Оценка стоимости квартиры предполагает определение рыночной цены на объект недвижимости. В данный момент оценку квартиры можно производить и не выходя из дома. Главное, чтобы был гаджет с выходом в интернет. В этой статье более подробно разберём, как сделать оценку недвижимости, какие факторы влияют на стоимость квартиры.
Для чего необходима оценка недвижимости
Как правило, в оценке помещения нуждаются те граждане, которые:
- Берут кредит под залог квартиры;
- Покупают или продают квартиру;
- Страхуют недвижимость;
- Защищают свои права на недвижимость в суде;
- Подают заявление в органы опеки и попечительства;
- Подают документы в посольство;
- Составляют брачный договор.
Стоит отметить, что каждый случай имеет свои особенности. Поэтому необходимо серьёзно отнестись к этому процессу.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости (Москва)
Поговорим о ситуации, когда человек хочет узнать стоимость недвижимости перед её продажей. Это самый распространённый случай, когда люди обращаются за оценкой квартиры. Такая процедура позволит продавцу быстрее продать помещение и не ждать покупателя несколько лет. Для начала обозначим несколько факторов, которые влияют на стоимость недвижимости:
- Где находится недвижимость. Здесь очень важно расположение дома в благоприятном районе и развитом во всех направлениях;
Юридическая чистота квартиры. Она не должна находится в залоге, на неё не должен быть наложен арест и т. д.- Когда был построен и сдан в эксплуатацию дом, какова его конструкция;
- Каково внутреннее и внешнее состояние помещение;
- Сколько комнат в помещении и какая площадь;
- На каком этаже располагается, есть ли лоджия или балкон;
- Делались ли незаконные перепланировки;
- Какой подъезд к дому, куда выходят окна;
- Есть системы безопасности.
Сравнить стоимость недвижимости (по Москве)
Перед тем как вызывать оценщиков и производить оценку стоимости недвижимости, попробуйте самостоятельно провести эту процедуру. Можно использовать любые удобные для вас варианты – это может быть интернет, газеты, объявления.
Сейчас очень много сайтов, которые предлагают бесплатно и не выходя из дома оценить помещение. Но, стоит понимать, что такая оценка лишь ориентир. Ведь там не берётся во внимание большинство критериев, которые мы рассмотрели ранее. То есть, онлайн-калькуляторы ориентированы на те факторы, которые влияют на стоимость недвижимости.
Частые ошибки при оценке недвижимости
Чаще всего собственники квартиры завышают стоимость на объект недвижимости. Делают они это по разным причинам. Одним хочется получить выгоду, другим быть лучшими и доказать всем, что их квартира была лучше, чем соседская, которая продана за меньшую сумму.
Но, такие игры не всегда оправданы. Иногда приходится ждать покупателя месяцами и годами. И не факт, что он придёт. Именно поэтому прежде чем завысить цену из-за каких-то амбиций, необходимо несколько раз подумать.
Кроме этого, собственники квартиры думают, что выставив объект недвижимости на продажу по завышенной цене, она возрастет со временем. Тем самым они получат большую выгоду от продажи. Но, стоит отметить, что рынок недвижимости не развивается быстро. Обычно, там несколько лет ничего не происходит, а цены могут либо замирать на одном месте или вообще ползти вниз. Поэтому такая тактика не оправдана.
Стоит отметить, что делая сравнение цен на недвижимость, необходимо учитывать ещё и торг, который учтён и отражается в цене.
Насколько ремонт влияет на цену квартиры
Отдельным вопросом стоит рассмотреть такой фактор, как ремонт в помещении. Многие считают, если в помещении хороший и качественный ремонт, то и стоимость при продаже должна быть выше. На самом деле, стоимость от этого не зависит.
Если вы решили купить недвижимость с целью перепродажи, то не нужно делать дорогой ремонт. Достаточно сделать небольшой косметический.
Конечно, ободранные обои и обвалившаяся штукатурка понизит цену. Но, если все это исправить, то стоимость квартиры увеличится на 10-15%. И неважно, какой ремонт в квартире вы сделали. Самое важное для покупателя это стоимость жилья. Так как каждый человек делает помещение таким, какое ему нужно. В большинстве случаев, новые хозяева переделывают все под себя. Именно поэтому связываться с дорогостоящим ремонтом не стоит. Главное, чтобы в квартире все функционировало.
Для того чтобы правильно оценить свою квартиру, необходимо посчитать сколько денег ушло на строительные материалы и на ремонт в целом. При этом стоит отметить, что не вся сумма будет прибавлена к стоимости квартиры, а только половина. В противном случае повышение будет нерациональным. Такое предложение не будет интересно потенциальным покупателям. И возможно, квартира будет находиться долгое время в подвешенном состоянии.
Последовательный расчет стоимости квартиры
Прежде чем приступать к составлению объявления о продаже собственной квартиры, необходимо посмотреть, что предлагают другие продавцы. От вас потребуется внимательность и серьёзность. Необходимо провести аналитическую работу и посетить несколько сайтов. Это уже упоминалось чуть выше. Чтобы узнать достоверность этих объявлений, можно позвонить по указанным телефонам и уточнить всю информацию лично.
Постарайтесь выбрать несколько предложений, по которым сможете сделать скидки покупателям. Например, если рынок недвижимости стоит или цены на квартиры падают, то необходимо будет делать существенные скидки и идти на уступки. Падение цен происходит из-за того, что продавцы видят нестабильность или упадок на рынке недвижимости и пытаются продать свои квартиры побыстрее. Тем самым, делая большие скидки.
Если же рынок недвижимости стабилен и цены растут, то скидывать не придётся. Необходимо отметить, что самостоятельно рассчитать стоимость квартиры не так то просто. Ведь есть множество поправок и нюансов, которые необходимо учитывать.
Именно поэтому необходимо обращаться либо к оценщикам, либо к риелтору. Оценщик осмотрит помещение, заполнит необходимые документы и выдаст вам реальную стоимость помещения.
Стоит отметить, что наши граждане не очень доверяют оценщикам, поэтому многие пользуются услугами риелторов. Как правило, у них есть база недвижимости и они ежедневно следят за последними новостями и движением цен на рынке недвижимости. Главным отличием является быстрота в оценке стоимости недвижимости.
После того как вы сделали оценку, можете размещать объявление на продажу. За частотой просмотров можете следить сами. Если цена правильная, не завышенная, то объявление будет просматриваться 2-4 раза в месяц – это для 4-х комнатной квартиры. Если же продаётся однокомнатная, то нормой будет 2–4 просмотра в неделю.
Как оценить долю в квартире
Такая процедура, как оценка доли в квартире, проводится для ее определения с последующим выкупом или продажей. Чтобы проделать такую процедуру, необходимо учитывать несколько нюансов:
Первый вариант – это, когда доля в помещении уже выделена. Вам необходимо только произвести ее оценку. В этом случае можно применять сравнительный метод и давать заключение о стоимости доли исходя из цен по Москве (если квартира находится там). Стоимость выделенной доли, будет равна стоимости комнаты в которой доля выделена в натуре (скорее всего судом).
Хитрые продавцы пытаются впарить невыделенную долю в квартире, по стоимости комнаты, мотивируя это устной договоренностью с сособственниками. Но это неправильно. Ведь договоренность имевшаяся с одним собственником на словах, после перехода права собственности не будет иметь никакого значения или веса. Слова так и останутся словами, пока это соглашение не закреплено на бумаге в суде.
Поэтому комната состоящая из невыделенной доли — это доля в квартире, а не выделенный объект недвижимости, пронумерованный и с присвоенным ему кадастровым номером.
И такая доля должна стоить в половину дешевле, чем если бы продавалась полноценная комната или доля, но выделенная судом в натуре и приравненная к изолированной комнате.
Не попадайтесь на эти уловки!
- Второй вариант – это, когда доля в помещении не выделена. В этом случаем, необходимо произвести оценку всей квартиры, а уже потом из этой стоимости выделить цену самой доли.
Пример:
Если стоимость всей квартиры составляет 10 000 000 рублей, и в ней продается 1/2 доля то стоимость этой доли рассчитывается следующим образом.
Цена всей квартиры делится пополам. И получается та сумма, которую бы вы получили в идеале. При совместной продаже квартиры со вторым содольщиком.
В нашем случае получилось 10 000 000 : 2 = 5 000 000 рублей.
А теперь эту полученную сумму, делите еще на два и получите стоимость 1/2 доли. в квартире.
По такому принципу оцениваются все существующие доли.
Но есть особенности.
То есть доля бывает жилой и не жилой.
В нежилой доле, второй собственник по каким-то причинам отсутствует.
Например сидит в тюрьме на пожизненном сроке (а квартира обязана числиться за ним все это время). Или проживает заграницей более 15 лет и не занимается вопросами, связанными с квартирой где у него имеется доля в собственности.
В этом случае, купив одну долю (пусть даже 1/8 или 1/6 часть в квартире), вы можете занимать и пользоваться всей квартирой.
Вот в этом случае доля оценивается немного дороже выше приведенных расчетов. И стоимость доли уже отталкивается от спроса на саму квартиру и числе звонков от покупателей.
С другой стороны, если на 1/2 доле прописана семья с тремя детьми, и перспектив по расселению квартиры не предвидится. Обеде 1/2 доли в квартире автоматически теряют в стоимости до того уровня, пока кто-то не проявит интерес жить с этой семьей на постоянной основе. Это заинтересованное лицо и определит окончательную стоимость доли. За которую сам будет готов ее купить и жить там с семьей на постоянной основе.
Поэтому каждую долю нужно стараться оценить всесторонне. И двух одинаковых долей не бывает. Все доли стоят своих денег в зависимости от ситуации и уклада жизни, сложившегося в квартире.
Чтобы получше узнать что такое доля простыми словами, перейдите здесь
Какие нужны документы:
- Документ, подтверждающий ваше право на долю в помещении. Как правило, это свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт или технический паспорт, план квартиры.
- Паспорт.
Перечень документов может быть разным, все зависит от ситуации.
В Москве стоимость услуги по оценке доли в квартире составляет 2500 рублей.
Мы рассмотрели самые популярные вопросы по оценке недвижимости. Разобрали, как правильно определять стоимость квартиры. А также поговорили о том, где можно узнать стоимость квартиры бесплатно. Но, стоит отметить, что на сайтах вы даёте неполную информацию о помещении. Поэтому она является лишь ориентиром для вас. При определении стоимости необходимо брать во внимание и такой фактор, как рынок недвижимости.
И исходя из этого строить свое предложение о продаже. Конечно же, не забывая про остальные факторы, которые влияют на стоимость помещения в целом.
Что произойдет на рынке недвижимости в ближайшие годы и другие прогнозы, вы можете узнать здесь
