Ипотечное кредитование — это ссуда на приобретение жилья. Банк в залог берет ту недвижимость, которая приобретается в кредит. Пока задолженность перед финансовым учреждением не будет полностью погашена, жилье будет находиться под его обременением, т. е. никаких действий с этой недвижимостью нельзя будет сделать (подарить, продать).
Банк выдает средства на приобретение жилья, а залог будет являться гарантией их возврата. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, то кредитное учреждение продаст заложенную недвижимость и вернет свои средства назад. Хотя не всё так легко и просто. Рассмотрим понятие первоначального взноса, для чего он банку, есть ли возможность приобретения жилья без этого платежа.
Покупка квартиры в рассрочку
Первоначальный взнос при оформлении ипотечного договора — это часть стоимости покупаемого жилья, которую необходимо иметь заемщику для получения ссуды в банке. В зависимости от ипотечной программы он может отсутствовать, а может достигать 90% цены недвижимости.
Источники первичного взноса
Денежные сбережения;- Кредитные средства;
- Недвижимость для перепродажи.
При наличии первоначальной суммы в размере более 70% стоимости приобретаемого жилья может быть выгодна замена ипотеки на потребительский кредит, что упростит оформление ссуды и сократит затраты на переплате комиссий и страховок. Хотя обычно у заемщиков в наличии меньшая сумма.
Сумма займа будет рассчитана исходя из стоимости недвижимости, которая оценивается экспертом. При установлении цены выше оценочной кредитное учреждение рассчитает максимальную сумму ипотеки. Здесь уже минимальным взносом не обойтись. Разница между размером кредита и рыночной стоимостью жилья и будет вноситься в качестве авансового платежа.
Отсутствие авансового платежа
Такой заем для банка является слишком рискованной сделкой. Это связано с нестабильностью рынка недвижимости. Когда банк выдает денежные средства на пике цен, то он во время кризиса не сможет продать жилье по цене, покрывающей задолженность неплатежеспособного клиента.
Ипотека без первого взноса привлекает клиентов определенного ранга. Кредитные учреждения считают, что, если заемщик не имеет возможности накопить средства на авансовый платеж, значит, он не умеет управлять своими деньгами, а в итоге — риск неоплаты ипотечного договора из-за низкой финансовой дисциплины клиента.
Также у банков есть убеждение, что кредитование без авансового платежа привлечет неофициально трудоустроенных заемщиков с зарплатами «в конвертах», а это вновь риск с невозвратом денежных средств. На практике же просрочка по ипотеке самая минимальная, т. к. кто решился на оформление ипотечного договора, исправно платят банку.
Получение ипотеки в банках
1. Металлинвестбанк.
Продукт «Ипотека без авансового взноса». Выдается ссуда на всю стоимость квартиры под 14 % (без страховки на жизнь и здоровье прибавляется 1 %). Такая ипотека доступна для работающих по найму (ИП и бизнесмены не подходят). Размер кредита составляет от 250000 до 3 миллионов рублей сроком до 25 лет. Данная программа не предусмотрена на постройку дома. Ежемесячный платеж будет составлять половину дохода всей семьи за вычетом всех расходов. Также возможно оформление в СМП банке (от 12,5 %), Банке Возрождение (от 12,95 %), Промсвязьбанке (от 13,3 %), но только на квартиру в новостройке у аккредитованных ими застройщиками.
2. Программа «Переезд», ее аналоги.
Такую программу предлагает Левобережный Банк. Есть аналоги в других кредитных учреждениях. Банк одалживает авансовый платеж под залог другой недвижимости. Ипотека оформляется в том кредитном учреждении, которое выберет клиент, а первичный взнос получит от банка Левобережный (к примеру). При этом платить за данный кредит ежемесячно не нужно.
Ссуда выдается на 1 год с условием, что в течение этого периода клиент найдет покупателя на свое жилье и продаст его с разрешения банка по нужной цене, а потом погасит кредит с процентами. Можно и не продавать, а просто вернуть заем банку с процентами. Ставка варьируется от 17,5 до 19 %. Преимущество здесь в том, что можно получить официально средства на авансовый платеж без проверки занятости и требований к финансовым доходам.
Например, будущий заемщик работает неофициально. У него есть квартира, которую можно заложить. Тогда кредитное учреждение одобрит не более 60% от оценочной стоимости. Так, даже безработному (официально) или клиенту с низким доходом, но с собственностью можно приобрести недвижимость.
3. Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса.
Такая ссуда существует практически в каждом крупном банке. Здесь, как и в предыдущем варианте, необходимо иметь свое жилье в собственности. Разница в том, что нужную сумму выдадут без определения цели, куда она будет потрачена. Такой кредит обычно оформляют для покупки жилья, которое не подходит под стандартную ипотеку.
К примеру, в Сбербанке можно оформить нецелевой заем под залог жилья в размере от 500000 до 10000000 руб. (в пределах 60% от залоговой стоимости) сроком от 1 года до 20 лет. Ипотечная ставка начинается от 14 %.
4. Потребительский кредит.
Оформить такой кредит можно и под залог автомобиля. Необходимо посчитать, какой платеж будет удобнее (ипотечный или кредитный). Потребительские кредиты выдают на меньший срок и под большую ставку по сравнению с ипотекой.
После предоставления документов в банк, одобрения заявки можно смело взять кредит на первоначальный платеж в другом кредитном учреждении. Повторно проверяться кредитная история клиента не будет, а появление нового долга останется незаметно.
Бывает, что банк требует внести авансовый взнос на счет либо заложить в аккредитив перед выдачей ипотеки. В этом случае он увидит долг, сможет уменьшить размер одобренного займа или вообще отказать. Так можно остаться без жилья, но с кредитом на руках.
5. Взять в долг.
Попросить денежные средства в долг — более простой вариант. Возвращать можно по возможности с процентами или без. Это не всегда удобно психологически, а можно и вовсе испортить отношения. Да и суммы может не хватить.
6. Материнский капитал.
Возможно оформление ипотечного договора без первичного платежа с применением материнского сертификата, но только в некоторых банках. При этом помимо полного пакета документов предоставляется сертификат и справка об остатке материнского капитала из пенсионного фонда. Если кредитное учреждение одобряет ссуду, то оно выдает средства на всю стоимость жилья. Затем, нужно обратиться с пакетом документов в пенсионный фонд для перевода средств в банк, чтобы погасить долг материнским капиталом (перевод осуществляется в течение 2-х месяцев).
Ипотека под материнский капитал с пониженной ставкой выдается в следующих банках:
- Сбербанк (процентная ставка 12 %), также существует пониженная ставка на покупку вторичного жилья,
- Уралсибе (процентная ставка 10,9 %),
- Райффайзенбанке (под 12,5 %).
7. Государственные субсидии.
Государство помогает некоторым категориям граждан с решением жилищного вопроса. Оформить заем без авансового взноса в Московской области могут по программе «Социальная ипотека в Московской области» ученые, учителя, врачи. Первичный взнос до 50 % оплачивает бюджет.
Есть социальная ипотека «Молодая семья» с рядом льгот, когда от государства можно получить субсидию до 35% стоимости жилья. Для участия в программе нужно представить документы для признания семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Для военных действует военная ипотека, которая представляет собой накопительную систему, когда на счету копится установленная государством сумма, которую можно потратить на первичный взнос.
8.Завышение — это способ завысить стоимость жилья перед кредитной организацией.
Банку показывается цена жилья выше, чем на самом деле, в размере первоначального платежа, а в качестве подтверждающих документов предоставляется расписка от продавца. Тут могут возникнуть проблемы. Например, можно не пройти оценку квартиры, банк откажет в займе, попасть на продавца, который будет требовать вернуть разницу и т. д.
9. Ссуда у застройщика или агента недвижимости.
Суть заключается в том, что клиент оформляет ипотеку, а агент недвижимости или застройщик выдает заем средств в размере первоначального платежа. Условия этой ссуды прописываются в договоре.
10. Акции от застройщика.
Застройщики для увеличения продаж часто проводят различные акции. К примеру, рассрочка оплаты первичного взноса, предоставление скидки в размере авансового платежа на жилье.
Помощь брокеров при получении ипотеки
Ипотечные брокеры помогают сэкономить время на поиск займа. Они разбираются в тонкостях кредитов, добиваются для заемщика очень выгодных условий кредитования. Берут комиссию, но даже при этом клиент в выигрыше. В России действует множество ипотечных брокеров, главное — не напасть на мошенников. Выбирать их нужно с безупречной репутацией.
Лидеры на рынке брокерских услуг:
- Роял Финанс;
- LK-кредит;
- Кредитная лаборатория.
Таким образом, можно сделать вывод, что не стоит оформлять ипотеку в первом попавшемся финансовом учреждении, нужно сравнить условия нескольких банков или же обратиться за помощью к ипотечным брокерам, которые всегда подскажут, как приобрести квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Следует разобраться, где наиболее выгоднее взять кредит, нужен ли первоначальный платеж, что поможет сэкономить.
Важно ли страхование жизни и здоровья при ипотеке и сколько стоит такая услуга, вы можете узнать здесь
