Пришло время рассказать откуда появляются все эти новомодные апартаменты. А также каким образом и сколько денег зарабатывают на их перепродаже смышленые собственники. Домовик разбирается во всех тонкостях этого рынка и вместе с вами определит можно ли тут заработать. Ведь тема апартаментов совсем свежая. И при таком нескромном ценнике на Московские квартиры, апартаменты (с точки зрения инвестиции) выглядят куда привлекательнее.
Откуда берутся апартаменты в Москве
В Москве люди готовы оперировать различными суммами денег. У кого-то капитала хватает на покупку одной только студии под сдачу в аренду, а кто-то покупает квартиру в инвестиционных целях. Но есть и те, кто выкупает целые этажи в бывших гостиницах, или же берет целиком все здание гостиницы под ремонт и дальнейшую перепродажу более мелким клиентам.
Вот как раз таким образом и начали появляться все эти апартаменты в Москве. По сути, это переделанные гостиничные номера, расположенные в бывших зданиях гостиниц. Которые были выкуплены новыми собственниками.
Что с этого имеют новые собственники, которые выкупили гостиницу целиком (другими словами оптом) и теперь распродают весь нежилой фонд розничным покупателям? Здесь всё очень просто.
Конечно лезть в чужие карманы мы не будем, и до копейки всю прибыль нам ни к чему подсчитывать. Но очевидные суммы, которые видны невооруженным взглядом, давайте обсудим. Итак, здание бывшей гостиницы скорее всего покупается на торгах. И обойтись такая покупка может не так уж и дорого, как могло показаться.
Например, сумма покупки 9 этажного здания (все расчеты примерные), составила 200 млн. рублей. Само купленное собственниками здание, представляет из себя 8 жилых этажей коридорного типа с гостиничными номерами. Пребывающими в состоянии требующем косметического ремонта и меблировки.
Первый этаж этого здания включает в себя несколько нежилых помещений под ресторан и различные магазины. И там же, на входе расположена стойка ресепшена, где раньше находились администраторы, встречающие гостей. Другими словами, первый этаж технический, а над ним 8 этажей с различными по площади апартаментами.
В среднем, на каждом этаже по 20 шт. гостиничных номеров. То есть получается, что всего номеров: 20 х 8 = 160 шт. Для простоты расчетов будем считать, что все номера состоят из одной комнаты с двуспальной кроватью и санузла с душевой кабиной. То есть обычные 2-х местные гостиничные номера с минимальной общей площадью по 14 кв. метров.
Ни для кого не секрет, что в хорошем проходном месте в Москве. Студия такого же размера, с выровненными стенами и установленной новой сантехникой (это даже без мебели). Будет стоить 2,7 – 3,2 млн. рублей. Причем за такую цену она долго стоять в продаже не будет – её купят в первую же неделю экспозиции.
Таким образом, новые собственники. Выкупившие здание гостиницы, не гнут цены, а оперативно ремонтируют этаж за этажом. И дальше распродают данные номера в черновой отделке по минимальным ценам, но уже розничным покупателям.
Выходит, что с одного только номерного фонда, собственники заработают на скорую руку (до вычета налогов, расходов на ремонт и продажу и т.д.) 2,7 млн. руб. х 20 шт. х 8 этажей = 432 млн. руб.
А также их представители заключат с розничными покупателями договора (но только с теми, кто в этом нуждается) на длительную субаренду, и возьмут только что купленный клиентом гостиничный номер в управление. Создав свою Управляющую компанию, поставив своих людей на ресепшен внизу у входа в здание. И разместив рекламу с предложением гостиничных услуг.
И можно снова принимать гостей, но уже не в свои номера. А в номера, находящиеся у них в субаренде. И деньги за которые уже вернулись к их собственникам, которые на них готовы выкупать уже следующее здание гостиницы. И так все по кругу, не считая прибыли со сдачи в аренду коммерческих площадей под магазины и ресторан на первом этаже. Хотя их тоже могут продать.
Какие плюсы от покупки апартаментов инвестору
Во-первых, любого инвестора в этой покупке привлекает быстрый возврат денег. Ведь по сути, апартаменты он покупает по цене гораздо ниже, чем от любого застройщика. И приложив минимум усилий, в течение 3-х дней. Инвестор покупает требующуюся в номер мебель с доставкой и установкой в интернет магазине. Малюсенькую кухню он берет там же, и через три дня апартамент готов к сдаче в аренду.
Затем есть несколько вариантов развития событий:
- Сдавать номер самому на длительный срок – это удобно тем, кому нужна стабильность. Например, при покупке апартаментов в ипотеку.
- Сдавать номер посуточно. Подойдет такой метод для тех, кто планирует выжать из апартамента максимальный доход.
- Передать права Управляющей компании от бывшего собственника. Здесь как говорится денег будет приходить поменьше, но зато ни забот, ни хлопот. Ведь УК берет на себя все хлопоты по сдаче в аренду вашего номера и его ремонту в течение заключенного с вами долгосрочного договора субаренды помещения.
- Сдать номер в аренду на длительный срок. Одновременно выставив его на продажу, как готовый арендный бизнес с имеющимся арендатором. Такие номера в Москве ничем не уступают 1-комнатной квартире, поэтому и цена аренды будет порядка 30-33 тыс. рублей в месяц. Что почти равно аренде, получаемой с однокомнатной квартиры, которая при этом стоит в 2 раза дороже такого апартамента.
Именно последний способ и интересен искушенным Московским рантье. Ведь они видят в нем тройную выгоду. Быстро купил – 3 дня на ремонт – сдаешь в аренду пока недвижимость продается – и сверху прикрутил свои 10 000 долларов (при перепродаже такого номера обычно прибыль составляет от 700 000 до 900 000 рублей). Ну чем вам не идеальный бизнес?
Всего через неделю находится инвестор из региона. Который покупает в надежде сдавать в аренду эту недвижимость. Ведь региональный рантье тоже не дурак, и видит. Что при покупке апартамента он платит стоимость, как за половину 1-комнатной квартиры в Москве. А прибыль имеет, как от сдачи полноценной квартиры. Ну как тут не купить такое золото? И реально ведь все остаются довольны.
А Московский рантье в это время уже бежит выкупать следующие номера, но теперь он уже бронирует не один номер. А сразу же три или даже четыре штуки. Причем только лишь авансирует все забронированные номера и обещает рассчитаться за них в течение 1 месяца.
Ведь схема перепродажи Московскому рантье уже понятна, и хлопот он там видит на неделю всего лишь. Поэтому ему и нужно было забронировать все свободные номера по минимальной низкой стоимости. Затем выполнить меблировку, заселить все номера арендаторами (благо арендатор тоже быстро находится), и можно выставлять на продажу.
Какие-то апартаменты сходу продадутся, а какие-то чуть повисят в рекламе. Но главное им сейчас, это не облажаться перед собственниками авансированной недвижимости.
Вот таким вот образом, не имея практически своих денег. Московские рантье умудряются зарабатывать довольно приличные деньги. В общем-то в шоколаде там пребывают все стороны.
Начиная от посуточников, которые из-за удачной локации (а гостиницы раньше в плохих местах не строили) имеют 100% заполняемость всех номеров. И потому стараются взять в субаренду все имеющиеся свободные апартаменты.
Гребут посуточники буквально по 30-40 номеров в одни руки. А значит все их устраивает и прибыль от сдачи командировочным гражданам тоже течет рекой в их карманы.
Собственники квартир, приехавшие из регионов. И купившие себе апартаменты, как жилплощадь под проживание – тоже рады. Ведь так дешево и в таком хорошем месте им тоже ничего и близко не светило. Совершив такую удачную покупку – люди остаются просто счастливы.
И заканчивая Московскими предпринимателями, которые только на одном лишь таком гостиничном комплексе буквально создают себе капитал с ровного места. И на следующий объект (в следующую выкупленную гостиницу) они уже заходят подготовленными. И буквально ждут пока такая гостиница появится и им будет дана снова возможность срубить денег по легкому.
Во-вторых, сама по себе цена покупки апартаментов не может ни радовать. Ведь даже с накруткой Московских рантье, люди покупают там апартаменты в 2 раза дешевле квартиры. А сдавать они их будут практически за ту же цену.
В-третьих, цена на купленные апартаменты также растет. И уже через пару лет, они станут стоить на пару миллионов дороже. Поэтому апартаменты привлекательны как источник пассивного дохода, так и как выгодный инвестиционный проект.
В-четвертых, квартиру в таких хороших локациях (возьмем к примеру, один из последних проектов на Ярославском шоссе) за такие смешные деньги вам никогда не купить. А апартаменты дают вам возможность жить в престижном месте за невысокую стоимость покупки жилья. Пусть по документам данное помещение и имеет статус – нежилое. Но по факту, жить вам там никто не запрещает.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку
Теоретически купить апартаменты в ипотеку конечно возможно – банк свободно кредитует подобные сделки. Но все дело в том, что именно в этом случае. Людям нужно будет найти такой банк, который не станет требовать. Чтобы данное помещение находилось у предыдущего собственника минимум 3 года. Ведь изначально, с момента покупки здания на торгах. До момента перепродажи самих номеров — проходит не больше 1 года.
И 3 года покупателей с ипотечным кредитом никто ждать не будет. Поэтому придется действовать как-то иначе. Например, люди берут пару крупных потребительских кредитов в банках, а разницу доплачивают из собственных сбережений.
Затем сдают квартиру в аренду за 30 000 руб. и этих денег в аккурат хватает, чтобы покрывать оба платежа по взятым на покупку кредитам. Таким образом, также, как и при ипотеке – апартаменты со временем, сами себя выкупят.
А новому собственнику, провернув такую сделку. Остается лишь немного подождать, пока помещение полностью погасит долг перед банком деньгами от сдачи в аренду.
Где продаются доходные апартаменты
Подобные объявления о продаже дешевых апартаментов способных приносить столь значимый доход, можно встретить на стандартных сайтах, где люди обычно ищут недвижимость. Например, на Авито или Циан.
Ведь собственник и сам хочет побыстрее распродаться. Чтобы перейти к фазе покупки следующего крупного гостиничного комплекса на торгах. Поэтому эта информация никакая не секретная, и находится в свободном доступе. Надо лишь слегка углубиться в поиск, и выставив нужный фильтр на сайте. Просмотреть внимательно все имеющиеся апартаменты в продаже.
Причем подобные апартаменты встречаются не только в гостиницах, но и в выкупленных зданиях бывших детских садов или других административных зданий, переведенных новым собственником под гостиничный бизнес.
Бояться таких предложений тоже не стоит, и если сама локация окажется интересной. То нужно брать и не думать долго. Иначе апартамент купят другие, так как эти помещения реально не залеживаются сегодня на рынке.
Но для уверенности, вы всегда можете задать вопрос нашим специалистам прямо на сайте. Опубликовав его под любой из имеющихся статей. И мы бесплатно ответим вам в рамках консультации.
А также мы бесплатно проведем проверку правоустанавливающих документов при покупке любой недвижимости, поможем правильно оценить покупаемые апартаменты. И укажем на имеющиеся подводные камни в договоре купли-продажи перед проведением сделки.
Как не ошибиться при покупке апартаментов
Здесь главное четко уяснить для себя, что покупаются именно апартаменты, находящиеся в бывшем гостиничном комплексе. И не клюнуть на очередной «вброс» в виде, якобы квартиры-студии. Которая типа будет в скором времени узаконена, и вот-вот на нее получат всю разрешительную документацию.
Имейте в виду, что ничего узаконить там не получится. И покупаете вы обыкновенную долю с неопределенным правом пользования. А вся перепланировка в квартире – незаконная. И при первой же жалобе на вас в Департамент государственного имущества г. Москвы – вас обяжут за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние.
И вот тогда-то и окажется, что комнат в квартире всего 3, а долей было продано 5 штук. И вместо удобной комнаты с индивидуальной мокрой точкой и собственной кухней – вы купили кусок коридора в прихожей, а еще кто-то пятый — поселится в туалете. Ведь все комнаты-то будут уже заняты.
Разумеется, ваших продавцов. Тех, кто вам продавал эти доли под видом студий. Уже днем с огнем не сыщешь, и винить останется только самих себя. За свою же жадность и невнимательность.
Поэтому будьте аккуратны и не путайте квартиру студию, созданную в ходе перестройки обычной многокомнатной квартиры и вполне законный апартамент. Имеющий все плюсы полноценной квартиры, и цену как у студии.
А если вы все-таки собрались брать настоящую студию – то покупайте такую только от застройщика. Который реально сам построил квартиру такого размера, и у него имеется на нее вся документация, включая регистрационную запись в Росреестре.
Узнайте как сдать жилье и пожалеть об этом, перейдя по ссылке здесь
