Покупка комнаты в доме под реновацию
В августе 2017 г. в Москве была запущена программа реновации ветхого жилья. Жителей всех ветхих пятиэтажных домов, попросили проголосовать большинством. За право быть переселенными в новые дома, построенные под эту программу.
После проведения голосования, более 5000 домов в разных округах Москвы. Были внесены в списки домов, которые будут расселены по программе реновации до 2032 года.
Расселение было запланировано волновым методом.
То есть, изначально правительство выделило более 200 площадок под многоэтажное строительство. Застройщики строят 200 многоквартирных домов. А в построенные дома, будут расселены жители. Попавшие в первую волну расселения по территориальности расположения дома, относительно пятна застройки.
Программу реновации поделили на 4 волны, длящиеся по четыре года. После расселения домов по первой волне реновации, высвободившиеся пятиэтажные дома снесут. А на их месте будут строить следующие высотные дома. Для расселения людей по второй волне реновации.
Инвесторы, ознакомились с законом о реновации. И поняли, что взамен купленной комнаты в доме, попавшем под эту программу. Выдадут изолированную квартиру. Без доплаты.
При чем не важно комната у вас была или однокомнатная квартира. Вы все равно получите квартиру. Так какой смысл покупать квартиру под реновацию. Стоящую в два раза дороже, когда достаточно купить комнату.
И люди начали скупать наугад все комнаты, вызвав тем самым их подорожание с 2 до 3,5 млн. руб. Так же в цене поднялись и квартиры, находящиеся в домах под реновацию.
Но комната в доме под реновацию, должна быть выделена в натуре и являться самостоятельным объектом недвижимости. Она должна иметь свой порядковый номер в квартире коммунального заселения и отдельный кадастровый номер.
Все смежные комнаты, проходные и за проходные, которые физически поделить нельзя, не могли быть обменяны на две отдельных квартиры. Вместо них можно получить одну двухкомнатную квартиру.
Так же не возможно получить изолированные квартиры содольщикам, имеющим любые доли в квартирах под реновацию. Взамен расселенной квартиры, находившейся в собственности в долях. Ее хозяева, тоже получат квартиру в новом доме, но снова в долях.
То есть жителей двухкомнатной квартиры с изолированными комнатами, если они являются членами разных семей, расселять будут в две однокомнатные квартиры. Так как их комнаты, это разные объекты недвижимости.
А две семьи, живущие в такой же квартире, но находящейся в долевой собственности. Или в двухкомнатной квартире, имеющей смежные комнаты. Получат не две однокомнатных, а снова двухкомнатную квартиру, но уже в новом доме. И не важно разные ли это семьи или нет.
Так же случится и с родственниками, имеющими по изолированной комнате, с отдельным кадастровым номером, но в границах одной квартиры.
Им, как членам одной семьи, тоже светит не две однокомнатных квартиры, а одна двухкомнатная квартира.
А продать две однокомнатных квартиры всегда проще и выигрышнее в денежном выражении, чем одну двухкомнатную квартиру. Так что действовать сообща в этой ситуации не выгодно.
Есть только один хороший способ для выкупа двух комнат под реновацию членами одной семьи.
Может так случиться, что семья уже купила комнату в коммунальной двухкомнатной квартире под реновацию. А вторая комната в квартире стоит долгое время опечатанной. И эта комната принадлежит ДГИ, оставаясь пустой и просто повиснув на балансе города.
В этом случае можно через службу одного окна, можно попытаться сделать запрос в ДГИ с просьбой о продаже вам этой комнаты. Для улучшения ваших условий проживания. Выкупить комнату вам будет предложено по кадастровой стоимости.
Так как вы уже являетесь жильцом этой коммунальной квартиры, то есть все шансы. Что вам ее продадут за 2 миллиона рублей по преимущественному праву покупки.
Либо не продадут, если посчитают, что потом вам придется двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в новостройке выдавать. В любом случае, вам стоит попробовать обратиться с таким запросом.
Покупая комнаты в домах под реновацию и не имея информации о точных сроках по сносу дома, инвесторы действовали в слепую, рискуя оказаться с деньгами, замороженными до 2032 года.
Но все обошлось и уже через год, списки опубликовали, а цены на все комнаты, в домах под реновацию, выросли от 700000 рублей до 1,5 млн. рублей.
Все зависит от того, как долго ждать расселения. Но если понадобятся деньги, то такая комната в доме под реновацию очень ликвидна, и продастся за неделю.
При покупке комнаты, до того, как были опубликованы списки по планам переселения домов. Самым верным признаком, что дом скоро расселят. Была платежка ЖКХ, в которой не было строки с взносом за кап ремонт дома. А значит снос где-то рядом.
Продавцы комнат этим фактом бравировали, нагоняя ценности продаваемой комнате. И люди действительно ее покупали за цену, дороже чем в других домах под реновацию.
Еще одним подтверждением того, что комната будет снесена в первую волну, было наличие огороженной стройки дома по данной программе, перед окнами покупаемой комнаты.
Такие комнаты были супер ликвидны и продавались даже без просмотра. И так было все очевидно. Проданы они могли быть на 400 тысяч дороже таких же комнат, но находящихся в домах, подальше от стройки.
По факту, за комнату площадью 8 м2, при переселении можно получить полноценную квартиру, площадью 40 м2. Стоимостью квадратного метра более 200 тыс. рублей, в зависимости от района. В ЦАО и все 400 тыс. рублей за 1 м2.
Купив комнату за 3,5 млн. руб. и дождавшись переселения, инвестор получит квартиру в монолитном, доме. Стоимостью 8 млн. рублей.
Если учесть, что все время, пока ждешь переселения. Можно эту комнату еще и сдавать за 15000 рублей в месяц. То никакой банк такой доходности не даст.
Программа реновации и сейчас актуальна – можете купить комнату и заработать. А получив квартиру в новом доме. Продать ее и переложить деньги в покупку двухкомнатной квартиры, в доме под реновацию.
Двухкомнатная квартира в доме под реновацию, как раз стоит как однокомнатная квартира в новостройке.
И со второго захода, у вас появится двухкомнатная квартира в Москве. Которая вам обойдется в 3,5 млн. рублей общих вложений.
Переселяют сейчас, в границах того же района, где располагалось ваша прежняя квартира. Покупать выгодно, но есть одна проблема. Покупать придется на свои деньги.
Банк на покупку таких квартир, находящихся в ветхом жилом фонде и попавших под программу реновации. Денег в кредит вам не даст.
Ипотеку тоже не одобрят. Остается либо копить и покупать комнату по рыночной стоимости за наличные деньги.
Либо рассмотреть программу переселения по сносу ветхого жилья в Московской области, если на покупку комнаты в Москве у вас не хватает денег.
Покупка комнаты в доме попавшем в список ветхого жилья
Эта программа, как и программа реновации не предполагает переселение с увеличением числа комнат. Не важно сколько человек прописано в комнате, и кем они друг другу приходятся.
Не путайте эти две программы с программой улучшения жилищных условий.
Где квартира дается по квадратным метрам. В зависимости от числа зарегистрированных в ней людей.
При улучшении жилищных условий, смотрят есть ли разнополые дети, не в разводе ли муж и жена, и являются ли они членами одной семьи.
Здесь же все проще. Снесут дом и дадут вам в том же районе Московской области вместо старой квартиры, новую, с таким же числом комнат.
Квартиру можете получить большим метражом, но за него заставят доплатить. И если денег у вас нет, то растянут выплаты на 10 — 20 лет равными платежами.
По реновации же, доплачивать ничего не нужно. И это плюс программы реновации.
А за комнату в общежитии, после переселения по программе ветхого жилья. Вы так же получите изолированную студию в новостройке.
Что тоже не плохо и в любом случае выгодно. Если не хватает на покупку в Москве, то почему бы не купить комнату в Московской области за 800000 рублей. И получить после переселения студию, стоимостью 3500000 рублей. Это реально даже с низкой зарплатой.
Как купить комнату в Московской области с зарплатой 30000 рублей, узнайте здесь
Для того, чтобы получить квартиру в ближнем Подмосковье, потратив на ее покупку не более 800000 рублей.
Вам необходимо прийти к своей цели, воспользовавшись программой правительства Московской области по ликвидации ветхого жилья. Эта программа активно ведется по всему Подмосковью.
Купив комнату, и взамен получив квартиру. Узнайте, как это правильно сделать и действуйте.
Как выбрать ветхий дом, который максимально быстро расселят
- Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, даст вам потребительский кредит. Одна заявка полетит сразу в несколько банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в потребительском кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся. Оформить заявку можно кликнув здесь
Для того, чтобы узнать адреса и сроки сноса домов. Нужно посетить сайт администрации того города, где вы планируете покупать квартиру. Все списки находятся в свободном доступе.
Нужно знать, что в первую очередь будут снесены дома, находящиеся в аварийном состоянии. Или с высоким процентом износа всех несущих конструкций дома.
Таких, как фундамент, наружная кладка стен, межэтажные перекрытия, состояние коммуникаций в доме.
Если комиссией был определен процент износа дома превышающий порог в 80 %, то вероятность сноса этого дома в первых рядах повышается. И именно в таком доме и следует покупать комнату под переселение.
Интересен тот факт, что не всегда старые дома имеют большой процент износа. Бывшие общежития для рабочих, которым сейчас по 120 лет, имеют стены в метр толщиной, и готовы простоять еще столько же. Хоть и занесены в списки ветхого жилья Московской области.
А ветхие двухэтажные дома, постройки шестидесятых годов прошлого века, спустя 60 лет с момента постройки, уже представляют собой деревянные бараки на несколько квартир с прогнившим полом и засыпными опилками стенами.
Проблема лишь в том, что города Московской области, могут включать в себя списки из 150 домов, а денег в местном бюджете хватает на расселение только 10 домов в год. И нет гарантий, что не придут к власти новые депутаты и вообще не откажутся от этой программы.
Поэтому, покупку комнаты в доме попавшем в список расселения по программе ветхого жилья. Можно назвать скорее одним из инструментов. Который может удвоить и утроить ваши инвестиции, если дом будет переселен.
Так же деньги будут поступать и от сдачи комнаты в аренду комнаты.
Иногда, администрации города, проще перенести сроки по сносу ветхого жилья еще на 4 года, чем решать эту проблему немедленно.
Дело в том, что статус ветхого жилья, присвоенный многоквартирному дому, не запрещает его эксплуатацию. А пока дом будет признан аварийным уже и деньги на его расселение в бюджете города появятся.
Статус аварийного, дом получает при исходящей угрозе жизни и здоровью проживающих в нем людей. В аварийном доме сразу приостанавливаются все сделки по продаже недвижимости в силу закона. А люди немедленно переселяются администрацией в новые квартиры. Имеющиеся в резервном жилом фонде города.
Прежде чем купить комнату в Московской области, узнайте, как купить квартиру на торгах по банкротству. Вся подробная информация о торгах здесь
