Хотя на многих сайтах пишут, что один квадратный метр коммерческой недвижимости стоит дороже, чем метр жилой недвижимости. Это не так. По факту же, дело обстоит с точностью до наоборот. В реальности, квадратный метр жилой недвижимости стоит в полтора. А часто и в 2-3 раза дороже, квадратного метра коммерческих площадей (исключения составляют новостройки, где их стоимость практически равна). Неправильные мнения складываются из-за того, что люди берут для сравнения не равнозначные объекты, расположенные в разных локациях.
Обычно, в расчет берется стоимость квадратного метра жилой недвижимости на окраине крупного города. Часто даже в районе не имеющем собственной станции метро. И стоимость коммерческой недвижимости в премиальном жилом комплексе класса «А». Это все равно что стоимость офиса в ЖК «Башня Федерация», сравнивать с квартирой в Московском районе Капотня.
Прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, действительно получается в два раза больше, чем при сдаче жилой недвижимости
Но зато ликвидность при продаже квартиры в 2 – 3 раза выше, чем у коммерческой недвижимости.
А если коммерческая недвижимость находится в неудачном месте, и арендаторы отсутствуют. То такую коммерческую недвижимость вообще можно не продать или с большим дисконтом. А квартира пусть и с трудом, но хотя-бы продастся.
Что же выбрать: высокую ликвидность или высокую доходность – решать вам.
Кредит под залог коммерческой недвижимости в банке
Так же ошибочно мнение о том, что под залог коммерческой недвижимости. Любой банк с радостью выдаст вам деньги в кредит.
По факту, коммерческая недвижимость и земельные участки. Для банков считаются одними из самых неликвидных объектов недвижимости.
И в залог банками рассматриваются коммерческие помещения или здания, с уже заселенным пулом из арендаторов. И с договорами аренды, заключенными на длительный срок.
А просто какое-то там помещение, заложить в банк в разы сложнее. Чем любую квартиру, находящуюся в Москве.
Даже пустующая и «убитая» квартира в Москве, для банка будет представлять большую ценность. Чем коммерческое помещение с арендатором, находящееся в том же районе.
За примером далеко ходить не надо. Возьмем наш кредитный сервис, который по программе «Подбор кредита под залог недвижимости». Подключен к пятидесяти банкам, которые под что только не выдают деньги. В залог принимаются любые объекты движимого имущества и спецтехника. Почти все виды жилой недвижимости, включая загородную.
А вот про выдачу денег под залог коммерческой недвижимости у них даже пункт при заполнении заявки отсутствует.
Продажа коммерческой недвижимости налогообложение
Можно изначально покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо. И тогда у вас не будет проблем с бумажной волокитой и сдавать придется минимум налоговой отчетности.
Не пытайтесь сэкономить на налогах и платите всегда по максимуму (13%). Тогда к вам не будет вопросов, и вашу заполненную декларацию будут проверять сквозь пальцы. Ведь у вас будет и так все заплачено. А если начнете продумывать разные схемы, которые сократят налоги со сделок или с прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, то сократите вы налог на небольшую сумму. Но если вскроется что-то незаконное, то по вам будет проведена камеральная проверка и все сделки за последние три года налоговая тоже поднимет. Проверят и доначислят по каждой аналогично проведенной операции в обход закона. Так что с налоговой сейчас шутки плохи. Нужно просто платить. Других выходов нет, а кто ищет другие пути – тот часто закачивает свою предпринимательскую деятельность банкротом.
Часто людей не волнует налогообложение и именно оно и становится причиной банкротства их огромных фирм.
Вот кто бы мог подумать, что какие-то налоги, могут губить целые финансовые империи и обеспеченных людей превращать в банкротов – а это очень даже частое явление в реальной жизни.
Не думающий о налоговых последствиях предприниматель, обрастает пассивами в виде остатков земельных участков. Они есть там сям. И в итоге, их скапливается по 300-400 штук, зарегистрированных на юридическое лицо. А налоги по ним приходят не по каждому отдельно, а разом за все участки (по ставке 2,2 %, как для юридических лиц). И это может быть крахом даже для очень крупной компании. А вы думаете откуда появляются банкроты. Люди просто не думают о налоговых последствиях, оставляя на себе массу пассивов и не имея активов.
Покупка торгового помещения
Выбор приобретения коммерческой недвижимости невелик, но разница в конечной переплате между разными способами колоссальная. И сейчас вы поймете почему. Давайте рассмотрим 3 самых распространенных способа приобретения коммерческой недвижимости из существующих в данный момент. И в двух словах, обсудим каждый их них.
- Самостоятельная покупка торгового помещения с аукциона.
К этому способу приобретения коммерческой недвижимости можно отнести покупку коммерческой недвижимости с торгов по банкротству или торговых площадках, где покупатели выигрывают право долгосрочной аренды недвижимого имущества, принадлежащего государству. С последующим правом выкупа взятой в аренду недвижимости.
Вся прелесть покупки коммерческой недвижимости при покупке с торгов по банкротству, заключается том, что приобрести помещение можно с дисконтом до 70-80% от рыночной стоимости. Другими словами, за 20-30% от его цены
Ведь, самыми выгодными объектами коммерческой недвижимости считаются те, которые были изначально куплены намного дешевле их стоимости. Так как эти помещения фактически начали зарабатывать еще задолго до своей сдачи в аренду и принесли своему хозяину фору в те же самые, сэкономленные 70-80% перед другими покупателями коммерческой недвижимости. Которые купили свои помещения на вторичном рынке без аукциона;
- Покупка коммерческого помещения от фирмы застройщика по ДДУ (новостройка);
Этот способ приобретения коммерческой недвижимости практически потерял свою актуальность после введения эскроу счетов. Так как сейчас при всем желании на стадии котлована коммерческую недвижимость и не купить. А суть этого способа была именно в этом. Купить коммерческое помещение образно говоря за 1 миллион рублей и продать после достройки и заселения дома жильцами за 3 миллиона рублей. И тут же купить 2 новых помещения (хватит только на 2, так как за это время цена скорее всего поднялась бы до 1,5 миллиона рублей вместо1 миллиона рублей, инвестированных в первый раз) на стадии котлована в соседней новостройке.
- Самостоятельная покупка недооцененного коммерческого помещения на вторичном рынке недвижимости через интернет.
Простой коммерческой недвижимости может достигать и 6-7 месяцев в году. Но это не останавливает бизнесменов и инвесторов, которые все-таки готовы рисковать и пробовать заработать на перепродаже коммерческой недвижимости.
Этот способ заработка на коммерческой недвижимости популярен из-за возможности совершить сделку по перепродаже полностью чужими деньгами.
То есть для заработка нужна только идея, ну или готовый вариант в виде объекта коммерческой недвижимости, появившийся в рекламе. Деньги на его покупку берутся в банке под залог имеющейся недвижимости или просто потребительский кредит, если объект стоит совсем не дорого.
Затем объект коммерческой недвижимости быстро покупается, в нем выполняется минимальный косметический ремонт (не дороже 1000$) и тут же перепродается на вторичном рынке, но уже по его реальной рыночной стоимости.
Такая схема повторяется много раз, до того момента. Пока не будет хватать на покупку коммерческой недвижимости своих собственных средств, без привлечения заемных. Когда деньги собраны, следующий объект коммерческой недвижимости. Покупается уже под сдачу в аренду и это является вхождением покупателя в арендный бизнес.
На этой нехитрой схеме и основан метод приобретения недвижимости. Налоги будем считать, что платятся со сделок по умолчанию. А по другому сейчас, и вряд ли получится.
Коммерческая недвижимость — что это такое простыми словами, вы можете узнать здесь
Для закрепления материала, пройдите тест для тех кто планирует купить свое жилье. С названием «Покупка недвижимости на торгах», перейдя по ссылке здесь
