Что такое обременение на квартиру

ОбременениеОбременением называется ограничение права владельца распоряжаться своей недвижимостью, обоснованное с юридической точки зрения. Допускается продажа в случае, если новый собственник соглашается уладить все обстоятельства, приведшие к наложению ограничения. На первоначальном этапе покупки проверяется присутствие ограничений, сведения о которых находятся в электронной базе Единого Реестра Российской Федерации.

Оглавление:

Разные виды обременений

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Для классификации подобных ограничений Госкомзем издал приказ № 84 от 22.11.99, в котором выделены виды ограничений на недвижимость:

  • право на использование устанавливается на срок не меньше года, сюда включается аренда, сервитут и содержание до смерти, безвозмездное использование;
  • при наследстве, банкротстве, попечительстве и опеке — доверительные отношения;
  • залог объектов;
  • арест недвижимости;
  • ограничение на распоряжение и пользование недвижимостью, налагаемое органами государственной власти, и ограничение некоторых разновидностей работ;
  • другие сделки по закону, ведущие к обременению имущества.

Запрет на проведение сделок устанавливается на основании:

  • решения судебных органов, вступивших в силу;
  • сделки, в которой присутствует определенная договоренность;
  • акта администрации города или района;
  • иных законных обстоятельств.

Ограничение прав собственности и возможности сделки


В разных видах обременения такие ограничение прав распределятся так.

Помещение в аренде

Сдача помещения в арендуВ этом случае составляется соответствующий договор между арендатором и арендодателем с оговоренным периодом действия. Если собственник объекта продает ее до срока, то договор аренды не расторгается, а обязанности по нему переходят к новому владельцу до окончания действия. Если новый хозяин сдаваемой в аренду квартиры не желает ее использовать подобным образом, то он предупреждает съемщиков об этом не меньше чем за 3 месяца.

Жилье в залоге

Жилье в залогеТакая ситуация случается, если недвижимость в залоге у банка по ипотеке, жилье продать без согласия банка нельзя. Некоторые покупатели желают приобрести такую недвижимость, ведь рыночная стоимость жилья ниже на 10% обычных. Сделки с такими квартирами совершаются при условии погашения кредита и, как следствие, снятия обременения, или перехода суммы долга по ипотеке от продавца к лицу, приобретающему жилье.

Первый вариант представляется прозрачным для всех участников сделки, но второй может быть выгодным покупателю, который и так собирался приобрести жилье с привлечением банковского капитала. В этом случае отменяется выплата одноразовой комиссии и не заказывается повторная оценка экспертов, не оплачивается работа риелторов и др.

Одним из видов банковского обременения является ограничение сделки по материнскому капиталу. Права ограничены, так как в покупке жилья участвовали государственные средства из материнского капитала, предоставленные банком, поэтому для продажи следует произвести ряд действий, о которых будет рассказано ниже.

Договор ренты

В документе прописана пожизненная забота об имуществе и его владельце. Чаще всего это купля или продажа недвижимости, при которой за предыдущим хозяином остается право жить на искомых квадратах в течение всей жизни или даже пользоваться правом иждивенца у новых владельцев. Пожизненное содержание предполагает передачу имущества плательщику, а последний обязуется содержать искомое лицо, которое дает свое согласие на указанные юридические действия.

Ограничение на такое жилье устанавливается на срок не меньше года, а право на использование служит обременением для того, кому предоставлено. Такие договоры выгодны бывшему и будущему владельцу, так как первый получает уход до смерти с оплатой коммунальных услуг другой стороной, а второй в конечном счете имеет недвижимость. Обременение снимается после смерти прежнего владельца.

Ограничение на право собственности земли

Ограничение на землюУстанавливается в дополнение к порядку использования земли, при этом собственник обязуется соблюдать требования обременения. Часто этим ограничением является сервитут, при котором соседи имеют право использовать участок для передвижения, если попасть на свою землю другим путем они не могут. Нынешний собственник не имеет права им в этом препятствовать.

Ограничения носят и другой характер (публичный), например, нельзя менять статус земельного надела, снимать поверхностный грунт и другие. Обременение права собственности сервитутом не прекращает право владения частника, но публичный сервитут оставляет для него риск иметь недостаточную компенсацию за надел или получить менее комфортабельную недвижимость.

Доверительное управление

Устанавливается в определенных случаях, которыми являются распространенные ситуации:

  • возникновение наследственных отношений;
  • банкротство;
  • опекунские и попечительские отношения.

При таких ограничениях права владения не переходят к назначенному лицу, но оно обязуется управлять объектом в интересах сособственника или другого выбранного им лица. Документ договора о передаче жилплощади в условия доверительного управления выступает обременительным документом.

Арест объекта недвижимости

Арест недвижимостиПродавец может испытать неприятность после того, как покупатель не сможет оформить регистрацию на приобретенную недвижимость, в таком случае бывшего владельца привлекают за мошенничество. Арест жилья накладывает запрет на его реализацию, а сделка считается аннулированной.

Несогласие совладельца на продажу

Закон охраняет права собственности супругов на половину имущества, приобретенного в браке, даже если жилье покупалось на имя одного супруга. Такое жилье продается согласия двух сторон, поэтому перед началом продажи обремененной квартиры заручаются письменным согласием второго супруга, даже если семья распалась, и человек не проживает на этой площади.

Обременение, наложенное на жилплощадь, защищает объект от посягательства мошенников и рейдеров, которые охотятся за легкой добычей, ведь посягать на обремененную обязательствами квартиру совсем непросто.

Как снять обременение на жилплощадь




Покупка квартиры с обременением возможна сразу после устранения причины, вызвавшей наложение ограничения. Все действия по снятию ограничений в обязательном порядке регистрируются в органах Росреестра. Собственник для этой цели обращается в отделение указанной службы или посредством МФЦ с бумагами, подтверждающими проведенные изменения и устранение причин. Иногда приглашают лицо, в прошлом выступавшее инициатором наложение ограничений.

Если снять обременение в обычном стандартном порядке не получается, то есть возможность восстановить право полноправной собственности после обращения в судебные органы, собрав положенные доказательства. В Росреестр владелец обращается для изменения сведений уже с готовым положительным судебным решением.

Ограничение на продажу и покупку обремененной квартиры из-за невыплаченного ипотечного кредита снимается в случае:

  • полной выплаты кредитного долга и погашение процентов;
  • досрочного прекращения действий на предусмотренных в договоре основаниях;
  • гибели недвижимого объекта, являющимся залогом при выдаче кредита;
  • продажи жилья в счет оплаты кредитного долга.

Эта информация о прекращении действия запрета на продажу обрабатывается в службе Росреестра в течение трех суток от времени подачи заявки, процедура проходит без пошлинной оплаты.

Как убрать ограничения на продажу с квартиры, приобретенной с участием материнского капитала? В этом случае сумма материнского капитала выступает средством для снятия долга. Если все условия приобретения жилья соблюдены, то квартира переходит в собственность семьи. Чтобы использовать государственную помощь на покупку и в таком виде и иметь возможность распорядиться приобретенным на нее жильем, нужно оформить его так, как требует государственный закон, а именно:

  • квартиру или дом оформляют в собственность обоих родителей по половине;
  • изменения по смене формы собственности вносят в полугодовой период после использования материнского капитала для приобретения жилья;
  • на ребенка или нескольких детей оформляют дарственную, при этом родитель может подарить разную по площади долю квартиры, на это закон ограничений не устанавливает;
  • в банковское учреждение сообщают о желании провести процедуру, работники подготавливают документы и назначают время и дату посещения;
  • в регистрационную палату сдают личные документы (дарственные, паспорта, свидетельства о браке, брачный контракт, бумаги на квартиру, свидетельства на детей).

Процесс снятия

Эта процедура выглядит подобным образом:

  • заёмщик подтверждает действия по использованию материнского капитала на приобретение, строительство, реконструкцию жилья документальным способом;
  • при невозможности предоставить подтверждение, он выплачивает сумму материнского капитала банковскому учреждению (погашает с учетом пени, штрафов и др.);
  • залогодатель пишет прошение банку о снятии обременения, которое передается в палату регистрации;
  • с недвижимости, находящейся в ипотечном кредитовании, снимается ограничение по причине выполнения обязательств заемщика с банком;
  • на регистрационном документе свидетельства жилья проставляется печать об отсутствии обременения;
  • если осталась неиспользованная сумма материнского капитала без обременения, то она используется по законному назначению.

Как продать обремененную квартиру

Продажа квартирыНахождение жилья в банковском залоге требует согласия финансового учреждения при любой сделке по продаже квартиры с обременением. Все пути согласования действий при продаже и покупке такой недвижимости обычно находятся в тексте документа договора, где объект представляется предметом залога. Жилье, обремененное пожизненным досмотром продается только с согласия и ведома получателя ренты, при этом его действия подтверждаются нотариально.

Продажа арестованных объектов недвижимости исключается полностью до устранения причин, привлекших к наложению ареста или любых других запретов.

Риск для покупателя:

  • если не оформлено письменное согласие третьих заинтересованных лиц, то они могут после сделки оспорить часть прав на недвижимость у нового владельца;
  • остальные законные претенденты на искомую площадь могут подать прошение о признании сделки ничтожной (недействительной);
  • расторжение договора пожизненного содержания получателем ренты, если наступили плохие для него условия, предусмотренные в документе;
  • правообладатель может истребовать недвижимость, пребывающую в виде залога у банковского учреждения под кредит или при публичном сервитуте;
  • увеличение непредвиденных расходов, что часто случается при ремонте квартир, находящихся в зданиях архитектурных памятников.

Как получить правдивую информацию о продающемся жилье

Для этого существует несколько законных способов, которыми покупатель пользуется, чтобы узнать о наложенном обременении на предмет недвижимости:

  • Обращение к паспортисту в ЖЭК или к квартальной для получения сведений из домовой книги. В этих источника хранится вся история квартиры, начиная с первого поколения заселенных граждан, есть сведения о временно отсутствующих (армия, места заключения, длительные командировки и др.). Важно знать о прописанных на площади несовершеннолетних детях. Если есть прописанные в доме или квартире люди, не являющиеся собственниками, то владелец их должен выписать перед сделкой.
  • Помощь риэлтора со снятием обремененияМожно привлечь к проверке риелтора, который за плату проверяет все сведения самостоятельно, покупателю только остается принять собранную информацию. Этот способ хорош еще и тем, что опытный работник агентства недвижимости может помочь и подсказать дальнейшие шаги по оформлению сделки.
  • Поход в городской отдел архитектуры поможет определить, считается ли продаваемое помещение аварийным, так как подобный статус может наложить не только обременение, но и запрет на любое отчуждение жилплощади.
  • Еще одним современным способом является проверка ограничений на продажу через сайт Росреестра, для этого покупатель на этом ресурсе создает запрос на конкретную квартиру или дом.
Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

+7 (499) 703-15-47 (МСК) +7 (812) 309-50-34 (СПб)

Звонки бесплатны!
Работаем без выходных 24/7
Вы из другого региона?

Задайте вопрос онлайн →