Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

Непосредственное управление Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Оглавление:

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация;
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание;
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Услуги по управлению многоквартирным домомСпособы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД


Управляющая компания м ногоквартирного домаСогласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Председатель совета




Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • Многоквартирный дом - объект сложный вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества;
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД;
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания;
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам; быть представителем собственников в суде;

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

  • очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
  • заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов;
  • голосование очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

  • сведения об инициаторе созыва собрания;
  • предполагаемая форма проведения;
  • число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений голосования;
  • запланированная повестка дня;
  • как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Условия принятия решений

Постановленное решение принято, если за него проголосовала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

  • Как составить договор с жильцами домареконструкции дома, строительства хозпостроек, капремонта общего имущества, использования фонда капремонта;
  • использования участка земли, на которой расположен дом;
  • разрешения пользоваться общим имуществом лицам, не собственникам этих помещений;
  • определения лиц, полномочных заключать договоры пользования общим имуществом;
  • наделения совета МКД, председателя правом принимать решения насчет текущих ремонтов коллективного имущества и других вопросов.

Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

Важным условием является такое большинство проголосовавших «за» при определении лица, которому доверяется:

  • открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
  • получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

Выгоды непосредственного управления

Управление многоквартирным домомЗаконодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным. Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

  • все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
  • наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
  • вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

Жилищный закон совершенствуется

Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

  • Выбор способа управленияупрощении процедуры участия в общем собрании. Гражданин, выдавая другому лицу доверенность на право проголосовать вместо себя на собрании, может заверить ее на работе, по месту учебы, не прибегая к платным услугам нотариуса;
  • принятии отдельных решений. Ранее вопрос, где копить деньги на капремонт (на общем счете или специальном) решался 2/3, сейчас – больше 50% голосов от числа собственников этого дома;
  • возможности открыть банковский депозит, разместив на нем средства капремонта, находящиеся на специальном счете многоквартирного дома. Это защитит накопления от инфляции путем причисления более высоких депозитных процентов.

Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

+7 (499) 703-15-47 (МСК) +7 (812) 309-50-34 (СПб)

Звонки бесплатны!
Работаем без выходных 24/7
Вы из другого региона?

Задайте вопрос онлайн →