американских рынках имеет эффекты по всему Миру. Если кризис начинается в США, то он происходит во всем Мире. И в наше время — это практически закон. Домовик разбирается, как в последние годы менялась американская недвижимость и как другие страны подстраивались под новые реалии.

Как влияет кризис на мировую экономику

Зависимость всего остального Мира от США стала более очевидной в 2007 году, когда локальный кризис недвижимости на американских рынках превратился в кризис глобального масштаба, и угрожал привести всю мировую финансовую систему к полному краху.

Изучение рынков недвижимости не может быть полным, если игнорировать ситуацию в США. Несмотря на то, что американская экономика начала «привязывать» к себе другие страны еще в начале прошлого века, рынок недвижимости стал зависимым от Америки лишь несколько десятилетий назад.

Очень часто люди, которые не слишком активно изучают экономику, приводят некоторые американские показатели в качестве идеальных. Но даже небольшой исторический экскурс приводит к выводу, что ничто не может быть идеальным, особенно в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация — результат многих действий, в том числе ошибочных. Изучая их, мы можем сделать довольно простой вывод — влияние государства на экономику может нести в себе ужасающие последствия.

Как влияет дешевая ипотека на рынок недвижимости в США

В начале 1980-х годов на американском рынке недвижимости наблюдался спад. Он был вызван банковским кризисом, который наступил для многих довольно неожиданно. Ведь до 1980-х годов большая часть домов, приобретаемых в Соединенных Штатах, покупалась за счет кредитных денег, так что банковские проблемы сильно ударили именно по простым гражданам.

Однако в 1980-х годах Федеральная Резервная Система (сокращенно ФРС) осознала, что инфляция выходит из-под контроля. В результате чего, Пол Волкер, который в то время возглавлял ФРС, повысил процентные ставки до 20%. И это повышение процентной ставки почти уничтожило ссудно-сберегательную отрасль, поскольку они не смогли привлечь новый капитал по этим ставкам.

Кроме того, количество людей, которые взяли бы займ по этой ставке для покупки дома, значительно сократилось, что и привело к краху на рынке недвижимости.

Удар был чрезвычайно сильным, что привело к большому падению спроса на покупку подорожавшей недвижимости. Начало 80-х — это одна из самых низких точек падения в истории недвижимости Соединенных Штатов. Однако к тому времени люди понятия не имели, что их ждет в будущем.

Можно ли создать искусственный бум на покупку недвижимости

90-е годы были потрачены на то, чтобы исправить ситуацию после ссудно-сберегательного кризиса. Ссудо-сберегательные учреждения стали неплатежеспособными, а некоторые другие финансовые учреждения также оказались под серьезным давлением. Следовательно, кредитная активность была низкой.

В этот момент правительство приняло различные законы для увеличения кредитования, в частности, кредитования сектора недвижимости. Такие законодательные акты, как Закон о реинвестировании общин, были созданы с целью увеличения кредитования меньшинств. Вскоре политический мотив осуществления так называемой «американской мечты» взял верх над всей рациональностью. Сами же политические деятели были непреклонны в создании политики, которая позволила бы большому количеству людей покупать дома.

Но долгосрочные последствия этой политики просто не были продуманы. И государство делало все, чтобы люди брали ипотеку. Были лозунги, шла реклама, звучали новые условия — все это можно сравнить с тем, что происходило в 2020 году в России, когда появилась льготная ипотека. Вот только масштаб американской поддержки рынка недвижимости был куда большим.

Где ипотека выдается под 1% в год

Последовавший за этим период известен как один из крупнейших периодов бума в американской недвижимости. Этому буму в значительной степени способствовали низкие процентные ставки, то есть около 1%, которые преобладали в Соединенных Штатах в то время. Вдобавок к этому, банкам было предписано законом снизить стандарты кредитования, чтобы они могли выдавать как можно больше кредитов.

То есть теперь еще больше людей получили возможность брать кредиты, а платить им приходилось бы намного меньше, чем раньше. Естественно, подобную стимуляцию можно называть искусственной, однако она выполнила свою главную цель.

В результате всех этих действий рынок недвижимости США оказался наводнен покупателями, у которых внезапно появилось много денег. И которые были готовы покупать недвижимость, которая всегда казалась простым людям слишком дорогой. Реклама сделала свое дело, и про американскую мечту заговорили как никогда часто.

Однако экономисты все больше сходились во мнении, что к добру такая ситуация привести просто не может. И как нам известно, этот бум в американской индустрии недвижимости, длившийся с конца 1990-х по 2007 год. Закончился плачевно не только для США, но и для всей мировой экономики.

Почему случился мировой кризис

В 2007 году случился один из крупнейших финансовых кризисов в истории, которые когда-либо видел Мир. Этот кризис уходит своими корнями в американскую индустрию недвижимости. Искусственный бум, возникший в результате государственной политики, вскоре превратился в искусственный кризис. Опасаясь инфляции, в очередной раз правительство решило поднять процентные ставки.

Это повышение процентных ставок и вызвало беспрецедентный кризис 2007 года. Повышение процентных ставок привело к увеличению ежемесячных выплат по ипотеке. Многие домовладельцы не могли позволить себе увеличенную ипотеку. В результате дома были лишены права выкупа. Падение стоимости домов создало сценарий избыточного предложения, при котором цены падали еще больше, и уже ничего не могло их остановить.

В ходе этой кровавой бойни почти все рынки мира пострадали. Однако больше всего пострадал американский рынок недвижимости, который потерял почти половину своей стоимости. Зачем покупать жилье, если оно стало слишком дорогим? Падает спрос, снижаются цены, однако они все еще невыгодные из-за высоких ставок. Эта круговая порука раньше случалась и в других странах. 

Например, в конце 80-х ровно тот же сценарий произошел и в Японии, где рынок недвижимости до сих пор еще не восстановился. Однако нужно понимать, что японский кризис был спровоцирован спекуляциями покупателей. А американский был связан с необдуманными действиями правительства.

Как рынок недвижимости США восстанавливается после кризиса

Рынок недвижимости Соединенных Штатов восстанавливается после депрессии, поразившей его в 2008 году. Однако это восстановление идет очень медленно. А резкие спады, которые наблюдал рынок недвижимости, теперь сменяются устойчивым подъемом.

Но хорошая новость заключается в том, что на этот раз вмешательство государства в рынок минимально, и этот умеренный рост не обусловлен безумно низкими процентными ставками. Многие эксперты смотрели на начинающуюся пандемию как на потенциальную причину нового кризиса, однако краха так и не произошло.

От чего зависит процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка ипотеки в США зависит от многих условий, однако на сегодняшний день в среднем она составляет 3-7 процентов в год. Стандартная сумма займа колеблется от 60 до 150 тысяч долларов, что позволяет купить частный дом в большинстве штатов. Процентная ставка в последние годы медленно снижается, так как рынок постепенно приходит в себя после окончания кризиса.

Если сравнивать российский и американский рынок недвижимости, то можно увидеть огромное количество отличий. По сути, между ними мало общего. В среднем американская ставка намного ниже — особенно в случае, когда человек готов внести большой первоначальный взнос. Также сильно отличается и срок кредита — американцы спокойно берут ипотеку на 30 лет.

В России так, мягко говоря, не получится сделать — только представьте, что вы платите 10 процентов годовых, тогда общая переплата составит 300%. А помимо видимых процентов российская ипотека включает еще и массу страховок, которые разгоняют конечную стоимость кредита до пятикратной переплаты. А процентную ставку с 10 до 20 процентов годовых.

Также американские банки постоянно работают с рефинансированием кредита, позволяя людям улучшать условия в зависимости от ситуации на рынке. Пожалуй, только в этом показателе российский рынок действительно пытается нагнать американский — но нужно учитывать, что процентные ставки в России все равно остаются большими даже после рефинансирования. А само рефинансирование в России настолько сырой продукт, который на сегодняшний день способен только создать дополнительную нагрузку на заемщика, вместо реальной помощи.

Ведь именно рефинансирование кредитов, часто становится причиной дальнейшего банкротства заемщика, обогащая при этом банки предоставившие эту услугу. Так что не стоит покупаться на эту уловку, пока эта программа не будет окончательно обкатана в российских реалиях. И не начнет реально помогать заемщикам, прекратив погружать их в безнадежное финансовое состояние.  

Однако главное отличие, которое помогает обычным людям — программы помощи от государства. В прошлом году российское правительство ввело несколько льготных программ, благодаря которым люди активно брали ипотеку на достаточно неплохих условиях. Но есть опасение, что искусственный бум может привести к таким же проблемам, которые были когда-то в США. А Россия не обладает такими же средствами, как Америка, так что тушить кризис будет намного тяжелее.

Как влияет американская мечта на мышление эмигрантов

Один из лозунгов, который применялся во время стимулирования рынка, отсылал население к американской мечте. Правда, из всего там вычленили только разговоры о частной собственности, точнее о приобретении своего дома. Несколько комнат, уютный двор, гараж — вот и всё, что мы видим в стандартном американском фильме.

Интересно, что нынешнее поколение американцев с большим сомнением относится к этой идее, особенно в крупных городах. Так вышло, что американская мечта теперь соответствует только провинции, а столицы штатов, как правило, активно переходят к многоквартирным домам. А многие американцы считают, что удобнее всю жизнь арендовать жилье, чем покупать свое.

Однако культурный код не так легко вытравить, он остается надолго. По этой причине американская мечта все еще существует в формате путеводной звезды для многих людей. Особенно наших мигрантов, которые едут туда за большими деньгами, а в итоге носят ночные горшки за престарелыми бургерами.

Кто больше всего страдает от действий правительства в США

Экономисты регулярно изучают кризисы, которые случались когда-либо, и пытаются найти решения для каждого из них. Но получается это не всегда. Например, вопрос об американской Великой Депрессии до сих пор является предметом споров.

Одни эксперты считают, что виновато государство. Которое своими действиями усугубило, и продлило кризис на несколько лет. Другие же считают, что при более массивном влиянии государства никаких проблем бы не было. Тот же самый спор ведется и в отношении американского рынка недвижимости. 

Искусственный бум, спровоцированный правительством, в итоге привел к кризису. При этом государство активно помогало банкам, за что и подвергался критике Барак Обама, который был президентом в тот самый момент. Как бы то ни было, но страдают от кризисов обычные люди, которые не вовремя взяли кредит.

Почему от США пострадал весь Мир

Удивительно, но сфера недвижимости в одной стране повлияла на весь Мир. Многие экономики пострадали от того, что американское правительство искусственно увеличило бум — дело в валюте, которую использует огромное количество стран в качестве резервной. Спустя более чем десятилетие экономисты говорят о том, что американский кризис заставил многие страны пересмотреть свое отношение к американскому доллару.

Ведь еще не так давно за 1 доллар давали 60 копеек СССР. Тогда была мысль сделать советский рубль мировой валютой, но Сталин эту идею не поддержал, в чем и просчитался. Это была его одна из немногочисленных ошибок, которая до сих пор имеет огромное влияние на будущее нашей страны.

В качестве резервных валют стали чаще использовать йены, юани, евро. Однако спустя время доллар все равно стал возвращать свое влияние. Так уж вышло, что многие государства снова готовы идти на некий риск, и зависеть от американской экономики. Кризисы — это страшное явление, однако периоды между ними являются очень плодотворными. Особенно когда экономика связана с Америкой.

Да чего далеко ходить, и наше правительство поняло, что нам выгоден крепкий и дорогой доллар. Так как вся наша нефть продается за доллары и чем доллар дороже, тем денег поступает больше. Все здесь предельно просто и понятно, поэтому и понижения курса доллара ждать не имеет смысла.

Почему о будущем рынка недвижимости в США говорят с опасением

Если раньше на спрос сильно влияли цены и процентные ставки, то теперь появились и другие тенденции в обществе, которые тоже могут ударить по рынку недвижимости. Речь идет о различных формах коливинга — в таком случае аренды становятся более логичным вариантом для людей. Также большую роль играет увеличение процента людей, которые заняты дистанционной работой.

У них нет причин для того, чтобы оставаться в конкретном городе или конкретной стране. Так что они могут спокойно перемещаться по миру, и арендовать жилье даже без мысли о его покупке. В данный момент подобный тренд еще недостаточно повлиял на ситуацию, чтобы оценить всю его мощь. Однако уже в ближайшем будущем он может усилиться. Причем речь идет не только про Америку, но и про мировой рынок недвижимости в целом.

При этом можно предположить, что если спрос действительно будет падать, то правительство может в очередной раз попытаться создать искусственный бум. А он, в свою очередь, может спровоцировать новый кризис. Конечно, так далеко смотреть не получается (уж слишком много вводных нужно учитывать), однако подобный вариант развития событий исключать нельзя. Причем если он произойдет, то доверие к ипотеке и покупки недвижимости может подорваться еще сильнее.

Узнайте учто будет с ценами на квартиры в ближайший год и где в России продаются самые дешевые и самы дорогие квартиры, перейдя по ссылке здесь