Доля в квартире – что это такое простыми словами

Доля в квартире, это какая-то часть квартиры, имеющая собственника. Которая предполагает, что в этой же квартире есть и другие части и у них тоже есть свои собственники.

Доля в квартире может быть по заявлению собственника выделенной через суд «в натуре», то есть владелец такой доли может занимать комнату или несколько комнат. Если одна из них проходная, а остальные являются запроходными.

Основные понятия

Но чаще всего встречаются невыделенные доли. Порядок пользования комнатами в квартире состоящей из таких долей будет не определен. 

И собственники таких долей будут испытывать постоянные неудобства, связанные с дележкой территории внутри квартиры.

Одни сособственники будут считать, что их соседи (соседей по квартире находящейся в долевой собственности называют «Содольщиками») не там поставили свой шкаф. 

А другие содольщики, могут быть против расстановки посуды на кухне. Считая, что им полагается место у раковины, а не у окна.

Порядок пользования долями в квартире иногда не может определить даже Суд. 

Это случается если содольщики являются членами разных семей и их количество превышает число изолированных комнат в квартире.

Или, когда комнаты в квартире смежные. В этом случае порядок пользования определить попросту невозможно. 

Поэтому-то и случаются скандалы между сособственниками такого жилья. 

Самостоятельно договориться о том, кто какую комнату займет они не могут, и Суд им тоже не в силах помочь.

В таком случае, самым простым выходом будет продать квартиру, находящуюся в долевой собственности. 

И поделить деньги между всеми содольщиками. На части, соответствующие размеру принадлежащим им долям в квартире.

Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности

Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:

Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке. 

Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял. 

И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.

Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире. 

Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры. 

И распределение происходит в следующих пропорциях: бывшему супругу достанется 1/3 часть в квартире, и бывшей супруге с ребенком тоже по 1/3 каждому. Что в сумме составляет 2/3 части или большую часть квартиры. 

В этом случае, если квартира двухкомнатная, то бывшая супруга и ребенок займут большую комнату с балконом, а супруг изолированную маленькую комнату.

Если делится трехкомнатная квартира, то бывшему супругу достанется большая комната с балконом, а супруге с ребенком две оставшиеся комнаты меньшего размера. 

Кухня, коридор и санузел останутся в совместном пользовании.

Ведь поделив квартиру на доли, люди получают ту самую коммуналку, от которой жители больших городов старались избавиться в конце девяностых и начале двухтысячных годов.

В то время коммунальные квартиры, находящиеся в самом центре любого крупного города. 

Активно скупались «новыми русскими». А их жители получали взамен своей комнатушки полноценную квартиру, но уже на окраине города. 

Всех это устраивало. Так как жители коммуналок о таком счастье в виде отдельной изолированной жилплощади и мечтать не могли. 

Поэтому буквально свалившуюся на голову квартиру в спальном районе города, они принимали как подарок судьбы. И буквально благодарили «новых русских» бизнесменов, как своих спасителей.

Но самое интересное, случится при разделе Судом однокомнатной квартиры между членами одной семьи с ребенком. 

Суд скорее всего встанет на сторону родителя, оставшегося с ребенком. 

И попросту откажет бывшему супругу в праве пользования жилым помещением. Оставив его собственником, но без права проживания в квартире.

Фактически бывший супруг останется жить на улице. Причем абсолютно законно. 

И скорее всего, когда у него закончатся личные сбережения, спущенные на аренду жилья. 

Он будет вынужден выставить свою долю в квартире на продажу. Значительно потеряв в ее реальной цене. Так как больше всего теряет тот, кто первый продает свою долю.

Ведь именно на нем и зарабатывают деньги те люди, которые занимаются скупкой долей в квартирах.

Но не имея денег к существованию бывшие супруги, с легкостью идут на такой шаг понимая. Что доставят своим поступком ряд неприятностей. Как бывшей жене, так и своему ребенку.

Ведь чужие люди, купившие долю в квартире. Могут по-разному обойтись с бывшими членами семьи продавца. И у этой сложившейся ситуации может быть абсолютно разный исход.

Но то, что бывших членов семьи продавца попытаются ущемить в их правах и склонить либо к продаже своей части квартиры новым собственникам. Либо к совместной продаже и дележу вырученных денег согласно размеру долей. 

Это факт, который очевиден изначально. 

Ведь тогда зачем вообще покупать долю в такой квартире. Где заведомо известно то, что уже проживают люди.

Почему содольщикам не получается разъехаться в изолированные квартиры

Этой ситуации можно легко избежать, договорившись полюбовно с бывшим членом своей семьи. И продав совместно квартиру поделить деньги поровну. 

Затем купить две изолированных квартиры с меньшей площадью. И продолжить жить отдельно друг от друга оставшись друзьями.

Но часто людьми одолевает жадность, часто желание отомстить бывшему члену их семьи. 

А иногда и стоимость проданной квартиры не позволит купить полноценное изолированное жилье меньшей площади.

Ведь, когда в семье присутствует несовершеннолетний ребенок. Условия его содержания защищаются государством в лице органов опеки и попечительства.

И эта инстанция не позволит родителям ухудшить условия проживания ребенка. 

Поэтому, если ребенок имел в квартире изолированную комнату. 

Ему в новом жилище так же должна принадлежать изолированная комната. Причем размером она должна быть не меньше, чем в проданной квартире.

И маму с несовершеннолетним ребенком не получится оставить жить в купленной однокомнатной квартире (трешку обычно разменивают на две однушки). 

Так как это будет очевидным нарушением прав ребенка и несоблюдением условий его проживания.

Поэтому даже при всем желании люди не могут разъехаться из квартиры, находящейся в долевой собственности в изолированное жилье.

Если конечно они живут не в четырехкомнатной квартире, которая разменивается на двухкомнатную и однокомнатную при разъезде.

Как зародилось квартирное рейдерство и как оно было побеждено

Начиная с начала 2000-х годов, дорогостоящие квартиры. Находящиеся в долевой собственности враждующих между собой супругов. 

Стали легкой добычей предприимчивых граждан, которые начали массово скупать доли в таких квартирах. И решать вопрос их расселения с тем супругом который оставался в квартире.

Во всех крупных городах России, предприимчивые граждане начали объединяться в небольшие группы, состоящие из:

1. Собственных юристов, которые занимались поиском выгодных вариантов для покупки и проверкой правоустанавливающих документов по покупаемой недвижимости;
2. Профессиональных соседей, которых заселяли в квартиру для видимости. Чтобы создать неудобства проживающим там содольщикам.
3. Организаторов этого нехитрого бизнеса, которые выступали в роли инвесторов и давали деньги на выкуп спорных долей в квартирах.
4. Адвокатов по недвижимости, которые отстаивали интересы данной группы в Суде.
5. И лиц, привлекаемых для силовой поддержки, которая могла потребоваться при необходимости.    

Люди, страдающие от деятельности квартирных рейдеров начали в панике стучаться во все двери и обращаться в органы правопорядка. 

Но там лишь разводили руками и рекомендовали обращаться в Суд. Так как в ситуации просматривалась бытовая ссора между соседями, проживающими на одной территории.

Уголовные дела не возбуждались, а участковые инспектора отписывались о прекращении дела за отсутствием состава преступления.

Но все изменилось, когда эту проблему начали освещать Российские телеканалы. Которые проводили собственные расследования и снимали об этом полноценные передачи.

Затем эту проблему начали активно обсуждать в популярном видеохостинге Ютуб и к ее решению подключились верхние эшелоны власти. 

Заставив действовать структуры на местах наделив их всеми нужными для этого полномочиями.

Молчать дальше было нельзя и нужно было действовать.

Ситуация с бизнесом на долях настолько быстро захлестнула все крупные города России. 

Что в органах правопорядка было принято решение о создании специальных отделов, занимающихся только квартирными рейдерами.

Тут же во всех Судах закипела работа в области разоблачения нового зла. 

И заработал механизм практически забытой до этого времени 179 статьи УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения). 

По которой и были привлечены многочисленные мелкие группировки квартирных рейдеров.

Наконец-то бизнес на долях предприимчивых граждан начал рушиться повсеместно, как карточный домик. 

И благодаря сплоченным действиям сотрудников полиции, зло в очередной раз было побеждено.

Какие шаги уже предприняты для решения проблемы долевой собственности

Но сама по себе проблема долевой собственности никуда не делась. 

И наше правительство всячески пытается вывести продажу долей из гражданского оборота. Но пока это не особо получается. 

Выдвигались теории о запрете продажи долей людям, не являющимся членами одной семьи, но данные инициативы так и не были поддержаны.

Хотя часть от этой идеи, государству все-таки удалось выгодно реализовать. Обязав граждан, совершающих сделки с долями через дарение. Платить возникший налог.

• Теперь одаряемый должен заплатить 13 % от кадастровой стоимости принятой в дар доли в квартире, в виде налога. 

Если он не является близким родственником или членом семьи дарителя. 

Так как это расценивается как обогащение и требуется оплата налога на доходы физических лиц.  

Не стоит забывать, что сделка дарения чаще всего может быть оспорена заинтересованной стороной, так как может вскрыться факт передачи денег. 

Если будет предоставлена в суд расписка о передаче денег одаряемым дарителю. То на лицо все факты сокрытия через сделку дарения другой притворной сделки. 

По купле-продаже отчуждаемой доли, с целью обойти уведомление сособственников и ущемлении их в праве первоочередного выкупа отчуждаемой доли.

Ведь по закону, человек решивший продать долю в квартире, обязан нотариально уведомить всех остальных сособственников. 

Предложив им выкупить у себя долю. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением. Иначе сделка будет считаться не действительной. И может быть оспорена в Суде.

И лишь в случае отказа каждого из сособственников от своего первоочередного права выкупа. Продавец может продать свою долю третьим лицам. 

Но за цену не ниже той, которая была прописана в отправленном нотариальном уведомлении о продаже доли в квартире.

Так же стоит отметить, что на сложившемся рынке недвижимости. При продаже доли, которая была получена в дар по договору дарения. Ликвидность такой доли теряется.

И цену на нее придется скидывать, так как покупатели не горят желанием связываться с долями. Где право собственности возникло подобным образом.

Еще одним значимым шагом в решении долевой собственности стала возможность принудительного выкупа микро доли в квартире, признанной Судом незначительной.

Незначительной могут быть признаны доли, физическое проживание на которых может быть затруднено в силу сложившихся устоев в квартире, находящейся в долевой собственности. 

Излишней перенаселенности квартиры или невозможности проживания на микродоле в связи с ее незначительными размерами. 

То есть когда по факту на площади такой доли не может встать даже раскладушка.

Мера принудительного выкупа долей на данный момент очень востребована и помогла большому количеству собственников избежать конфликтов со стороны покупателей. 

Промышляющих выкупом микродолей и чинения мелких неприятностей. С целью предложения к выкупу своей микродоли основным собственникам по завышенной стоимости.

• Следующим фактором, который снизил бесконтрольный оборот долей в квартирах находящихся в свободной продаже.

Выступил принятый в 2016 году закон о том. Что доля, находящаяся в собственности менее 5 лет. Должна при продаже быть обложена налогом на доход физических лиц.

Который платится сверх ежегодного налогового вычета, составляющего 1 млн. рублей.

• Также теперь все сделки по купле-продаже долей теперь проходят только нотариально. 

И нотариус несет материальную ответственность в том случае, когда по его вине покупатель потеряет возникшее право собственности. 

Связанное с принудительным изъятием самой доли или расторжению сделки по независящим от покупателя обстоятельствам. 

Квартиры в долях могут снова становиться целыми объектами недвижимости

Ежедневно люди продолжают покупать новые квартиры в совместную собственность, получать в наследство доли в квартирах усопших родственников. 

Делить совместно нажитое имущество при разводе и даже добровольно переводить изолированные квартиры в долевую собственность. 

Превращая изолированное жилье в коммунальное, так как такой перевод тоже не запрещен законом.

Спасает только то, что данный процесс работает и в обратном порядке. 

И некоторые квартиры, ранее находившиеся в долевой собственности нескольких граждан. Продаются совместно по обоюдному решению всех сособственников. 

В собственность одного покупателя, переставая существовать в виде долей и обретая статус единого объекта недвижимости.

Тем самым поддерживается баланс в долевой собственности, который не дает всем квартирам состоять из одних лишь долей.

И на протяжении жизни объекта недвижимости. Например, при покупке новостройки ее первыми собственниками. И до момента сноса дома в связи с его ветхостью по какой-нибудь городской программе реновации жилья.

Одна и та же квартира может несколько раз побывать целым объектом недвижимости. И находиться в долевой собственности двух или сразу нескольких лиц.

Поэтому проблема долевой собственности продолжает сосуществовать с нами. 

И нам всем придется жить в мире недвижимости, где некоторые объекты будут находиться в долевой собственности.

Ведь доля в квартире, это одновременно и хорошо, и плохо. 

Например, когда вы вынуждены жить в доле и кроме этого места жительства у вас больше негде жить – это благо. 

Или, когда вы получаете долю в наследство. 

Ведь как ни крути, а долю можно продать и улучшить свое финансовое положение. 

Согласитесь, что доля в наследство, это не плохо.

А если вы жили в целой квартире и из-за предательства мужа вам приходится делить квартиру на доли. То эта же доля становится для вас худшим что могло случиться в вашей жизни.

Вот так доли могут приносить абсолютно разные эмоции в нашу жизнь.

Наверняка вы хотите знать что такое земельный участок простыми словами и почему газа на всех не хватит. Узнайте об этом здесь

Для закрепления материала, пройдите короткий тест на тему «Как правильно сдавать в аренду», перейдя по ссылке здесь