Накопив определенную сумму денег, у вас возникнет логичное желание ее инвестировать. Один из вариантов во что можно инвестировать свободные деньги с целью получения ренты, это покупка объекта коммерческой недвижимости. Но перед покупкой коммерческой недвижимости, желательно определиться с несколькими вопросами. Такими, как ожидаемая доходность от купленной недвижимости. Как долго вы планируете заниматься арендным бизнесом, и насколько будете вовлечены в него лично. Может быть помимо коммерческой недвижимости у вас есть другие дела, и на управление попросту не останется времени. От этого напрямую будет зависеть дальнейшая стратегия по подбору и инвестированию. А возможно и дальнейшей перепродаже коммерческой недвижимости.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Выгода от инвестирования в коммерческую недвижимость очевидна. Просто сами по себе все коммерческие помещения очень уникальны, и отдача в виде аренды. А так же спрос на каждое отдельное помещение, будет разным. И двух абсолютно одинаковых коммерческих помещений нет. Поэтому и к выбору самого помещения нужно подойти посерьезнее.
Про покупку коммерческого помещения в новостройке, нужно думать только на этапе финишной отделки дома. Так как новостройки сами по себе строятся около 4 лет, и следующие 2 года уходит на продажу квартир в построенном доме. Ремонты и заселение самого дома тоже займут какое-то время. Еще 2 года новоселы будут обживать дворовые территории, а бизнесмены осваивать пустующие коммерческие помещения первых этажей.
Многие арендаторы сняв коммерческое помещение в новостройке, закроются через несколько месяцев, так как клиентов нет. А некоторые коммерческие помещения, так и простоят все эти 9 лет пустыми без единого арендатора.
Теперь представьте, что будет для вас выгоднее. Купить коммерческую недвижимость на первом этаже строящегося дома на этапе котлована. Или готовое коммерческое помещение с надежным арендатором. Пусть оно будет и меньшей площади и допустим в ближайшем Подмосковье, а не в Москве.
Пройдет 9 лет и помещение отобьет стоимость вложений арендной платой, а купленное в новостройке. Высосет из вас в виде коммуналки еще около 1 млн. рублей, дополнительно к остальным затратам. И так и будет продолжать простаивать без ремонта и арендатора.
Вот такие простои длиной почти в 10 лет, бывают при покупке коммерческой недвижимости в новостройке на нулевом этапе строительства.
Выгодно покупать помещение в новостройке, только в местах с очень высоким пешеходным трафиком. То есть на пути следования жителей близлежащих домов к автобусной остановке, поликлинике или крупному торговому центру.
Делая такую покупку вы точно не прогадаете, пусть даже в долгосрочной перспективе в результате освоения территории. Сама новостройка окажется на отшибе. Если мимо вашего коммерческого помещения и дальше вынужденно будут проходить люди из близлежащих домов. Так как нет другой дороги до остановки или ваше помещение расположено на кратчайшем пути. То оно по-прежнему будет генерировать вам доход от аренды, как и в первое время до перемен.
Важно! В арендном бизнесе на коммерческой недвижимости, в конечном счете все упирается в трафик. И пешеходная проходимость для вас должна быть на первом месте при выборе помещения.
Причем никому нельзя верить, тем более продавцу. Так как он напрямую заинтересован совершить с вами сделку. А нанятый вами человек (риелтор), тоже не сильно будет париться при подсчетах. Ведь ему важно чтобы вы поскорее вышли на сделку и увидев то, что помещение вам интересно. Помощник с легкостью может вас подтолкнуть на покупку коммерческого помещения, умышленно завысив пешеходный трафик.
Ведь подтасовав результаты анализа трафика, он уже через 2 недели будет тратить деньги, полученные в качестве своей комиссии. А если сказать вам честно, то неизвестно сколько еще нужно будет искать требуемый вариант объекта коммерческой недвижимости.
А в дальнейшем этот факт вам и недосказать. Ведь трафик штука такая. Он мог быть, а потом вдруг резко исчезнуть. А связать понижение трафика можно с той же сезонностью или развитием инфраструктуры района. Например, был один магазин, а стало 4 от этого произошла просадка трафика.
Поэтому трафик считайте только самостоятельно или поручайте это проверенным людям. Становитесь на улице или сидя в автомобиле считайте проходящих мимо людей весь рабочий день. Ведь какой-то процент из проходящих пешеходов, это и есть покупатели вашего будущего арендатора.
И чем большей площади помещение вы соберетесь покупать, тем большая нужна проходимость мимо входной двери, ведущей в сам магазин. Иначе все арендаторы будут без конца меняться и съезжать, а вам оставлять лишь хлопоты по поиску новых и простои помещения.
Из-за специфики распределения трафика, разница в стоимости двух одинаковых помещений в разных концах одного и того же дома (одно с левого торца, а другое с правого), может отличаться в два раза.
Не пытайтесь представить своего будущего арендатора в виде какой-то именитой торговой сети. Это лишнее. Арендатором может быть любой другой бренд, о существовании которого вы и не подозреваете. Например, магазин товаров для парикмахерских и салонов красоты или вообще пункт выдачи товара.
Ведь сетевые ритейлеры попроще, запросто могут содержать и торговую точку. Которая будет просто работать в ноль. Лишь бы в целом дела у торговой сети шли хорошо, и данный магазин не приносил явных убытков.
А со временем народ освоится и глядишь арендатор выйдет в легкий плюс, и обеспечит вам надежный стабильный доход на длительное время. При этом сетевой арендатор не сильно раскрученного бренда. Будет относиться лояльнее к вам, и у него будет меньше требований к самому помещению.
Какие коммерческие помещения наиболее востребованы
Давайте в двух словах рассмотрим, под какие виды бизнеса коммерческая недвижимость востребована больше всего. Что точно будет пользоваться спросом в крупных городах, так это помещения под магазины шаговой доступности. Всевозможные салоны красоты, аптеки. Недорогие кафе с бизнес-ланчами и кофе и медицинские центры.
В новостройках, если дома удалены от основной инфраструктуры города. Может понадобиться фитнес зал, детский сад или детский развивающий центр.
Только не покупайте помещение в глубине района или на его отшибе (задворках, окраине). Рассматривайте помещения с выходом витринных окон на проезжую часть или в очень проходимом месте внутри обжитого района. Выбирайте локацию коммерческого помещения по принципу горлышка бутылки. Где человеко-поток сужается до максимума. А ваше помещение должно стоять именно в месте этого сужения. При этом не должно быть возможности его обойти и невозможно не заметить.
Вход в коммерческое помещение не должен быть расположен где-то в пристроенном к дому подвале или через жилой подъезд. Такие помещения смело проходите мимо и даже не рассматривайте.
Помещение должно быть максимально востребованным и это будет просматриваться невооруженным взглядом. Другими словами, это должно быть очевидно.
Где купить коммерческую недвижимость
Если у вас встал такой вопрос как: где купить коммерческую недвижимость? Значит пришло время определяться каким образом вы ее будете использовать после покупки.
Если коммерческую недвижимость покупаете не для перепродажи, а для себя. То отнеситесь повнимательнее к наличию конкурентов в данном месте.
Обязательно не забывайте про пешеходный трафик – его считайте прямо по минутам и несколько дней. Включая выходные и будни. Смотрите как распределяются сами пешеходные потоки, не сворачивают ли люди. Переходя на другую дорожку не дойдя несколько метров до дверей будущего помещения. Хорошо ли проходящим мимо людям видна витрина. Бросается ли она в глаза и есть ли техническая возможность добавить наружной рекламы над входом в помещение с улицы.
Еще оцените и транспортный трафик в минутах, часах и сутках. По такому же принципу, как и пешеходный (выходные – будние дни).
Пристально присмотритесь к техническому состоянию помещения. Не поленитесь и проверьте коммуникации в подвале. Не течет ли труба и сухой ли сам подвал. Вдруг на этом можно будет сыграть, и выпросить скидку при покупке. А может это поможет оградить себя от покупки неликвида. В виде источающего зловонный запах помещения с течью трубы в подвале, которую технически невозможно устранить. Такие помещения тоже встречаются и продаются. Конечно о вони, которая поднимается в помещение медленно, но изо всех щелей. Вам при покупке никто не скажет, а выяснится это. Когда осядут ароматизаторы, которыми обработали помещение перед продажей.
Оцените наличие парковки рядом или непосредственно перед входом в торговое помещение. Правоустанавливающие документы отсканируйте, и отнесите на проверку к юристу. Он их проверит за 1000 рублей. Не стойте и не изучайте с умным видом предыдущий договор купли продажи самостоятельно. И не рискуйте делать сделку без проверки – это может вам дорого обойтись.
Документы на коммерческую недвижимость, могут быть такими же «кривыми». Как и на автомобиль, побывавший 3 раза в угоне и, эксплуатирующийся на данный момент с отметкой в ПТС о перебитом вин номере на раме и на двигателе. Вроде все в законе – но попробуйте после покупки такую машину продать кому-то, и все поймете сами.
Так и с помещением может быть. Надо проверять. Доверьте это юристу. А хозяина попросите перед сделкой сделать последнюю ступень проверки – пусть закажет расширенную выписку по переходу прав собственности на объект. Из нее специалист увидит, были ли какие-то подозрительные действия по объекту в прошлом или все сходится с имеющейся на руках документацией.
При покупке коммерческой недвижимости в новостройке внимательно изучите местность и присмотритесь нет ли какой-то канавы со стоками рядом с помещением, узнайте у местных жителей что да как. Они с радостью вам все расскажут за пачку сигарет и добрые слова в их адрес.
Юристам принесите техническую документацию на постройку, распорядительную документацию. Выданную для начала строительства и документы основания для ввода постройки в эксплуатацию или приемки госкомиссией.
Да сами начните изучать правоустанавливающие документы в конце концов – это не сложно, а в дальнейшем пригодится еще не раз.
Учитесь самостоятельно определять по имеющейся документации достаточность заведенных в помещение мощностей и технической возможности их увеличения в случае нехватки. Иначе вам скажут – да дадут киловатт сколько нужно, если попросить. Но по факту это может оказаться совсем не так. Бывает и за деньги лишние киловатты не купить. В этом вопросе, и риелтор не поможет. Нужно всю информацию знать самому.
Ведь дальнейшая ликвидность, это тоже один из важнейших параметров. И еще до покупки помещения, уже нужно понимать или еще лучше знать и быть уверенным в том. Каким образом и кому вы сможете это помещение продать. Если такое потребуется в дальнейшем.
Сама же ликвидность оценивается по локации, ремонту и общей площади помещения. Юридической чистотой правоустанавливающих документов и наличии правок, если такие были необходимы в ходе перестройки объекта.
В идеале, купить помещение с уже имеющимся сетевым арендатором. Это бы здорово облегчило для вас весь процесс подбора и покупки. В противном случае вам будет нужно самостоятельно ознакомиться на сайте сетевика с требующимися ему техусловиями. При отсутствии которых сетевик не сможет рассмотреть ваше помещение как пригодное для аренды. Причем одним из условий сетевика, опять же является трафик и численность населения в близлежащих домах.
То есть лучшим ориентиром при выборе коммерческого помещения для сдачи в аренду, будет помещение. В котором или уже находился действующий сетевой арендатор или технически оно подходит под его размещение. Площадь, которая потребуется сетевику. Тоже нужно уточнять в зависимости от конкретного населенного пункта, но в крупных городах. Сетевые магазины занимают помещения начиная всего от 50 м2, а продуктовый ритейл от 300 м2. Но иногда сетевые арендаторы встают и на меньшие площади. Если район не перенасыщен торговыми точками, и есть острая потребность в магазине данного профиля.
Другим арендаторам тоже необходимо, чтоб были соблюдены их специфические требования к помещению. Например, аптеке нужно 75 м2 площади. Учебным центрам и офисам возможность регистрации по данному адресу для получения юридического адреса, кому-то потребуются потолки не ниже 5 метров для установки мед оборудования. Кому-то крепкие полы, так как будет повышенная нагрузка на 1м2 площади из-за установленного тяжелого оборудования. В общем у каждого арендатора есть свои требования и свои сложности при одобрении коммерческих помещений.
Тщательно проверяйте нет ли временного режима в жилом комплексе, для работы коммерческих помещений (иногда работать можно только до 22-00). Есть ли свободный доступ 24 часа. Есть ли подъезд для выгрузки-загрузки товара, и возможно ли складирование бытовых отходов в строительный контейнер возле покупаемого помещения.
Важно! Отсутствие любого из этих факторов. Может либо снизить цену аренды, или вообще привести к невозможности заселения помещения арендаторами. А значит делает и саму покупку такого помещения невыгодной.
Так как просмотрев при покупке сразу несколько из перечисленных выше пунктов, продать купленную коммерческую недвижимость. Получится лишь с большим дисконтом.
Ведь если вы этот недочет не заметили, то это не значит. Что другие будут не более подготовленными покупателями.
Ведь рынок коммерческой недвижимости в Москве. Состоит всего лишь из (плюс — минус) 15000 человек, заинтересованных в ее покупке. Против нескольких миллионов человек, желающих приобрести квартиру или комнату.
Поэтому, стоит еще раз подумать. Прежде чем решить покупать именно коммерческое помещение для ведения арендного бизнеса.
А квартиру можно просто сдавать. Пусть и за меньшие деньги.
Улавливаете разницу? Просто сдавать квартиру или заниматься арендным бизнесом, где все договора заключены официально и придется вести всю бухгалтерскую отчетность перед налоговой. Выплачивая налоги с дохода.
Нужны ли агенты по недвижимости
Вы никогда не подмечали, что читая другие сайты по недвижимости. Посетителей сайта всячески пытаются отправить к риелторам. Считается, что риелторы владеют всей самой актуальной информацией. И знают о каждом выгодном предложении в сегменте рынка продажи коммерческой недвижимости. При обращении к риелтору или в агентство недвижимости, вам смогут подобрать самое выгодное предложение.
Теперь просто подумайте логически сами. Ну что риелтор может выбрать такого, чего не можете сделать вы сами?
Другое дело если бы у риелтора были какие-то выходы на Департамент имущества в вашем городе. Или риелтор был особой приближенной к какому-то комитету по распределению квартир очередникам. Он бы реально представлял для вас значимость. Ведь без такого риелтора вам было бы не обойтись.
А по факту, риелтор будет искать ваш объект недвижимости там же. Где его искали бы и вы. Так как риелторами используются те же самые сайты: Авито и Циан. Доступ к которым, открыт даже пятилетнему ребенку. Еще есть Win NER, но он платный, а толку от него в наше время ноль. Подписку на него продлевают только по привычке и для придания важности агентству недвижимости. А по факту, туда парсятся (стекают) все имеющиеся свежие объявления на Циане. Которые увидеть можно и бесплатно.
При этом риелтор будет вам рассказывать о каком-то там имеющемся у него секретном эксклюзиве. Потом возьмет у вас аванс за подборку объекта. Купит ящик пива с рыбой, и сядет искать на Авито ваш эксклюзивный объект коммерческой недвижимости. Потягивая холодное пивко, купленное на ваши деньги.
Ведь риелтора ноги кормят и зарплаты в агентстве нет. Поэтому он наобещает вам семь заводов и восемь пароходов, лишь бы взять аванс. А дальше хоть травой все порасти.
Так не проще ли саму зайти на циан или Авито. И потратив час времени, просмотреть все имеющиеся варианты объектов коммерческой недвижимости.
А вот если вы нашли ряд подходящих коммерческих объектов. То привлеките агента по недвижимости, но лишь для сопровождения сделки по покупке объекта. Использовав его в качестве моральной поддержки и для подстраховки. Потратив на это самый минимум собственных денежных средств.
Услуга по сопровождению, стоит не более 30000 рублей у любого частного риелтора или в агентстве, вместо минимальных 150000 руб. за подбор и проведение сделки. А то и 300000 в агентстве захотят. В том случае, когда вы не покупаете. А продаете коммерческое помещение. Ведь все же понимают, что после сделки у вас появятся большие деньги. И что там для вас такого богатого что 150000, что 300000 рублей вывалить за сделку бедным риелторам. Они же так старались.
Например, при продаже коммерческой недвижимости. Аппетиты риелторов доходят до 450 – 600 тыс. руб. комиссии, и это считается нормой. А в крупном агентстве недвижимости вам не стесняясь эту сумму прямо в глаза озвучат с умным видом. Когда поймут, что у вас будут деньги после продажи объекта коммерческой недвижимости.
И знаете почему люди соглашаются на такие бешенные комиссии? Потому что они сами не зарабатывали этих денег. И не покупали когда-то этот объект за свои кровные, прикладывая копейку к копейке. А получили коммерческую недвижимость в наследство или цена на квартиру резко выросла и вместо одной планируемой суммы нарисовалась сумма выше. Так почему бы не привлечь риелтора. Ведь образовался излишек и можно себе это позволить.
Так мыслит абсолютное большинство обращающихся к риелтору людей. И только после продажи квартиры или ее покупки. Когда эйфория проходит. Человек начинает винить себя жуя сухари и сидя на пустой коробке вместо кресла. Так как на мебель денег не хватило.
Что глядя на весь процесс сделки, которую контролировали 2 риелтора с обеих сторон. Закрадывается мысль, а не проще ли было взять ДКП, отнести на проверку юристу и за 1000 рублей получить результат того, что там нужно поправить или получить одобрение.
И воспользовавшись риелтором, которого все равно уже оплатила вторая сторона сделки, провести сделку за 1000 рублей вместо 400 000 рублей. Одно радует – хоть пожил как миллионер. Это когда своими руками отсчитывал и выдавал риелтору 400 000 комиссии.
Агенты часто называют себя модным словом эксперты по недвижимости и оперируют парой приемов. На вроде: Вы что… Покупка коммерческой недвижимости по самой дешевой цене за 1 м2 приведет к простоям! Или то, что коммерческой недвижимости требуется управляющий, ведь сами вы не справитесь с таким серьезным делом.
Большинство статей на порталах – это именно интервью таких экспертов. Которые сами ничего не имеют, а лишь консультируют своего клиента с целью снять с него комиссию за сделку.
Важно! Эксперт, в понимании нормального инвестора не должен быть теоретиком. У него должно быть, как минимум активов больше, чем у вас.
Поинтересуйтесь есть ли в собственности у человека, который называет себя экспертом собственная коммерческая недвижимость и можно ли как-то подтвердить факт ее владения документально.
Если ничего нет – то вся его экспертность построена лишь на заученных грамотных фразах. А это не то что вам нужно.
Еще подобные эксперты в речи используют цифры с большим количеством нолей, которых никогда не видели. Но много про них слышали.
Например, Вам надо купить коммерческое помещение за 40 – 50 млн. рублей, чтобы сдать его в аренду за 500-600 тыс. рублей.
А ничего что зазор между 40-50 млн. рублей (такая небольшая погрешность), составляет сумму, большую чем сам риелтор когда-либо держал в руках. А зазор между 500 и 600 тыс. рублей, позволяет безбедно жить 2 семьям в России, или купить слегка потрепанный автомобиль?
Если вы не знаете какие вопросы задавать при самостоятельном просмотре помещения без риелтора, то зайдите на сайт любого частного риелтора. Найдите там рубрику вопрос-ответ и выпишите все вопросы на листочек. А потом на просмотре по подсказке их все зададите. И прямо около вопроса пишите ответ собственника, а дома проанализируете всю информацию.
Так как на просмотре вы можете столкнуться с ситуацией к которой не будете готовы, и окажетесь в затруднительном положении. По поводу того, стоит ли вообще связываться с покупкой именно этого объекта недвижимости.
Например, вас смутить может тот факт. Что в рассматриваемом к покупке помещении нет привычного вам центрального отопления, а установлен газовый котел на горячую воду. Вы можете настолько этим озадачиться что передумаете покупать хороший объект.
Хотя если бы вы знали, или позже уточнили. То поняли бы, что в Москве до сих пор есть целые районы. Где нет центрального отопления, а вся вода подогревается газовой горелкой.
И этот факт ни на что по сути не влияет, но вас то он смутил. И вы потеряли хороший объект. Который купили другие люди.
Еще существует мнение, что сотрудничество с риелтором. Делает вас полностью защищенным, а сделку застрахованной. Но это не так. При возникновении проблем после того, как сделка прошла. А вы уже выплатили комиссию агенту. Первый чьи удаляющиеся сверкающие пятки вы увидите и будет ваш риелтор. Или просто он не будет брать у вас трубку. На этом все.
Почему стоимость коммерческой недвижимости стоит меньше, чем жилой и узнать способы покупки коммерческой недвижимости, вы можете здесь
Нужен ли вам агент при покупке коммерческой недвижимости? Да Нужен.
Но лишь в первую свою сделку и для того, чтобы до конца убедиться в том. Что все свои последущие сделки, вы будете проводить без агента.
Для закрепления материала пройдите короткий тест для тех, кто планирует покупку жилья. На тему «Как и какую квартиру выбрать», перейдя по ссылке здесь
