Покупка загородного дома для сдачи в аренду

Как выбрать дом для сдачи в аренду

Покупка загородного дома под сдачу в аренду, всегда была спорным вопросом. Имелись как сторонники, так и противники этой затеи.

Уж очень хлопотным представляется многим это дело. Ведь обслуживать дом придется изнутри и снаружи.

И если уж захотели вы в это ввязаться, то к выбору дома нужно подойти более тщательно. Так как эксплуатация дома арендаторами, будет не такой бережной, как вы себе это представляете.

Все коммуникации и элементы декора, будут приходить в негодность примерно в 2 раза быстрее, чем если бы дом эксплуатировали его хозяева.

Поэтому, вам нужно подыскать и купить действительно крепкий дом.

Для начала, начните с главного. Определитесь с локацией. 

Дом под аренду, должен находиться не дальше 30 – 40 минут езды на машине от места вашего проживания. 

И ни каких отговорок!

Если вы сами себе будете придумывать, такие ложные выгоды, как «пусть подальше, зато без пробок», «подальше от города дом за те же деньги будет больше площадью», «что 40 минут стоять в пробке и проехать 10 км, что за это же время проехать 70 по трассе», «так близко нет природы» и так далее – значит вы просто не готовы к покупке дома. 

И вам лучше рассмотреть покупку квартиры под сдачу в аренду.

Как ни крути, но удаленность от МКАД напрямую влияет на успешность вашего бизнеса по сдаче дома в аренду. И вот почему.

Люди поедут к вам и за 50 км за МКАД, но лишь в том случае, если не будет других вариантов ближе.

То есть, при выборе дома. В первую очередь будут арендованы все дома в радиусе 10 км от МКАД. Потом в 20 км, 30 км и только когда закончатся все предложения ближе. Дойдет очередь и до вас. 

И не думайте, что найдутся такие любители природы, которые поедут именно к вам. Потому что у вас в воздухе меньше загазованности. И трава выше.

Предпочтения арендаторов, к локации загородного дома, собранные на опыте прошлых лет.

Арендаторам нужно добраться до места отдыха:

а) Как можно быстрее. Так как арендуют дома люди серьезные и занятые. Время свое они ценят и не готовы тратить полдня на дорогу до места отдыха.

б) С наименьшими затратами на бензин или на оплату такси. Так как человек, заплативший 10000 рублей за сутки аренды дома. Считает, что он за эти деньги должен быть просто вылизан с ног до головы. И ни копейки лишней сверху. Он ни за что платить не хочет.

в) Удобство в этом деле тоже имеет место. Так как при длительной аренде дома, многим приходится оставлять там семью и ездить на работу. Поэтому рядом должны быть магазины, где семья арендатора может покупать продукты и средства первой необходимости в его отсутствие. И электричка, в шаговой доступности для быстрого перемещения в город к врачам для лечения ребенка и связи с друзьями.

г) Некая обособленность дома на земельном участке приветствуется. Когда в жизнь отдыхающих у вас гостей не лезут соседи и не разглядывают ваших арендаторов из окон второго этажа с соседних участков. 

Но с другой стороны, дом не должен быть отдален от соседних настолько, что члены семьи арендатора будут бояться оставаться там в его отсутствие.

Ведь вы должны понимать, какое неудобство это доставит матери троих детей, которая каждый раз при выходе из дома в магазин или еще куда-то. Должна будет одевать всех трех детей и брать их с собой, так как дети одни в доме оставаться боятся и плачут.

Как вы думаете надолго ли будут задерживаться семейные арендаторы в таком доме.

д) Наличие большой воды. И лучше не в шаговой доступности (10 минут до пляжа пешком), а в непосредственной близости. 

И никакой лес или красивые виды полей с участка, вашим арендаторам большую воду не заменит. Деревенский пруд в наше время для купания арендаторов это моветон.

Есть только 2 варианта. Водохранилище и большая река либо бассейн на самом участке.

Все остальные варианты, плюса к цене аренды дома не добавят.

Зная заранее все ожидания арендатора, вам нужно будет определиться с выбором стратегии по ведению арендного бизнеса. 

Будет это посуточная сдача в аренду или сдадите дом в аренду на длительный срок.

При сдаче дома в краткосрочную аренду посуточно, желательно жить где-то неподалеку. Иначе туда не наездишься.

Ведь так или иначе придется лично контролировать какие-то рабочие моменты.

А если дом поделен на студии, которые сдаются посуточно, то вам и вовсе придется жить либо в этом же доме, либо в соседнем. Но расположенным на одном и том же земельном участке.

Иначе просто за всем не уследить и ваш бизнес превратится в хаотичные метания от места проживания в арендный дом и обратно.

Будьте готовы к тому, что сдача дома посуточно, займет у вас все ваше свободное время. Или придется нанимать в штат уборщицу на постоянной основе. 

Которую тоже надо будет где-то разместить и обеспечить продуктами питания.

При сдаче дома в долгосрочную аренду, суеты будет меньше. Но и заработать как на посуточной аренде, так много не удастся.

Теперь подумайте, как вы этот дом зимой будете отапливать. 

Даже не думайте рассматривать покупку дома под аренду на любом виде альтернативного отопления, кроме природного газа.

Причем не из газгольдера, представляющего собой емкость, зарытую на вашем участке земельном участке. А подающегося в дом по газопроводу, низкого давления.

Но даже отопление газом из газгольдера, будет обходиться вам в 2 раза дешевле, чем обогреваться пеллетами, электричеством, конвекторами, энергией солнца, дизельным топливом или дровами.

Все эти виды отопления, можно рассматривать в качестве дублирующих или резервных к уже имеющемуся котлу АОГВ.

Так же отопление понадобится для подогрева воды в бассейне, и поддержания комфортной температуры на верандах, крытых террасах и других летних помещениях.

С отоплением разобрались. Теперь подумайте о финансовой стороне вопроса.

Все будет зависеть от того, где вы купите дом под сдачу в аренду.

Будет это дача в СНТ, дом коттеджном поселке с однородным и статусным населением, деревенский домик на землях поселений или же расположенный в частном секторе на окраине города таунхаус.

Покупка Дачи для сдачи в аренду 

Дача, расположенная в 20 км от МКАД на территории какого-нибудь СНТ. 

Имеющая небольшой участок в 3 — 6 соток, еще может тягаться по стоимости с квартирой в Подмосковье.

В объявлениях хоть не часто, но попадаются дачи времен СССР в довольно хорошем состоянии и подведенным центральным газом. В основном по восточному направлению.

Но такие варианты нужно специально отслеживать в объявлениях. И иметь всю сумму для их покупки в кармане, наличными деньгами.

Так как продаются такие варианты дач в течение недели. Даже зимой. Их тут же покупает первый желающий, кто увидел объявление. Часто такую дачу выкупает перекупщик или инвестор. 

Стоимость подобной дачи составит от 1,8 до 2,4 млн. рублей. Это цифры не «с потолка», а реальная цена, установленная хозяевами продаваемых газифицированных дач в открытой продаже.

Которые вполне годятся под сдачу в аренду на длительный срок. 

Под посуточную аренду эти дачи не подойдут, так как маленький участок не позволит выстроить на нем еще один дом для вашего проживания.

А мотаться каждый день по пробкам в область, чтобы поменять белье, это еще то удовольствие.

Да и стоимость аренды такого небольшого домика в 45 м2, будет не такой привлекательной. Как если бы вы сдавали благоустроенный коттедж посуточно.

А если купить такую же дачу подальше от МКАД, то 100 % будут простои в аренде в будние дни. И занята дача будет только в выходные.

А из-за низкой цены аренды за сутки, вы уже не сможете нанять горничную на оклад. Придется обходиться местными наемниками, из числа живущих неподалеку граждан.

Иначе туда не наездишься. Участок круглый год будет требовать ухода. 

Нужно будет кому-то косить траву и отгонять вороватую алкашню, чтоб не растащили дачу на доски.

А один только разовый покос травы на участке в 6 соток, обойдется вам в 1200 рублей.

Так что покупка дачи на большом удалении от города, будет рентабельна только в том месте. Где люди присутствуют в виде туристов на длительном отдыхе.

Например, уединенный дачный домик на море, вдали от цивилизации, но в транспортно-доступном месте. Будет постоянно заполнен в курортный сезон. 

Такая дача будет всегда рентабельна и за сезон отобьет арендой весь год, до следующего сезона. 

Так как стоимость аренды в южных регионах высокая, а цена подключения коммуникаций ниже, чем в пригородах мегаполисов. И дача быстро окупится.

Покупка дома под сдачу в аренду до сорока километров от МКАД

При покупке дома в Московской области, старайтесь не покупать его дальше первого бетонного кольца (бетонки).

30-40 км это тот критический максимум, перешагнув который вы сами можете и погубить свой арендный бизнес.

Так далеко клиенты ездить попросту не будут. 

Имейте в виду, что на электричке на дачу едут дачники, а арендовать дом едут либо на такси, либо на своем личном транспорте.

Поэтому наличие электрички в шаговой доступности с арендным домом это хорошо, но не является обязательной необходимостью.

При желании купить дом, большей чем дача площадью. И с подключенными к нему коммуникациями.

Готовьтесь выложить за него стоимость двухкомнатной квартиры в Москве. И даже дом, купленный за 7 — 7,5 млн, будут еще не пределом желания.

Так как места в нем в нем будет по-прежнему мало и рано или поздно вы захотите большего. 

Поэтому лучше сразу рассмотреть достроенный дом в 400 – 500 м2. Именно такая площадь позволит выжимать из аренды максимум.

Обойдется такой дом порядка 10 – 11 млн. рублей, что равняется стоимости трехкомнатной квартиры в доме, эконом класса.

А если денег таких нет, то действовать можно поэтапно.

Купив сначала участок с недостроенной коробкой будущего дома.  И понемногу достроить дом своими силами и по мере поступления средств.

В случае покупки коробки дома, торопиться не стоит. Ведь покупая недострой, вы перекладываете чью-то проблему на ваши плечи.

Поэтому, нужно воспользоваться этим моментом для получения максимальной скидки по покупке.

Предложите продавцу дома, разместившему объявление о продаже. Сумму, сразу ниже на 50 % запрашиваемой цены.

Мотивировав это тем, что вам не нравится эта постройка. И вы все равно будете ее сносить.

А нужен вам лишь голый участок. И вам придется нанимать компанию для демонтажа коробки и вывоза строительного мусора с земельного участка.

Кто-то из продавцов вам откажет, а кто-то и согласится. 

Так что не отчаивайтесь получив первые отказы при попытке купить недострой с дисконтом в 50 % от цены.

Вы обязательно сможете найти такой вариант и закончить стройку не торопясь, по мере поступления свободных денег. 

Нужная площадь дома под сдачу в аренду

Площадь дома в 30 — 60 м2 даст вам возможность попробовать себя в качестве владельца арендного бизнеса. 

Денег много на этом вы не заработаете, но поймете все механизмы работающего бизнеса в сфере сдачи в аренду загородных домов.

И решите нужно ли вам расширять свой бизнес или стоит закрыться. Убедившись, что это не то, чем вы хотели бы заниматься.

Плюс здесь только один. Это то, что много не потеряете. Если даже дело не пойдет, то кроме потраченного в пустую времени убытков не будет.

Продадите дом и забудете этот род деятельности как страшный сон.

А если удастся закрепиться и набить маломальскую базу клиентов, то считайте, что вы влились в бизнес.

Ведь как вы знаете, в любом начинающем бизнесе, самым сложным является добиться точки безубыточности.

И стоит думать о расширении арендного бизнеса. Наращивать нужно как количество объектов, так и их площадь. 

Дом, площадью 150 — 200 м2

Арендодателями таких домов в основном становятся по неволе люди, не имеющие отношения к арендному бизнесу. 

Так как построив дом, они не планировали сдавать его в аренду. 

Но обстоятельства в их жизни меняются, и дом начинает приносить досадные убытки на его содержание. 

Что заставляет собственника задуматься о его сдачи в аренду. 

Но дом, хоть и имеет большую площадь, совершенно не предназначен для арендного бизнеса. 

Внутренние помещения скорее подходят для качественного проживания, чем для приема гостей.

Поэтому профессионалы рынка аренды, оставляют дома с такой площадью без внимания.

И стараются за эту же стоимость, купить загородный дом под аренду, но в 2 – 3 раза большей площади.

Хотя если у вас уже есть дом средней площади в 150 – 200 м2, то почему бы и не заняться получением дополнительного пассивного дохода.

Сдав его в долгосрочную аренду на несколько лет и обеспечив себя «не пыльными» деньгами. 

Покупая дом в 400 — 500 м2

И разделив его на студии под аренду. 

Старайтесь избежать сдачи этих студий в аренду посуточно, и не превращайте дом в гостиницу.

Имейте в виду, что есть очень тонкая грань, переступив которую. Ваш арендный бизнес с образно пассивным доходом, может приносить совсем другие хлопоты и превратиться в аналог гостиничного.

Со всеми вытекающими проблемами. И необходимостью перевода постройки в нежилой фонд. А так же получению всей разрешительной документации для ведения предпринимательской деятельности. 

Вы ведь хотите спокойных денег и без лишней суеты. Поэтому, поделив дом на студии. Ставайте их по договору аренды, заключенному на 11 месяцев напрямую клиентам.

Или сдайте дом целиком компании, занимающейся пересдачей в субаренду загородной недвижимости. Оградив себя от лишней суеты и не влезая в бизнес по самую макушку.

Моральная сторона вопроса покупки загородного дома под сдачу в аренду

Обратите внимание на такой важный вопрос, как сплошное ограждение покупаемого земельного участка, вокруг будущего арендного дома.

Ведь может так получиться, что покупая участок в СНТ. Вы будете считать, что поменяете забор из сетки рабицы, на забор из профнастила.

Но часто установка затемняющих заборов, запрещена внутренним уставом СНТ. А иногда участки настолько маленькие, что тень от вашего забора, будет мешать соседским посадкам взойти. 

И соседи обяжут вас через Суд, снести добровольно только что установленный забор.

Какие еще неприятности могут доставить соседи, при ведении вами арендного бизнеса, вы можете узнать здесь

Так почему важен забор при сдаче загородного дома в аренду?

К сожалению, арендаторы загородной недвижимости, не горят желанием бегать с тяпками и граблями по земельному участку.

А приезжают клиенты в основном, покутить на природе, с компанией подруг.

Есть и семейные, но их слишком мало, чтобы они играли хоть какую-то значимую роль в вашем арендном бизнесе.

В основном контингент будет веселиться и идти в отрыв. Подрывая сложившиеся десятилетиями устои, в вашем СНТ.

Поэтому, чем меньше соседи будут знать, тем спокойнее будет чувствовать себя ваш арендный бизнес.

Иначе ждите проверок участковым и другими надзорными органами по заявлению соседей-дачников. 

Поэтому, при заселении компаний, сразу предупреждайте, что все их выходки будут фиксироваться соседями и если они решат веселиться, то лучше пусть делают это в доме. 

Выходя на прилегающий участок лишь подышать свежим воздухом и пожарить шашлык.

Узнайте кому не следует сдавать в аренду недвижимость здесь