Простота управления арендой квартиры
Предприниматели, занимающиеся арендным бизнесом, считают, что сдавать в аренду квартиры — это не бизнес. Говорят, что нет там быстрой окупаемости инвестиций и доход копеечный.
Но если посмотреть на всю суету с документооборотом и капризами сетевых арендаторов, снимающих коммерческую недвижимость. Их постоянное желание продавить арендодателя на 1-2 %, на снижение арендной платы. Мотивируя это отсутствием продаж или сезонностью. Подталкивая арендодателя хотя бы на временное снижение по аренде.
А как известно, у нас нет ничего более постоянного, чем временное.
Глядя на это понимаешь, что сдавая квартиру, проблем то по сути и нет. Платите онлайн, через личный кабинет само занятого, 4 % с прибыли и больше никаких документов от вас не требуется.
Ритейлеры часто промахиваются, и открывают магазины в местах с низкой проходимостью. Либо с наличием поблизости раскрученного конкурента.
Не идет торговля в каком-то определенном месте. Хотя в ремонт и отделку помещения были вложены большие деньги. Были понесены затраты на привлечение и обучение персонала, получение лицензии на торговлю алкоголем и рекламу.
В подобных локациях, скидка по аренде лишь отсрочит съезд арендатора на некоторое время, торговля так и не наладится. И магазин съедет, смирившись с убытками.
В таких локациях, собственник коммерческой недвижимости, столкнется с частым простоем торговых площадей между заездами арендаторов.
Снижение стоимости аренды при сдаче в аренду квартиры, является скорее исключением из правил.
Оно может быть вызвано запущенным состоянием самой квартиры или отсутствием мебели. И является, в основном, добровольным желанием собственника. Не желающего приводить квартиру в порядок.
Иногда арендодателю проще скинуть цену на пару тысяч рублей, чем вкладываться в ремонт трехкомнатной квартиры под сдачу в аренду.
Простои в жилой недвижимости свыше 2 дней в Москве, может быть связан только с неадекватной ценой аренды. Вызванной жадностью собственника.
Риски собственника коммерческой недвижимости, при сдаче ее в аренду
А какие риски несут собственники коммерческой недвижимости?
Рассмотрим, к примеру, реальную ситуацию. Когда по чужой вине, собственник лишился своего помещения, сдаваемого в аренду под магазин в Московской области.
Представьте собственника коммерческой недвижимости, площадью 300 м2, занятого сетевым арендатором под магазин. Магазин арендует по долгосрочному договору аренды. За аренду собственник получает 90000 рублей в месяц.
В помещении, занимаемом магазином, имеется центральное отопление и подведено электричество с максимальной мощностью 50 кВт. Коммунальные услуги и потребленную электроэнергию арендатор оплачивает дополнительно, сверх арендной платы.
Но все договора с коммунальщиками и Электросетевой организацией, заключены с собственником.
В один прекрасный момент, Энергоснабжающая организация (далее по тексту МОЭСК), по каким-то причинам (поломка оборудования) прекращает поставку электроэнергии на месяц. О чем вас, как собственника коммерческой недвижимости, МОЭСК уведомляет в письменном виде.
Собственник коммерческой недвижимости, несет это письмо представителю арендатора. А арендатор выставляет собственнику судебную претензию. Подкрепленную описью испортившегося товара, в результате не соблюдения температурного режима. Холодильники перестали работать.
На сумму, 16 млн. рублей. К претензии прилагаются накладные от поставщиков, акты списания испорченной продукции. А так же.
Описью оценки ущерба от действий арендодателя. В результате не соблюдения своих обязательств по договору аренды, составленной сторонней организацией.
Суд удовлетворил иск истца, и предприниматель автоматически стал должен сумму, которой у него физически нет.
Истец понимая, что добровольно арендодатель долг не оплатит, инициирует в отношении его процедуру банкротства.
Арбитражный управляющий заказывает оценку имущества уже бывшего арендодателя и выясняется. Что стоимость помещения, в котором расположен магазин арендатора, составляет всего 7 млн. рублей. И при реализации коммерческой недвижимости на торгах по банкротству. Суммы вырученных денег не хватит для погашения суммы задолженности перед кредиторами.
Поэтому, в конкурсную массу добавили дачу должника в Московской области, стоимостью 3 млн. рублей. И квартиру в Москве, оцененную в 8 млн. рублей, так как выяснилось, что у него это не единственное жилье.
И вроде все на этом должно было закончиться. Ведь стоимость арестованной недвижимости должника, перекрывает убытки пострадавшего арендатора. Но не тут то было.
С торгов имущество продается с дисконтом в 40 % от рыночной цены и бывший собственник еще остается должен.
Оставшиеся долги списывают при закрытии процедуры банкротства. Так как забрать за долги у человека больше нечего.
Этого можно было избежать, застраховав риски потери имущества арендатора. Или составить долгосрочный договор аренды таким образом, чтоб арендатор напрямую заключил договор с МОЭСК.
Тогда бы предприниматель не выступал в качестве посредника, при предоставлении услуг по поставке электроэнергии.
Но кто же знал, что так произойдет, и собственник столкнется с такой огромной суммой убытка.
К тому же, не все сетевые арендаторы, готовы подписать чужой договор аренды. Ссылаясь на его кабальность. И всеми силами пытаются посадить арендодателя на свой шаблонный договор. Защищающий их интересы и разработанный своими юристами.
Но в случае неудачной локации коммерческой недвижимости, собственник пытается заключить договор с сетевым арендатором на любых условиях. Лишь бы сдать недвижимость в аренду.
А после заселения помещения арендатором – продать как готовый арендный бизнес. За стоимость равную суммам арендных платежей, полученных за 10 лет.
В итоге, арендатор остался с не до конца погашенными убытками и недополученной прибылью. А бывший собственник остался с бесценным опытом, и без имущества.
На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости
Проблемы у будущего собственника коммерческой недвижимости, могут возникнуть еще на стадии покупки торговых площадей. Если он изначально не знает четких критериев подбора площади для посадки сетевого арендатора. Отталкиваясь в своем выборе лишь от достаточно большой общей площади помещения, где мог бы разместиться сетевой арендатор.
Но общая площадь в 500 м2 не гарантирует ее владельцу возможность осуществления в ней нужной перепланировки. В связи с неудобным расположением несущих стен. И объединить несколько кабинетов в один торговый зал не получится.
Обычно, опытный продавец скрывает от покупателя эту информацию при продаже.
То есть, теоретически, по площади такое помещение годится под ритейл. Но по факту, заселить такую коммерческую недвижимость, смогут только несколько торговых палаток.
А пул из арендаторов, значительно добавляет хлопот арендодателю и не несет максимальной прибыли от аренды.
В связи с постоянной сменой мелких арендаторов, какая-то часть площадей все время будет пустовать.
Рантье выгодно объединить несколько мелких площадей в одну большую и сдать крупному арендатору.
Имея пул из арендаторов, рассчитывать на «спокойные» деньги вряд ли придется.
Как дешево купить коммерческую недвижимость или квартиру на торгах по банкротству, узнайте здесь
Чем рискует собственник при сдаче в аренду квартиры
Сдавая в аренду квартиры, прибыль хоть и не большая. Но и арендодатель не несет таких глобальных потерь, в случае произошедшей нестандартной ситуации.
Квартиру отобрать могут лишь за значительное захламление жилой площади, использование жилья не по его целевому назначению и в связи с нежеланием добровольно устранить незаконную перепланировку в квартире.
А из неприватизированной квартиры, ответственный квартиросъемщик может быть выселен из-за образовавшейся задолженности по коммунальным платежам. Обычно выселяют при долге, превышающем 150000 рублей.
Договор аренды квартиры, составляется в простой письменной форме. И вмещает в себя минимальную и понятную для обеих сторон информацию.
Часто штрафные санкции ограничиваются лишь потерей депозита за испорченную мебель, либо оплатой небольших сумм по претензии страховщика. В случае затопления квартиры, расположенной ниже этажом.
При сдаче в аренду квартир, собственники используют стратегию. Полностью противоположную той, которая используется при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Собственники квартир, пытаются действовать путем деления больших площадей жилых помещений на меньшие. С целью увеличения доходности.
Поделив современную квартиру свободной планировки. Общей площадью 70 м2 на три изолированные комнаты по двадцать метров. Прибыль от сдачи в аренду может вырасти вдвое.
Главное при делении большой площади на несколько маленьких, не намудрить с переносом «мокрых точек» и капитальных стен. Во избежание предписания об устранении незаконной перепланировки, поступившего от надзорных органов. Подробнее узнать за что могут забрать квартиру, вы можете здесь
