Иметь в своем распоряжении несколько помещений жилого типа одновременно не только достаточно прибыльно, но и крайне хлопотно. «Ненужную» жилую площадь зачастую пытаются сдать в аренду: так можно и прибыль получать, и квартира будет всегда под присмотром. Итак, следует более подробно разобраться с тем, как правильно оформить аренду квартиры и избежать неприятностей с налоговой инспекцией и недобросовестными арендаторами.
Кто имеет право сдавать жилую недвижимость?
Сдавать жилую недвижимость в аренду может лишь ее владелец (собственник), у которого есть специальное свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. Друзья или родственники не имеют никакого права сдавать квартиру внаем, причем даже по согласованию с самим собственником. Это возможно лишь в той ситуации, если заблаговременно была оформлена доверенность, в которой указано доверенное лицо. Этот документ должен быть заверен нотариусом.
Если владелец имущества используется его на основании договора социального найма, то оно, по сути, находится в собственности муниципалитета или же государства. То есть в этом случае также нельзя сдавать квартиру в аренду. Это возможно лишь в исключительных ситуациях и если существует разрешение в письменной форме от соответствующего органа.
Если в квартире, которую планируется сдать в аренду, зарегистрировано несколько человек, то следует получить их согласие (в письменном виде) на заключение договора. Аналогичное нужно проделать и в том случае, если сдается лишь часть недвижимости (к примеру, жилое помещение в коммуналке, где общая ванная, туалет и кухня). При этом письменное согласие необходимо взять у всех лиц, которые проживают в коммунальной квартире.
В той ситуации, если у квартиры одновременно несколько собственников, то у каждого из них нужно получить согласие на сделку. Запомните, что все доверенности и согласия должны быть заверены у нотариуса.
Если вы упустите из вида эти процедуры, то у вас не получится зарегистрировать в Росреестре арендный договор.
В реальности зачастую квартиры арендуются без госрегистрации, потому на такого рода нюансы редко кто обращает внимание. Однако, следует уяснить: при судебных разбирательствах с арендатором вы не сможете сослаться на такое соглашение и использовать его в качестве доказательной базы, потому что оно не будет иметь абсолютно никакой юридической силы.
Кому сдавать?
Людей, которые впервые сдают свое имущество внаем, зачастую волнует то, где можно отыскать жильцов, как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно и стоит ли избегать помощи риелторов. Итак, тут можно выбрать из самых распространенных вариантов:
Прибегнуть к услугам специализированной компании. Тут вы сможете найти много вариантов. Вам также будут предоставлены определенные гарантии успешной сдачи, но эти услуги, конечно же, стоят денег.- Отослать объявление в газету или опубликовать в Интернете. Можно также отыскать объявление лица, которое планирует взять квартиру в аренду. Тут есть огромный риск столкнуться с недобросовестными жильцами, которые могут украсть (повредить) собственность или не платить арендную плату.
- Отыскать человека через родственников и знакомых. Это, наверное, наилучшее решение. Вряд ли в этом случае арендатор рискнет как-то огорчить владельца недвижимого имущества. А при появлении конфликтов найти его не составит никакого труда.
- Сдать квартиру друзьям или кому-то из родственников. Вероятнее всего, аренда в этом случае будет без какой-либо материальной выгоды. Зато вы сможете поручить таким арендаторам оплату за коммуналку.
Так или иначе, но квартиру, которую вы сдали в аренду, нужно время от времени проверять, общаясь с арендаторами и контролируя оплату коммунальных услуг, дабы предотвратить неприятности в будущем.
В том случае, если вы сдаете недвижимое имущество малознакомому человеку, то даже арендный договор не способен выступать стопроцентной гарантией того, что имущество будет в полной безопасности. По возможности рекомендуется проверить потенциального съемщика на наличие судимостей и т. д. Для данной цели можно обратиться за помощью к знакомым полицейским или представителям иных структур. Можно также изучить информацию о нем в открытых интернет-источниках.
Конечно, гораздо дешевле сдавать собственность без участия посредников, но в таком случае все хлопоты будут лежать исключительно на вас.
Передача квартиры
Теперь пришло время затронуть сугубо бытовые моменты, как грамотно сдать квартиру в аренду. Квартиру следует передавать исключительно нанимателю, поведав ему обо всех технических и прочих особенностях жилья. Это позволит предотвратить случайные поломки и возможное причинение ущерба.
Во время передачи, нужно произвести фиксацию показателей счетчиков, чтобы не допустить задолженности по коммуналке в дальнейшем.
Перед тем как передавать ключи арендатору, обстановку в помещениях нужно запечатлеть на фотокамеру. Это повысит дисциплинированность арендатора: он увидит, что вы крайне трепетно относитесь к собственности. Помимо этого, фотографии также можно будет использоваться в качестве доказательства при судебных спорах, если у вас возникнет конфликтная ситуация, касающаяся порчи имущества.
Можно познакомить будущих жильцов с соседями. Оставьте соседу/соседке номер своего мобильного для экстренных ситуаций.
Особенности юридического оформления
В том случае, если жилье сдается родственникам или товарищам, рекомендуется произвести документальной оформление сделки. Это сделать не так уж и сложно, в Сети есть масса вариаций и образцов для различных случаев. Составить данную бумагу можно и самому, обратившись к специалисту за помощью.
Документ должен быть подписан и собственником, и арендатором. Заверение нотариуса при этом не нужно. Дополнительно можно написать акт передачи/приема помещений. В нем должно находиться подробное описание технического состояния жилых помещений — состояние и наличие сантехнического оборудования, имеющуюся мебель, предметы бытовой техники и т. д. Эта бумага позволит владельцу дать оценку своей собственности и при необходимости взыскать причиненный ущерб. Акт также должен подписываться и владельцем квартиры, и ее нанимателем после визуального осмотра имущества.
Как правильно оформить аренду квартиры: договор
Если вы приняли решение оформить договор и желаете узнать, как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, запомните некоторые правила, касающиеся составления этого документа. В нем обязательно должна быть отражена сумма аренды и срок, на который сдается квартира. Все остальные моменты — если есть желание. Однако, любое соглашение должно иметь в своей составе общие пункты:
- Место, дата и время составления документа.
- Персональная информация нанимателя и арендодателя: Ф. И. О., адрес прописки, дата рождения, паспортные данные и т. д.
- Объект соглашения: арендуемая квартира, адрес ее расположения, состояние технического плана, наличие бытовой техники и предметов мебели, наличие доступа в Интернет, ТВ и т. д.
- Ссылка на бумаги, подтверждающие право собственности.
- Цена аренды и указание, кто именно будет оплачивать расходы по коммуналке.
- Способ оплаты: почтовым или банковским переводом, наличными средствами, безвозмездно и прочее.
- Срок арендной платы: сразу за все время съема или каждый месяц с указанием всех необходимых дат.
- Кто будет делать квартирный ремонт.
- Период, на который помещение берется в аренду.
- Указание проживающих в квартире лиц.
- Обязанности и права сторон, с которыми нужно ознакомиться и согласиться.
- Условия и причины расторжения соглашения.
В договоре следует указать и особенные условия:
- О запрете регистрации по месту съема квартиры. Это позволит избежать мошенничества.
- Распределить «страховые обязанности» между нанимателем и наймодателем.
- О запрете сдачи жилья в субаренду (поднайм) других лицам без согласия владельца, которое должно быть составлено в письменной форме. В противном случае может произойти такое, что обыкновенная квартира превратится в «гостиницу».
- О возможности и времени проверки квартиры собственником. Это условие позволяет собственнику периодически осматривать свое имущество в присутствии арендатора. Если этот пункт не указать в договоре, то у арендатора есть полное право не пускать арендодателя на порог квартиры в связи с отсутствием у него такого рода полномочий.
Срок договора
Предельный срок арендного договора — пять лет. Даже в том случае, если в документе не прописан этот момент, то срок аренды ограничивается именно этим временем.
Юристы, имеющие большой практический опыт, не рекомендуют сдавать свое имущество на очень долгий срок, так как новое заключить новое соглашение гораздо легче и быстрее, нежели расторгать уже подписанное.
Оплата аренды
Все условия, касающиеся оплаты аренды квартиры и коммунальных услуг обязательно должны быть отражены в документе.
Нередко владельцы жилого имущества требуют внести залог, то есть плату за два-три месяца. Это для них служит гарантией того, что жильцы никуда не съедут раньше времени. Арендатор при этом обретает уверенность, что будет жить в квартире именно то время, за которое он уже внес плату. В любом случае этот момент следует отобразить в документе.
Особенности расторжения арендного договора
Условия и причины расторжения соглашения обязательно должны быть в нем прописаны. Арендатор имеет право расторгнуть сделку по своему желанию, если будет соблюдена пара условий:
- лица, проживающие вместе с ним, не против такого рода решения;
- арендодатель узнал об этом как минимум за три месяца до переезда.
Арендодатель же вправе расторгнуть договор по следующим причинам:
арендатор не платит за квартиру в течение шести месяцев при длительном найме или пропускает пару платежей при непродолжительном;- разрушение или порча арендатором имущества, которое находится в собственности арендодателя;
- арендатор пользуется жилым помещением в иных целях, нарушает общественный порядок и мешает соседям.
Договор аренды можно расторгнуть в суде. При этом истцом может выступать и арендодатель, и арендатор. Причиной в этой ситуации может выступать аварийное состояние жилья или его непригодность для проживания.
В том случае, если арендодатель не согласен с инициативой арендатора, то его действия могут быть обжалованы в судебной инстанции. Также суд может отсрочить процесс до устранения имеющихся нарушений.
Оплата налога
Даже при краткосрочной аренде наймодатель должен платить налоги с выручки. Если арендный договор был заключен на долгий срок и прошел процедуру регистрации в госреестре, то эти сведения отправятся в налоговую инспекцию. У арендодателя в этом случае не получится скрыть этот факт.
При краткосрочной же аренде гораздо проще это сделать, но юристы этого делать не рекомендуют. Если это нарушение будет выявлено, то арендодатель будет оплачивать не только налоговый сбор, но и пени, размер варьируется от двадцати до сорока процентов от общей суммы, которая была не уплачена. При неуплате крупных сумм, виновника даже могут привлечь к ответственности по УК РФ.
Согласно законодательству, арендодатель (физическое лицо) должен до 2 мая предоставить декларацию о полученных доходах за минувший год. После этого он получит соответствующую квитанцию, где будет отражена общая сумма налогового сбора.
Однако есть случаи, когда арендодатель законно освобождается от налога. Это происходит, если квартирант долго не оплачивал аренду квартиру. При этом этот факт должен быть подтвержден неопровержимыми доказательствами. Теперь вы знаете, как официально сдавать квартиру и платить налоги.
Как правильно подготовить и описать квартиру при подаче объявления на сайт, вы можете узнать здесь
