Что такое субаренда между физ лицами: договор на помещения и участки

Многие люди, которые сталкивались с разного рода сделками в сфере недвижимости, наверняка слышали о таком слове, как субаренда. Что это такое и чем отличается оно от аренды, мы попробуем разобраться в этом материале, рассмотрев особенности субаренды квартир или других жилых помещений, нежилых помещений (офисов или складов), а также земельных участков.

Субаренда: что означает это понятие?

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде. При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате). Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Что такое субаренда квартиры или другого жилого помещения?

Если говорить простым языком – это процесс передачи квартиры или ее части арендатором третьему лицо в аренду во второй раз, который обязательно должен быть предварительно согласован с ее владельцем. Человек, арендующий квартиру, может передать свое право на пользование квартирой ил комнатой. Однако, такое его право обязательно должно быть изначально прописано в договоре аренды, который заключается с владельцем квартиры. Так, в нем изначально должен присутствовать пункт о праве субаренды квартиры третьими лицами.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

• когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире;
• если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

На какой срок заключается договор о субаренде квартир?

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим, меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

Также нужно понимать, что договоры о субаренде и аренде взаимосвязаны. Если договор аренды будет досрочно аннулирован или признан недействительным, то договор субаренды будет разорван автоматически.

Особенность субаренды нежилого помещения

Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения. Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое; согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.

Что такое субаренда земельного участка?

Перейдем к особенностям субаренды земельных участков. Основные нюансы в этом случае практически не отличаются от того, что было указано ранее. Основное отличие заключается в том, что такой земельный участок может выступать как объект субаренды тогда, когда субарендатор не планирует изменять его целевое назначение. При получении его во временное пользование он обязуется не возводить на территории какие-нибудь строения или же переконструировать уже существующие.

Другие моменты прописываются в договоре субаренды земельного участка. Он предусматривает возможность выполнения ремонта строений, которые уже здесь находятся, арендодатель при этом может покрывать затраты на это мероприятие или этого не делать. Но ремонтные работы могут быть проведены только с позволения владельца земельного участка.

Особенности заключения соглашения о субаренде земельного участка сельскохозяйственного значения

Когда речь идет о сдаче в субаренду земельного участка, на котором проводятся сельскохозяйственные работы, учитывайте следующие особенности:

• когда владелец участка дает разрешение на проведение данной сделки, то арендатор и субарендатор могут обмениваться земельными участками целиком или частично за весь период действия договора;
• все договоры субаренды подлежат госрегистрации или же не имеют веса;
• договора могут быть заверены нотариусом после соглашения арендатора и субарендатора;
• если на участке земли размещены объекты недвижимости, находящиеся в государственном пользовании, или принадлежат структурным государственным подразделениям, то такие участки не могут выступать в роли объектов субаренды.

Реквизиты документов при оформлении субаренды

Документы, которые оформляются при сделках, касающихся субаренды, должны содержать следующие данные:

• преамбулу;
• предмет соглашения;
• права и обязанности двух сторон;
• стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц);
• порядок взаиморасчетов сторон;
• ответственность;
• срок действия соглашения;
• реквизиты, подписи и печати.

Договор субаренды также заключается на основании таких вспомогательных документов:

• описание участка или помещения;
• график платежей;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство, разрешающее арендатору сдавать недвижимость третьим лицам;
• акт о приеме/передаче;
• дополнительные соглашения, где оговариваются те или иные нюансы;
• документы, согласовывающие разногласия, и их протоколы.

Какие обязанности и права есть у сторон соглашения договора субаренды

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

• предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально;
• требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды;
• предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права;
• следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

• следить за сохранностью имущества; в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет;
• вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

• порядок оплаты;
• условия совершения;
• сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Как заработать быстро на недвижимости взятой в управление, вы можете узнать здесь