Как выгодно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Продать квартиру без помощи риэлтераПродавая квартиру самостоятельно, владелец может значительно сэкономить и лично контролировать все этапы продажи. Нежелание отдавать риелторам около двух (а то и целых пять) процентов от суммы, которую вы заработаете вполне понятно. Но посредники получают такие деньги за серьёзную и качественную работу, которую нужно будет выполнить вам.

Оглавление:

Способ отказа от сотрудничества с агентствами недвижимости нельзя назвать лёгким, этот процесс кропотливый, он требует много времени, энергии и знаний юридических тонкостей. Очень важны и меры предосторожности, проигнорировав которые вы в лучшем случае просто затяните продажу, а то и вовсе будете представлены мошенникам.

Рекомендуем оценить свои силы и знания, а также за и против самостоятельной продажи. Будьте максимально ответственны, если принимаете решение самостоятельно заниматься связанными с продажей жилья вопросами.

Продажа квартиры, что нужно знать продавцу

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Всё начинается с цели, именно от неё будут зависеть формы расчёта, сроки продажи и размер задатка.

Цели продажи жилья:

  • Продажа квартиры - цели и срокипереезд в более (с доплатой) или менее просторную квартиру;
  • переезд в иной населённый пункт (в пригород или в другую страну);
  • необходимость получить наличные деньги для лечения, свадьбы или образования;
  • открытие бизнеса;
  • инвестиции.

Сроки продажи зависят от задачи владельца квартиры. Практически невозможно совместить выгодную реализацию с короткими сроками (разве что повезёт). Если случай экстренный и вам надо продать недвижимость за несколько дней, занижайте стоимость. Чем быстрее желаете совершить сделку, тем ниже придётся указывать цену. Несколько дней это примерно половина стоимости.

Но если вас интересуют достойные деньги, будьте готовы ждать около или более месяца. За этот период у вас уже будут готовы все документы.

Кроме этого, важно учитывать и особенности недвижимости. Сегодня популярны однокомнатные и расположенные в спальных районах квартиры. Если говорить о списке самых сложных объектов, то возглавляют его комнаты в коммуналках.

Рекомендуем акцентировать внимание на подверженность рынка сезонным изменениям. Рождественские праздники, как и летние каникулы не период для выгодной сделки, спрос на недвижимость падает, и снижаются цены.

Начинайте продажу с изучения рынка!

Как определить цену квартирыЕсли вас заинтересовало, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, вы имеете право знать о преимуществах и недостатках как самостоятельной продажи, так и продажи с обращением к посредникам.

Как уже упоминалось выше, самостоятельная продажа выигрывает только в отсутствии дополнительных расходов. Всё остальное это уже скорее минусы:

  • точность оценки стоимости квартиры (менее точная, если займётесь вы, а не риелтор);
  • затраты времени и сил (высокие для тех, кто избрал самостоятельную продажу);
  • юридические риски (они ниже при обращении к посредникам);
  • скорость продажи (в большинстве случаев риелторы продают быстрее).

В случае возникновения каких-либо трудностей или если у вас недостаточно свободного времени рекомендуем найти агентство недвижимости.

Документы для продажи квартиры

Один из этапов продажи квартиры — сбор документов, которые необходимы не только для заключения сделки, но и для принятия решения потенциальным покупателем. Список почти не меняется и в текущем году он такой:

  • Этапы продажи квартиры без посредниковСвидетельство о регистрации права на квартиру или другие документы, которые удостоверяют право собственника. Если документ утерян — копия.
  • Паспорта владельцев, а также другие удостоверения, например, свидетельства о рождении детей, ещё не получивших паспорт.
  • Выписка из домовой книги. Получают в паспортном столе, действует месяц.
  • Техпаспорт. Может иметь значение для покупателя, если тот приобретает квартиру, используя кредитные средства, для самой сделки не нужен. Получают в БТИ. Минимальный срок исполнения — 15 дней, за срочное исполнение придётся заплатить больше.
  • Согласие супруга или супруги (заверенное нотариусом) и свидетельство о браке. Не требуется, если по закону имущество не является совместно нажитым.
  • Договор купли-продажи.
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства. Если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Справка из ЖЭКа о том, что по коммунальным платежам отсутствуют задолженности.
  • Если недвижимость продаётся по доверенности, то представитель собственника должен предоставить оригинал действительной доверенности.

Зависимо от индивидуальной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Дополнительный пакет может состоять из выписки на объект из ЕРГП, кадастрового паспорта, подтверждающей о том, что вы не состоите на учёте в ПНД справки и так далее.

Порядок самостоятельной продажи квартиры


Чтобы ваша сделка состоялась максимально быстро, и принесла выгоду, рекомендуем следующие шаги.

Шаг 1. Цели и сроки

Как самостоятельно продать квартируОб определении цели, как об этапе, с которого следует начать успешную сделку и про взаимосвязь задачи со сроками мы рассказывали вначале.

Правильно поставленная цель ясна и выражается в цифрах.

Пример цели:

У меня есть две квартиры в Москве. Я собираюсь продать одну из них, а именно мою трёхкомнатную на юге города за 8,2 млн рублей и купить сыну однокомнатную квартиру за 4,7 млн рублей. У меня останется 3,5 млн рублей. Пятьсот тысяч рублей я, как и договаривались, одалживаю моему товарищу, а оставшуюся сумму ложу на мой счёт, поскольку через три месяца эти деньги понадобятся для открытия нового бизнеса.

Ваши сроки будут привязаны к цели, но даже если стоимость квартиры определена вами правильно, всё равно осуществить выгодную продажу представится возможным в течение одного-двух месяцев.

Не забывайте о мёртвых периодах, затишье на рынке в начале лета и с декабря по февраль. В остальные месяцы спрос на жильё стабилен.

Шаг 2. Оценка недвижимости

Сколько может стоить ваша квартираНакануне подготовительных этапов к процедуре оформления сделки вам нужно определить стоимость продаваемого объекта. Помощь специалистов можно заменить средствами массовой информации и, конечно же, интернетом. Нельзя устанавливать цену вслепую, не стоит её завышать или занижать. Поднимая стоимость, вы рискуете найти нового владельца лишь спустя несколько лет. Занижение же — путь к убытку в 10—15% (если выражать в деньгах, вы можете потерять несколько сотен тысяч). Уступать уместно, только если ваше объявление долгое время непопулярно.

Что влияет на цену?

  • Один из основных критериев для любого продавца и покупателя — количество комнат. Как правило, чем больше комнат в квартире, тем выше её цена. Между количеством комнат и ценой квадратного метра есть зависимость. Кстати, если пересчитывать на один квадратный метр самыми доступными оказываются 4-комнатные, а наиболее дорогими — «однушки».
  • Метраж (или квадратура). На этом сразу заостряют внимание покупатели.
  • Как цена зависит от планировки квартирыПланировка. Удачная планировка увеличивает стоимость квартиры по сравнению с теми, у которых такое же количество комнат. Выше ценятся изолированные комнаты, пользоваться смежными не так удобно.
  • Особенно важным для семей с детьми и женщин является размер кухни. Хорошей считается кухня минимум 10 кв. метров, в такой могут собраться за столом члены больших семей.
  • Этажность. Покупатели предпочитают «средние этажи», если ваша квартира находится на первом или на последнем этаже её стоимость будет ниже.
  • Имеет значение тип здания, так же как и год постройки. Каменные дома, где мало этажей и нет лифта (такие строили в 40—60-х годах) обесцениваются. Планировка и метраж плюс отсутствие капитального ремонта мало кого заинтересуют. Выше ценятся кирпичные дома.
  • Всем хочется безопасности, заниматься спортом и гулять с детьми. Закрытая территория, детская площадка, удобная парковка, ухоженный двор, спортивные сооружения — всё это ускорит вашу сделку.
  • Как правило, на всех этажах, кроме первого, бывает балкон или лоджия. Важно не только их наличие, но и состояние, которое выражается, например, в типе остекления.
  • Квартиры с ремонтом, тем более свежим, долго без покупателей не остаются. Хороший, сделанный в новом или относительно новом доме ремонт, прибавляет от 10% стоимости жилья. В иных же случаях («убитые» и с устаревшей планировкой дома) вы разве что только вернёте деньги, которые вложили в ремонтные работы.
  • Ещё один критерий — тип отопления. Обычно люди предпочитают индивидуальное, ведь в отличие от центрального отопления так можно не переплачивая поддерживать необходимую температуру.
  • Размер коммунальных платежей тоже немаловажен. При одинаковом количестве комнат и метраже размер платежей может различаться в несколько раз.
  • Жильё с раздельным санузлом ценится выше, поскольку отлично подходит, если вместе живут несколько человек или в доме бывают гости.
  • Район. В центре всегда дороже, на окраинах или в криминальных районах — дешевле. Ценятся «тихие районы». Расположение жилья рядом с «вредными предприятиями» или шумной дорогой (например, ЖД) не повлияет положительно на выгоду от сделки.
  • Инфраструктура. Хорошо если рядом есть магазины, поликлиники, остановки, школы и так далее.

Ремонт и планировка недвижимостиЕщё можем выделить такие критерии, как репутация застройщика и насколько объект готов к эксплуатации.

Оценив (объективно, разумеется) преимущества и недостатки квартиры, переходите к денежной оценке. Лучше всего использовать сравнительный метод. На различных сайтах в интернете, на местных порталах и в объявлениях на страницах газет ищите похожие квартиры. Анализ аналогов поможет установить цену на собственное жильё.

Шаг 3. Реклама квартиры

О вашей квартире со всеми её преимуществами должны слышать/читать потенциальные покупатели. Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше людей.

Не отказывайте себе в грамотной рекламе:

  • Качественное фото

Факт: лучшие продажи у пустых квартир, покупатель видит простор и недочёты.

Продаем квартиру или дом самостоятельноПриведите недвижимость в привлекательный вид: сделайте уборку и удалите лишнее. Желательно убрать и мебель (особенно если её состояние не очень).

Снимки делайте не мобильным, а качественной камерой. Фотографируйте против света. Избегайте присутствия на фото животных и людей. Унитазы должны быть закрытыми, а телевизоры выключенными. Кроме квартиры, сфотографируйте подъезд и территорию возле него. Вам нужно 5—8 качественных снимков.

  • Продающий рекламный текст вашего объявления

В хорошем объявлении указываются следующие параметры:

  • количество комнат в квартире;
  • метраж;
  • планировка;
  • этаж;
  • тип здания, год постройки;
  • прилегающая территория;
  • наличие лоджии или балкона;
  • тип отопления;
  • тип санузла;
  • ремонт;
  • район;
  • инфраструктура;
  • размер коммунальных платежей.

Как найти покупателей для квартирыХороший текст пишется литературно и развёрнуто (да прилагательным!), в нём продавец выражает личное отношение к объекту недвижимости. Хорошее объявление — креативное объявление. В заголовке такого текста не помешает употребить слово «уют» в любой форме.

  • Размещение объявления. Обратите внимание на целевые интернет-сайты и городские порталы.
  • Оставьте информацию агентствам недвижимости. Просто обзвоните, если вы считаете, что помощь риелторов не будет лишней.
  • Расскажите окружению. Да здравствует сарафанное радио!

Шаг 4. Подготовка квартиры и ведение переговоров

Приведите жильё в порядок: косметический ремонт и генеральная уборка. Главное, устранить явные дефекты.

Подготовьтесь к звонкам клиентов и встреч с ними. Правильная демонстрация жилья и общение — гарантии продажи.

Шаг 5. Предварительный договор купли-продажи (задатка)

Подписание этого документа — гарантия для обеих сторон. Устную договорённость (если она уже состоялась) нужно как можно быстрее оформить письменно. Согласно предварительному договору покупатель вносит определённую сумму, а продавец обязуется именно этому человеку продать недвижимость в энный срок и по энной цене. Чаще всего задаток — это 2—5% от стоимости сделки.

Если по каким-то причинам сделка не состоится стороны (зависимо от обстоятельств) получат компенсацию.

Шаг 6. Выписка из квартиры

Собираем справки о том, что нет задолженностей (коммунальные платежи)

Выписка делается в паспортном столе или у паспортиста, занимает несколько дней.

Справки об отсутствии задолженности получают в организациях, которые предоставляют коммунальные услуги: мусороуборочная компания, горгаз, электросети.

Шаг 7. Получение расчёта за квартиру и сдача документов на регистрацию

Взаиморасчёт при заключении сделки производят как наличными деньгами, так и безналичным путём. Безопаснее поучить окончательную сумму через банковскую ячейку.

В договоре на продажу должна быть указана вся касающаяся сделки, сроков, объекта продажи и способа расчёта информация. Форма простая, договор заверяется нотариусом.

С момента подписания акта о передачи недвижимости новому владельцу (два экземпляра) ваше прохождение этого квеста можно считать успешным. Поздравляем!

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

+7 (499) 703-15-47 (МСК) +7 (812) 309-50-34 (СПб)

Звонки бесплатны!
Работаем без выходных 24/7
Вы из другого региона?

Задайте вопрос онлайн →