Нежилая недвижимость — что это такое простыми словами

Нежилая недвижимость настолько сильно вошла в нашу жизнь, что без нее уже сложно представить любой город страны. И даже в небольшом населенном пункте, вы без труда найдете многие виды нежилой недвижимости. Когда будете знать, какой она может быть и где находиться.  

Прочитав эту статью, вы поймете какими бывают нежилые помещения. И начнете их отличать друг от друга. Ознакомитесь с видами разрешенного использования нежилых помещений и их целевому назначению. Узнаете все плюсы и минусы от владения такой недвижимостью и другие нюансы. 

Начнем изучение нежилой недвижимости с наиболее знакомых каждому человеку апартаментов и так называемых жилых помещений, или эллингов. С которыми каждый из нас сталкивается, арендуя недорогое жилье на отдыхе у моря.

Жилые помещения — что это такое и чем они отличаются от квартир

Апартаменты

В последнее время, модным трендом среди застройщиков. Стало строительство жилых апартаментов, относящихся к нежилому фонду недвижимости.

Первые апартаменты появились после того, как одному из застройщиков госкомиссия отказала во введении дома в эксплуатацию и присвоения ему статуса жилого многоквартирного дома.

Но предприимчивый застройщик не стал отчаиваться по этому поводу, и так как новостройка находилась в престижном районе города. Им было принято решение продавать квартиры без возможности прописки в них. 

Продаваемые квартиры при этом, имели все те же функции, как и обычное жилье в соседнем доме. 

С одной лишь разницей, что коммунальные платежи по такой «псевдо» квартире приходилось платить, как за нежилое помещение. 

И сам размер коммуналки был немного выше чем в обычных квартирах, но эта разница была не критична.

Зато стоимость квадратного метра такой недвижимости была значительно ниже, чем стоимость квадрата в обычной квартире. Продающейся в этом же районе города.

Эллинги

В южных регионах России и в центральных районах больших городов, популярными стали жилые гаражи. Относящиеся к нежилому фонду. 

В народе их прозвали эллингами из-за их первоначального предназначения. Такие гаражи первое время строились на береговой линии водохранилищ, рек и озер с целью хранения в них мотолодок и небольших катеров. 

А верхний этаж эллинга был утепленным жилым помещением с возможностью использования в качестве дачи у воды. 

Жилые помещения

Со временем, в южных регионах России. К эллингам добавился еще один вид нежилых помещений.

Они получились так же, как и апартаменты из-за того, что новостройку не принимала госкомиссия. В связи с невозможностью подведения в нее требуемых коммуникаций или из-за других нарушений. 

Позволяющих построенному зданию быть не признанным самостроем и получить статус самостоятельного объекта недвижимости. Но жилым домом с квартирами эту постройку назвать было невозможно.

Поэтому выдаваемые на такие псевдо квартиры документы на собственность в строке, объект недвижимости. Содержали запись «жилое помещение», а не «квартира»

То есть прописка в жилых помещениях, относящихся к фонду нежилой недвижимости, была так же запрещена. 

Предприимчивые граждане южных регионов, первое время пользовались незнанием граждан из остальных регионов страны. Ведь люди никогда не встречались с новым термином «жилое помещение». И думали, что покупают квартиру.

Число обманутых граждан росло как снежный ком, пока эту проблему не начали освещать блоггеры. Которые размещали поясняющие ролики на видеохостинге ютуб. С признаками жилого помещения и его отличиями от обычной квартиры.

Причиной, почему предпринимателям так долго удавалось морочить голову людям и продавать нежилую недвижимость под видом и по стоимости квартир.

Оказалась внешняя схожесть здания, в котором располагались жилые помещения с обычным многоквартирным домом.

То есть, смотря на эллинг, человек сразу видит гараж с верхним жилым этажом над ним в виде надстройки.

А при осмотре жилого помещения, клиент хитрых риелторов. Видит с виду обычную новостройку с обычными квартирами, продающимися ниже рынка.

И обещаниями риелтора, что цена ниже, так как пока воды в доме нет. Но ее вот-вот подключат.

Но по факту, технически воду подключить к дому попросту невозможно. Да и зачем это делать, когда все жилые помещения в доме уже распроданы. Как горячие пирожки.

Теперь давайте посмотрим стоит ли вообще связываться с покупкой такой нежилой недвижимости.

Ведь эллинги, апартаменты и жилые помещения имеют как свои преимущества, так и недостатки.

К преимуществам апартаментов, жилых помещений и эллингов можно отнести: 

• Невысокую стоимость аренды от собственника;
• Достаточно большую площадь. 

Так как эллинг обычно состоит из нескольких этажей и подвала;

• Низкую стоимость квадратного метра при покупке эллинга или жилого помещения и апартаментов. 

Стоить 1 м2 нежилой недвижимости, с возможностью проживания. Может на 20 — 50 % быть ниже, чем стоит 1 м2 квартиры;

• Отсутствие претензий от соседей при ведении арендного бизнеса в нежилых помещениях; 
• Послабления при узаконивании перепланировок в таких помещениях. 

Так как это уже нежилое помещение то и надзор ведется не так пристально, как в квартирах.  

К минусам владения нежилыми помещениями можно отнести:

• Низкую ликвидность подобных нежилых помещений. 

При желании продать такую недвижимость, придется либо очень долго ждать своего покупателя (возможно и 3-4 года). Либо делать существенную скидку на данное помещение, иногда доходящую до 30 % от той стоимости по которой помещение покупалось изначально;

• Следующим минусом будет высокая ставка по налогу на имуществу. 

Ставка будет составлять 1,3 — 2 % от кадастровой стоимости, вместо 0,15 — 0,3 % как на обычные квартиры;

• А самым главным недостатком будет являться отсутствие возможности прописки в таком помещении. Даже несмотря на возможность проживания в нем. И внешнее сходство с обычной квартирой.

Таким образом, апартаменты и эллинги подходят лишь тем людям. Которые уже имеют квартиру и прописку. И покупаются такие нежилые помещения в качестве второго жилья.

Иначе у собственника и членов его семьи, не будет идти стаж непрерывной Московской прописки. 

Нужно 10 лет быть прописанным в Москве для получения Московской надбавки. 

Это новые правила. И их соблюдение необходимо для получения ежемесячной социальной выплаты. Лицам, достигшим пенсионного возраста.

Внимание! Многие только достигнув пенсионного возраста узнают этот факт, придя для оформления документов на выплату пенсии. Так что готовьте свою соломку заранее. И к моменту выхода на пенсию, у вас уже должен быть стаж прописки в Москве в 10 лет или более.

Так как с 2021 года общий размер Московской пенсии подогнали до минимума в 21100 рублей. То выше пенсии могут быть, а ниже нет. (Это при условии, что вы были 10 лет прописаны в Москве на момент выхода на пенсию).

То есть даже если рабочего стажа у вас было не много, и пенсия составляет всего 12500 рублей. 

Москва доплачивает людям, прописанным свыше 10 лет до 21100 рублей в качестве социальной выплаты. 

• Так же при отсутствии прописки, вся семья будет вынуждена посещать частные клиники. 

Так как медицинского полиса без Московской прописки вам тоже не выдадут. 

Ведь без прикрепления к поликлинике по месту жительства по полису медицинского страхования. Любой прием, даже в городской поликлинике. Для всех членов семьи будет платным. 

А это отнюдь не дешевое удовольствие. Любая консультация врача, обойдется в 1500 – 2500 рублей. И это не говоря о стоимости самого лечения, которое тоже нужно будет оплачивать из своего кармана.

• Так же семьи с детьми, будут испытывать неудобства при необходимости устроить ребенка в государственный детский сад или школу, расположенную по месту жительства ребенка.

В некоторых случаях конечно это сделать удастся, имея на руках талон временной регистрации по какому-нибудь адресу в Москве. В доме, расположенном по соседству.

Но если такую регистрацию сделать ребенку и его родителям не будет возможности, то придется посещать частный детский сад. Или нанимать нянечку для ребенка. 

А это в Москве тоже не дешево. Детский сад или частная школа обойдется от 15000 до 70000 рублей в месяц. 

И нянечка к ребенку дошкольного возраста, попросит за свою работу 50000 рублей в месяц. 

А так же, возможно потребуется предоставить ей комнату для личного проживания в ваших апартаментах.

• Отсутствие постоянной прописки в паспорте закроет членам вашей семьи возможность трудоустройства в любую государственную организацию. 

Да и на любую другую хорошую должность на фирме, предполагающую высокий оклад. 

Без прописки тоже наверняка не возьмут.

Ведь человек без постоянного места жительства, не вызывает доверия у руководителя компании. 

И не знаешь, что от него ждать. А самое главное где его потом искать. В случае, если что-то случится по вине такого сотрудника.

Чем отличается встроенное от встроенно-пристроенного и других видов помещений

По типу постройки все нежилые помещения делятся на:

• Встроенные;
• Встроенно-пристроенные;
• Пристроенные;
• Отдельно стоящие здания (сокращенно ОСЗ). 

Вы легко отличите встроенное помещение от пристроенного. 

По тому же принципу, как отличается балкон от лоджии в многоквартирном жилом доме.

Если ничего не выступает на фасаде многоквартирного дома и смотрится монолитно как будто это продолжение стены, то это лоджия. 

А когда торчит и выпирает на метр от фасада вперед – это балкон.

Поэтому же принципу отличаются встроенные и пристроенные помещения.

Встроенное помещение

Отличить полностью встроенное нежилое помещение очень просто. 

Расположены такие помещения на первых этажах жилых домов или любых других административных зданий.

Стеклянные витрины встроенных помещений, как будто являются продолжением монолитных стен дома.

Встроенно-пристроенное помещение

Встроенно-пристроенное помещение, сильно выступает за границы фасада здания. 

Обычно такие помещения видят жители вторых этажей под своим окном. 

Когда козырек магазина образует под окнами довольно большую по площади площадку. 

Где хоть в футбол играй. Или выходи летом, ставь шезлонг и загорай под солнцем.

Пристроенное помещение

Пристроенное помещение вообще соединено с многоквартирным домом лишь небольшой частью стены и общими коммуникациями, находящимися в подвале. 

Пристроенные помещения с виду, чем-то похожи на отдельно стоящие строения. 

Может показаться, что они просто построены рядом с многоквартирным домом и ничем не связаны с ним. 

Но если присмотреться или обойти такую пристройку вокруг, то становится понятно. 

Что пристроенное помещение физически присоединено к жилому дому и является с ним одним целым.

Отдельно стоящее здание (сокращенно ОСЗ).

Следующий вид нежилой недвижимости, это отдельно стоящее нежилое здание. 

Которое, судя по его названию, стоит обособленно от других домов и построек. 

ОСЗ имеют довольно широкую область применения. Поэтому, стоит разобраться в них поподробнее.

Строится ОСЗ на индивидуальном фундаменте. И имеет собственные подведенные коммуникации, и свою котельную для отопления в зимний период.

ОСЗ могут быть как административными зданиями, размещая на своих площадях заводоуправления, здания вокзалов и аэропортов, спорткомплексы, автоцентры, учреждения, министерства и ведомства Правительства РФ или другие госструктуры.

Так и иметь коммерческое назначение. Выступая в роли единой площадки, где представлено большое количество разных организаций, арендующих отдельные офисы.

Такие кластеры с многочисленными офисами, называются Бизнес-центрами.

Когда ОСЗ состоит из магазинов и развлекательных заведений, его называют Торговым центром (или сокращенно ТЦ)

Более мелкий ТЦ, имеющий множество магазинов разной направленности, но принадлежащих одному хозяину. А так же являющихся представительствами и филиалами крупных предприятий в конкретном регионе. Называется Торговым домом (сокращенно ТД).

В начале 2000-х в крупных городах России, была объявлена борьба с незаконными постройками и несанкционированной торговлей.

Поэтому многочисленные рынки, развалы, базары и толкучки, были перестроены их владельцами в ОСЗ. Получившими название Торговый комплекс (сокращенно ТК). Где на одной территории, клиент получал массу различных услуг. Начиная с возможности купить стройматериалы, заканчивая стрижкой волос или солярием.

По тому же принципу велась борьба с незаконными гаражными кооперативами и автостоянками. В связи с этим появились подземные и надземные благоустроенные автостоянки. Состоящие из нескольких этажей и имеющие подведенные коммуникации.

Крытый паркинг тоже является ОСЗ, а деятельность в нем ведется по сложившимся устоям гаражного кооператива. С тем отличием, что на его территории стало все более окультурено. И присутствует ряд преимуществ по сравнению с плохо охраняемыми автостоянками старого типа из прошлого. 

Как объект нежилой недвижимости, ОСЗ тоже имеет ряд преимуществ и недостатков.

К преимуществам ОСЗ можно отнести:

• Полное отсутствие соседей. 

Имея такое здание вы будете сами себе хозяином;

• Возможность организовать собственные машиноместа на прилегающей к ОСЗ территории для стоянки транспорта посетителей.

Конечно если позволяет свободная площадь земельного участка под ОСЗ.

• Очень важным преимуществом ОСЗ является наличие собственных коммуникаций.

Так как в остальных типах построек, коммуникации общедомовые и обычно завязаны с другими помещениями. 

Это грозит тем, что счета по коммунальным услугам вам будут выставлять завышенные и вы ничего поделать не сможете. 

Ведь все потери воды и электричества, даже те, которые случились не по вашей вине. 

Будут раскинуты на всех собственников помещений, которые имеют спаренные коммуникации.

То есть протечка будет у соседей, а платить будут все связанные коммуникациями нежилые помещения.

Но главное преимущество ОСЗ, является одновременно и его недостатком.

Недостаток объекта нежилой недвижимости ОСЗ:

Отсутствие соседей — это с одной стороны хорошо, а с другой накладно.

Например, при прорыве трубы. Весь ремонт придется делать за свой счет. 

Так как коммуникации являются собственностью владельца ОСЗ.

Подвести газ или воду в наше время, это не дешевое удовольствие. 

Например, газификация нежилого помещения в Московской области. 

С подведением газовой трубы от ближайшего газораспределительного узла до ОСЗ (длина траншеи и самой трубы составила 500 погонных метров). Обошлась владельцу здания в 3,5 млн. рублей. 

И это далеко не предельная цена газификации нежилого помещения в черте населенного пункта.

Так как все вокруг понимают, какую выгоду собственник будет извлекать при сдаче такого отдельно стоящего здания в аренду.

Виды нежилой недвижимости

Вся нежилая недвижимость, для удобства поделена на подвиды, которые имеют свое предназначение.

Назначение нежилой недвижимости закреплено в документах о собственности отдельной строкой. 

Что позволяет избежать путаницы при проведении сделок с недвижимостью и начислении налога на владение имуществом собственникам государством.

Ниже, приведены основные из них. С которыми вы сталкиваетесь каждый день в повседневной жизни. 

Все объекты нежилой недвижимости, имеют свою классификацию по их целевому назначению и виду разрешенного использования.

Промышленная недвижимость:

В наши дни, недвижимость такого типа. Встречается в виде крупных промышленных комплексов, расположенных на земельных участках площадью в 15 — 20 Гектаров. 

На территории которых, расположены многочисленные предприятия. 

А так же в виде производственных баз и корпусов восстановленных старых фабрик. 

Заводов, имеющих на своей территории цеха. В которых ведется переработка сырья или производство готовой продукции.

Стратегическая значимость промышленных объектов нежилой недвижимости

Этот тип объектов нежилой недвижимости по праву размещен первым в нашем списке. 

Ведь именно промышленная недвижимость является тем двигателем прогресса любого государства, который может обеспечить его суверенитет и независимость.

Благодаря имеющимся производственным мощностям, выпускающим передовые виды вооружения. Наша страна сейчас в силах защитить свои границы и покой своих граждан.

Ведь многие люди даже не понимают, почему до сих пор происходит финансирование завода АО «Автоваз». По сути устаревшего и дотационного предприятия.

Но это жизненно необходимо для нашей страны. Ведь если наши собственные автомобили будут производиться заграницей. То та страна, на чьей территории будет расположен автокомбинат. В любое тяжелое для нашей страны время. Может попросту разорвать контракт и перекрыть поставку (пусть даже плохих и некрасивых) автомобилей на территорию России в самый неподходящий момент.

Все иностранные заводы, производящие выпуск иномарок на территории нашей страны. Так же могут в момент свернуть свою деятельность и прекратить выпуск автомобилей.

Еще нам в любой момент могут перекрыть ввоз подержанных автомобилей иностранного производства.

Поэтому завод АО «АвтоВаз» — это не просто отечественный автопром, а стратегически важное производство для нашей страны. 

Так что может так случиться, что с нами останется только этот завод. И радует то, что «наши машины» все-таки способны ехать. 

А значит, что бы не случилось. Граждане страны не останутся без автомобилей.

Социально-культурные объекты недвижимости:

Объектам недвижимости, предназначенным для проведения гражданами культурного досуга. В последнее время уделяется все больше внимания в крупных городах России. И на их постройку ежегодно выделяются бюджетные средства.

В каждом районе города имеются свои точки притяжения состоящие из объектов культуры и культурного наследия, такие как:

• Кинотеатры; 
• Театры; 
• Музеи; 
• Картинные галереи;
• Выставки предметов искусства.

Спортивные объекты недвижимости:

Для спортивного развития детей и поддержания формы взрослых граждан, строятся: 

• Бассейны;
• Спорт комплексы, совмещающие на своей территории сразу несколько объектов недвижимости для занятий спортом;
• Стадионы;
• Автотреки для гонок и картинг трассы;
• Горнолыжные трассы;
• Стрелковые комплексы для спортивной стрельбы из разного вида оружия и стрельбища для спортивной стрельбы по тарелкам.

Коммунально-бытовые объекты недвижимости:

Этот тип объектов нежилой недвижимости размещает в себе сотрудников и технику, которая отвечает за благоустройство территорий населенных пунктов и ее уборку. А так же для поддержания достойного уровня жизни граждан.

• Здания, размещающие множество мастерских по мелкому ремонту и обслуживанию населения. 

Так называемые «Дома Быта», «Службы быта» или Центры бытовых услуг;

• Оборудованные пляжи для купания;
• Общежития для приезжих;
• Объекты газо-тепло и электроснабжения для населения;
• Автотранспортные предприятия;
• Базы уборочной техники;
• Автосервисы и другие специальные помещения, предназначенные для технического обслуживания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Образовательные объекты нежилой недвижимости:

Объекты нежилой недвижимости этого типа, вмещают в себя всю группу образовательных учреждений. Которые занимаются обучением и повышением квалификации специалистов. 

Подготовкой ученых и научных сотрудников, имеющих степени доктора наук. А так же просветительской и факультативной деятельностью.

К таким объектам нежилой недвижимости относятся:

• Здания детских садов и дошкольных подготовительных учреждений;
• Школы, лицеи, училища, гимназии или другие образовательные учреждения с разным режимом и формой обучения;
• Техникумы, колледжи и другие профессионально-технические училища (ПТУ), подготавливающие узкопрофильных специалистов;
• Университеты, институты и их филиалы. 

Позволяющие получить высшее образование и ученую степень, или защитить докторскую диссертацию.

Объекты недвижимости такого типа, могут занимать огромные по площади территории. 

На которых с легкостью, мог бы разместился целый жилой район, состоящий из нескольких многоэтажных домов.

Что говорит о важности, уделяемой такому типу нежилой недвижимости в любом государстве.

Ведь подготовка высококачественных специалистов, напрямую влияет на будущее развитие всех отраслей страны и уровня жизни всего общества в целом. 

Объекты нежилой недвижимости, размещающие медицинские учреждения: 

Врачи, работающие в медицинских учреждениях. Расположенных в объектах нежилой недвижимости этого типа, позволяют гражданам повышать продолжительность жизни поддерживают их здоровье. 

• Поликлиники и их районные филиалы для первичного осмотра граждан;
• Медицинские центры по выявлению и профилактике заболеваний;
• Больницы для оперирования и лечения тяжелобольных пациентов;
• Онкологические центры и диспансеры для лечения опасных для жизни заболеваний;
• Коммерческие медклиники с врачами общей практики, проводящими не сложные процедуры аппаратного обследования пациентов или другие процедуры при помощи лицензированного медоборудования. 

А так же включающие в себя отдельные медицинские кабинеты, где прием проводят врачи. Ведущие частную практику, которые занимаются. В основном, консультированием пациентов. 

Внимание! Доверившись лечению в коммерческой (частной) клинике, часто люди остаются без денег и с тем же набором болезней, которые были у них до ее посещения.

По возможности, пользуйтесь государственными медицинскими учреждениями или хотя бы с государственным участием.

Некоммерческие нежилые объекты недвижимости:

Помещения свободного назначения относятся к неспециализированным объектам недвижимости. Четкая специализация которых ни определена и не прописана в документах на собственность.

Все будет зависеть от того, с какой целью будет использована такая нежилая недвижимость. 

Или что за арендатор будет ее заселять.

Если род деятельности арендатора коммерция, то и помещение на весь срок аренды становится коммерческим.

А когда его арендует библиотека, то все признаки коммерческого помещения в нем перестанут присутствовать. И нежилое помещение свободного назначения на весь срок аренды, перейдет уже в другую классификацию. 

Внимание! При смене вида деятельности, в каждом конкретном нежилом помещении. Необходимо внесение изменений в действующие документы или оформление новой разрешительной документации.

Связано это с тем, что контроль соблюдения правил пожарной безопасности. А так же санитарно-гигиенических норм и других разрешительных инстанций. Имеет свои четкие требования к каждому отдельному виду нежилых помещений.

Например, пожарная сигнализация, которую можно применять в складском помещении. 

Не может быть установлена в офисе, с большим количеством персонала. И наоборот.

Так как требования к помещению, где работают люди. И к помещению под склад, будут отличаться по нормам установки пожарной сигнализации и другим требованиям. 

Хотя обе эти организации, занимающиеся бизнесом по хранению грузов и офисной работой. Могут занимать одно и то же помещение свободного назначения.

Что такое недвижимость простыми словами, вы можете узнать здесь

Для закрепления материала, пройдите короткий тест на тему «Хитрости арендного бизнеса», перейдя по ссылке здесь